北京经典小户型策划案.doc

F 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。目 录前 言3一、项目综合分析41、项目区位42、产品分析53、项目S.W.O.T分析64、结论7二、项目定位分析81、项目定位思考82、定位思路及推广策略构思103、项目核心概念体现114、项目核心概念的营造11三、项目推广定位131、宣传话题132、标志性人群界定143、结论15四、项目形象包装161、形象风格取向162、象征物的设计163、印刷制品设计16五、营销推广通道设计策略191、推广通道构架及组成202、品牌推广渠道213、目标通道234、现场通道235、拓展通道25六、公共关系251、政府层面262、媒体层面263、客户层面27七、推广进程构想29后 记30前 言先前我们对朝阳区亚奥版块有过一些简单的认识和总结，在接触本项目后，我们发现本项目存在着很多先天因素的不足，与周边各主要竞争楼盘相比，缺乏明显的优势，在综合分析各种因素以后，我们发现，要实现一个高价位，人为提升项目品质，增加项目内涵，创造差异化和个性显著的推广概念便显的尤为重要。在本案的策划中，我们提出以“概念主义”提示“产品主义”操作主题思路，即在人为创造合理个性化推广概念后，以概念为核心，回归产品本质，在产品和产品内涵上下功夫，努力弱化产品劣势，塑造区域内个性突出的具有一定影响力的精致典范。一、项目综合分析新产品面世的数量和速率是衡量一个行业市场发展程度的重要标志。对于所有京城地产的从业者来说，与日俱增的新盘既让人满足于行业红火的境况，又让人担心于随之而来的竞争。无论如何，这些新上市的楼盘是倍受瞩目的，是频频见诸报端的，是跳跃在项目各式各样的市场研究营销分析报告中的，是影响着京城楼市进程的。在这里，我们将客观地收集资料并加以整理、分析，务求以一贯的专业精神，为贵方提供最佳的专业意见，以期能找准【华辰公寓】项目的独特个性，为项目成功开发定下基调，为京城楼市发展推波助澜。1、项目基本情况项目地块评析 生活配套设施比较齐全，交通便利 周边住宅项目发展成熟，居住氛围良好总用地面积总建筑面积住宅部分容积率绿化率总户数停车位65260.211.73万83761.41.9538.7%804户412辆项目户型中小面积户型，基本控制在50120之间，以两房为主2、负面因素分析 城铁概念升值空间提前预支以及供应爆发引发的价格竞争导致价格上涨受阻； 通州整体生活配套、文化消费落后及交通成本高成为限制项目品质提升的主要因素； 本案规模较小，缺乏组团效应； 本项目缺陷在于项目规模偏小，缺乏组团效应，并且周边旗舰凯旋等竞争项目规划完善，因此本项目从环艺、绿化、景观以及配套设施都难以与上述楼盘相比较。在购房者日趋理性化的市场背景下，本项目缺少区域热点，市场关注度难以提高，尤其是对于吸引CBD地区客户的影响力上难以持久。如何使本项目销售时在其他各竞争项目压力下实现突围，达到快速销售的目的，将是下阶段市场推广的关键所在。 附近住宅多为年代较早的多层建筑，建筑外观与本项目建筑外立面不太和谐，周边居民固定陈旧的生活状态对于本案倡导一种新的住宅概念可能有所影响； 楼盘可发掘的个性买点过少； 周边竞争性楼盘数目众多，价格竞争力不强；3、发掘的营销资源 公司资源A、公司敏锐的市场意识与良好的项目操作能力；B、先进的销售模式及销售队伍良好的工作状态及方式可以为目标完成提供一定程度的保证。 项目外部资源A、政策优势通州区的定位已经由原来的卫星城变成了北京的新城区，交通方面、基础配套方面、其他医疗教育等设施政府也在极力加快建设速度，可以看出，通州在开发方面政府明显在大力扶植，政策优势明显。