当前的房地产形势的认识(任兴洲).ppt

对当前房地产形势的认识 国务院发展研究中心市场经济研究所 研究员 任兴洲 2009年11月 2009年房地产市场的基本形势 一、在应对危机背景下，房地产销售走出大行情 2007年，全国商品房销售面积7.6亿平方米，同 比增长23.2%，其中商品住宅销售面积6.9亿平方米 ，增长24.7%。 2008年，房地产市场进入调整期，全年商品房销 售面积6亿平方米，其中商品住宅销售面积5亿平方米 ，同比下降19.7%。 2009年1-10月，全国商品房销售面积6.64亿平方 米，同比增长48.4%。其中，商品住宅销售面积增长 50.1%； 1-10月，商品房销售额3.15万亿元，同比增长 79.2%。其中，商品住宅销售额增长84.3%；办公 楼和商业营业用房销售额分别增长43%和53.7%。 2009年，房地产市场走势可分为几个阶段 ： 1-4月：市场回升趋势平稳，刚性需求释放明显。 中小户型、总价较低的商品房销售较好，表明累积的部 分刚性需求得以释放；住宅市场“库存”逐步得到消化，多 项政策措施的综合效果开始显现。 一季度，全国商品房销售面积1.13亿平方米，同比增 长8.2%，其中，商品住宅销售面积同比增长8.7%。房 价指数同比仍为下降，但降幅放缓。从3月份开始房价环 比有所上升（见表1）。 表1 全国新建商品房销销售面积变积变 化情况 2008年112月份 同比增长（） 2009年13月份 同比增长（） 2009年15月份 同比增长（） 全国总计总计 -19.78.225.5 东东部地区 -21.612.833.2 其中：北京 -38.681.1107.4 江苏苏 -28.824.850.5 浙江 -36.613.837.3 广东东 -21.938.047.1 中部地区 -16.9-4.47.6 西部地区 -18.69.726.2 其中：重庆庆 -19.2 13.8 29.6 四川 -34.9 19.4 40.4 资资料来源：根据国家统计统计 局公布数据整理。 5-7月，一线和部分二线城市住房销售明显放量。 1-6月，全国商品房销售面积3.41亿平方米，同比增 长31.7%。46月份销售面积2.28亿平米（其中6月份 销量为9465万平米），是13月份销售量的2.02倍（ 见图1、表2）。 除京、沪外，杭州、深圳、天津楼市成交面积同比 分别增长180.4%、148.9%、115.5%。苏州、重庆 、青岛等城市也超过或接近100%。 1-6月，二手房交易量迅速增加。 北京市：上半年二手房交易达50567笔，较去年同期 增加23206笔，增幅达85%（多数为二季度交易）。 上海市：6月二手商品房成交套数历史性突破3万套。 表2 各地新建商品房销销售面积变积变 化情况 2008年112 月销销售面积积 （万平米） 2009年13月 份销销售面积积（ 万平米） 2009年45月 份销销售面积积（ 万平米） 45月比 13月（%） 全国总计总计62088.9411308.7413335.717.92 东东部地区30906.456253.497351.6917.56 其中：北京1335.37315.27431.8336.97 江苏苏5412.261368.781492.109.01 浙江2880.33707.81843.6319.19 广东东4824.411121.371073.77-4.24 中部地区15275.162221.492666.7620.43 西部地区15907.342833.763317.2517.06 其中：重庆庆 2872.19623.62 602.28-3.42 四川 3205.92773.32 840.34 8.67 资资料来源：根据国家统计统计 局公布数据整理。 8-10月，市场销售有所趋缓，“金九银十”行情不明显 8月，北京期房住宅网上签约11715套，剔除经济 适用房、限价房等保障性住房，签约量为10641套，日 均签约量为343套。这一数据较7月的355套下降3.4% ，且创下今年北京楼市反弹以来的新低。 同时，北京二手房成交量也出现下降，8月北京二 手住宅成交在2.3万套左右，比7月下降了1.7%左右。 据中介机构的统计，8月上半月北京二手住宅成交量下 滑了6%，也创了今年楼市反弹后的成交量低点。 