2011年上半年惠州大亚湾房地产市场调研.ppt

报告内容,页码,2011年上半年宏观市场分析 惠州市场2011年上半年表现及下半年展望 附录：2011年6月份月度数据,3 26 65,2011年上半年宏观市场分析,part a,three factors(5),政策,经济,动态,2010年楼市的逆市走高，迫使2011年年初中央政府再度出手，接连打出房产税、限购令、保障房、限价令等一些列组合拳，令房价过快上涨的势头得到遏制，前期调控初显成效 。,全球经济复苏缓慢，美联储的量化宽松政策造成全球流动性泛滥，中国面临的输入型通胀形势加剧，中央政府被迫采取紧缩性的货币政策，抑制通胀成为政策首要任务。,一线城市房价坚挺 下半年迎来调整期 楼市深度调整令房地产行业加速整合,2011年上半年宏观市场回顾,政策,part a.1,信贷收紧、多套房限购、土地税清缴2010年，楼市调控力度之大、手段之多、持续时间之长可谓前所未有，而房价则在调控与通胀的夹缝中不跌反涨，并于年末上演了一出寅虎摆尾，楼市“空调论”随之甚嚣尘上。 为彻底驯服房价这匹“野马”，巩固已有调控成果，2011年新年伊始国务院即掀起了第三轮调控风暴，在土地、信贷、税收等市场手段进一步收紧的同时，行政手段亦从幕后走至台前，限购令、限价令相继落地，全国楼市再次进入新一轮的胶着期。 一波波的调控风暴彰显了中央政府稳定楼市的决心，下半年在政策叠加效应日趋显现的同时，楼市调控的主旋律也将逐步从“调”转向“控”，以往大刀阔斧的全局性政策出台的可能性降低，小步快效的微调手段将更受政府青睐。,2011年上半年政策回顾及预判,市场调节把控信贷杠杆,“国八条”收紧房贷,1,存准率六次上调,2,基准利率二次上调,3,对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍； 银监会加大对商业银行执行差别化住房信贷政策的监督检查；,银行业收紧个人房贷业务，在部分中小银行暂停个人房贷业务后，部分银行也将首套房贷首付上调至四成、五成，并上浮房贷利率； 银行业严控房地产开发贷款，仅向少数优质开发商放行；,恶化行业融资环境，增加了房企的融资成本，利空楼市预期，部分游资撤离楼市； 增加购房成本，2010年至今四次加息的叠加效应日益凸显；,上半年不断恶化的通胀形势迫使央行一再收紧货币政策，以控制货币流动性，消除物价上涨的货币基础，虽非有意针对房地产市场，但间接影响不容小觑。,单列保障房用地 保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。 优先安排民生建设用地，对保障性安居工程用地、农村建设用地实施计划指标单列,土地供应,改革招拍挂制度 “限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“商品住房用地中配建保障性住房”和“土地利用综合条件最佳”等四种招拍挂创新做法得到国土部肯定,市场调节优化土地供应结构,国土部印发的关于下达2011年全国土地利用计划的通知显示，2011年我国新增建设用地计划安排量比去年略有增加，中央鼓励地方清理批而未征、征而未供土地，允许依法调整使用，“十二五”期间土地供求矛盾依然严峻。,市场调节推进房产税试点,1月28日，上海、重庆正式推出房产税试点，数据显示，试点房产税使得商品房销售出现不同程度的下滑，但房价并未出现明显下降，甚至还有微涨，房产税对于楼市调控并未产生预期效果。由此引发市场猜测，房产税会否无疾而终。 4月20日，国务院召开常务会议，研究部署2011年深化经济体制改革重点工作。会议指出，调整完善房地产相关税收政策被列为2011年改革重点工作之一。这是从政策层面上释放出的最明确信号，作为房地产宏观调控中的一条重要措施，房产税试点将继续走下去。 税收政策和货币政策不一样，不能马上显现其成效，而是像中药一样需要一个逐步显效的过程。 “十二五”期间房产税推至全国是大势所趋，步骤可能是北京先收，再到省会，然后至全国，标准则在借鉴上海、重庆经验的基础上地方政府根据实际情况制定。,行政调节升级扩容“限购令”,国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（“国八条”）：“已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。 ” 截止3月10日，全国36个直辖市、计划单列市、省会城市中的34个已出台或升级限购令（限购不含拉萨，重庆由于房产税试点而未出台）。目前楼市僵持不下，政策仍需要进一步落实到位，限购短期内难以取消。 “广东省其他城市会不会继续实施“限购令”，要看各个城市房价上涨的情况，政府部门会继续跟踪，关注各市房价的情况，并实时进行指导”，广东省住建厅官员。