上海绿地住宅产拼葱路线研究.ppt

上海绿地住宅产品线研究 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 绿地是一家起步于上海、进而走向全国的开发企业，如果对于其理解仅来自于上 海市场的话，必然会不甚全面。因此本报告将从全国绿地说开去，进一步细化到上 海绿地，以求有提纲挈领之效。 本报告所截取数据均为从2005年至今。 前言 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 总目录CONTENT 研究综述 初识绿地 上海绿地研究 上海绿地住宅产品线研究 4 1 2 3 4 5绿地90墅分析 8 15 23 39 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Chapter 1研究综述 选题原因 研究目标 主要问题 第4页 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 选题原因 初入地产行业第一次看到令人振奋的公寓项目是浦东新区高行镇的绿地崴廉公寓，那 一瞬间的冲击力至今记忆犹新。两个月前写过保利珍品系列下的香槟国际产品研究，初 次接触了产品线的概念。当得知需要写专题报告时，脑子里就蹦出了几个词。 和带教人沟通商量之后，淘汰了几个范围过窄的题目最终确定写地产商产品线，于是 脑子中的那几个词就又变得清晰起来，又考虑到绿地是上海起家的开发商，在上海的项 目会多一些，可供参考的信息相对较多，于是确定写绿地产品线的方向。 众所周知绿地集团在地产方面涉及的产品种类繁多，形成了多个成熟的赢得良好口碑 的知名产品线，自知小小一个专题报告不会对绿地整体产品线有什么透彻的研究，于是 综合考虑下来确定题目定为上海绿地住宅产品线研究，从区域范围和产品类型两个方面 框定研究范围，以求有所总结。 第5页 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 研究目标 理解绿地总结上海绿地住宅产品线 作为提供咨询服务的行业从 业者，只有在充分理解客户的 基础上才能充分理解客户需求 ，才能提供使客户满意的服务 。 本报告旨在在理解上海绿地 的基础上进一步理解其在上海 房地产市场上、在住宅产品方 面的产品线规律。 第6页 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 主要问题 由本报告的研究目标可以得出本报告将要解决的主要问题如下： 理解绿地 总结绿地在上海的住宅产品线 绿地操作项目的模式是什么？发展战略是什么？有哪些成熟的产品线？ 绿地在上海地产市场主要面向哪些目标客户？其产品的市场占有量如何？未来发展趋势又如何？ 绿地在上海操作过什么物业类型的住宅项目？市场表现如何？ 形成了哪些产品线？ 第7页 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Chapter 2初识绿地 绿地简介 绿地开发模式 绿地发展战略 绿地产品系列 第8页 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 绿地简介 绿地集团是上海市国有控股特大型企业集团，成立于1992年7月18日。创立20年来，绿地集团始终坚持“绿地，让生活更 美好”的企业宗旨，做政府所想、为市场所需，通过产业经营与资本经营并举发展，已形成目前“房地产主业突出，能源 、金融、汽车等相关产业并举发展”的产业布局， 在2011中国企业500强中位列第87位，在以房地产为主业的企业集团中排名第1位，在上海市属企业集团中排名第3位。 能源金融汽车房地产 商业地产&住宅地产 住宅地产已形成诸多知名 品牌，如世纪城、新里、 老街等等 商业地产已在多个城市建 有地标性建筑，如南京绿 地中心、大连绿地中心等 等 成品油批发、零售，燃料 油批发、零售，煤炭批发 ，石油海上运输、陆上运 输，杂货水上运输，加油 站经营，石油、煤炭储存 ，能源开发利用，咨询服 务等 为中小企业提供小额贷款各品牌汽车4S店 保险理赔 定点上牌 理赔定损 第9页 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 绿地开发模式 “新城开发+地标” 目前绿地集团已与多个地方政府签 订协议，为提升城市形象在开发新 城的同时辅以超高层地标建设。 