成都天府软件园商业-蛰伏择机.ppt

本报告是严格保密的。 谨呈: 成都高新置业 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归嘉联地产顾问有限公司所有，未经嘉联地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传 阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 蛰 伏 择 机 本报告是严格保密的。 目录 天府软件园情况阐述 区域商业市场调查 项目自身情况阐述 项目定位分析 项目运营建议 本报告是严格保密的。 01区域商业市场调查 本报告是严格保密的。 目前区域商业市场是什么样的？ 区域商业市场调查区域商业市场调查 1 市场探究 本报告是严格保密的。 区域市场介绍 区域商业概述 区域商业案例 本报告是严格保密的。 区域市场介绍 本区域由处于南城核心开 发组团之一的大源组团 ， 会展中心、天府软件园等 三个部分组成 本报告是严格保密的。 周边区域环境 借市政府搬迁及南城的大势 所向大源组团聚集一批品牌发 展商的介入，极大的促进区域 的迅速发展 本报告是严格保密的。 区域市场介绍 区域商业概述 区域商业案例 本报告是严格保密的。 未来区域将有大量商业用地供应 现状 目前该区域内商业土地 供应主要集中于天府大道西 侧，近年已有一批商业用地供 应市场； 未来： 在大源组团内规划有大 量商业用地并呈带状分布，预 计未来本区域还将有大量的商 业土地供应市场。 本报告是严格保密的。 区域商业分析 范围：连接城南新中心和华阳 外围商业组团的重要区域。 现状：目前该区域内商业主要 集中于一点，即世纪城、会展 中心板块，业态以高端专卖店 （奥特莱斯）、高尚餐饮休闲 娱乐店为主，多为会展中心周 边五星级酒店的配套商业； 未来： 在会展经济、酒店旅游 经济的带动下，随着ARMANI. Dunhill等国际知名品牌商家相 继开业，该区域的商业地位必 将凸现。 本报告是严格保密的。 区域商业主要集中于会展中心内 酒店商业配套 世纪城商业配套 会展中心商业 会展中心商业 本报告是严格保密的。 区域市场介绍 区域商业概述 区域商业案例 本报告是严格保密的。 区域商业项目-新会展中心 建筑面积积115万 占地面积积1500亩 组组成 展览中心、会议中心、酒店及配套设施、文化 娱乐 及休闲度假设施、商务办 公区、商业住 宅区 开发发公司成都世纪城新国际会展有限公司 全长长1.5公里 开盘时间盘时间04年 层层高会展一楼8米，二、三楼4米 售价 开盘时 50001600元/，现售价10000元/ 以上 租金80100元/左右 本报告是严格保密的。 商务总部基地 天鹅湖花园2期 国际会展中心 假日大酒店西楼 水品大厦 歌剧院 洲际大饭店 西蜀廊桥古镇 国际会议中心 休闲天堂小镇 时尚天堂街区 文化广场 新会展项目整体规划图 该项目更多考虑的会展功能与环境营造，缺乏对商业的整体设计 本报告是严格保密的。 （时尚天堂街区美嘉奥特莱斯实景） 新会展规划的百货购物区 全长长1.5公里 总总占地面积积165.63亩 建筑风风格简约 、时尚、大气的后现代主义风 格 招商范围围 时尚品牌 服饰中型超市主力店百货 中外特 色美食酒吧 音像图 书 数码产 品 居家生活 配套休闲电玩家具家居 展览配 套 总总建筑面积积约14万 建筑层层数3层（局部为4层） 建筑结结构钢结 构 停车车位约1200辆 本报告是严格保密的。 休闲天堂（天鹅湖花园大户型商铺）实景 商业业特征社区商业配套设施 层层数小户型13层，大户型外圈13层 定位 集娱乐 、餐饮、休闲、购物、旅游为一体的 综合性商业集散中心 新会展规划的餐饮、休闲区 本报告是严格保密的。 招商范围围世界品牌服饰珠宝皮具钟表古玩店精品画廊 高尔夫用 品 茶禅文化鉴赏馆 特色风情美 食 贵族文化 沙龙会所 高尔夫用 品 民俗工艺 馆 品牌咖啡 馆 总总建筑面 积积 约16376.75 栋栋数 由12栋建筑组成，每 栋面积为 每栋面积约 1892200 建筑结结构钢结 构 建筑层层数3层 路面天然石板地砖 新会展规划的旅游民俗文化区 本报告是严格保密的。 湖畔玻璃景屋 （湖边玻璃景屋实景） 栋栋数6栋 层层数3层 面积积1088/栋 商业业形态态主题音乐餐厅、酒吧、会所 建筑风风格玻璃结构 新会展规划的湖畔商业区 本报告是严格保密的。 