,行政调节祭出“限价令”,参考标准,截至3月31日，全国657个城市中已有608个公布年度新建住房价格控制目标。而从各城市公布的目标来看，除北京“稳中有降”外，其他城市普遍将房价控制目标与gdp及人均可支配收入涨幅挂钩，目标多在10%上下徘徊，“限价令”蜕变为“涨价令”。 6月上旬，河北省香河县下发香河县人民政府关于对新建商品住房实施限价销售的公告，自此，香河成为第一个对所有商品住房实施全面限价的地方政府。随着下半年楼市传统旺季的到来，各地房价调控的压力随之加大，不排除更多地方政府为完成目标而效仿香河县的做法。 以往，开发商强势拿地，甚至不计成本拿地的动力就在于房价可由开发商自己决定，且房价总是水涨船高。现在，房价不能随便上涨了，开发商多年来养成的炒概念、做营销、卖高价的粗放型经营理念亟待转变。,行政调节逼签保障房“军令状”,2月21日24日，住建部代表国务院与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订保障性住房目标责任书，完成了1000万套保障房的指标分配。责任书明确指出，所有分配完成的目标任务，必须在2011年10月31日前全部开工，否则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。 地方政府保障房建设面临资金和土地等多重压力。截至5月底，全国1000万套保障房建设任务实际开工率仅34%，不过在强大的行政问责压力下，相信全年1000万套保障房的目标能够实现。 在政策制定者的思路里，保障房建设的长期目标是通过对市场供需结构的重新划分，逐步将中低端收入者从市场上分流出来，最终实现“市场归市场，保障归保障”的良性循环，进而达到稳定房价的目的。不过短期内仍难以扭转供不应求的局面，对整体房价的冲击有限。,“限购令”点杀,1,“限价令”升级,2,“商品房反暴利规定”出台,3,“买楼送面积”或叫停,4,下半年重在完善落实现有政策，稳字当头,年初全国各市县都公布了本地区的房价控制目标，如今已至年中，各地房价依旧涨势不减，地方政府面临的房价控制压力进一步加大，不排除在下半年出台应急的限价措施。,一二线城市的限购政策致大量资金涌入三四线不限购城市，使部分城市商品房价格出现非理性上涨，下半年中央政府或针对特定城市有选择地推广限购政策。,6月1日，广州市规划管理建筑面积计算办法正式实施， “偷面积”户型在规划报建时将不获批准，而上海、北京等一线城市也蠢蠢欲动，未来或得到国内更多城市效仿。,继发布商品房销售明码标价规定后，发改委官员亦明确表态“正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平”，下半年政策或正式出炉。,下半年政策预期,宏观经济,part a.2,上半年全球经济复苏缓慢,潜在风险,下半年复苏力度依旧疲软,全球经济复苏放缓，上半年，发达国家和发展中国家的经济复苏仍呈现分化的态势，但增速均出现不同程度的放缓。 通胀压力由新兴市场国家向发达国家扩散，发达国家的“滞胀”局面初步形成。因救助金融危机而大量投放的流动性所引起的国际市场大宗商品价格的暴涨，令新兴市场国家和发达国家均形成了较强的通胀预期。,刺激政策到期，经济仍缺少自主复苏的动力。 qe2到期，而美国经济仍然增长乏力，表明当前美国推出的扩张的财政政策和宽松的货币政策无力促使美国经济恢复自主增长。 希腊债务危机化解之中，全球债务风险可能集中引爆。希腊债务危机愈演愈烈，而上半年暴露出来的美国和日本主权债务问题也是世界经济复苏所面临的一个主要风险。,美国经济复受高物价影响，下半年复苏乏力。 德国经济将成为世界经济增长的亮点，但不足以带动欧元区整体经济加速复苏。 日本经济出现衰退。受日本大地震和核危机的影响，经济连续两个季度负增长，且这种势头在下半年还将持续下去。 新兴经济体增速放缓，下半年为应对通胀而进一步收紧宏观经济政策，将使经济增速回落。,全球经济复苏缓慢当前全球经济形势仍处于缓慢复苏之中，但美国量化宽松政策带来的流动性使全球通胀形势比预期严重，下半年全球经济复苏力度依然较弱。,消费需求走软,1,投资增长走软,2,出口趋势走软,3,下半年国内经济增长放缓,一季度，社会消费品零售总额同比回落2个百分点；汽车消费同比回落25.6个百分点，新的消费增长点短期难以形成。,楼市调控令房地产投资增速下降，产业转型升级出现投资新热点需要一个较长的过程。,国际经济复苏缓慢，外需增长乏力。同时，受人民币升值、原材料和人力成本上升影响，出口疲软。,中国经济增长趋缓当前经济总体态势良好，总体价格水平处在一个可控区间，经济运行正向宏观调控预定方向发展，预计下半年经济增长将适度放缓。