第10页 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 绿地发展战略 “做最懂得政府的开发商” 绿地集团善于“做政府想做当地企业又做不了或者不容易做的事的事”，自称“最 懂得政府的开发商” 地方政府出于政绩方面的考虑，会青睐于引进超高层建筑建设专家-绿地集团。 除了低价出让土地之外还给予政策优惠，造就了绿地集团实际开发超高层的成本相 对于收益并不高。 良好的政商关系是绿地成功走向全国的关键。 第11页 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 绿地产品系列- 住宅地产方面，绿地集团经过多年积累，形成了数个针对不同目标客户的知名品牌。 近年来，绿地不断拉长商业地产战线，在全国开发不同规模、档次的商业街、高档商场 、豪华酒店、经济型酒店、写字楼以及及多种业态为一体的综合体等。 现代服务业方面，绿地开发了吉盛伟邦国际家具村等项目，打造主题性行业中心。 三类产品 第12页 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 绿地产品系列- 绿地集团中端 品牌，以多层 和小高层为主 ，也有部分项 目会有少量高 层、洋房甚至 联排。建筑风 格源自上海石 库门。定位中 等收入阶层。 绿地集团中高 端品牌，以多 层和小高层为 主，也有部分 项目会有少量 高层、洋房甚 至联排。建筑 风格新古典主 义。定位城市 新兴中产阶层 ，认同西方文 化艺术，讲求 生活格调、品 味。 绿地集团中高 端品牌，以小 高层、高层为 主。一般为大 型项目，位于 市中心外围区 域，生活便利 度高。定位希 望享受市中心 便利生活的中 高收入阶层。 针对青年人追 求时尚、个性 的特点打造的 小户型、低总 价、全装修产 品品牌。建筑 风格现代风格 结合新古典主 义元素符号， 大气、个性鲜 明。 针对老年人的 养老需求推出 电梯养老公寓 。项目配备老 年人所需医疗 配套。加强产 品细节的处理 ，例如长方形 电梯，适合担 架进入；电梯 有扶手；房间 设24小时呼叫 按钮等。 绿地集团高端 品牌，以小高 层、高层为主 。建筑风格新 古典主义，外 墙装饰多用石 材，体现尊贵 感。定位追求 荣耀与奢华的 城市富裕阶层 。 住宅产品线成熟，尚未形成普遍认可的别墅产品线，基本都为中端 或者中高端品牌，高端品牌少 第13页 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 总结 “房地产主业突出，能源、金融、汽车等相关产业并举发展”的产业布局 “新城开发+地标”的开发模式 “做最懂得政府的开发商”的发展战略 目前成熟产品线基本上都为公寓产品，别墅未形成普遍认可的产品线。整体目标客 户定位中端或中端偏上，高端涉及较少 第14页 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Chapter 3上海绿地研究 上海绿地市场地位 上海绿地发展规律分析 第15页 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 上海绿地历年普通住宅成交价格水平图上海绿地历年别墅成交价格水平图 上海绿地各类住宅产品成交均价基本都低于全市成交均价，其中公寓成交均价为全市成交均价的70%左右，叠加 为80%左右，联排在90%左右。 花园洋房和独栋供应量比较少，成交均价也在全市成交均价之下。 可见，上海绿地面向的目标客户群主要以各类客层中的中等偏下收入群体为主，整体定位偏低端。 上海绿地市场地位分析 成交价格水平总成交面积 第16页 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 上海绿地历年住宅产品成交占比图上海绿地历年住宅产品成交面积图（单位：） 2005年至今，除了受2008年经济危机的影响成交量下滑之外，上海绿地住宅产品成交面积呈一路攀升状态，从 2005年的6万方上涨到2010年的55.8万方，年均增长率达到56%。 上海绿地住宅产品的市场占有量从2005年的0.49%上升到2011年的5.95%；2009年成交井喷，反而使其市场占有 量有所下降。 2011年由于限购政策的影响使得其成交量和市场占有量均有所回落。 