房地产经济语音答疑(2013.5.07)提纲.ppt

2013年春季学期 房地产经济课程答疑 日期：5月07日 助教：任宛竹 一、课程内容介绍 l房地产经济课程一共包括十章内容。第一 章主要介绍了我国住房制度改革的情况。二至 五章按照房地产开放的流程分别对土地征用、 房地产投资、企业融资和开发方案的选择和实 施、产品的销售等内容进行了阐述。六至九章 主要涉及到房地产市场理论，主要包括房地产 市场、房地产周期、房地产泡沫和房地产价值 评估的程序和方法。而最后一章的主要内容则 集中在物业管理。全书逻辑清楚、内容丰富， 对房地产市场从多角度进行了全方位的解读。 书中引用了我国对于房地产市场的诸多法律和 规定，对我们了解国家政策、正确的判断市场 环境和合乎规范的进行市场操作都能提供帮助 。 参考教材 l房地产经济论， 崔建华 编著，经济 科学出版社，2011年 版。 二、复习方法和建议 l理解基本概念 l熟悉房地产投资风险评估、房地产价值评 估等理论 l用本课程的原理和知识来分析和解释现实 当中关于房地产行业的实际问题 总体要求 l本课程应用性较强、理论性相对弱一些，使得本门课程 的学习应该以结合现实经济现象进行对应学习。本课程 教材房地产经济论的主要特征较为简明扼要，通俗 易懂，具有非常强的现实意义。具体而言，本书不仅涵 盖了对我国住房制度和土地制度的阐述，也包括了房地 产投资的实务论述，还在修订版中加入了近年来房地产 市场运行中对应性的关于房地产泡沫与房地产周期等理 论性较强的知识。因之，在复习的过程中，本门课程一 方面要求同学们理解和掌握房地产经济学的一些基本概 念，另一方面则要求同学们能够依托所学习的知识对现 实经济现象提出自己的价值判断。 总体要求 l由于我国的房地产市场还处在培育发展的过程 中，部分制度还在不断的修订，房地产开发的 模式、要求也在变化，本门课程会加入一些最 新的内容。因此要求同学们在掌握课本内容的 基础上，能够及时跟随市场的变化。在复习方 法上，要求同学们在学习教材，参与论坛的讨 论外，也积极关注房地产经济领域的最新事件 ，期末考试可能会在论述题要求大家就某一问 题进行分析，请同学做好解答开放性试题的准 备。 具体建议 l认真对待学习资源，以教学课件和教材为 依托，全面掌握课程的知识点 l聆听和参与语音答疑 l要认真独立完成作业，按照参考答案的格 式回答问题，作业覆盖部分期末考试题目 l积极关注课程论坛每周导学栏目，掌握 课程的重点；论坛中的新闻、专家文章等 内容可以作为本课程的拓展知识，有利于 开放性试题的解答 复习资料 l1、教材和视频教学课件（此类资源耗费时间较多，但 推荐同学们以课本为主，在无法理解课本解释内容时再 结合视频进行深度复习，特别是对于有时间有精力的同 学） l2、仔细复习课程论坛“每周导学”所指定的内容，明确各 个知识点的考察类型和考察要求； l3、仔细完成作业题（作业可用来熟悉以往考试题型， 并涵盖有部分期末考试试题）； l4、深度复习语音答疑相关资料（第二次语音答疑较为 重要，主要是关于知识点的总结性串讲，以及考试题型 与考试重点的讲授，希望大家能够积极参加） l5、期末复习提纲 三、考题类型 l名词解释题 l简答题 l计算题 l论述题 考题类型介绍 l1、名词解释 l简要叙述要点，亦可进行补充性说明，字数不 必太多,使用1-4句话解释名词意义即可。 l2、问答题 l对题目中的问题进行简要回答，能在将要点回 答清楚的基础上进行适当的简单阐述即可。一 般而言简答题采点给分,仅答出每一知识点是什 么可得一半的分数,在答出每一点的基础上进行 适当的解释(1-2句话即可)可得满分。 考题类型介绍 l3、计算题 l计算题需要在计算的时候明确说明计算过程， 且分数的判定主要依据计算过程的逻辑是否严 密。 l4、论述题 l能详细的回答题目的含义、内容，并结合自己 的理解进行详细的阐述，仅回答要点者的分数 将酌情扣减。此部分需要同学结合我国房地产 行业的相关政策性新闻进行分析，属于开放性 试题，无需千篇一律的答案，言之成理即可。 四、重点内容概览前言 l前言部分 l 概念：房地产、改良物、固定附着物 l【重点掌握】房地产的经济性质 前言名词解释 l房地产：土地以及固着于土地的与土地不 可分离的部分，这些与土地不可分离的部 分，包括建筑物、树木、草地等各种具体 的表现形式。 