,6月23日，温家宝在英国金融时报发表署名文章中明确提到： “从2010年1月以来，银行准备金率和基准存贷款利率分别上调了12次和4次，货币和信贷供应因此恢复到了正常水平。” “中国整体价格水平处于可控范围内，并预计将稳步回落。”,全年通胀可控通胀在6月见顶后，因翘尾因素下行，将缓慢回落，全年虽处于容忍度以上的水平但基本可控。,经济增速放缓降低通胀压力。“当经济下行至潜在增长率以下时，通胀水平一般就会随之下降，因此近期cpi出现趋势性转折的可能性较大。” 货币因素不再支持通胀上升。“货币供应通过与货币需求的匹配间接影响物价水平是很容易推导出的结论。如果货币政策没有重大变化，那么持续下降超过一年的m1将制约通货膨胀的进一步上升。” 输入性通胀压力因素缓解。“从日益全球化的生产和贸易趋势来看，价格水平的传导是极为有效的。只要欧美不再简单地通过投放货币来刺激经济，则大宗商品价格难以大幅波动，这对全球通胀水平保持平稳都有正面影响。”,继续贯彻实施稳健货币政策在国内外经济运行不出现重大变化的情况下，稳健货币政策这一基调不会在短期内逆转。,7月日，央行发布的货币政策委员会2011年第二季度例会声明指出，中国经济继续平稳较快发展，但通胀压力仍然处在高位，要贯彻实施稳健货币政策。二季度例会强调把握政策的“稳定性”、“针对性”和“灵活性”。对比一季度例会强调提高货币政策的“针对性”、“灵活性”和“有效性”，“稳定性”预示着短期内货币政策转向放松的可能性不大。 “抑制通货膨胀依旧是政府宏观经济的首要任务，尽管过程中经济增长会出现下滑。”中国人民银行行长周小川 “ 中国能够容忍计划经济向市场经济转型中所产生的一定程度的额外通胀，央行已准备好容纳这部分通胀。”中国人民银行行长周小川,面对经济发展中诸多的不确定性和复杂性，下半年央行在继续坚持稳健货币政策的同时，将更加关注货币政策的执行力度。预计下半年在政策执行的节奏和力度会明显放缓，此前出手的一些列紧缩措施可能进入一个相对稳定的效果观察期，“择机而动”将是下半年政策调控的主要特点。,2011年，已处于“常态化”增长路径中的中国宏观经济增长动力开始发生变轨，宏观经济由复苏期进入转型期。在经济增长模式期望步入“投资少一点、消费多一点、顺差（储蓄）少一点”的“黄金律”增长路径时，短期宏观政策却遇到了“控通胀、去泡沫”和“稳增长、防下滑”的两难选择，而破解“两难”选择成为短期和中长期宏观政策的着眼点。 2011年作为 “十二五”的开局之年，一方面，“收入倍增计划”、“保障性住房工程”、“社会安全网构建”、“农村基础设施建设”以及“减税计划”为代表的“民生工程”加速启动；与此同时，“战略新产业规划”、“区域增长规划”效应将延续和提速；这些因素形成了2011年中国宏观经济的上行力量。另一方面，“平衡贸易战略的推进”、“房地产调控政策的持续”、“结构性调整力度的提升”、“进口通胀压力的凸显”、“发达经济体复苏缓慢”以及“国际资本移动的不确定性”等因素形成了宏观经济的下行力量。,宏观政策偏向民生宏观经济凸显以增长保民生、以民生促增长的协同发展路径，协同增长目标和民生目标是2011年中国宏观经济政策的主旋律。,上行和下行力量的相互交织决定了2011年中国宏观经济将面临复杂的环境，需要通过寻求增长与民生协同的机制来破解“控通胀、去泡沫”和“稳增长、防下滑”的两难格局，从而通过更加积极的偏向民生的财政政策来对冲紧缩性的货币政策。,动态,part a.3,一线城市房价坚挺 下半年迎来调整期,调控高压之下，上半年一线楼市房价涨幅得到了有效控制，而随着下半年供求关系出现逆转，房价回调属于大概率事件，进而刺激二三线城市房价出现松动。,并购加速,1,联合拿地,2,多领域发展,3,上半年我国房地产行业并购活跃，数据显示共发生52起并购交易。 在货币政策收紧，融资渠道渐窄的情况下，中小房企生存环境持续恶化，而大型房企则伺机收购以实现其战略布局及扩张。,6月份，上海出让的16幅地块中，有9幅地块是企业联合拿地。 面临调控持续逼迫，众多房企频频进行战略联合，以分摊拿地成本，降低市场风险，缓解”地根”和“银根”这两个根本问题。,今年以来，商业地产、旅游地产、养老地产日益受到青睐，房企投资矿产、新兴产业和金融股权的案例也不一而足。 目前来看，房企在规模扩张时衍生业务、平衡风险的动机愈加明显。,楼市深度调整促房地产业加速整合,2011年以来，随着“国八条”的依次落地，上半年全国楼市持续低迷，房地产开发商资金压力成倍增加，房地产行业被迫提前进入整合调整阶段。,房企深耕二三四线楼市,4月12日，恒大地产董事局副主席兼总裁夏海钧明确表示：在本轮宏观调控之下，不受限购影响的三四线城市和区域，将令恒大继续保持稳定增长的势头，在恒大拥有的112个项目中，39.3%的项目位于三线城市。 