上海绿地市场地位分析 第17页 成交价格水平总成交面积 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 上海绿地市场地位总结 第18页 量价齐升&市场占有量上升 2005年来，上海绿地住宅产品成交面积和成交价格都呈上涨趋势 ，且市场占有量由2005年的 不足0.5%上升到2011年的接近5% 整体定位相对低端 上海绿地公寓、叠加及联排的成交均价分别是全市各类产 品成交均价的70%、80%、90%左右 ，不及全市平均水平，主要面对各类客层中的中等偏下收入客户群体，整体定位相对低端 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 上海市历年住宅产品成交结构图 80% 上海绿地历年住宅产品成交结构图 上海绿地住宅产品基本上不涉及纯独栋别墅，仅在绿地诺丁山项目中有十套作为标杆产品，目前为止售掉两套； 花园洋房产品也较少涉及，仅在绿地东岸涟城中有，而且并非层层退台。 2005年至今，上海市普通住宅成交面积占住宅总成交面积的比例稳定保持在80%左右，相对高端市场份额较稳定 。 上海绿地普通住宅成交面积占其住宅总成交面积的比例从2005年的100%下降到2011年的62.62%，而别墅成交面 积占其住宅总成交面积的比例逐渐上升到30%以上，而其住宅产品市场占有量保持上升的趋势。 由此，可看出上海绿地的住宅产品逐渐向相对高端方向发展，且在整个别墅市场的占有量逐渐提高。 上海绿地发展规律分析 产品类型面积段 第19页 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 上海绿地发展规律分析 在2009年之前，上海绿地普通住宅面积段偏小，110以下的普通住宅不断增多至87.5%；2009年之后110以上 的面积段，尤其是150以上的大户型显著增加。 总体而言，上海绿地的别墅产品以220以下的经济型别墅为主；2009年之前，上海绿地别墅产品都在150以上 ，而2009年之后150以下的经济型别墅显著增加，与此同时，250以上的享受型别墅也逐渐增加。 由此可以判断对上海绿地来说，2009年是转折性的一年。2009年之前，上海绿地以稳健策略为主，采取跟随主流 市场的策略以控制风险；2009年之后，上海绿地逐渐向领导者角色转变，不断关注两级需求，引领市场。 上海绿地历年普通住宅成交面积分布图 上海绿地历年别墅成交面积分布图 87.5% 产品类型面积段 第20页 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 上海绿地发展规律总结 第21页 稳健策略转向领导策略 2009年之前，上海绿地以稳健策略为主，采取跟随市场的策略以控制风险 ；2009年之后，上 海绿地逐渐向领导 者角色转变 ，不断关 注两级 需求，引领市场 产品向相对高端化方向发展 一方面整个上海市相对高端市场份额 比较稳 定，另一方面上海绿地的市场占有量呈上升趋势 ， 而其普通住宅供应却呈现下降趋势 ，可见其产品逐渐向相对高端的方向发展，且对高端市场的 占有量逐渐提高。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Chapter 4上海绿地产品线研究 发展历程分析 住宅产品线分析 第22页 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. I.截取绿地集团2005年以来在上海房地产市场上的所有住宅项目进 行分析。 II.由于上海绿地住宅产品很少涉及花园洋房和独栋产品，仅在绿地东 岸涟城中有花园洋房，且并非层层退台，更类似于普通多层；而独 栋仅在绿地诺丁山中有10套作为标杆产品，目前仅去化掉2套，因 此其历程研究忽略花园洋房和独栋。 发展历程分析-样本说明 第23页 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 发展历程分析-产品类型 项目名称2005200620072008200920102011 绿地康桥老街公寓公寓公寓 绿地南桥老街公寓公寓公寓公寓公寓公寓 绿地新里崴廉公寓公寓公寓、叠加公寓、叠加公寓、叠加公寓、叠加公寓 绿地临港家园公寓 绿地东岸涟城公寓、叠加公寓、叠加公寓、叠加公寓、叠加 绿地新干线公寓公寓 绿地金山老街公寓公寓 绿地诺丁山公寓、联排公寓、联排公寓、联排、独栋公寓、联排、独栋 绿地海珀华庭公寓公寓公寓 绿地香颂公寓、联排公寓、联排联排 海珀日晖公寓公寓公寓 绿地蔷薇九里公寓、联排公寓、联排公寓、联排 绿地领御公寓公寓公寓 绿地河流岛公寓公寓、联排公寓、联排 绿地上河院联排 绿地公元1860联排联排 绿地新里米兰公寓公寓公寓 绿地秋霞坊公寓公寓（联排待推） 