10月下旬-11月，二手房签约量明显增加。 北京市二手房市场在11月前半月创下交易高峰后， 16日网签量继续走高，突破了1400套。根据北京市房 地产交易管理网发布的数据显示，11月16日北京新发布 房源1005套，住宅签约957套；存量房网上签约1456 套，住宅签约1385套。创下单日网签量的高记录。 北京1-10月二手房住宅成交量突破20万套，由此推 算，2009年全年将肯定超过2006-2008年3年的二手房 成交总和。 二、商品房价格上涨较快 至6月份，全国70个大中城市新建住宅销售价格同比下降 0.6%，降幅比5月份缩小0.7个百分点。环比上涨0.8%， 二手住宅销售价格同比上涨2.2%，涨幅比4月份扩大1.3个 百分点。10月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨 3.9%，涨幅比9月份扩大1.1个百分点；环比上涨0.7%。 北京、上海、深圳等一线城市主要城区房价反弹较大。 北京市6月商品住宅成交均价为13302元/平米，比1月上涨 了2864元/平米，涨幅为27%。 深圳市5月新房成交均价为12902元/平米，比2月份上 涨17.4。上海市月市场销售商品房均价比2月涨11.2 ；6月上海一手商品房均价超过每平方米1.7万元 。 图1： 各类普通住房环比指数走势 单位： 注：租赁价格指数是季度环比指数。 6月北京二手住宅交易价格涨幅较高。成交均价达到今年以来的 最高点，比3月中旬二手住宅成交均价（8923元/平方米）提高 了1266元/平方米。11月上半月，北京二手房平均价格达到 12415元/平方米，每套二手房成交均价首次达到了116万元。 图2：2009年5月北京二手房市场成交状况 3. 土地市场 上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积同比 是下降的（26.5%）。但从5月起市场骤然活跃，6月第 一周，全国20个重点城市共推出土地124宗，环比增加 25，推出土地面积608万平方米，环比增加24；成 交土地面积173万平方米，环比增加14。 1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积 24072万平方米，同比下降18.7%；完成土地开发面积 18445万平方米，同比下降4.6%。 部分一、二线城市土地市场火暴，“地王”频现、溢价高 1-10月全国房地产开发企业房屋施工面积28.83亿 平方米，同比增长16.4%，房屋新开工面积8.14亿平方 米，同比自年初首次转正，增长3.3%。房屋竣工面积 3.77亿平方米，其中，住宅竣工面积3.12亿平方米，增 长25.1%。 对今年房地产形势的成因分析 从大的背景看，我国的房地产市场发展是在城市化 快速推进、市场化进程加快、居民消费结构明显升级 的情况下发展的。而且房地产是产业链条长、相关带 动性强，是影响一个经济体发展的长周期变量。 从这一轮的房地产运行看，则是短期政策因素等多 种因素共同作用的结果。 是多种因素综合作用的结果 n短期优惠政策的综合作用（集中、范围广、力度大） n信贷激增(8.9万亿)，信贷政策宽松，相当一部分进入房 地产市场（二季度，房地产行业从银行获得的信贷资金总量同比 增速高达82%，上半年，个人按揭贷款总额达到2829亿元，同比增长 63.1%）。央行统计，上半年7.37万亿元新增信贷中，超过8210亿 元流入了房地产领域；其中5381亿元进入房地产开发领域，个人按 揭贷款达到2829亿元。还不包括利用票据融资或其他信贷资金变相 转进房地产市场等其他形式的资金。 9月末，居民户贷款同比增长34.0%，增速比上年同期高19.0 个百分点，比年初增加1.8万亿元，同比多增1.2万亿元。居民户消 费性贷款比年初增加1.2万亿元，同比多增8809亿元，增长势头较 快。其中，因房地产市场交易活跃，个人住房贷款比年初增加9520 亿元，同比大幅多增7089亿元。 n流动性过剩，通胀预期增加；恐慌性购买特征明显； n地价房价相互推高，市场信号不断放大（一线）； n新增供应下降明显。 n国际经济走势带来的预期： 保增长、应对危机系列因素导致房地产市场走出大行情。 