2011年上半年，一线城市楼市面临重大压力，而调控相对宽松的二三线城市则成为房企重要的利润增长点，大型房企业绩增长的主要贡献来源于二三四线城市。 7月初，中国房产信息集团发布的最新房企销售排行榜单显示，2011年上半年，前十大房地产开发企业累计实现销售3323亿元，同比增长逾80%。其中，万科、恒大和中海地产分别以644亿元、429亿元和421亿元的销售业绩位居排行榜前三名，恒大一跃进入前三甲，业绩同比增长103% 。 受三四线楼市异常火爆影响，让一直以来坚守一线和准一线城市的合生创展、金地、龙湖地产和首创置业等房企，也开始走出“象牙塔”，在城市战略中出现了一个“三”，而且将越来越重头。 十二五期间政府的城镇化战略将由以往重点打造核心城市向培育中小城市群转变，未来三四线城市在经济建设过程中得到的政策优惠会更多，经济的持续增长已具备了宏观基础。,当前，楼市调控使得一些楼盘销售变得举步维艰，对一部分项目来说，再不拓宽渠道销售或许就面临关门。 4月23日，soho中国联合新浪乐居在网上无底价竞拍商铺，5月15日，soho中国再将旗下银河soho、三里屯soho、soho北京公馆共15套房源放到网上销售，均顺利成交。 正方：地产大亨潘石屹曾高调宣传，“我们的目标是把所有的房子都放到网上去销售”。从国内几个大城市的经验看，网络竞价售房模式不啻是一种操作方便的好方式，更是网络改变房产传统营销，跳过中间商赚取差价环节的新变革。 反方：虽然网上交易较为便捷，但购房者在买房之前的实地看房环节仍不可或缺，另外买房所需的大笔资金支付、相关手续办理也是一个问题，目前这些环节都还不能完全通过网络来完成，因此“网上卖房”更多是一种象征性行为。 观点：网络搭台，开发商唱戏”究竟会有多少人买账，现仍难以定论。但在虚拟网络上完成动辄上百万、上千万交易，不少人仍心存顾虑，目前来看，网上卖房更多是一种营销手段，短期内不可能替代传统的销售模式。,房企试水“网上售楼”,房地产调控初现成效，房价过快上涨势头得到遏制,1,下半年房地产调控以落实现有政策为主，政策加码的可能性较小,2,全球经济复苏力度减弱，中国经济增长放缓,3,政策调控下，房地产行业加速整合,4,宏观市场小结,市场上半年表现及下半年展望,part b,一级市场表现,part b.1,2011年上半年，惠州土地市场较为冷清，无论工业、住宅或是商业用地成交，均明显萎缩。使得土地市场成交下降的原因主要有三点：第一，楼市调控令房地产市场的不确定性增加，房企预期动摇；第二，政府加大了土地市场的监控力度，囤地炒地风险加大；第三，货币政策收紧，开发商资金链紧张，拿地谨慎。 土地财政的恶化，保障房的资金缺口，势必迫使政府在未来加大土地供应力度，而房企则一直在静待逆市抄底的机会，预计下半年惠州土地市场成交将迎来井喷。,一级市场上半年总结,土地市场供应,2011年上半年惠州市经营性商住用地挂牌共79宗，其中以惠阳区最多，占比28%。,2011年上半年惠州市经营性用地共挂牌约306.99万平米，其中以惠阳区占比达35%。,2011年上半年惠州市各区县商住用地挂牌宗数 （单位：宗）,2011年上半年惠州市各区县商住用地挂牌面积 （单位：万平米）,土地市场供应,2011年上半年惠州市经营性商住用地挂牌均价为1009元/平米;以惠城区最高，其次是大亚湾区。,2011年上半年惠州市经营性商住用地挂牌共约29.38亿，其中以博罗县最多，占比24%。(其中惠东县有两宗土地未公示挂牌金额),2011年上半年惠州市各区县商住用地挂牌金额 （单位：亿）,2011年上半年惠州市各区县商住用地挂牌均价 （单位：元/平米）,土地市场成交,2011年上半年惠州市土地经营性商住用地成交共111宗，其中以博罗县最多，占比29%。,2011年上半年惠州市土地经营性用地共成交约412.08万平米，其中以惠东县最多，占比25%。,2011年上半年惠州市各区县商住用地成交宗数 （单位：宗）,2011年上半年惠州市各区县商住用地成交面积 （单位：万平米）,土地市场成交,2011年上半年惠州市经营性商住用地成交均价为798元/平米;以惠城区最高，其次是大亚湾区。,2011年上半年惠州市经营性商住用地成交共约32.87亿，其中以博罗县最多，占比34%。,2011年上半年惠州市各区县商住用地成交均价 （单位：元/平米）,2011年上半年惠州市各区县商住用地成交金额 （单位：亿）,二级市场表现,part b.2,供求,价格,2011年上半年商品房供应同比略有下降，交易量受政策影响，同比下跌2成，呈现供求相对平衡的局面。 市场成交以60-144平米以下的中小户型为主，以刚需为主，投资投机需求受政策限制，逐渐撤离市场。 中等户型去化较快，市场依旧存在结构性过剩的情况。,2011年上半年惠城区实现住宅成交均价6274元/平米，同比10年上半年上涨24%，环比10年下半年上涨11%。 