B、市场竞争激烈的同时也有效地吸引了客户的关注，认可程度不断提高，购买欲望被渐渐挖掘；D、客户这一地区对来自城内的客户有一定的吸引力，但并非市场主力客户，目前除离城铁站较近的且是个别项目外，此类客户比例一般在40%以下，且其中有相当一部分为城里的拆迁居民。相比较本地购买欲望依然非常强劲，早期以及现有项目仍不能满足其居住条件改善之需要，但受到收入水平影响，总价是影响其购买的最关键因素。 项目内部资源A、本案位于通州市中心，具有其它同类楼盘所不具备的地段和生活配套方面的优势；B、公交线路直达小区门口，交通条件可以进行渲染；C、单独设计的商业部分其本身用途较广，销售前景比较好，并且可以减轻项目在配套方面的压力，同时又可以创造相当部分的利润，在资金回笼上以及最终项目整体利润目标上可以与住宅部分相互呼应。D、项目规模虽小，但市场风险相对也小，其不可能像大盘那样在市场中有持久的耐力，但是却适合打造小而精的社区，在市场中依靠前期的爆发力即可一气呵成，快速消化同时创造“超额”的利润。4、结论从市场研究分析到本项目的优劣势比较，本项目开发机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品供给-需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。F 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。二、市场定位主体思路本项目项目整体规模小距离市中心远无明显优势产品形象塑造困难，走客户形象塑造路线概念弱化距离，引导居住观念核心概念尤为重要纯粹化客户层面纯粹化，纯粹的城市精英特区，提升楼盘品质让生活纯粹化，工作是工作，生活是生活，享受近郊纯粹生活1、定位思路及形象构筑因此，我们认为最适合本项目的市场定位描述为： 对位，城市精英阶层的精神版图纯粹化的精英特区产品细节处理，满足精英对生活品质的追求对位精神版图，满足精英对生活方式的追求吸引市区的精英吸引本地的新贵拔高物业形象对位客户需求建立物业物超所值的外界形象快速销售本项目住宅部分提升商业价值空间实现利润最大化经过上一章综合分析结合本项目实际情况，本项目不适合将战线拉长，整体市场机会体现在打造较为纯粹的精品社区。是在推广策略上如果围绕本地客户作文章将难以提炼项目的个性化卖点，主要因此根据“高差原理”本项目在推广上的口号将以CBD白领为主要诉求对象，这样可以通过对CBD客户层面的吸引来拉动本地客户层面，从而实现两个客户层面的超越。 2、产品核心竞争优势体现 让生活更纯粹强调生活格调与居住质量的“新城市”生活理念新城市价值不如郊区化的价值那么外在，不像布置一条景观轴那么显性，但这些价值对于人，对于满足人们从简单的居住到社会交往，自我发展等各层次的需求有着更深刻的意义。“新城市的规划思想，让这个未来城市轴线上的中心区域，以开放的心态，去迎接城市，不会像华南板块大盘那样因封闭而阻碍城市的发展，自己也逐渐失去活力。新城市中心，真正理解财富的价值自然，和谐，舒适的生态居住环境；新城市形象，“时尚与品味”打造更完善的新兴商业、文化、居住、社交、休闲中心。 让建筑更纯粹简约、大气、理性与灵性结合的现代风格建议体现现代风格中重要的特征之一自然，大量采用接近自然的材质，结合纯粹简练的建筑设计，将自然的色彩、光线、空气的流动感融入到整个空间里，在元素的组合排列上让视觉作有层次的眺望，塑造出一个简约明朗、有质感又实而不华的格调，回应现代都市人渴望重回自然，需要一个可以让心灵沉淀、无拘束无压力的居住空间的要求。