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第一章 建筑基础知识 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第一节 建筑基础知识 一、建筑物的分类 按建筑物的使用性质分类 生产性建筑即工业建筑、农业建筑 非生产性建筑即民用建筑分为 居住建筑 公共建筑（包括生活服务性建筑，文教建筑， 科研建筑，医疗建筑 ，商业建筑，体育建筑 ， 文娱建筑，交通邮电建筑） Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2.按建筑结构及材料分类 砖混结构 钢筋混凝土结构（包括框架结构，剪力墙结构） 钢结构 另外还有砖（石）木结构，纯木结构，简易结构 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 3.按层高分类 多层：一层至六层 小高层：七层至十八层 高层：十九层至三十三层 超高层：三十三层以上 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 二、建筑识图 一套完整的建筑施工图包括建筑总 平面图，建筑施工图，结构施工图，暖 通及空调施工图，给排水施工图，电器 施工图等 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 三、房屋面积的测算 1.建筑面积 一般定义房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒 脚以上的各层 的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊 、地下室、室外楼梯等。 商品房建筑面积由套内建筑面积（包括套内使用 面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和）和分摊的 共有建筑面积（每幢楼内的公用建筑面积，例如大堂 、公用楼梯等）组成。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2.使用面积 房屋的使用面积，指房屋单元平面中为生活起居所 使用的净面积之和。计算使用面积时，在1987年实施的 住宅建筑设计规范中有一些特殊的规定：跃层式住 宅中的户内楼梯按自然层的面积总和计入使用面积；不 包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用 面积；内墙面装修厚度均计入使用面积。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 3.居住面积 房屋的居住面积是指房屋平面中直接供住户 生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去 墙、栏等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积） 。 4.分摊面积 公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所 有的整幢楼公用部分的建筑面积。分摊的公用建筑面 积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑 面积。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 5.公用建筑面积的计算原则： 凡已做为独立使用空间销售或出租的地下室、 车棚 等不应计入公用建面部分，做为人防工程的地下室不计入 。 6.公用建面计算方法： 整栋建筑物的建面扣出整栋建筑物各套（单元）套 内建面之和，并扣出已做为独立使用空间销售或出租的 地下室，车棚，人防工程等建面.即为整栋楼的公用建面 。 公用建筑分摊系数K=公用建面/套内建筑面积之和 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 他们的关系及计算公式： 建筑面积=套内建筑面积+分摊建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建 筑面积 分摊的公用建筑面积套内建筑面积公用建筑面积分 摊系数 公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之 和已作为独 立使用空间（如租售的地下室、车棚、 人防工程地下室）的建筑面积 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑 面积之和 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 四、建筑相关名词解释 1、 什么是容积率？ 答：容积率是项目总建筑面积与总用地面积的比值。一 般用小数表示。 2、 什么是建筑密度？ 答：建筑密度是项目总占地基地面积与总用地面积的比 值。一般用百分数表示。 3、 什么是绿地率（绿化率）？ 答：绿地率是项目绿地总面积与总用地面积的比值。一 般用百分数表示。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 4、 什么是日照间距？ 答：日照间距，就是前后两栋建筑之间，根据日照时间 要求所确定的距离。日照间距的计算，一般以冬至这一 天正午正南方向房屋底层窗台以上墙面，能被太阳照到 的高度为依据。日照规定：冬至日1小时，大寒日2小时 以上。 日照系数=楼间距/前楼的高度（一般在1.2-1.8） 5、 建筑物与构筑物有何区别？ 答：凡供人们在其中生产、生活或其他活动的房屋或场 所都叫做建筑物，如公寓、厂房、学校等；而人们不在 其中生产或生活的建筑，则叫做构筑物，如烟囱、水塔 、桥梁等。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 6、 什么是建筑“三大材”？ 答：建筑“三大材”指的是钢材、水泥、木材。 7、 建筑安装工程费由哪三部分组成？ 