房地产形势变化的影响 积极影响： n对扩内需、保增长有直接、间接带动作用； n提振市场信心（房地产开发投资增速逐月提高，5月单月新开工 面积为7900万平方米，较4月增长2.4%）； n地方财政收入显著增加（土地出让金、税收）； （6月份北京市土地成交总金额约为134亿元，而前五个月的总成交额 则仅有85亿元）。 n相当一部分自住型需求得以实现，居民居住条件改善； n房地产市场的“去库存”效果明显。 消极影响： 泡沫成份增大，市场非理性行为明显增加； 信贷风险增加； 扭曲了政府和企业的行为；产生挤出效应，对实 体经济回暖有实质性影响； 透支未来的市场需求； 行业调整未到位，矛盾累积； 再分配关系失衡，社会矛盾突出。 明年房地产市场的政策取向分析 对于当下的房地产市场及政策走向，不同的利益主 体的期待不同。开发商期待政策的延续，以便维持市场 的繁荣态势；部分群众期待政府通过取消优惠政策而促 使房价回落，实现价格理性回归。一些地方政府则处在 矛盾之中，即希望房地产继续发挥“保增长”的作用，又 因此，有的地方已经表态将继续维持优惠政策；有的地 方也担心资产价格的过快上涨。在这种复杂的博弈局面 下，的确在考量房地产政策的智慧。 明年房地产政策的取向取决于明年我国宏观政策取向 ：短期内不会有重大转向： q经济回升基础仍不稳定； q刺激政策的刚性特点，对投资和流动性有依赖； q实体经济回升不尽如人意，民间投资对刺激性投资的 替代性仍不强； q经济增长的动力机制尚未全面恢复，内需明显增长， 但不稳；外需依然乏力，需要政策支持。 q在美国政策退出之前，中国政策退出力度受限，易引 更多热钱流入，冲击经济。 另外，我国货币政策有四个目标：低通货膨胀、经济增 长、就业的增长、国际收支平衡，需统筹考虑。 但也必须看到，随着各国经济的回暖或复苏，刺 激政策的退出问题正日益提上日程。我国的刺激政策 也存在调整的必要： 一是长时间刺激政策难以为继； 二是全球流动性过强对通胀的压力和风险增大； 三是过多的刺激政策产生挤出效应； 四是对市场机制作用的影响。 因此，我国短期内政策虽然不会重大转向，将保持 大的宏观政策方向的连续性，但会逐步调整刺激政策 的总量、结构、力度。 明年宏观政策也面临一些“两难”选择 p防止通胀与保持一定流动性的矛盾； p促进实体经济增长与产能过剩的矛盾； p刺激政策调整与投资惯性需求的矛盾； p经济结构调整与保增长的矛盾。 p控制资产价格过快上涨与保持经济增长的矛盾 明年宏观政策的取向 在保持大的政策方向连续性的前提下，宜采取促进 经济稳定增长的举措。 u不简单追求高速度，而是夯实复苏基础，并为体制改革 和结构调整留下空间； u 着力采取稳定物价措施，使CPI保持在一定的幅度内 ，防范物价的过快上涨。 u在向“后危机”时期过渡过程中，着力促进发展方式转变 和经济结构调整。 u充分利用危机中潜藏的机遇，培育新的经济增长点和竞 争优势，防范和化解短期与中长期潜在风险， u加快推进关键领域改革（能源资源价格和财税体制改革 、社会保障体系改革、国民收入分配结构改革、市场准 入机制的改革），激发创新活力，挖掘发展潜力； u切实扩大对内开放，实施多元化“走出去”战略； u进一步降低经济发展的经济成本和社会成本，在提高增 长的质量效益和可持续性上取得显著进展。 明年房地产政策取向分析： 明年宏观政策的连续性将使财政和货币政策环境仍 相对宽松。与宏观政策的取向相适应，年初的房地产政 策也不会立即出现重大转向，但是会作出一些调整。 明年经济仍有保持平稳较快增长的压力，但经济整 体回升和复苏态势已不同于今年。因此，对房地产市场 的政策会一定程度调整，尤其在房价上涨较快，投机性 因素加大，信贷风险加大的情况下。 明年下半年，通胀压力会加大，资产价格的上涨会 更为敏感，也会影响对房地产的相关政策。 明年房地产市场面临的主要问题： 如何在促进经济增长与遏制价格的过快上涨，防范市场 泡沫加剧之间找到平衡； 如何防范信贷风险； 加快房地产开发速度和力度； 完善相关体制机制； 促进保障性住房建设。 政策着力点的相关建议： 短期与近中期政策需一并考虑： 短期政策： p信贷政策上有保有压：保自住型需求，控制投资型需求 ，防范信贷风险；引导信贷投向实体经济。