上半年新品的陆续入市，带动整体房价稳步上扬。,惠城区二级市场上半年总结,惠城区二级市场供应量,2011年上半年惠城区住宅供应10792套，同比10年上半年减少19%，环比10年下半年减少37%。,2011年上半年惠城区住宅供应面积139.36万平米，同比10年上半年减少3%，环比10年下半年减少25%。,历年惠城区住宅供应套数（单位：套）,历年惠城区住宅供应面积 (单位：万平米）,惠城区二级市场供应量,从住宅供应情况看，4月份是市场供应的高峰期，2011年供应住宅户型结构偏向于大户型产品。,历年惠城区逐月住宅供应套数（单位：套）,历年惠城区逐月住宅供应面积 (单位：万平米）,惠城区二级市场供应户均面积,2011年上半年市场住宅供应单位户均面积131平米，比10年上半年增加23个平方，比10年下半年增加22个平方，上半年大户型产品集中供应，预计下半年市场仍以大户型为主打产品。,历年惠城区逐月住宅供应单位户均面积（单位：平米/套）,惠城区二级市场供应结构（按套数）,从供应套数看，2011年上半年市场住宅供应以60-144平米的户型为主，占总供应量的65%，对比10年下半年，中小户型供应明显下降，180平米以上大户型供应大幅上涨。,惠城区二级市场供应结构（按面积）,从供应面积看，2011年上半年市场住宅供应以180平米以上的大户型为主，占总供应量的30%，对比10年下半年，中小户型供应明显下降，180平米以上大户型供应大幅上涨。,惠城区二级市场成交量,2011年上半年惠城区一手住宅成交11520套，同比10年上半年增加8%，环比10年下半年减少19。,2011年上半年惠城区一手住宅成交面积132.3万平米，同比10年上半年增加9%，环比10年下半年减少20%。,历年惠城区住宅成交套数（单位：套）,历年惠城区住宅成交面积 (单位：万平米）,惠城区二级市场成交量结构（按套数）,从成交套数看，2011年上半年惠城区市场成交以60-144平米以下的中小户型为主，占总成交量的76%，对比10下半年，除90-144平米户型成交略有涨幅外，其他各面积段成交均小幅下降。,惠城区二级市场成交量结构（按面积）,从成交面积看，2011年上半年惠城区市场120-144平米的中等户型成交活跃，占总成交量的29%，其次是90-120平米的户型，占总量的23%。,惠城区二级市场供求比,2011年上半年惠城区住宅套数供求比为0.93，供小于求。,2011年上半年惠城区住宅面积供求比为1.05，供大于求。,惠城区住宅套数供求比 （单位：套）,惠城区住宅面积供求比 （单位：万平米）,惠城区二级市场存量,截止2011年6月30日，惠城区住宅套数存量18416套，同比增加17%，本月消化率10%。,截止2011年6月30日，惠城区住宅面积存量238.37万平米，同比增加18%，本月消化率9%。,惠城区住宅面积存量消化率 （单位：万平米）,惠城区住宅套数存量消化率 （单位：套）,惠城区二级市场成交均价,2011年上半年惠城区实现住宅成交均价6274元/平米，同比10年上半年上涨24%，环比10年下半年上涨11%，受新品入市的影响，上半年惠城区住宅成交价格稳步上涨。,10年至11年逐月惠城区住宅成交均价（单位：元/平米）,供求,价格,2011年上半年市场供应同比下降3.7%，环比下降37.8%；市场成交量同比基本持平，环比下降21.4%。 市场成交以中小户型为主，自住兼投资功能的户型产品受到市场热捧； 深圳客户占据着市场重要地位，市场供求受宏观政策影响明显。,2011年上半年惠阳区住宅成交均价5632元/平米，同比10年上半年上涨10.4%，环比10年下半年下降9.7% 。 别墅产品成交占比的变化，是房价波动的主因。,惠阳二级市场上半年总结,惠阳二级市场供应量,2011年上半年惠阳区商品房供应4678套，同比10年上半年增加14.9%，环比10年下半年减少45.4%。,2011年上半年惠阳区商品房供应面积49万平米，同比10年上半年减少3.7%，环比10年下半年减少37.8%。,历年惠阳区住宅供应套数（单位：套）,历年惠阳区住宅供应面积（单位：万平米）,惠阳二级市场供应量,从住宅供应情况看，4月份是市场供应的高峰期，而2011年的2月、6月市场供应则接近于零，依赖于深圳客的惠阳市场受政策影响波动较大。,历年惠阳区逐月住宅供应套数（单位：套）,历年惠阳区逐月住宅供应面积（单位：万平米）,惠阳二级市场供应户均面积,2011年上半年市场住宅供应户均面积108平米，比10年上半年减少26个平方，比10年下半年增加10平方。上半年中小户型集中供应，预计下半年大户型单位将集中面市。,历年惠阳区逐月住宅供应单位户均面积（单位：平米）,惠阳二级市场供应结构（按套数）,从供应套数看，2011年上半年市场住宅供应以60-90平米的投资兼自住的户型为主，占总供应量的52%，对比10年下半年，60平米以下户型跌幅明显。