建筑立面主要用料为劈离砖贴面，配以高级浅灰涂料喷涂，局部以石材、木材及金属格栅或百叶穿插，使上、下两部在分隔的同时又不失其整体性。让环境更纯粹BLOCK街区景观+院落特色园林+主题艺术会所 建议一项目内的主通道打造为BLOCK街区景观。它是道路，却又不同于传统意义上单纯交通功能的道路,它更是项目的核心景观带,路上种植的行道树，郁郁葱葱；它有单独的人行道；宽5米的绿化带将道路与住宅自然的连接；坐在车上或走在途中会经过一些商店，充满都市的活力；街边有休闲的座椅和洋伞，让人们自在的交流；现代化的停车场地、道路标识、高杆路灯、环保垃圾桶，一个个时尚的城市符号；道路的弯曲起伏，减速装置，将人性关怀最大化；每个拐角处尺度的突然放大，都隐藏着新鲜的玩艺儿 它像这座城市一条有生命的线索，将人们丰富的生活场景串在一起。建议二营造组团院落特色园林，满足人们对居住私隐、交流的需求。建议三修建主题艺术会所有生命的城市，有故事的生活 沟通更纯粹营造组团院落，构筑一个自由、和谐的沟通平台参与性极强的特色园林、半围合的规划设计、同质化的人群构成，在有在有形和无形的空间里，构筑一个自由、和谐的沟通平台。3、目标客户定位及分析综合项目各项素质评定分析，得出项目的目标客户群以满足家庭居住需求的实际用家为主，以投资者为辅，预计比例为实际用家：投资者8：2（乐观预计）实际用家：投资者=9：1（保守预计）本项目的户型面积、价格以及位置较为适合都市内首次置业者的需求，而且本项目良好的地理位置以及成熟的生活配套，很适合有一定经济基础的首次置业者，其年龄多介于30-40之间。客户群体类别个性特征分析私企老板、个体商户 通州当地经商的私营企业老板、个体商户； 选择居所要求体现与众不同的尊贵身份地位； 买楼时较多是凭感觉和楼盘的独特印象，价格并非他们考虑的第一因素； 多为二次甚至多次置业。三资企业内高层管理人士 近邻朝阳CBD区内跨国公司的高职高薪管理人士； 薪金高，工作压力大，时间紧张，最希望拥有较近的高素质楼盘； 看重位置与生活便捷，对楼盘的素质要求较高； 往往经过深思考虑，多方面衡量比较物业的价值； 看重物业的档次和品味以及未来升值保值的潜力； 能承受较高的价格，但对价格也较为敏感。金融证券界人士 朝阳CBD区内金融证券界人士； 收入较高且稳定，属于社会的精英人士； 思想观念更新较快，眼光较长远，消费方面有一定的超前性； 在购房时，有一定的冲动，容易为他人的意见所左右。二、三次置业人士及周边拆迁户 不满足原有物业，或将原物业转手获利； 拥有丰厚的储蓄和稳定的收入，但缺少合适的投资渠道； 厌倦市中心生活，会选择环境舒适的位置； 会接受较大户型面积，但此类人士并不急需购房，落定会较犹豫； 各种的价格优惠措施容易调动他们的积极性。政府机关的公务员 享受公房的待遇； 房价不断上涨促使他们不得不考虑在城市边缘，交通、配套便利的地方置业。当地原住居民 对本片区非常熟悉又具有感情； 本身有改善居住条件的要求； 对投资房产驾轻就熟，投资、自住两方面都会考虑本项目； 只要价格合适，会是本项目最早的一批客户。消费特性：以上人士主要从事商业、高新技术、管理及政府机构的工作，收入丰厚，这类人士置业也较为注重质量、格调、投资保值性及能凸显其显现今社会地位，对居住生活的追求不仅仅满足于豪华家私与装修的堆砌，而更看中生活的高舒适性、高审美度及高文化内涵。