房地产投资可行性估测.ppt

房地产实物投资价值估测房地产实物投资价值估测 房地产投资中，我们如何盘算？ 一、房地产投资价值估测原理 1. 关于投资价值的说明 投资价值是特定投资主体对某一物业未来产生收入 能力的一种主观假定。 投资的实质投资的实质是投资者基于具体物业投资价值与市场 价值的预期和比较而作出的购买该物业未来产生收 入能力的权利。 投资行为投资行为往往起始于一种购买行为，终于一种出售 行为；即交易决定了投资行为的可操作性，同时以 收益实现环节来对预期价值或投资行为进行验证。 投资决策的条件：投资决策的条件： 卖方所得不会低于其投资价值，买方所付出不会 高于其投资价值。 交易达成的条件：交易达成的条件： 交易双方对同一物业所形成的投资价值存在差异， 由投资价值所形成的出售价格区间和购买价格区间 存在交集，且足以消化交易成本。 投资价值所需支付的价格，购置以增加财富净值； 投资价值可出售价格，出售以增加财富净值。 最可能出售价格与投资价值相差越大，买或卖的潜在利润也越大。 2. 决策模型：投资价值估测的规范过程 估测预期收益流 校正一：预期收益流的时间差异 排序：以预期风险回报组合为依据 校正二：预期风险 三个关键因素：预期收益额、实现时间以及确定性。 经营净收入 年贷款本息：抵押贷款人税前现金流：权益投资人 现金流的价值 所得税 税后现金流：CFi,CFd 现金流 现值Pd现值Pe PvPd+Pe r 决策模型的应用条件决策模型的应用条件 对收益、营运支出、融资总额和时间、销售价格 、税费、机会成本等因素的假定。 决策模型的应用类型决策模型的应用类型 估算不同方案的权益投资收益率。 评估不同投资策略对投资价值的影响。 二、房地产投资项目可行性研究 1. 可行性研究的概念 在投资决策之前对拟开发项目进行全面、系统 的调查研究和分析，运用科学的分析和技术评 价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定 项目是否可行的综合研究。 财务上可行 物理上可行法律上可行 方案或计划可行 2. 可行性研究的作用 与其他协作方、合作方 签订协议、合同的依据 可行性研究报告 投资 决策 筹集 资金 后续设计任务书 和规划设计 出发点 不要在一个错误的时间、一个错误的地点、面向一个错误 的市场开发或购买了一个错误的楼盘！ 3. 可行性研究的工作阶段 机会可行性研究 初步可行性研究 详细可行性研究 4. 可行性研究的程序 研究工作筹划 调查研究 方案构建、选择和优化 财务评价和综合评价 编制可行性研究报告 房地产投资项目策划与基础参数选择 市场分析 项目策划 投资方案 的拟订 选择相关基础参数 定量分析 （1）市场分析 从需求角度确立拟开发项目的价值 。 目的改善物业管理投资组合决策增量产品开发 内 容 市场环场环 境的变变化趋势趋势 及 其对经营对经营 的影响； 依据消费费者偏好以促进进 物业经营业经营 ； 物业业运作质质量评评价以改 善物业业管理水平 投资组资组 合是否调调整 ； 存量资产产权处资产产权处 置 ； 存量资产资产 的再融资资 、重装修或改变变用 途。 时时机、区位、类类 型和质质量的选择选择 ； 拟拟定和优优化开发发 经营经营 方案； 市场研究的程度市场研究的程度 市场环境的稳定性 如街区功能、宏观形势、市场趋势等 所涉及物业的复杂性 如稳定街区的小规模物业、物业所处开发阶 段、物业的多用途、物业产权的复杂性等 投资人承担风险能力 如谨慎更多信息，冒险较少信息 提示：市场研究常处于螺旋式递进状态，复杂性和成本会随之 增加。不能指望百分百的确定性，需要一定的果敢！ 市场研究的程度 成本或收益 总成本 总收入 净利润 市场研究的最优水平 市场研究方案设计市场研究方案设计 提出问题决定了搜集信息的类别 资料搜集与分析 市场研究报告的撰写 市场范围市场范围 宏观因素； 需求、供给、竞争 ； 市场占有率分析 市场分析的内容市场分析的内容 全国 区域 地方 片区 片区（neighborhoods）：其中的因素变化能对分析对象 物业产生直接和立即的影响。 市场分析的步骤市场分析的步骤 分析影响本地房地产投资环境的国内外经济形势； 审度与投资机会相关地区和全市的经济、人口以及政治趋势； 划定构成直接竞争的同类物业所在的街区、交易或市场区域的特定 地理界限； 分析特定物业类型在市场范围的潜在需求，预测研究期内的需求； 确定并分析市场范围内的竞争性（同类）物业； 估测预测期内市场范围中可能出现的额外供给，估测所研究物业的 供给在预测需求中所占的合理份额; 比较所研究物业的特征与需求特征以及现存和潜在竞争性物业的特 征，估测预测期内所研究物业市场份额可能发生的变化，即抢占率 （可能占有的百分比）。 （2）项目策划 项目投资方案的拟订和选择。 区位分析与选择 投资内容和规模的分析与选择 开发时机的分析与选择 合作方式的分析与选择 融资方式与资金结构的分析与选择 产品经营方式的分析与选择 （3） 构造评价方案 可以组合的因素包括： 是否分期，如何分期； 物业类型及其比例关系； 建筑规模和物业档次； 合作方式和合作条件； 拟投入的资本金及其比例； 租售与自营方式的选择及其比例。 【例】某商业综合房地产开发项目经济评价的备选方案 建设设内容与经营经营 方式 是否分期开发发 写字楼、公寓写字楼、商场 销售出租 不分期评价方案一评价方案三 分2期评价方案二评价方案四 提示：其他因素可以采用敏感性等方法进行分析。 （4） 选择基础参数 基础参数 时间类参数评价标准类参数融资类参数收益类参数 开竣工时间 开发经营期 计算期 贷款利率 资金投入比例 财务杠杆比率 预售收入用于 后续开发的比例 出租率 空置率 运营成本比率 价格和租金 租售计划表 基准收益率 目标成本利润率 目标投资利润率 目标投资回报率 回收期 净现值 5. 房地产项目投资与收入估算 房地产项目投资与收入估算逻辑房地产项目投资与收入估算逻辑 投资估算资金使用计划 收入估算 资金筹措计划 投资计划与 资金筹措表 （1）房地产项目投资与成本的估算 投资 形式 经营 方式 投 资成 本 开发发 投资资 销销售 开发发建设过设过 程中资资金投 入 开发发建设过设过 程中的成本支出 出租 开发经营过发经营过 程中资资金投 入 含开发发建设设成本和出租成本 自营营 开发经营过发经营过 程中资资金投 入 含开发发建设设成本和经营经营 成本 置业业 投资资 出租购买购买 房地产产的资资金投入含购买购买 成本和出租成本 自营营购买购买 房地产产的资资金投入含购买购买 成本和经营经营 成本 房地产开发项目总投资 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 开发费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用等 开发建设投资经营资金 固定资产及其他资产 开 发 产 品 成 本 开发经 营成本 房地产项目开发投资与收入估算图示房地产项目开发投资与收入估算图示 投入资金投入资金收回资金 获取土地 土地再改造 房地产 产品 规划设计 出租 自营 工程建设 出售 投入资金投入资金收回资金 土地费用 前期工程费建安工程费 基础设施建设费 公共配套设施费 管理费、财务费、销售费 其他费用不可预见费 税费 出租收入 营业收入 销售收入 税费 税费 土地 房地产 拥有 权益 购买 转让 出租 自营 所有权 包租 使用权 自住 房地产置业投资费用与收益图示房地产置业投资费用与收益图示 投入资金投入资金收回资金 转让收入 租金或经营收入 购买支出 房地产价格 买方支付税费 经营费用 卖方支付税费 土地费用的估算 土地出让地价款 土地转让费 土地投资折价 熟地价出让金拆迁安置补偿费基础设施建设费税费 毛地价出让金基础设施建设费后支付的拆迁补偿费税费 前期工程费用的估算 三通一平等土地开发费用 规划设计费建安工程费的3 可行性研究费项目总投资的13 水文地质勘探费设计概算的0.5左右 根据实际工作量，参照有关计费标准估算 房屋开发费的估算 建筑安装工程费建筑工程费、设备采购费和安装工程费 公共配套设施建设费非营利性的居民服务设施 基础设施建设费 项目红线内与建筑物2米内的管线和道路工程建设和接口费 管 理 费 用 管理人员工资、职工福利、办公费、差旅费、折旧费、 修理费、工会经费、职工教育费、社保费、咨询费、 审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、 技术转让费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待 费、坏帐损失、存货盘亏、毁损和报废损失及其他。 按照项目总投资的35估算 开发费用的估算 财 务 费 用 资金使用成本，如借款或债券利息 资金筹集成本，如手续费、融资代理费、承诺费、 外汇汇兑净损失以及其他。 利息的计算，参照市场利率和资金分期投入情况，按复利计； 利息以外的筹资费用，按利息的10估算。 销 售 费 用 销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构 的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代 理费、销售服务费及销售许可证申领费。 