,惠阳二级市场供应结构（按面积）,从供应面积看，2011年上半年市场住宅供应以60-120平米的中小户型为主，占总供应量的52%，对比10年下半年，60平米以下小户型跌幅明显。,惠阳二级市场成交量,2011年上半年惠阳区住宅成交3925套，同比2010年上半年增加21%，环比2010年下半年减少7。,2011年上半年惠阳区住宅成交面积36.8万平米，同比2010年上半年增加1.6%，环比2010年下半年减少21.4%。,历年惠阳区住宅成交套数（单位：套）,历年惠阳区住宅成交面积（单位：万平米）,惠阳二级市场成交量结构（按套数）,从供应套数看，2011年上半年惠阳区市场成交以60-90平米的中小户型为主，占总成交量的58%，对比2010下半年，180平米以上大户型跌幅明显。,惠阳二级市场成交量结构（按面积）,从供应面积看，2010年上半年惠城区市场成交以60-90平米以上的中小户型成交活跃，占总成交量的47%，对比2010年下半年，180平米以上大户型跌幅明显。,惠阳二级市场供求比,2011年上半年惠阳区住宅套数供求比为1.19，供大于求。,2011年上半年惠阳区住宅面积供求比为1.33，供大于求。,惠城区住宅套数供求比 （单位：套）,惠城区住宅面积供求比 （单位：万平米）,惠阳二级市场存量,惠阳区住宅套数存量消化率 （单位：套）,惠阳区住宅面积存量消化率 （单位：万平米）,截止2011年6月30日，惠阳区住宅套数存量10357套，同比增加87.9%，本月消化率4%。,截止2011年6月30日，惠阳区住宅面积存量102万平米，同比增加67.9%，本月消化率4%。,惠阳二级市场成交均价,2011年上半年惠阳区住宅成交均价5632元/平米，同比10年上半年上涨10.4%，环比10年下半年下降9.7%。,10年至11年逐月惠阳区住宅成交均价（单位：元/平米）,下半年展望,part b.3,惠城区吸纳周期回调，供不应求局面缓解,市场吸纳周期从10年末的6.4个月逐步上升至今天的9.5个月，主要受调控影响，市场的去化速度减慢。未来如果市场的僵持局面得不到改观，这一指标将持续攀升。,惠城区存量：表现为结构性过剩,截至2011年6月30日，惠城区住宅市场存量从套数分布看各面积段基本持平，从面积分布看则呈现随面积段变化而依次递增的态势，180平米以上面积段所占比重明显偏大，市场依然存在结构性过剩。,惠城区未来供应量统计：高端物业唱主角,惠城区下半年供应量预计为244.5万平米，高端物业唱主角。上半年受新政影响，而延迟推出的高端物业，下半年将集体亮相，未来市场竞争激烈。老城区供应量逐渐萎缩，仲恺、江北、金山湖区域唱主角。,惠阳区未来供应量统计,惠阳区下半年供应量预计在41.5万平米，主要集中在惠阳淡水白云坑区。而作为区域重点项目之一，惠阳星河丹堤下半年供应量预计达到20万平米。下表为各项目下半年预计供应量：,大亚湾区未来供应量统计,大亚湾区下半年供应量预计在79.2万平米，主要分布在西区和中心区，下表为各项目下半年预计供应量：,下半年高端物业、大盘物业集中上市，竞争激烈,1,惠城区受刚需支撑，市场走势平稳,2,惠湾市场受政策影响显著，成交波动较大,3,下半年展望,附录2011年6月份月度数据,part c,惠州一级市场,part b,一级市场概述,土地特点,供应增加,成交下降,均价下降,本月经营性用地供应15宗，总面积约70.12万平米，挂牌金额合计约7.3亿元；新增供应总面积及挂牌总金额环比上月均大幅上涨。,本月经营性用地成交8宗，总面积约20.28万平米，成交金额合计约2.61亿元，成交总面积及成交总金额环比上月略有下降。,本月经营性用地挂牌均价1041元/平米，环比上月下降21%；本月成交均价1256元/平米，环比上月下降8%，惠城区地价依然领跑各区县。,一级市场供应（整体）,6月份惠州商住用地挂牌宗数为15宗，环比增加36%，同比减少17%。,6月份惠州商住用地挂牌面积合约70.12万平米，环比增加1.15倍，同比增加增加67%。,数据来源：中原数据监测系统,惠州月度商住用地挂牌宗数 （单位：宗）,惠州月度土地挂牌面积 （单位：万平米）,一级市场供应（整体）,6月惠州商住用地挂牌金额合计约为7.3亿元，环比增加71%，无同比数据。,6月惠州月度商住用地挂牌地面均价为1041元/，环比减少21%，同比增加29%。,数据来源：中原数据监测系统,惠州月度挂牌商住用地地面均价 （单位：元/）,惠州月度挂牌商住用地金额 （单位：亿元）,一级市场供应（分区）,从各区域挂牌宗数看，最多的是惠东县5宗，各占整体的33%，其次惠城区3宗。,从各区域挂牌面积看，最多的是惠阳区18.7万平米，占总量的37%，其次是惠城区16.97万平米。