4、项目价格定位项目与区域内可类比楼盘评估得分比较表：项目名称均价地理位置开发规模交通状况外部环境景观条件建筑形态配套设施品牌知名综合得分新华经典丽园35008786677756潞河名苑36507876786655格兰晴天33005857897857日光清城35007786776755蓝山国际36806576666850新华联家园33008977799965巴克寓所42007677768755蓝调沙龙40006768777856旗舰凯旋32005665777750幸福时光37004766786650西上园358069768871061苏荷雅居41888886656956京贸国际公寓5380（毛坯）98957581061通典铭居380097957581060每项比较系数=项目评估得分/比较项目评估得分可调均价：每个比较项目的比较系数X比较项目的均价项目评估均价=每个比较项目的可调均价之和/比较项目个数项目名称均价评估得分比较系数可调均价评估价格新华经典丽园3500561.0183438潞河名苑36505513650格兰晴天3300571.0363185日光清城35005513500蓝山国际3680500.9094048新华联家园3300651.1822792巴克寓所42005514200蓝调沙龙4000561.0183929旗舰凯旋3200500.9093520幸福时光3700500.9094070西上园3580611.1093228苏荷雅居4188561.0184114京贸国际公寓5380（毛坯）611.1094851本项目基础得分553732（毛坯）（注：此价格为毛坯房价格）本项目全过程销售平均单价按建筑面积计算应控制在37003900元/平方米，起价控制在均价的15%范围，建议最低起价应在3572元/平方米。在确定单元差价的过程中，考虑到目标消费者价格敏感度较高，建议综合考虑朝向、景观、户型、楼层、等因素，采取价格系数法，确定整个单元的价格系数体系。5、价格走势建议从前期市场调查中，发现区域内大部分楼盘在定价上存在误区，即不顾市场形势、自身素质状况，片面地抬高价格，包括高起价、高均价，最后的结果是极大拉长了战线，大部分楼盘销售一年或以上才勉强达到50%左右的销售率，这对于展商资金周转是极为不利的。项目的目标是在10个月之内销售完成，这就需要在整体营销策略上步步为营、软硬件促销手段配合得当、特别是在价格策略方面要掌握得当，才有机会“一炮而红”。根据多年的市场经验，结合区域市场的特殊性，建议在价格策略上走“低开高走、随机逐渐上扬”的路线。即在发售初期选一批综合质数最差的单位以市场超低价入市，首先吸引贪便宜一族，制造开售火爆场面，然后利用“羊群效应”开始以吸纳较高层次的客户为主，相应价格策略上则采取“静悄悄”上扬的路线。价格低开高走，以超低价入市具有以下好处：一、有利于聚集人气，为开售初期创造销售火爆的势头，使本项目一入市即受市场追捧，为后期销售做好铺垫；二、有利用发展商投资的快速回收，等到销售到一定程度，资金周转压力开始递减时，销售底气已足，即使市场发生较大变幻，对于本项目的威胁程度将会减弱。6、付款方式针对本区域目标消费群体的多样性,建议付款采取较灵活、多样的形式:1）一次性付款2）公积金贷款(吸引企事业单位购房者较为重要)3）银行按揭(建议最高为8成30年按揭)其它方式如：“零首付”置业置业消费者在期房时购买本案，即可将房款在指定银行存入该行指定帐户中。在封顶之日前，由开发商、消费者对帐户进行双控。如本案在预定时间内不能封顶，则置业者可自行决定是否取出房款，取消购房协议。如本案在预定时间内封顶，则房款自动划入开发商帐户。由于新的房贷政策规定商品房需封顶后才能办理按揭贷款，该活动对开发商回款没有影响，只是展现开发商实力与信心的一种做法，是一种树立品牌的营销宣传手法。