按照销售额的一定百分比35计 开发期税费及其他费用的估算 固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、供电 贴费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿 化建设费、电话初装费、建材发展基金、人防工程费 按照当地有关法规标准估算 开 发 期 税 费 其 他 费 用 临时用地费、临时建设费、工程造价咨询费、总承包 管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费 工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等 按照当地有关部门规定的费率估算 不可预见费 按照上述费用之和的37估算 可能需要估算的运营费用：可能需要估算的运营费用： 人工费，公共设施设备运行费、维修及保养费，绿地 管理费，卫生清洁与保安费，维修与保养费，办公费， 保险，房产税，广告宣传及市场推广费，租赁代理费， 不可预见费。 资金使用计划 时间 费用项目 合 计 开发经营 期 123n 1土地费用 2前期工程费 3房屋开发费 4开发期费用 5开发期税费 6其他费用 7不可预见费 合计 提示：充分考虑各款项的支付特点，预收款、欠付款、预付定金 以及按照工程进度付款的情况，按期（年、半年、季、月）编制。 （2） 收入估算 在租售计划（销售、出租、自营等）基础上分别估算 。 租 售 计 划 租售方案 租售价格 租售收入 收款方式 租售物业用途、类型、面积、 时间及其与建筑物的对应关系 依照定价策略和方法制定租售价格 依据经营情况、类别和时间计算 租售收入，形成租售收入计划 考虑当地付款习惯，确定分期 付款的期数及各期付款的比例 房地产开发投资收益的构成 自营收入营业额营业成本自营中的商业 经营风险回报 租售收入（经营收入）销售收入出租收入自营收入 其中，销售收入销售房屋面积房屋销售单价 （含土地、商品房和配套设施） 出租收入出租房屋建筑面积房屋租金单价 （含土地和商品房） 两个关键因素：有效经营面积和价格的制定 。 开发出售型： 销售净收入销售收入项目总开发成本租售税金 开发出租型： 出租净收入出租收入运营成本经营税金项目总开发成本 开发自营型： 经营净收入商业经营收入商业经营成本和利润项目总开发成本 提示：总开发价值项目总销售收入销售税费； 销售净收入总开发价值项目总开发成本。 房地产开发投资中的税金 经营税金：两税一附加 营业税（5）、城市维护建设税和教育费附加（营业税的10） 企业所得税：25 土地增值税 针对房地产转让中发生的土地增值所征收的一种税 印花税和交易服务费 城镇土地使用税：占用国有土地而交纳的一种税 房产税：拥有房地产而交纳的一种财产税 土地增值税的计算土地增值税的计算 四级超额累进税率： A. 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。（含 50） B. 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的 部分，税率为40%。（含100） C. 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200% 的部分，税率为50%。（含200） D. 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 土地增值税计算示意图 50% 100% 200% 30% 40% 50% 60% 扣除项目金额 增值额 扣除项目： A. 取得土地使用权所支付的金额； B. 开发土地和新建房及配套设施的成本； C. 开发土地和新建房及配套设施的费用； D.旧房及建筑物经当地税务机关确认的评估价格。 E.与转让房地产有关的税金（含“两税一附加”、印花税）； F. 对从事房地产开发的纳税人可按本条A、B项规定计算的金额 之和，加计20的扣除。 速算法 A. 增值额未超过扣除项目金额50的， 土地增值税税额增值额30 B. 增值额超过扣除项目金额50，未超过100的， 土地增值税税额增值额40扣除项目金额5 C. 增值额超过扣除项目金额100，未超过200的， 土地增值税税额增值额50扣除项目金额15 D. 增值额超过扣除项目金额200的， 土地增值税税额增值额60扣除项目金额35 公式中的5，15，35为速算扣除系数。 【例】 某单位出售房地产收入为300万元，扣除项目 金额为150万元，试求应缴纳的土地增值税额。 扣除项目金额：150万元 50% 100% 30% 40% 50% 60% （4）应纳税额15050%30%（15015050%）40% 52.5万元 【解 】 （1）土地增值额300150150万元 （2）增值额与扣除项目之比为：150万元/150万元=100% （3）税率分别为30%和40% 速算法： 应纳土地增值税 15040%1505%52.5万元 【练习】某单位出售房地产收入为300万元，扣除项 目金额为120万元，试求应缴纳的土地增值税额。 （4）应纳税额12050%30%（12012050%）40% （180120100）5072万元 【解 】 （1）土地增值额300120180万元 （2）增值额与扣除项目之比为：180万元/120万元=150% （3）税率分别为30%、40%和50 速算法： 应纳土地增值税 18050%12015%72万元 销售收入与经营税金及附加估算表 序 号 项目 合 计 开发经营 期 123n 1销售收入 1.1可售面积 1.2单位售价 1.3销售比例 2经营税金及附加 2.1营业税 2.2城市维护建设税 2.3教育费附加 出租收入与经营税金及附加估算表 序号项项目合计计开发经营发经营 期 123n 1租金收入 1.1出租面积积 1.2单单位租金 1.3出租率 2经营经营 税金及附加 3净转净转 售收入 转转售价格 转转售成本 转转售税金 资金筹措计划 资金筹措计划原理示意图 123412341234123 2004200520062007 20 40 60 80 100 20 40 60 80 100 占总投资比例占总销售收入比例 资金投入计划 租售计划 开发利润 资本金、借贷资金 投入的最大数额 投资计划与资金筹措表 序 号 项目合计 开发经营 期 123n 1项目总投资 1.1开发建设投资 1.2经营资 金 2资金筹措 2.1资本金 2.2借贷资金 2.3预售收入 2.4预租收入 2.5其他收入 项目类 型 盈利能力指标 清偿能力指标 静态指标动态指标 房地产产 开发发投资资 成本利润润率财务财务 内部收益率借款偿还偿还 期 投资资利润润率财务净现值财务净现值利息备备付率 资资本金利润润率动态动态 投资资回收期偿债备偿债备 付率 静态态投资资回收期资产负债资产负债 率 房地产产 置业业投资资 投资报资报 酬率财务财务 内部收益率借款偿还偿还 期 现现金报报酬率财务净现值财务净现值偿债备偿债备 付率 静态态投资资回收期动态动态 投资资回收期资产负债资产负债 率 流动动比率、速动动比 率 4. 房地产开发投资的经济评价 （1）经济评价指标体系 提示：以项目为单位的开发经营期 盈利能力测算，与目标利润率比较。 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 开发费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用等 成本利润率开发利润总开发成本 （项目总开发价值总开发成本）/总开发成本 （2）主要经济评价指标的计算 资本金利润率 正常年份的年利润总额或年平均利润总额资本金 提示：一般对开发经营类项目而言，反映特定项目单位资 本金盈利能力，与投资者预期目标利润率比较。 资本金净利润率 静态投资回收期 投资利润率 正常年份年利润总额或年平均利润总额项目总投资 提示：一般对开发经营类项目而言，反映特定项目单位 投资盈利能力，与行业平均利润率比较。 静态投资回收期 投资回收所需时间。 现金回报率 年现金报酬初始投入权益资本 投资回报率 年净收益初始投入权益资本 【例】已知某房地产投资项目的购买投资为4500万 元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益 资本为1500万元，经营期内的年平均利润总额为 650万元、年平均税后利润为500万元。 试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率 、资本金净利润率。 投资利润率年平均利润总额/项目总投资100 650/（4500500）10013.0； 资本金利润率年平均利润总额/资本金100 650/150010043.3； 资本金净利润率年平均税后利润总额/资本金100 500/150010033.3。 财务净现值（FNPV） 项目按照行业的基准收益率（最低要求收益率） 或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净 现金流折算到开发活动起始点的现值之和。 FNPV大于或等于0，说明获利能力达到或超过 基准（目标）收益率的要求，该方案可以接受。 贴现率获取困难。 绝对指标，没有反映出单位回报。 FNPV与i 的反向关系 已知项目的现金流出和流入量，设定计算期（寿命 期）、 i1或i2，则FNPV？ FNPV iFNPV 2 FNPV1 i2 i1 FIR R 获利指数（Profitability Index ，PI） 即现值比率，等于拟投资项目净现值与总投资 或现金流出的总现值的比率。 