会展项目分析结论 1、会展中心内规划有会展、百货、餐饮、休闲等商业业态； 2、会展项目规划时依据会展与环境的需求，缺少对商业规划的思考； 3、新会展商业体量过大，规划和分区有业态的重合； 4、发展商对区域发展的时间预判失误，造成区域商业供需失衡； 5、由于目前区域不成熟，造成会展内入驻商家经营状况较差； 6、项目内仍有大量的商铺存在空置，短期内难以改观。 目前区域内的商业供求失衡 本报告是严格保密的。 02天府软件园情况阐述 本报告是严格保密的。 2 天府软件园 软件园处在什么样的大环境中，他拥 有什么样的企业？ 天府软件园情况阐述 本报告是严格保密的。 天府软件园-将成为西部软件基 地，中国软件产业园区中一颗耀眼 的明星。 园区概况-天府软件园是西部软件产业的中心 成都市的软件园发展战略中将在 新城规划9平方公里的软件产业 带，而天府软件园是其中的核心 组成部分，它将为四川软件产业 的快速发展奠定良好的基础。 本报告是严格保密的。 一期经济技术指标摘要 总规划用地：1500亩 总建筑面积：23万 绿地率：45% 建筑密度：22% 停车总数：1311 项目总用地：340亩 容积率：1.02 一期入驻企业约50余家 天府软件园一期聚集众多的国际知名软件企业 本报告是严格保密的。 天府软件园一期入驻软件企业 天府软软件园入住企业业 安杰信思爱普网通 宜高美SAP巨辐实业 思尔科颠峰软件NEC 凡安德维纳软 件兆虹信息 金蝶国信安四川精锐 伟创力交大光茫杰华科技 华为新电信息新聚思电脑 松翰科技育碧神达电脑 速倍软件IBM诺基亚集团公司 大东网络赛门铁 克九州电器公司 信必优 大连软件园咨询服务有限公司成都分公 司 科胜讯数字电视（成都）有限公 司 CDC建设银行成都鼎天微电子有限公司 飞思卡尔成都软件人才培训联盟海辉软件（成都）有限公司 中国四川电信盛大网络公司四川移动通信有限公司 台塑网软件科技（成都）有限公司成都华城电子信息产业有限公司新通通讯公司 新波电脑（成都）有限公司盛趣信息技术（上海）有限公司江南安信公司 成都阿尔卡特通信系统有限公司上海贝尔阿尔卡特股份有限公司巴国布衣 本报告是严格保密的。 天府软件园一期入驻软件企业 知名软件企业的入驻，将为商业部分提供所需的消费群体。 本报告是严格保密的。 天府软件园一期商业配套 布衣快饭天府软件园A9楼，是园 区 引进的配套设施，2005年12月开业。 尚舍咖啡天府软件园A9楼，2006 年 10月8日开业。 菜品介绍： 1、6元套餐二荤二素一小菜，米饭、汤 2、8元套餐三荤二素一小菜，米饭、汤 3、小炒自助荤菜5元，素菜3元，米饭、汤 4、点菜服务家常小炒、时令鲜蔬、煲仔 类、汤羹类，随配席桌。 5、面食-牛肉面、排骨面、炖鸡面、杂酱面 （4元/2两，5元/3两） 抄手、饺子 （4 元/2两） 布衣快饭 * 尚舍咖啡 本报告是严格保密的。 天府软件园一期商业配套 浪淘沙餐厅“本物之味” 浪淘沙餐厅“本物之味”在天府 软 件园A1幢综合服务楼开张营业。 餐厅推出商务套餐、特色小 吃等经 营项目。“本物之味”的开张，将与 此 前已经开业的“巴国布衣”形成良性 竞 争。 本报告是严格保密的。 03项目自身情况阐述 本报告是严格保密的。 3 二期配套商业 软件园商业配套处在什么样的环境中 ，他拥有什么样的产品？ 项目自身情况阐述 本报告是严格保密的。 项目所处位置关系 本案处于天府软 件园二期C5-C8 的区域内 本报告是严格保密的。 二期经济技术指标摘要 总建筑面积：56万 绿地率：35% 建筑密度：18% 停车总数：4068 项目总用地：570亩 容积率：1.62 研发办公：46万 商业配套：10万 本案商业约：1.2万 项目基本概况 根据发展商的介绍软件园二期拟入驻企业约30-40余家,人口约1万余人。 本报告是严格保密的。 北面临C10-12 南面临C2-C4 西面与独栋楼宇比邻 东面临C9号建筑 项目四至 项目被大量软件企业的办公楼宇所包围 本报告是严格保密的。 通过对区域的总结，可以看 出项目周边未来将迎来一个 新的发展契机。 项目所处的周边及商业环境 基于目前区域居住的不成熟， 造成区域商业发展受限，区域现有 会展中心的商业同样发展缓慢。 本报告是严格保密的。 项目产品分析 下沉庭院 天井 天井天井 下沉庭院 花地花地 C7 下沉庭院 下沉庭院 天井天井天井 天井 C5-C6 下沉式商业不符合成都人的消费习惯 项目层层合围难以吸引外部消费群 项目商业呈带状不利于商业规划 项目商业缺乏良好的人流动线设计 商业内街一般不受品质商家青睐 本报告是严格保密的。 项目小结 根据政府对南城的未来规划，无疑将会促进和带动区域的 快速发展，形成一个高品质住区与科技、软件结合的新兴区域 。 