l改良物：是提高土地的品质，使土地更能 满足人们生产生活需要的物质。 l固定附着物：某种可以移动的物品一旦通 过某种方式依附于房屋或土地上，则该物 品成为不动产。 前言房地产的经济性质 l土地的稀缺性 l用途的多样性 l社会经济位置的可变性 l市场的区域性 l政府干预性 l合并与分割的可能性 四、重点内容概览第一章 l第一章 中国城镇住房制度改革【重点】 l 概念：公积金、经济适用房、廉租房、两限房 l 了解改革前的中国城镇住房制度 l 【掌握】我国原有城镇住房制度的问题 l 了解住房商品化的含义 l 了解公有住房的出售与提租 l 了解我国住房公积金的缴存和提取使用 l 【重点掌握】我国城镇住房制度改革的难点 第一章名词解释 l公积金：国家机关、国有企业、城镇集体 企业、外商投资企业、城镇私营企业以及 其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴 存的长期住房资金。 l经济适用房：是在政府指导下组织建设的 ，适合中低收入家庭承受能力的，具有一 定社会保障性质的微利商品房。 第一章名词解释 l廉租房：市政府和单位向具有城镇常住户 口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的 普通住房。 l两限房：全称为限房价、限套型普通商品 住房，两限房经城市人民政府批准，在限 制套型比例、限定销售价格的基础上，以 竞地价、竞房价的方式招标确定住宅项目 开发建设单位，由中标单位按照标准建设 ，按照约定价位面向符合条件的居民销售 的中低价位、中小套型普通商品住房。 我国原有城镇住房制度的问题 l原有制度:福利性住房制度 l低租金是住房资金自身无法实现投入与回 收的良性循环 l严重影响城镇住房的建设和消费 l住房水平的差异取决于房屋的来源,即个 人所在单位的类别 l消费结构不合理 l采取计划和行政手段调控和管理,排斥市 场与价格的作用. 城镇住房制度改革的难点 l一、房价-收入矛盾 l高房价使人们买不起房，也同时使人们租 不起住房。 l二、住房货币化分配中的补贴资金来源与 利益均衡性问题 l住房补贴的来源问题、利益的均衡性问题 l三、住房的社会保障 l保障对象和措施（经适房等） 四、重点内容概览第二章 l第二章 土地使用制度【重点】 l 【掌握】国有土地使用权出让的含义 l 了解集体土地出让的后果 l 了解土地使用权行政划拨的几种情况 l 【掌握】土地使用权出让的方式 l 【掌握】土地使用权到期或国家提前收回土地 使用权的处理方式 l 了解土地出让合同的内容 l 了解耕地保护制度的内容 l 【掌握】农业用地转化为建设用地的内容 国有土地使用权出让的含义(背景) l1988年土地的使用权可以 依照法律的规定转让 l国有土地和集体所有的土地 的使用权可以依法转让,国家依法实行国 有土地有偿使用制度 l国有土地使用制度改革的根本思路:在坚 持土地国家所有的前提下,所有权和使用 权分离,通过出让土地的使用权,实现国有 土地的有偿使用. 国有土地使用权出让的含义 l土地使用权出让:就是国家将国有土地的 使用权在一定年限内出让给土地使用者, 由土地使用这项国家支付土地出让金的行 为. l主体是国家 l出让的是使用权而非所有权,有明确的年 限 土地使用权出让的方式 l拍卖出让 l符合事先约定的条件的竞买人在一定的场 合举牌报价竞争,出价最高者获得购买权 l招标出让 l政府将出让地块各种条件和要求制成标书 ,采取公开或不公开、定向或不定向等方 式将标书发到拟购买该地块的竞买人手中 ,有意竞买人在指定时间以前将自己的投 标书投入标箱,发标人通过评标委员会对 土地使用权出让的方式 所有投标进行评审,以确定土地使用权的受 让人. l协议出让 l政府同土地使用权的有意受让人双方进行 一对一的协商和谈判,就各方面的权利义 务达成一致. 土地使用权到期或国家提前收回 土地使用权的处理方式 l在出让年限期满后,使用者需要继续使用 该土地申请续期 l在出让年限期满前土地使用者不申请续期 或者申请没有获得批准，土地的使用权由 国家无偿收回。 l特殊情况下国家提前收回土地使用权 拆迁、安置和补偿工作 l土地灭失，土地使用权终止，国家不承担 土地使用者带来的损失。 