,数据来源：中原数据监测系统,2011年6月惠州市各区县商住用地挂牌宗数 （单位：宗）,2011年6月惠州市各区县商住用地挂牌面积 （单位：万平米）,一级市场供应（分区）,从各区域挂牌总金额看，最高的是惠城区2.59亿，占整体的35%；其次是惠东县2.37亿。,从各区域县商住用地挂牌平均单价看，以惠城区单价最高，为1524/，其次是大亚湾区1504元/ 。,数据来源：中原数据监测系统,2011年6月惠州各区县商住用地挂牌金额 （单位：亿元）,2011年6月惠州各区县挂牌商住用地平均地面地价 （单位：元/）,一级市场分区均价,挂牌均价：惠城区1524元/平米，无环比数据；大亚湾区1504元/平米，环比减少14%；惠阳区568元/平米，环比减少36%。,挂牌均价：博罗县1122元/平米，环比减少7%；惠东县922元/平米，环比增加5%；龙门县无新增供应。,数据来源：中原数据监测系统,三区月度挂牌商住用地地面均价 （单位：元/）,三县月度挂牌商住用地地面均价 （单位：元/）,一级市场供应明细,数据来源：中原数据监测系统,一级市场供应明细,数据来源：中原数据监测系统,一级市场成交（整体）,6月惠州市商住用地成交8宗，环比减少11%，同比减少47% 。,6月惠州市商住用地成交总面积合计约20.28万平米，环比减少8%，同比减少68%。,数据来源：中原数据监测系统,惠州月度商住用地成交宗数 （单位：宗）,惠州月度商住用地成交面积 （单位：万平米）,一级市场成交（整体）,6月惠州市商住用地成交金额2.61亿元，环比减少14%，同比减少43%。,6月惠州市商住用地成交平均地面地价1256元/，环比减少8%，无同比增加24%。,数据来源：中原数据监测系统,惠州月度商住用地交易金额 （单位：亿元）,惠州月度商住用地成交地面均价 （单位：元/）,一级市场成交（分区）,从各区域成交宗数看，最多的是博罗县3宗，占总数的38%；其次惠城区、惠阳区各2宗。,从各区域成交面积看，最多的是博罗县14.5万平米，占整体的71%，其次是惠东县2.15万平方米。,数据来源：中原数据监测系统,2011年6月惠州各区县商住用地成交面积 （单位：万平米）,2011年6月惠州各区县商住用地成交宗数 （单位：宗）,一级市场成交（分区）,从各区成交总金额看，最多的是博罗县1. 75亿元，占整体的67%；其次惠东县0.19亿元。,从各区成交平均地面价看，以惠城区最高，2709元/，其次是博罗县1209元/ 。,数据来源：中原数据监测系统,2011年6月惠州各区县商住用地成交金额 （单位：万元）,2011年6月惠州各区县商住用地成交平均地面地价 （单位：元/）,一级市场成交,本月商住用地成交均价：惠城区2709元/平米，环比增加3%；惠阳区893元/平米，无环比数据；大亚湾区无成交。,本月商住用地成交均价：博罗县1209元/平米，环比减少9%；惠东县879元/平米，无环比数据；龙门县本月无成交。,数据来源：中原数据监测系统,三县月度成交商住用地 地面均价（单位：元/）,三区月度成交商住用地 地面均价（单位：元/）,一级市场成交明细,数据来源：中原数据监测系统,惠州二级市场,part c,惠城区市场概况,part c.1,惠城区概述,楼市特点,成交下降,均价上涨,热销产品,受政策持续发酵及传统淡季的双重影响，本月市场活跃度有所下降，观望情绪进一步蔓延。,逆势之下，房企在加大促销力度的同时定价愈加审慎，高低端项目渐趋分化，房价依旧坚挺。,本月成交结构中，仍以120-144平米的三房类产品成交最为活跃。,惠城区供应,惠城区6月份住宅新增供应1918套，环比增加66%，同比增加5%。,数据来源：中原数据监测系统,惠城区6月份住宅新增面积合计约27.05万平米，环比增加49%，同比增加60%。,惠城区月度住宅供应套数 （单位：套）,惠城区月度住宅供应面积 （单位：万平米）,惠城区新批预售项目,数据来源：中原数据监测系统,惠城区6月份住宅新增预售许可证共计15个，以90-144平米的三房为主。,惠城区供应结构（套数）,惠城区6月份住宅新增供应套数，从面积段分布看，以120-144平米的大户型为主，占总供应量的26%。从户型看，以三房户型为主，占总供应量的33% 。,数据来源：中原数据监测系统,惠城区供应结构（面积）,惠城区6月份住宅新增供应面积，从面积段分布看，以180平米以上的大户型为主，占总供应量的34%。从户型看，以三房为主，占总供应量的31%。,数据来源：中原数据监测系统,惠城区成交,惠城区6月份住宅网签1946套，环比减少11%，同比增加21%。,惠城区6月份住宅网签面积合计约22.83万平米，环比减少7%，同比增加33%。