若PI1，说明该方案可以接受。 财务内部收益率（FIRR） 项目在整个计算期内，各年净现金流量累计 等于零时的折现率。 说明项目所能支付的最高贷款利率。 无需设定贴现率。可以独立评判方案优劣。 对非常规项目（现金流正负号）的多解问题。 动态投资回收期等于或大于基准回收期，则方案可接受 。 对贴现率比较依赖。 强调回收资本的速度，忽视了投入资本的盈利能力、 回收后的盈利情况。 适用于开发出租或自营型投资的评价。 Pb（累计净现金流现值开始出现正值的期数1） （上期累计净现金流现值的绝对值当期净现金流现值 ） 动态投资回收期 投资起始点至累计净现值等于或大于零时的年份 。 利息备付率 偿还期内各年用于支付利息的税息前利润当期应付利息费用 提示：房地产项目中，该指标应大于2，否则保障程度不足。 偿债备付率 偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额 提示：房地产项目中，该指标应大于1.2，否则需要通过短期 借款来偿还到期债务。 其他指标如资产负债率、流动比率、速动比率。 【例】已知某房地产投资项目的资产负债表上，可 以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产 合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500 万元、1250万元，存货为为1500万元。 试计算该投资项目的资产负债率、流动比率、速 动比率。 资产负债率负债合计/资产合计100 3000/500010060； 流动比率流动资产总额/流动负债总额100 2500/1250100200； 速动比率（流动资产总额存货）/流动负债总额100 （25001500）/125010080。 6. 计算期和贴现率的选取 从获取物业产权直至出租 或自营活动正式开始 房地产置业投资计算期 经营准备期 经营期 从出租或自营活动正式开 始到持有期末 从购买土地使用权开始到 项目竣工验收的时间周期 开发出售模式的计算期 开发期 销售期 从正式销售（含预售）开 始到销售完毕的时间周期 准备期+建造期 从购买土地使用权开始 到项目竣工验收的时间 周期 开发出租或自营模式的计算期 开发期 经营期 预计出租或自营的时间周 期，比较土地使用权剩余 年限和建筑物经济使用寿 命中的较短者 准备期+建造期 为精度计，取1020年 贴现率的选取方法 折现率无风险报酬率投资风险补偿管理负担补偿 缺乏流动性补偿投资带来的优惠（融资便利和避税等） 方法一：累加法 提示：运用资本资产定价模型方法确定风险报酬。 假设投资市场平均收益率为20%，国家债券的收益 率为10%，房地产投资相对于整个投资市场的风险相 关系数为0.4， 则 R=10%+0.4（20%10%）=14%。 利用与拟投资项目具有类似收益特征的可比实例房地 产价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化公式， 反求出报酬率的方法。 方法二：市场提取法 提示：提示：仍着眼于投资者对该类房地产的预期或期望报酬率。 A. 调查、搜集估价对象所在地区各类投资的 收益率和风险程度资料。 B. 将资料进行整理：排序、制成图表。 方法三：投资报酬率排序插入法 7. 可行性研究报告的编写 分项基本要求 封面项目名称、为谁所作、谁作的评估以及写作时间 摘要简要介绍所在地区的市场情况、项目本身情况和特点、 评估的结论 目录方便读者迅速了解具体内容和查找 正文视评估的目的和未来读者所关心的问题而定内容 附表工程进度表、财务评 估报表、敏感性分析表及其他表格 附图 项目位置示意图、规划用地红线图 、建设设计 方案平 面图、城市规划示意图、土地利用规划示意图和现状 图及其他必要图示 （1）可行性研究报告的主要内容 （2）可行性研究报告的正文 分项基本要求 项目总说明项项目背景、主办办者、评评估目的、编编制依据等 项目概况 项项目合作方式和性质质、位址、拟拟建规规模和标标准、 所需市政配套设设施情况及获获得的可能性、建成后 的服务对务对 象 投资环境研究 当地社会经济经济 、城市基础设础设 施、土地使用制度、 金融和税收、政府鼓励投资资的领领域等情况 市场研究 分析与项项目有关的分市场场的价格、供求、发发展趋趋 势势 项目地理环境和附 近竞争项目情况 项项目邻邻里关系、用地现现状和附近具竞竞争性的项项目 规划方案及建设条 件 规规划设计设计 方案和市政建设设条件是否满满足施工需要 续表 分项基本要求 建设方式及进度安 排 工程发发包方式建议议、建设进设进 度安排、物料供应应 投资估算及资金筹 措 估算项项