三、项目相关建议1、整体规划建议强调走自己特色化的物业定位，并寻求与片区整体系统的有机结合。小区的规划水平直接影响到项目是否能顺利销售，我司认为在小区的规划上要把握了市中心的规划特点，也就为本项目的建设提供了明确的方向，那就是充分运用“新城市”命题，让组团规划与城区完美接合，使得本项目的规划设计正是为本地块而做的，强调他唯一的适合性，并凭借高起点，高依托，大社区，使得本项目不易被模仿和超越。本项目分析： 1） 本项目四面临街，与城市中心区能互融，这是较显著的特点；2） 从项目的规划设计方案上看，本项目共12栋楼，其中1号楼与2号楼、10号和11号及12号楼底部相连形成东西北三向的临街商业，具有极强开放性；3） 小区内规划有一条由北至东的主通道贯穿，形成首尾呼应；4） 小区规划中的大型中庭广场向东南西北四面延伸开来，形成极具特色的园林景观。但因8号楼和2号楼的遮挡，3、4、5、9号楼无法波及到。综合以上四点分析，我们可以提出以下规划设想：1） 强调公众BLOCK街区文化，项目形成一个半开放式小区。因为街区内部的私密性特征，决定了外部社区可以向城市尺度开放，使小区资源最大限度的与城市共享，并且社区也可以与周边城市形态、资源进行有效的衔接。2） 形成院落街坊式居住模式。我们探讨住宅肯定不仅仅是物质的，更多的时候是家园，对本项目采用街坊式的居住模式，就是希望人们可以从中寻求记忆中的家园，因为围合形成的院落使邻里感情在此得以回归。3） 可以以由北至东的主通道为轴线，划分三大组团院落，并营造特色的院落园林景观。以2、3、7、8号楼为一院落，3、4、5、6、9号楼围成一院落，10、11、12号楼围成一院落，空间划分私密与公共更加明确，院落内住户的空间归属感大大增强，最终导向对“家”的归属感。4） 小区步行出入口与中庭广场相连，可以将出入通道建成特色风情街，既实现院落内与外界的和谐对话，又可以达到将院落景观外延，强调两部分间的层次感，增强了项目吸引力。（注：以上事实上是建立了一个以景观、朝向、内外关系为主导的分析模型，具体规划设计建议发展商与相关专业建筑设计部门进行充分分析论证，以期达到更为细致和完美。）2、环境景观设计要点建议现代园林建筑的风格将是本项目园林景观设计的总体思路，主要建议如下：园林景观的层次规划建议以原木和石料为必要元素，以BLOCK街区、院落主题园林和空中花园的多元化空间组合，体现自然、闲适、活力的精神内涵。a. 街区景观：将人和车的道路设计共存在一个空间里，在一个空间里进行分离，各行其道，互不干扰，为行人建立一个非常安全的步行系统。小区核心路贯不同于传统意义上单纯交通功能的道路，它更是核心景观带，路上种植的行道树，郁郁葱葱；它有单独的人行道；宽5米的绿化带将道路与住宅自然的连接；坐在车上或走在途中会经过一些商店，充满都市的活力；街边有休闲的座椅和洋伞，让人们自在的交流；道路标识、高杆路灯、环保垃圾桶，一个个时尚的城市符号；道路的弯曲起伏，减速装置，将人性关怀最大化；每个拐角处尺度的突然放大，都隐藏着新鲜的玩艺儿它像这座城市一条有生命的线索，将人们丰富的生活场景串在一起。b. 院落主题园林：建议三个院落营造不同主题的园林。如童年、爱情、生命等，满足不同人群的需求，希望大家在休息的时候走出家门，在自然的环境中休憩玩耍，与人交流。体现了项目尊重公共价值，倡导邻里交流的规划思想。同时她也是街区生活的延伸，将街区的自由、跳动、寓教娱乐表现得淋漓尽致。人们在生活中重新认识了城市，也再度发现了自己，然后溶入其中，成为项目社区氛围和文化组成的一部分。c. 空中立体花园：建在商业裙楼的上部，丰富建筑景观，把绿化引向空中，并体现全景致特色。