农业用地转化为建设用地的内容 l1.耕地保护:占用耕地补偿制度和耕地总量 控制制度 l2.国家征用土地三方面的法律特征征 用主体的唯一性，征地行为的行政性，征 地条件的补偿性。 l3.农用地转用审批 四、重点内容概览第三章 l第三章 房地产投资 l 【掌握】了解房地产投资与房地产投机的区别 l 了解房地产投资的特点 l 了解房地产开发资金筹集的方式 l 了解选择房地产开发筹资方案的判断依据 l 【重点掌握】房地产项目的风险分析方法（会 计算） l 了解房地产投资的风险及处置方式 l 了解收益确定情况下的决策方法 房地产投资与房地产投机的区别 l房地产投资:将资源投入到房地产开发 经营 管 理和中介服务等房地产的经营活动中,以期在未 来能获得一定的效益. l房地产投机:第一,房地产投机者一般并不进行真 正的房地产开发活动,而专注于房地产的市场流 通,也就是房地产的转手买卖. l第二,房地产的投机者购买房地产,不是因为其房 地产以外的生产经营活动或者生活的需要,也就 是说不是真实需求. l第三,房地产投机存续的时间比较短,而投 资活动是一个长期行为 l第四,房地产投机活动在市场处于景气状 态时比较明显,因为此时获利机会比较多, 获利程度可能更高,而风险相对较小. l第五,房地产投机者对利润的期望往往大 于投资者,因此,投机可能会获利比较高,也 可能遭受更大的损失高风险的投资行 为就属于投机。 房地产项目的风险分析方法 l投资风险的度量 l度量风险的大小,就是度量各种不确定结 果之间的差异程度或者离散程度.差异程 度越大,说明不确定结果的总和效应越难 以测定,从而风险就越大. l作业计算题需要掌握 四、重点内容概览第四章 l第四章 房地产融资 l 概念：债券融资、房地产投资信托基金、房 地产产业投资资金 l 了解房地产融资的基本理论 l 【重点掌握】房地产企业融资特点与影响因素 l了解房地产企业一般融资渠道； l 【重点掌握】我国房地产企业融资渠道存在的 问题，以及分析深层次原因 l【掌握】房地产企业新型融资渠道，着重掌握 房地产企业拓宽融资渠道的途径 l债券融资:债券是指企业或政府为筹集房 地产开发经营资金,依照法定程序发行,约 定在一定期限内还本付息的有价证券.只 有国有独资公司 上市公司 两个国有投资 主体设立的有限责任公司才有资格发行 l房地产投资信托基金:一种证券化的产业 投资基金,通过发行股票,集合投资者资金, 由专门机构经营管理,通过投资,选择不同 地区 不同类型的房地产项目进行投资组 合,在有效降低风险的同时,通过将房地产 经营收入以派息的方式分配给固定,从而 使投资人获得长期稳定的投资收益 l房地产产业投资资金:通过发行基金收益 凭证募集资金,交由专业投资管理机构运 作,基金资产专门投资与房地产产业或项 目,以获取投资收益和资本增值的一种基 金形态. 房地产企业融资特点与影响因素 l融资特点: l开发资金需求量大;土地和房产的抵押是 重要条件;面临比较大的经营风险和财务 风险;开发的个阶段资金不断发生变化,具 有不确定性. l影响因素 l外部:政府政策 通胀水平 l内部:公司规模 盈利能力 房地产企业的信 用 经营能力 我国房地产企业融资渠道存在的问题， 以及分析深层次原因 l问题 l融资结构单一,银行面临信贷风险;金融创 新少;法律法规还不健全 l原因 l房地产金融缺乏创新工具;房地产金融体 系效率不高;房地产金融体系还不健全;与 房地产金融相关的法律法规还不完善 房地产企业新型融资渠道 l几种新型融资渠道 l房地产投资信托基金;房地产产业投资基 金;合作融资;短期融资券 l拓宽房地产企业融资渠道的建议 l建立多层次房地产融资体系;拓展多元化 的房地产企业融资渠道;颁布和完善相关 法规 四、重点内容概览第四章 l第五章 房地产开发 l 概念：房地产开发、总价合同、单价合同、 成本加酬金合同、可调价合同 l 了解房地产开发的程序 l 【重点掌握】房地产开发可行性研究的内容 l 了解房地产开发项目招投标的一些注意事项 l 【掌握】工程建设合同的各种形式以及不同形 式的具体内容 l 了解工程监理的主要内容和工程验收的程序 l房地产开发 根据城市规划以及经济社会发展的要求,对 土地和土地上的建筑物 改良物与固定附着物进行的开 