绿地布鲁斯小镇公寓、联排公寓、联排 绿地蔷薇四季联排公寓、联排 绿地梧桐院公寓、联排公寓、联排 绿地新南路壹号公寓、叠加、联排公寓、叠加、联排 第24页 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 年份在售项目个数新增项目个数新增产品类型 新增产品类型 所在项目 项目特点 20053/ 产品类型相对 单一，公寓占 据大多数，新 增项目较少， 逐渐出现少量 低密度产品 200641叠加绿地新里崴廉公寓 200752/ 200862联排绿地诺丁山 2009127/ 产品类型逐渐 多样，新增项 目增多，且基 本都为各类别 墅、公寓混搭 2010166独栋绿地诺丁山 2011130/ 发展历程分析-产品类型小结 第25页 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 发展历程分析-建筑风格 第26页 年份项目名称建筑风格 2005 绿地康桥老街海派 绿地南桥老街海派 绿地新里崴廉公寓Art deco 2006绿地临港家园现代 2007 绿地东岸涟城新古典主义 绿地新干线现代 2008 绿地金山老街海派 绿地诺丁山英式 2009 绿地海珀华庭Art deco 绿地香颂英式 海珀日晖现代 绿地蔷薇九里英式 绿地领御新古典主义 绿地河流岛英式 绿地上河院中式 2010 绿地公元1860海派 绿地新里米兰公寓新古典主义 绿地秋霞坊新古典主义 绿地布鲁斯小镇法式 绿地蔷薇四季英式 绿地梧桐院法式 绿地新南路壹号法式 整体建筑风格稳重大气。擅长英式 、海派风。公寓多为新古典主义、 海派，别墅多为英式或法式。2009 以后建筑风格逐渐多样化。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目名称2005200620072008200920102011 绿地康桥老街94.3 ；0.8399.5；0.9486.7；0.89 绿地南桥老街95.6 ；0.75100.6；0.76111.2；0.8121.2；1.2114.7；1.21133；1.29 绿地新里崴廉公寓110.8 ；1.11111.6；1.01116.4；0.93102.2；1.0696.2；0.99135.5；1.42 绿地临港家园107.8；唯一项目 绿地东岸涟城74.2；唯一项目75.8；唯一项目73.8；0.8876；0.88 绿地新干线75.3；0.6979；0.92 绿地金山老街74.2；0.6187；0.85 绿地诺丁山76.7；0.8271.3；0.7179.2；0.969.5；0.58 绿地海珀华庭87.7；0.92142.4；1.41182.7；1.56 绿地香颂86.3；0.8388.2；0.63 海珀日晖323.6；2.28324.6；1.94266.2；1.78 绿地蔷薇九里85.3；0.8896.6；1.07102.3；0.78 绿地领御94.2；0.9989；0.86123；1.02 绿地河流岛79.6；177.7；0.877.9；0.91 绿地上河院 绿地公元1860 绿地新里米兰公寓87.7；0.7479.4；0.76 绿地秋霞坊86.3；0.9388.5；0.88 绿地布鲁斯小镇100.1；1.03103.6；1.06 绿地上海启航社92.2；0.94 绿地梧桐院182.4；1.35133.1；1.42 绿地新南路壹号105.4；1.22118.4；1.31 发展历程分析-公寓套均面积 注：每个单元格内的第一个数据为套均面积，第二个数据为与板块内同类产品套均面积的比值 第27页 套均面积90-110为主，套均面积多小于 板块套均面积，2009年以后出现以大面积 为主项目 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目名称2005200620072008200920102011 绿地康桥老街 绿地南桥老街 绿地新里崴廉公寓177.8；0.93184.6；0.97176.9；0.98174.5；唯一叠加 绿地临港家园 绿地东岸涟城208.3；唯一项目206.6；唯一项目212.5；1.27209.4；1.24 绿地新干线 绿地金山老街 绿地诺丁山 绿地海珀华庭 绿地香颂 海珀日晖 绿地蔷薇九里 绿地领御 绿地河流岛 绿地上河院 绿地公元1860 绿地新里米兰公寓 绿地秋霞坊 绿地布鲁斯小镇 绿地蔷薇四季 绿地梧桐院 绿地新南路壹号211.6；1.14244；1.32 发展历程分析-叠加套均面积 