园林景观的主题规划建议在一个总主题思想的涵盖下，运用三大院落部分，营造三个主题园林，把项目所具有的精神内涵表达出来：第一主题园林：参照对象：少年、儿童主题：纯净、灿烂的童年表现要点：运用抽象和具象结合的手法，表现少年儿童天真而且活泼、好动的特性，让人体验到少年儿童那种健康的、对未来充满希望的感觉。同时可体现对新鲜事物充满好奇的心理，他们是多梦的年龄，梦想畅游星河，有智者为他们揭开未来科技神密的面纱第二主题园林：参照对象：青年主题：浪漫、活力的青年表现要点：古往今来，人们从来没有停止过对浪漫情感的追求，文学家、音乐家、画家为我们创造了一个个英雄、佳人以及把玩不大厌的故事，泰坦尼克号、星愿、罗马假日不胜枚举，她们为园林主题提供了丰富的表现手段。第三主题园林：参照对象：生命主题：生命超越从出生至消亡简单的历程，是一个永恒的概念。表现要点：这一主题是整个园林的最高潮，她由人的不同生命阶段所环绕，由人的不同生命历程所烘托，其所处位置是整个地块的核心，同时也是项目主题的最核心所在。结合绿化、活动空间、会所造型气氛的烘托，在这种特定的氛围下，土地是永恒的，项目的内涵是永恒的，开原房地产的发展和形象是永恒的！3、环保设计高品质的生活需要好的环境，环保的要求必然要体现到规划设计的细节中去，完成的产品应该是这样的：是一座注重自然和谐、尊重生态环境和景观营造的居所是一座带来全新居住概念的居所拥有本项目，便能拥有：精心选用的低水量，高效能环保型洁具；无渗漏节水龙头；低能耗、高效率的节电灯具；全电脑控制节电型升降梯；饮用水过滤净化装置；多点供应、储水式热水集中供应装置；分类收集、无环境污染之忧的垃圾废物分装装置；堵塞下水管道之废料粉碎装置；带龙骨地板全部钉装，无胶水散发的有害物；全电脑控制水、电、气远程收费管理系统；无污染环保型内隔墙体材料，增加房间使用面积；各类型房间均直接对外通风、采光、降低空调消耗，享受自然空气；高密封性能外窗，隔绝噪声污染；楼体清新的绿色外墙，柔和清丽；是一座都心中的花园是一片阳光下的绿荫4、建筑风格及外观风格建议本物业的形象定位为纯粹生活特区，这与身处的区域是分不开的，在“泛地产时代”，单一的所谓某某建筑风格已不能满足“多元化审美”的心理需求。地产开发的混沌之初，简单的弧形墙面、造型的细微变化，曾一度让初品地产的人们激动不已，可惜这种激动持续的时间太短，人们很快不满足包于简单内部空间之外的简单造型特征。曾一度风云乍起的欧陆风情“概念”在一夜泛滥，炒之又炒，其实只是“概念”本身，开发出来的楼盘却总有些似是而非，或形神皆不似，毫无新意的山花，的模仿，色调的沉闷重复，对有层次素养的消费者来说，无异于“审美上的折磨”。98年以来市场一度吹起了一股所谓“现代流行风”，其色彩多变的外墙（多为3-5种用色），通透的屋顶构架一度为沉闷的楼市带来新风，然而作为一种风格，一种日趋程式化的特征，我们没有理由不提出疑问，这种风格还能走多远。在观察北京建筑风格历史变迁的同时，我们没有忽视对消费者心理的深度探究，在近几年的市场调查中显示，偏好欧陆风格的始终高居40%以上，最高时达到70%，为什么正当人们对“欧陆风格”颇有微辞的时侯，却仍有这40%仍执迷不悔呢？深入访谈，他们认为建筑可以是唯美的，气势恢宏的穹顶、体现垂高度的挺拔柱式、崇尚华美装饰的“巴洛克风格”，在他们心目中留下了太多的震憾和回味，可以说，他们喜欢的是一种百般把玩仍意犹未尽的东西，而非“北京式的”似是而非的“欧陆风格”；与之相并立的，近两年有超过50%的人愿意选择现代建筑，其中原因，一方面有近两年“现代流行风”的功劳，同时一方面也表达出了对所谓“欧陆风格”的捻和熟视无睹，复杂而又多元化的审美心理没有得到满足，注意力便在一段时间内转向较为新鲜的东西，比如变化丰富的外墙颜色。