发建设 l总价合同,通过投标者的竞争来决定工程的总造价并签 订的承包合同 l单价合同,开发生按照工程项目的一定计量单位议定固 定单价,然后再按照实际工程量汇总计价的方法 l成本加酬金合同,开发商向承包商支付工程实际发生的 成本和一定酬金 l可调价格合同,合同价格可以依据开发商和承包商的约 定而调整 房地产开发可行性研究的内容 l开发项目概况、市场分析与预测 l规划方案的优选、项目进度安排 l投资估算、筹资方案与现金流分析 l财务分析、风险分析 l项目的社会效益与环境效益 l结论 工程建设合同的形式 l按照计价方式划分 l总价合同,通过投标者的竞争来决定工程的总造价并签 订的承包合同 l单价合同,开发生按照工程项目的一定计量单位议定固 定单价,然后再按照实际工程量汇总计价的方法 l成本加酬金合同,开发商向承包商支付工程实际发生的 成本和一定酬金 l可调价格合同,合同价格可以依据开发商和承包商的约 定而调整 l按照承保范围与关系划分 l总承包合同,某一工程项目施工的全过程或某阶段的全 部工作由一个承包商负责组织实施 l联合共同承包,大型的或者结构复杂的建筑工程,由两个 以上的承包单位联合共同承包 l开发商直接发包的承包合同,开发商将工程分部分项直 接发包给各承包商 l独立承包合同,一家承包商独立完成工程项目的合同 l按照是否包材料划分 l包料合同,承包商提供其所负责施工的项 目一切材料和设备 l部分包料合同,承包商提供其所负责施工 的项目的部分材料和设备,其余材料设备 由开发商提供. l不包料合同,开发项目建设所需要的全部 材料和设备均由开发商负责提供,承包商 只提供劳务 四、重点内容概览第五章 l第六章 房地产市场 l 【掌握】房地产市场的特征 l 【重点掌握】影响商品房价格的因素 l 了解共有面积的分摊原则和内容 l 了解房地产转让的条件和手续 l 【掌握】房屋租赁与抵押的关系 l 【掌握】房地产抵押的含义及其形式 l 了解个人购房的“陷阱” l 【掌握】个人购房合同的六项内容 l 【掌握】房地产的三种基本定价方法 l 了解房地产营销的广告策略的两个注意事项 l 了解使房地产广告具有吸引力的四点要求 房地产市场的特征 l土地一级市场中的卖方垄断 l房地产市场是明显的区域性市场 l房地产市场是房产与地产合一的市场 l房地产市场的法律性 l房地产市场是公开交易与隐蔽交易并存的 市场 影响商品房价格的因素 l制度因素 制度是由政府指定的,因而政府 力量对商品房价格的影响不容忽视 l经济因素 经济发展状况 房地产市场上的 供求关系 居民收入水平 物价 l人口因素 人口数量 人口素质 人口流动 家 庭规模 l投机因素 土地的投机等 l其他因素 自然环境 人文与社会环境 心理 房屋租赁与抵押的关系 l房地产租赁与抵押的关系在本质上不矛盾 l两种基本情形: l先出租后抵押 按照买卖不破租赁的规则, 即使在抵押权实现以后,租赁合同在有效 期内应该对抵押物的受让人继续有效 l先抵押后出租 在抵押权设定以后成立房 屋租赁关系,租赁关系一般不会影响抵押 权的实现 房地产抵押的含义及其形式 l房地产抵押是指以其合法的房地产以不转移占 有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为 l预购商品房贷款抵押 购房人在支付首期规定的 房价款之后,由贷款银行代其支付其余的购房款, 将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履 行担保的行为 l在建工程抵押 抵押人为取得在建工程继续建造 资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连 同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵 押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为. 