注：每个单元格内的第一个数据为套均面积，第二个数据为与板块内同类产品套均面积的比值第28页 套均面积180-210，项目个数少，非主 要发展物业类型 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目名称2005200620072008200920102011 绿地康桥老街 绿地南桥老街 绿地新里崴廉公寓 绿地临港家园 绿地东岸涟城 绿地新干线 绿地金山老街 绿地诺丁山联排：210；1.04联排：218.5；1.08联排：250.3；1.27联排：271.9；1.22 绿地海珀华庭 绿地香颂244.3；1.07217；1.02232.2；1.08 海珀日晖 绿地蔷薇九里93.7；0.3694.1；唯一联排93.8；0.4 绿地领御 绿地河流岛207.6；1.21192；1 绿地上河院214；0.89 绿地公元1860152；0.84136.2；0.86 绿地新里米兰公寓 绿地秋霞坊 绿地布鲁斯小镇106.7；0.48177.4；0.8 绿地蔷薇四季112.8；0.51113.2；0.53 绿地梧桐院192.4；0.83197.6；0.84 绿地新南路壹号342.6；1.54346.9；1.83 发展历程分析-联排套均面积 注：每个单元格内的第一个数据为套均面积，第二个数据为与板块内同类产品套均面积的比值第29页 以经济型联排为主，套均面积集中在 90-150及210-220两个区间，2009 年之后，项目数量增多，套均面积两 极化发展，差异化明显，或极大超出 板块套均面积或极大小于板块套均面 积，出现90墅及300以上联排产品。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 发展历程分析-套均面积小结 第30页 I.公寓产品方面，套均面积90-110为主，套均面积多小于板块套 均面积，2009年以后出现以大面积为主项目。 II.叠加产品方面，套均面积180-210，项目个数少，非主要发展物 业类型。 III.联排产品方面，以经济型联排为主，套均面积集中在90-150及 210-220两个区间，2009年之后，项目个数增多，套均面积两极 化发展，差异化明显，或极大超出板块套均面积或极大小于板块套 均面积，出现90墅及300以上联排产品。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目名称2005200620072008200920102011 绿地康桥老街-4.3%；213.46%；111.72%；31 绿地南桥老街16.4%；575.66%；6618.57%；1290.37%；51-33.9%；19-33.89%；尾盘 绿地新里崴廉公寓55.66%；13113.15%；13111.72%；50-1.29%；35-19.54%；22-14.41%；尾盘 绿地临港家园唯一项目；326 绿地东岸涟城唯一项目；155唯一项目；586.71%；75-0.01%；尾盘 绿地新干线-5.71%；706.36%；尾盘 绿地金山老街-8.83%；5-34.54%；23 绿地诺丁山18.69%；6615.23%；3329.8%；409.31%；尾盘 绿地海珀华庭32.07%；402-2.93%；13-7.34%；14 绿地香颂42.43%；22125.45%；50 海珀日晖115.7%；944.69%；1.536.61%；0.25 绿地蔷薇九里43.81%；841.74%；11711.31%；33 绿地领御18.97%；100-7.21%；尾盘11.34%；尾盘 绿地河流岛17.76%；73100.78%；35-0.11%；4 绿地上河院 绿地公元1860 绿地新里米兰公寓7.8%；311.67%；40 绿地秋霞坊11.09%；87-1.9%；41 绿地布鲁斯小镇-9.55%；96-8.53%；29 绿地上海启航社-2.17%；19 绿地梧桐院24.44%；19-8.78%；26 绿地新南路壹号60.2%；6031.64%；17 发展历程分析-公寓溢价率及去化速度 注：每个单元格内的第一个数据为溢价率，第二个数据为月均去化速度第31页 除去尾盘，公寓产品溢价率最低不低于- 10%，大多集中在10%-40%之间；推出的 大面积公寓整体溢价及去化不如小面积紧 凑公寓，且有些项目需牺牲溢价率来换取 去化，因此，绿地集团需注意对于大面积 平层公寓的选址。2009年之后出现溢价率 40%以上且去化较快项目。