答：建筑安装工程费由人工费、材料费、机械费三部 分组成。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 8、什么是三通一平？ 答：水通、电通、煤气通、场地平整。 9、什么是七通一平？ 答：通上水、通下水、通污水、通电力、通电讯、通煤 气、通交通、场地平整。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 10、房屋的保修内容与保修期限？ （1）屋面防水为5年 （2）土建为1年，具体包括：墙面、楼（地）面空鼓、 开裂、起砂；墙面、顶棚抹灰层脱落、吊顶破损；墙 面、厨房和卫生间地面、地下室管道渗漏；门窗翘裂 、粉刷起壳、开裂、脱落，五金件损坏； （3）卫生洁具为1年； （4）电气管线、上下水管线及灯具、电器开关为2年 （5）管道堵塞为2个月； （6）供冷、供热系统和设备为2个供冷期及2个供暖期。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 11、 什么是横向、纵向？什么是横向轴线、纵向轴线 （1）横向，指建筑物的宽度方向。 （2）纵向，指建筑物的长度方向。 （3）沿建筑物宽度方向设置的轴线叫横向轴线。其编号 方法采用阿拉伯数字从左至右编写在轴线圆内。 （4）沿建筑物长度方向设置的轴线叫纵向轴线。其编号 方法采用大写字母从上至下编写在轴线圆（其中字母I 、 O、Z不用）。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 12、 什么是房屋的开间、进深？ 答：开间指一间房屋的面宽，及两条横向轴线之间的距离 ； 进深指一间房屋的深度，及两条纵向轴线之间的距离 。 13、 什么是层高？什么是净高？ 答：层高指建筑物的层间高度，及本层楼面或地面至上一 层 楼面或地面的高度；净高指房间的净空高度，及地面 至天花板下皮的高度。 14、 什么是建筑总高度？ 答：建筑总高度指室外地坪至檐口顶部的总高度。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 15、 什么是标高？什么是绝对标高、相对标高？ 答：（1）建筑物的某一部位与确定的水基准点的高差， 称 为该部位的标高。 （2）绝对标高亦称海拔高度，我国把青岛附近黄海 的 平均海平面定为绝对标高的零点，全国各地的 标 高均以此为基准。 （3）相对标高是以建筑物的首层室内主要房间的地 面 为零点（+ 0.00），表示某处距首层地面的高 度。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 16、什么是公用设备房？ 答：是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、 垃 圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的 房 屋。 17、什么是红线？ 答：红线指规划部门批给建设单位的占地面积，一般用红 笔 圈在图纸上，具有法律效力。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 18、 建筑物如何划分等级？ 答：建筑物的等级是依据耐久等级（使用年限）和耐火等 级 （耐火年限）进行划分的。 （1）按耐久等级划分，共分为四级： 一级，耐久年限100年以上；二级，耐久年限50100 年 三级，耐久年限2550年； 四级，耐久年限15年以 下。 （2）按耐火等级划分，共分为四级：从一级到四级， 建 筑物的耐火能力逐步降低。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 19、 什么是砖混结构？ 答：房屋的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件 采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，此类结构形式叫砖混 结构。一般为6层以下建筑。造价低，环保及抗震差 。 20、 什么是框架结构？ 答：框架结构指由柱子、纵向梁、横向梁、楼板等构成的 骨架作为承重结构，墙体是围护结构。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 21、 什么是剪力墙？ 答：剪力墙指在框架结构内增设的抵抗水平剪切力的墙体 。 因高层建筑所要抵抗的水平剪力主要是地震引起，故 剪 力墙又称抗震墙。 22、 什么是框架剪力墙结构？ 答：框架剪力墙结构指竖向荷载由框架和剪力墙共同承担 ； 水平荷载由框架承受20%30%，剪力墙承受 70%80% 的结构。剪力墙长度按每建筑平方米50mm的标准设 计。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 23、 什么是全剪力墙结构？ 答：全剪力墙结构是利用建筑物的内墙（或内外墙）作为 承 重骨架，来承受建筑物竖向荷载和水平荷载的结构。 24、 什么是筒体结构？ 答：筒体结构由框架-剪力墙结构与全剪力墙结构综合演变 和发展而来。筒体结构是将剪力墙或密柱框架集中到 房 屋的内部和外围而形成的空间封闭式的筒体。其特点 是 剪力墙集中而获得较大的自由分割空间，多用于写字 楼 建筑。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 25、 什么是钢结构？ 答：钢结构是建筑物的主要承重构件由钢材构成的结构。 具有自重轻、强度高、延性好、施工快、抗震性好的 特点。钢结构多用于超高层建筑，造价较高。 26、 地基和基础有什么区别？ 答：（1）地基是基础下面的土层，它的作用是承受基础 传 来的全部荷载。 （2）基础是建筑物埋在地面以下的承重构件，是建 筑 物的重要组成部分，它的作用是承受建筑物传 下 来的全部荷载，并将这些荷载连同自重传给下 面 的土层。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 27、 与砖混结构相比，框架结构有何优、缺点？ 