但是，在目前区域发展不成熟的情况下，软件园的配套商 业结合自身的特点，消费客群目前仅能锁定软件园内部的商务 人士。所以 我们只能和必须暂时以第一个五年期进行规划 本报告是严格保密的。 04项目定位分析 本报告是严格保密的。 商务人口1万余人 商业配套食堂、咖啡 1 软件园一期 2 在天府软件园内已入驻或将要入驻的软件企业近百家，大部分均是国际 知名的软件开发企业，商务办公人群约2万余人（估算）。 天府软件园正在强势崛起，成为西部软件中心 软件园二期 商务人口1万余人 商业配套- 备注：根据发展商对二期介绍的估计 本报告是严格保密的。 园区人口：约20000余人 商业总建筑面积：100000m2 下沉商业建筑面积约：12000m2 项目商业面积约12000平米，均为下沉商业步行街 2 1 下沉式商业呈带状分布 2 下沉式商业 1 停车侧下沉式商业 本报告是严格保密的。 减小劣势，避免威胁 n定位清晰(产品、业态) 发挥优势，转化威胁 n产品优化 威胁（T） n新兴区域：成熟度不够； n消费人口：目前园区人口不足以支撑； n商业特性：工业园区商业特性过强 利用机会，克服劣势 n顺应现有的发展格局，利用专业园区的特点 发挥优势，抢占机会 n顺势而为，确保优势； 机会（O） n区域发展：南城区域发展正在提速； n软件产业：政府规划的支柱产业； 劣势（W） n交通：项目到达性不佳； n规划位置：商业步行街规划于第二期的内 侧完成包裹在内 n物业形态：下沉式和商业内街不受青睐； n商业体量：按二期周边规划的人口不足以 支持本案的商业体量； 优势（S） n实力：背景雄厚的实力开发商； n软件园：本案所处园区为成都软件 产业带动的龙头; n成本：作为政府主要产业的园区,其 各项成本较为低廉 SWOT分析 项目短期来看挑战大于机遇，随着区域发展将会得到改善 项目SOWT分析 本报告是严格保密的。 1、市级商业中心 2、区域商业中心 3、社区商业中心 4、专业商业市场 四种典型商业类型 市级商业中心一般出现老牌的城市绝对 中心，这里拥有令人羡慕的人流量，便捷的 交通，量大取胜，多以大型百货、商业步行 街为主。例：春熙路、盐市口、骡马市。 区域商业中心是随着大型住宅片区诞生 、提供日常消费功能，一般是价值量比较小 的商品，如超市、餐饮。例：双楠伊藤、九 里堤沃尔玛 社区商业是指每个社区所自带的零星商 业，提供最常用的便利服务。例：WOWO等 小超市、小餐馆。 专业市场是指某种功能产品的集中卖场 ，一般需要大型物流配合，嘈杂。例：荷花 池、富森美家居、金府机电城。 成都商业的四种常见层级 本报告是严格保密的。 四种典型商业类型 1、市级商业中心 2、区域商业中心 3、社区商业中心 4、专业商业市场 根据产品线指标及区域商业市场，本项目 具备以上哪种产品资质？ 软件园商业属于何种商业层级 1、园区内人口超过2万余人。 2、园区内商务群体职业特性较强。 3、园区内置配套商业远远超过他们需求。 4、第一个五年期内的定位 商业定位： 园区商业服务中心 服务功能： 满足园区内大量商务群体工作之余的消 费、休闲中心。 本报告是严格保密的。 05项目运营建议 本报告是严格保密的。 项目商业规划 项目战略思考 本报告是严格保密的。 商业定位： 园区商业服务中心-小憩休闲街 满足园区内商务群体的办公之后的消费、休闲服务，走大众化的服务路线 本报告是严格保密的。 运动休闲 餐厅 下沉 庭院 下沉庭院 天井天井天井 天井 2 C5-C6 下沉庭院 天井 天井天井 下沉庭院 1 花地花地 C7 茶楼 超 市 1号餐厅面积：1000 2号餐厅面积：800 运动休闲: 800 茶楼: 300 书吧: 100 合计: 3000 书吧 前面我司已经感受到高新置业对一期商业品质的追求，在此就不做一一描述 本报告是严格保密的。 项目商业规划 项目战略思考 本报告是严格保密的。 通过对区域市场及竞争项目的分析，结合项目自身的 特点所规划的商业业态,在五年期内都明显不足以支撑项 目的商业体量，那么我们应该如何解决这一问题？ 根据我司专业的经验判断认为，二期配套性商业须进 行整体联动,才能确保商业全面盘活和软件园整体形象的 匹配。 自古不谋万世者,不足谋一时; 不谋全局者,不足谋一域 实际上我们的开发管理方已在其宣传画册上明确规划- -以城南高新区作为主要聚集区，形成连接武侯区、都 江堰市的软件产业带。构想在五年之后，软件产业将成为 成都战略的发展平台和支柱产业之一。成都将发展成为本 部第一，全国领先，集研发、生产、出口和服务为一体的 国际综合性软件产业之都。 本报告是严格保密的。 核心战略思考 如何借助发展商及软件园区自身优质平台