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目名称2005200620072008200920102011 绿地康桥老街 绿地南桥老街 绿地新里崴廉公寓15.64%；172.08%；1135.07%；3唯一叠加；2 绿地临港家园 绿地东岸涟城唯一项目；24唯一项目；819.41%；23-21.08%；尾盘 绿地新干线 绿地金山老街 绿地诺丁山 绿地海珀华庭 绿地香颂 海珀日晖 绿地蔷薇九里 绿地领御 绿地河流岛 绿地上河院 绿地公元1860 绿地新里米兰公寓 绿地秋霞坊 绿地布鲁斯小镇 绿地蔷薇四季 绿地梧桐院 绿地新南路壹号102.8%；3172.23%；20 发展历程分析-叠加溢价率及去化速度 注：每个单元格内的第一个数据为溢价率，第二个数据为月均去化速度第32页 项目个数少，但基本为区域稀缺物业类型 。2010年推出的新南路壹号项目市场表现 突出，高溢价率，高去化速度。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目名称2005200620072008200920102011 绿地康桥老街 绿地南桥老街 绿地新里崴廉公寓 绿地临港家园 绿地东岸涟城 绿地新干线 绿地金山老街 绿地诺丁山联排：42.49%；1联排：8.63%；6联排：36.25%；3联排：35.87%；3 绿地海珀华庭 绿地香颂54.31%；1423.37%；212.1%；10 海珀日晖 绿地蔷薇九里211%；325唯一联排；33-23.3%；尾盘 绿地领御 绿地河流岛87.74%；11.92%；1 绿地上河院-13.9%；42 绿地公元18600.42%；20-18.73%；20 绿地新里米兰公寓 绿地秋霞坊 绿地布鲁斯小镇1.96%；52-16.54%；10 绿地蔷薇四季3.68%；1828.06%；11 绿地梧桐院-13.47%；35-16.83%；14 绿地新南路壹号125.71%；4131.5%；2 发展历程分析-联排溢价率及去化速度 注：每个单元格内的第一个数据为溢价率，第二个数据为月均去化速度第33页 2009年以后联排项目数量增多， 90墅和300以上联排市场表现 良好，或溢价率高或去化快或两 者均良好。其余项目表现均较常 规。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 发展历程分析-溢价率及去化速度小结 第34页 I.除去尾盘，公寓产品溢价率最低不低于-10%，大多集中在10%-40%之 间；推出的大面积公寓整体溢价及去化速度不如小面积紧凑公寓，且有 些项目需牺牲溢价率来换取去化，因此，绿地集团需注意对于大面积平 层公寓的选址。2009年之后出现溢价率40%以上且去化较快项目。 II.叠加产品方面，项目个数少，但基本为区域稀缺物业类型。2010年推 出的新南路壹号项目市场表现突出，高溢价率，高去化速度。 III.联排产品方面，2009年以后联排项目数量增多，90墅和300以上联 排市场表现良好，或溢价率高或去化快或两者均良好。其余项目表现均 较常规。 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. l公寓 l叠加 l联排 绿地海珀华庭（公寓） 绿地香颂（公寓、联排） 海珀日晖（公寓） 绿地蔷薇九里（公寓、联排） 绿地领御（公寓） 绿地河流岛（公寓、联排） 绿地上河院（联排） 2010年 绿地公元1860（联排） 绿地新里米兰公寓（公寓） 绿地布鲁斯小镇（公寓、联排 ） 绿地蔷薇四季（公寓、联排） 绿地梧桐院（公寓、联排） 绿地新南路壹号（公寓、叠加 、联排） l公寓 l叠加 l联排 l独栋 2011年 l公寓 l叠加 l联排 l独栋 未有新住宅项目增加 2009年 产品 构成 新增 项目 总结 2007年 l公寓 l叠加 绿地东岸涟城（公寓、叠加 ） 绿地新干线（公寓） 2005年 l公寓 产品 构成 绿地南桥老街（ 公寓） 绿地威廉公寓（公寓、叠加） 新增 项目 2006年 l公寓 l叠加 绿地临港家园（公寓） 2008年 l公寓 l叠加 l联排 绿地金山老街（公寓） 绿地诺丁山（公寓、联排、独栋 ） 2009年之前，项目 数量较少，新增项目 也较少，且基本为公 寓项目，附带少量叠 加别墅；2009年以后 ，项目数量增多，新 增项目井喷，且以高 层、联排混合项目为 主。 第35页 Evaluation only.Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Lt