优点： （1）自重轻：砖混结构自重为1500公斤/平方米；框架结 构 如采用轻板（加气混凝土隔墙、轻钢龙骨隔墙等）的 自重为400公斤 600公斤/平方米仅为砖混结构的1/3 。 （2）房间布置灵活：框架结构的承重结构为框架本身， 墙 板只起围护和分隔作用，因而布置比较灵活。 （3）增加了有效面积：框架结构墙体较砖混结构薄，相 对 的增加了房屋的使用面积。 缺点： （1）用钢量比砖混结构高出约30%，与砖混结构相比， 造 价偏高。 （2）部分柱子截面尺寸过大，会凸出墙外，影响美观。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 28、 什么是基础埋深？什么是深基础、浅基础？ 答： （1）基础埋深是指从室外设计地坪至基础底面的垂直 距离。 （2）埋深大于等于5米的基础称为深基础；埋深在0.5 米5米之间的基础称为浅基础。基础埋深不得浅 于0.5米。 29、 什么是防潮层？ 答：为了防止地下潮气沿墙体上升和地表水对墙面的侵蚀， 采 用防水材料将下部墙体与上部墙体隔开，这个阻断层就 是 防潮层。防潮层的位置一般在首层室内地面（+0.00）下 60mm70mm处，即标高-0.06m-0.07m处。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 30、 建筑物的基础可按哪三种不同的方法分类？ 答：（1）按使用材料分：可分为砖基础、毛石基础、混 凝 土基础、钢筋混凝土基础等。 （2）按构造形式分：可分为独立基础、条形基础、 井 格基础、板式基础、筏形基础、箱形基础、桩 基 础等。 （3）按使用材料受力特点分：可分为刚性基础和柔 性 基础。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 31、 什么是勒脚？什么是踢脚？其作用各是什么？ 答：（1）外墙墙身下部靠近室外地坪的部分叫勒脚。勒脚 的作用是防止地面水、屋檐滴下的雨水的侵蚀，从而 保 护墙面，保证室内干燥，提高建筑物的耐久性。勒脚 的 高度一般为室内地坪与室外地坪的高差。 （2）踢脚是外墙内侧和内墙两侧与室内地坪交接处的 构 造。踢脚的作用是防止扫地时污染墙面。踢脚的高度 一 般在120mm150mm。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 32、 什么是散水？什么是明沟？其作用是什么？ 答：散水是靠近勒脚下部的排水坡；明沟是靠近勒脚下部 设 置的排水沟。它们的作用都是为了迅速排除从屋檐滴 下 的雨水，防止因积水渗入地基而造成建筑物的下沉。 33、什么是外飘窗 答：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻 璃 从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然 、 亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 34、什么是中空玻璃？ 答：它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两 层 玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状 态 故称“中空玻璃”，这种技术的运用使门窗的隔音、阻 热、 密封、安全性能都大大提高。 35、什么是露台？ 答：一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在 其它楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上 边 又没有屋顶（无遮挡物），所以称作露台。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 36、什么是阁楼？ 答：指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋 架 添、加建的使用面积不足该层面积的暗楼，不计层 次。 37、什么是阳台？ 答： 泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋 相 连可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室 外 活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情况分为非 封 闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹 阳 台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台 。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 38、什么是使用率？什么是实用率？ 答：使用率:房屋实用面积与建筑面积的比值(地毯面积)； 实用率:套内建面与建筑面积的比值（即得房率）。 39、 什么叫“女儿墙”？ 答：下部墙身延伸至屋面以上的墙体。 40、 什么是不可抗力？ 答: 不可抗力:国家民法通则152条，不能预见、不能 避 免并不能克服的客观情况。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 41、 什么是期房、现房、裙楼？ 答：期房：项目刚开发或开发阶段。 现房：项目完全建成经验收合格后。 裙楼：建筑体底部的庞大建筑物，常用于商业。 42、 什么是跃层、复式、错层、标准层？ 答：跃层:一套住宅占两个楼层，内有楼梯连接上下层。 复式:概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高要比普通 住 宅高.可在局部分出夹层安排卧室、书房等。 错层:纵向或横向剖面中，楼层的几部分之间楼地面高低错开。 标准层:平面布置相同的住宅楼层。