个人购房合同的六项内容 l项目准售 在合同中必须载明开发项目的 建设依据和销售依据 l面积确认以及面积差异处理 l买受人逾期付款的违约责任 l出卖人逾期交房的违约责任 l产权约定 出卖人保证销售的商品房没有 产权纠纷和债权债务纠纷 l房屋以及设施使用性质 房地产的三种基本定价方法 l成本导向型定价 全部开发成本和目标利润之和 l需求导向型定价 依据市场对开发项目的需求以 及消费者对项目价值的认知程度定价 l竞争导向型定价 开发商可以接受现有的价格水 平,随行就市定价,也可以以比现行价格高出许多 或者低许多的新价格水平定价,充当新价格的领 导者或原有价格的挑战者 四、重点内容概览第七、八章 l第七章 房地产周期 l 了解经济周期 l 了解房地产周期的概念、类型和阶段 l 了解房地产周期的原因 l 了解房地产周期的传导机制 l第八章 房地产泡沫 l概念：房地产泡沫，资源配置效应、收入分配效应 l 【掌握】房地产泡沫的定义和特征 l 【掌握】房地产泡沫形成因素及机制分析 l 【掌握】房地产泡沫如何判定？ l 【重点掌握】房地产泡沫的负面效应 l 【掌握】规避房地产泡沫的政策建议 l房地产泡沫:由于虚拟需求的过度膨胀导 致房地产价格水平相对于其理论价格的非 平稳性上涨,由此造成房地产经济的虚假 繁荣现象 l资源配置效应 l收入分配效应 (见负面效应分析) 房地产泡沫的定义和特征 l定义:由于虚拟需求的过度膨胀导致房地产价格水平相 对于其理论价格的非平稳性上涨,由此造成房地产经济 的虚假繁荣现象 l一般特征: l商品的供给与需求严重失衡 l投机交易情形严重 l独有特征: l房地产价格波动的一种形态,价格波动幅度较大,没有先 后的连续性,也没有稳定的周期和频率 l主要源于投机行为,同时货币供应量在经济系统中短期 内剧烈变动也扮演了极为重要的角色 房地产泡沫形成因素及机制分析 l形成因素:预期 投机 有限理性 l机制分析 内层次因素分析 l土地供给的有限性 l居民住房建设周期和使用寿命长 l住房需求的无限性 外层次因素分析 l信贷扩张 l投机因素 l制度因素 l市场体系的不完善及政府部门干预和监管缺失 房地产泡沫如何判定？ l房价收入比 经验比例是房价应该为居民 年收入的3-6倍 l住房空置率 国外合理区间4%-5% l投资增长率 相当于经济增长率的两倍时, 就会产生泡沫的危险 房地产泡沫的负面效应 l资源配置效应 房地产泡沫的膨胀,资产价 格不断上升,使得房地产资产持有人的财 富不断增加,不断吸引社会资金注入房地 产业,导致大量资金在该产业集中,在资金 总量已定的情况下,无疑会减少在其他资 产方面的资金投入,引发社会经济资源的 重新配置,泡沫的出现必将对国民经济的 产业结构产生影响 l收入分配效应 带来收入上的再分配,这种 分配效应属于市场分配范畴.在泡沫成长 阶段,市场价格越来越偏离均衡价格,使得 由市场分配因素决定的价格出现扭曲,产 生及无效率又损害社会公平的分配效应 l风险效应 因房地产泡沫的产生 膨胀和崩 溃导致房地产价格的大幅度波动以及对整 体经济的影响 规避房地产泡沫的政策建议 l全面推进各项制度体制的改革与建设,具 体包括土地制度财税体制以及收入分配 制度等 l深化金融体制改革 l加强对房地产业的监管力度 l加强财政政策之间以及财政政策与货币政 策的相互配合 四、重点内容概览第六、七章 l第九章 房地产价值评估【重点、难点】 l 了解房地产价值评估的原则和程序 l 了解房地产价值评估的各种方法 l 【重点掌握】收益还原法，可以利用此方法来比较不 同房地产的价值（会计算） l第十章 物业管理 l 概念：业主公约、物业管理合同 l 【掌握】业主的概念及业主的权利与义务 l 了解业主委员会的权力与业务 l 了解物业管理的内容 收益还原法(收益法) l基本原理:某宗房地产的价值应该等于一定数量 的货币,该笔货币资金存入银行每年的利息收入 与房地产每年所带来的纯收益相等. V=A/r lV 待评估的房地产价值 A 待评估的房地产每年 的纯收益 r资本化率 l理论依据：房地产价格形成中的预期收益原理 ，决定房地产价值的是未来的因素 l适用性：收益性房地产的价值评估 l作业题讲解 五、相关实例分析：名词解释题 l经济适用房 l回答：经济适用房是指在政府主导下组织建设 的，适合中低收入家庭承受能力的，具有一定 社会保障性质的微利商品房。 五、相关实例分析：简答题 l国有土地使用权有哪几种出让方式，当土地使 用权到期或国家提前收回土地使用权时应怎么 处理？ l回答：国有土地使用权的出让可以采取拍卖、招标或双 方协