抓住大多数消费者的这一审美心理，我们不难提出本项目的建筑风格主张，作为一个浪漫、尊贵、国际化的形象定位，不排斥使用古典的建筑语言，但又不受制于古典，因为建筑终究是为满足人类居住的；可以是偏向于活泼现代的性格，但绝不因过于简约可变得索然无味，作为对“新城市”理念的凸显。建议采有国际招标的形式，吸取优秀手法来完成本项目建筑设计。5、配套设施规划建议拥有市中心核心优势的本项目，从未来中心区规划前景看，本项目将可以借用周边强大而周全的配套，住户完全不必局限于项目内消费和活动，但从一个大型住宅社区看，仍有必要充分考虑住户的便利性，生活配套设施的完善仍然是住户所向往的。结合地块在本区域街区功能，提出本项目所应具备的全方面配套设施。1） 教育设施：幼儿园，可考虑与国内外知名院校联合，创建国际双语知名幼儿园；2） 商业设施：小型超市，经营日常生活消费品，位置可设于南区商住混合用地的住宅底层；3） 停车场：建立有自然采光，有水、有草的花园式停车场，充分体现环保；4） 管理处的配套服务5） 三大主题园林6） 两大主题会所，一个会所包含文娱、康体、商务、邮电等设施，另一个建成城市艺术博物会所。7） 交通配套：设巴士站、停车场6、会所配套设施建议本项目定位于纯粹精英生活特区，对配套提出了更高标准的要求，建议开创两大主题会所。具体设施建议如下：1） 文娱、餐饮、康体主题会所，内容包括a. 阅书室b. 万国健身会c. 国际台球厅d. 乒乓球室e. 儿童娱乐中心f. 半室内游泳馆g. 模拟高尔夫微型球场h. 壁球练习场i. 室内羽毛球练习场j. 室内篮球练习场k. 医疗保健中心l. 欧罗吧红酒廊m. 国际美食厅n. 咖啡廊o. 音乐酒吧2） 城市艺术博物会所主题：有生命的城市，有故事的生活每个城市都有承载自己历史与价值的博物馆，于是我们在城市花园建设自己的城市博物馆。故事，传奇，人物乔迁，生活，延续成长，传承，典藏她是城市的精神家园和生活艺术；城市博物馆，记录城市生活的过去，现在和未来让身处其中的人和物都被感受到存在的鲜活而生动。6、小区交通规划建议本项目的交通规划应着重处理地下、地面停车、与周边交通网的连接以及人与车的分流问题，建议小区周边与道路间隔，在小区内机动车只允许走主通道，禁止进入院落内。这样做一方面尽可能减少对人流干扰，一方面可使车辆直接驶入住宅单位下方，方便垂直交通。7、智能化方案建议本项目应十分重视自身的可持续发展能力和适应能力，智能化无疑是必不可少的，但其建设需要有选择，以实用性为原则，建议如下：1） 凭智能住户卡出入小区、开启车库道闸，避免了车辆出入车库所普遍存在的麻烦工序，既安全又方便；2） 可视对讲系统，在房间内即可观察来访客人的情况并可遥控开关大门，不但居家安全有了很好的保障，而且减去了封闭式小区管理所带来的来访客人的不便。使物业便于管理，同时亦提高了物业的形象；3） 智能家居视讯网络 利用小区视讯网络系统随时点播喜好电影节目，在家里随时可以享受到世界的电影大片，而且完全根据自己的喜好进行点播、观看，不受时间、片数、片种的限制，完全自助式电影； 利用小区视讯网络系统随时点播卡拉OK，在家里随时随地点播自己喜欢的卡拉OK歌曲，如同在专门的卡拉OK场所一展歌喉； 利用电视实行网上教育系统。教育居家化是教育发展的必然趋势。上海交通大学等一些著名高校目前正在进行网络教育的试点工作。在下个世纪初即可实现远程教育。此种设施无疑会对关心下一代的置业人士以很大的吸引力； 利用电视机顶盒、电视及电话线上互联网。