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第二节 房地产价格基础知识 一、房地产价格构成 房地产价格主要由以下十个方面组成： 土地取得费用有四种情况： 征用农地取得土地的征地费； 在城市中取得土地的房屋拆迁补偿安置费； 通过政府有偿出让取得土地的地价款； 通过二三级市场有偿转让取得土地的购买价款。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 前期工程费 前期工程费主要包括以下几个方面： 三通一平费：是指为了房屋的建筑施工需要进行的如建 筑地块上的土地平整，以达到通电、通路等投入的资金 。 地质勘察费：是指委托专业人员对建筑施工的地块进行 地质勘察的费用。 规划设计费：是指委托设计单位对房屋建没进行规划设 计而支付的费用。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 房屋建筑安装工程费 是指建造房屋所需的工程费用，是施工企业建造 房屋的出厂价格，包括各种材料费、机械使用费、管理 费、施工企业利润和税金等； 基础设施建设费 包括建造小区内道路、供水、供电、煤气、排水 、排污、照明、通讯，绿化、环境等基础设施的建设费 用； Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 5. 公共配套设施建设费； 经营管理费 指房屋由生产过程转入流通过程中，即由房屋建 成到出售过程中，房屋开发经营单位的管理人员所 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 销售费用是指在销售房屋的过程中发生的营销策划费 、广告宣传费、中介代理费等。 利息是指为建造房屋而向银行借取资金的利息，包括 融资过程中的各种费用，如资产评估费、抵押登记费 、保险费等，自有资金也视同贷款计算利息。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 税费是应向国家缴纳的费用的，反映了单位或个人对 国家的贡献，税费包括营业税、城市维护建设教育费 附加、土地使用税、房产税、增值税、所得税等。 利润是房地产开发经营单位应得到的收益，是在经营 活动中实现 的剩余产品价值的货币表现，是企业扩大 再生产的资金来源。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 二、影响房地产价格的因素 房地产的价格是由众多影响房地产价格的因素相互作 用的结果，主要有以下九大类： 供求状况：房地产的供给和需求是形成房地产价格的 两个最终因素。房地产的供给一定，其需求增加，则 房地产的价格上升；房地产需求一定，而其供给增加 ，则房地产价格下跌。 理化因素：是指那些对房地产价格有影响的反映房地 产自身状况的各种因素，如地理位置、地质条件、地 形、地势、土地面积、土地形状、日照、通风、温度 ，降水，天然周期性灾害等。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 环境因素；是指房地产周围的环境状况对房地产价格有 影响的因素，包括噪声、空气质量、视觉、卫生状况等 方面。 行政因素：是指影响房地产价格的制度、政策、法律法 规、行政措施等方面的因素。包括土地制度、住房制度 、城市制度、城市发展战略、城市规划、土地利用规划 、房地产价格政策、税收政策、交通管制等。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 经济因素：指影响房地产价格的各种经济因素，如城 市 的经济发展状况、居民收入、投资水平、储蓄、消 费水平、物价水平、金融状况等。 人口因素：房地产的需求主体是人，人口数量、人的 素质、家庭人口规模、人口分布等，都会对房地产价 格有很大的影响。 社会因素：主要指政治安定状况、社会治安程度、城 市化水平等。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 心理因素：心理因素对房地产价格的影响不可忽视，主 要有购买或出售心态、欣赏趣味、时尚风气、讲究风水 、价值观等。 国际因素：主要指国际经济状况、军事冲突情况、政治 对立情况、国际竞争等方面对房地产价格的影响。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第三节 房地产交易相关税费 一、住宅交易 关键词： 普通住房、非普通住房、5年以上（含5 年）、5年以 内 普通住房应同时满足以下条件： （1）单套建筑面积在144平以下 （2）实际成交单价在5950元以下 不同时满足以上条件的为非普通住房。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. A：5年以上普通住房 营业税：因为是超过5年的普通住房，免征营业税。 个人所得税：5年以上，且为唯一家庭生活用房，免 征个人所得税。 契税：总房款1.5%税率 印花税：总房款1税率 土地增值税：免征 交易手续费：单套建筑面积6元/平 查档费：100元/件 工本费：80元/本 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. B：5年以内普通住房 营业税：总房款5.55%税率 契税：总房款1.5%税率 印花税：总房款1税率 土地增值税：免征 个人所得税：税率差额20% （交易价格-原值-其它税金-装修费）20% 交易手续费：单套建筑面积6元/平 查档费：100元/件 工本费：80元/本 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. C：5年以内非普通住房 营业税：总房款5.55%税率 契税：总房款4%税率 印花税：总房款1税率 个人所得税：差额20%计算 （交易价格-原值-其它税金-装修费）20% 土地增值税：税率为30%60% 交易手续费：总房款1% 查档费：100元/件 工本费：80元/本 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Clie