,数据来源：中原数据监测系统,惠城区住宅网上登记套数 （单位：套）,惠城区住宅网上登记面积 （单位：万平米）,惠城区新增供求比,惠城区6月份住宅套数供求比为0.99，供小于求。,惠城区6月份住宅面积供求比为1.18，供过于求。,数据来源：中原数据监测系统,惠城区住宅套数供求比 （单位：套）,惠城区住宅面积供求比 （单位：万平米）,惠城区成交结构（套数）,惠城区6月份住宅网签1946套，从面积段看以120-144平米的户型为主，占总量的28%；从户型看以三房为主，占总量的38%。,数据来源：中原数据监测系统,惠城区成交结构（面积）,数据来源：中原数据监测系统,惠城区6月份住宅网签228290平方米，从面积段看以120-144平米的户型为主，占总量的31%；从户型看以三房为主，占总量的38%。,惠城区存量,截止2011年6月30日惠城区住宅套数存量18416套 ，本月套数存量消化率为0.1。,截止2011年6月30日惠城区住宅面积存量238.37万平米，本月面积存量消化率为0.09。,数据来源：中原数据监测系统,惠城区住宅面积存量消化率 （单位：万平米）,惠城区住宅套数存量消化率 （单位：套）,惠城区成交价格,惠城区6月份住宅成交均价6761元/平米，环比增加4%，同比增加31%。,数据来源：中原数据监测系统,惠城区住宅成交均价 （单位：元/平米）,惠湾市场概况,part c.2,惠阳区概述,楼市特点,供求双降,均价上涨,二房热销,本月市场延续了上月的跌势，供求双双跌入谷底，市场下行压力进一步加大。,受别墅产品占比扩大的影响，本月惠阳区成交价格涨幅明显。,本月成交结构中，依旧是60-90平米兼具自住、投资功能的二房产品成交活跃。,惠阳区住宅供应,惠阳区6月份住宅新增供应52套，环比减少95.9%，同比下降94.4%。,惠阳区月度住宅供应套数 （单位：套）,惠阳区月度住宅供应面积 （单位：万平米）,数据来源：中原数据监测系统,惠阳区6月份住宅新增面积0.68万平米，环比减少95.3%，同比减少93.3%。,惠阳区新批预售证项目,惠阳区6月份有1个项目的1个预售许可证公示，普通住宅供应以三房为主。,数据来源：中原数据监测系统,惠阳区6月份供应住宅52套，产品全部为120-144平米的三房。面积合计6836.96。,惠阳区住宅成交,惠阳区6月份住宅网签482套，环比减少41.6%，同比减少13.5%。,惠阳区6月份住宅网签面积4.77万平米，环比减少41%，同比减少8.8%。,惠阳区月度住宅成交套数 （单位：套）,惠阳区月度住宅成交面积 （单位：万平米）,数据来源：中原数据监测系统,惠阳区成交结构（套数）,惠阳区6月份住宅网签套数，从面积段来看，以60-90平米的户型为主，占比达44%，从户型来看，以二房产品为主，占比达42%。,数据来源：中原数据监测系统,惠阳区成交结构（面积）,惠阳区6月份住宅网签面积，从面积段来看，以60-90平米的产品为主，占比达34%；从户型来看，以二房和三房产品为主，共计占比达61%。,数据来源：中原数据监测系统,惠阳区新增供求比,惠阳区6月份新增住宅供应52套，网签482套，套数新增供求比为0.11，供小于求。,惠阳区6月份新增住宅供应0.68万平米，网签面积4.77万平米，面积新增供求比为0.14，供小于求。,惠阳区住宅套数供求比 （单位：套）,惠阳区住宅面积供求比 （单位：万平米）,数据来源：中原数据监测系统,惠阳区住宅成交,惠阳区6月份住宅成交均价为6618元/平米，环比上涨11.5%，同比上涨24.7%。,惠阳区住宅成交均价 （单位：元/平米）,数据来源：中原数据监测系统,惠阳区项目成交明细,数据来源：中原数据监测系统,惠阳区6月份住宅成交以惠阳碧桂园、半岛1号、别样城排名前三。,大亚湾区重点项目检测,大亚湾区6月份重点项目监测，住宅成交388套，成交面积34835平米。,数据来源：中原数据监测系统,博罗县市场概况,part c.3,博罗县商品房供应,数据来源：中原数据监测系统,供应套数 （单位：套）,供应面积 （单位：万平米）,博罗县6月份商品房新增供应72套，环比减少92.6%，同比减少89.7%。,博罗县6月份商品房新增供应1.05万平米，环比减少92.3%，同比减少89.8%。,数据来源：中原数据监测系统,博罗县6月份有1个项目的1个预售许可证公示，向市场供应商品住宅72套，面积10516.49平米。,博罗县6月份商品住宅供应以120平米左右的三房和154平米左右的四房产品为主。,项目预售证及明细,博罗县商品房（成交）,成交套数 （单位：套）,成交面积 （单位：万平米）,博罗县6月份商品房成交739套，环比增加18.4%，同比增加139.9%。,博罗县6月份商品房成交9.33万平米，环比增加16%，同比增加131.5%。,数据来源：中原数据监测系统,博罗县住宅成交结构（套数）,数据来源：中原数据监测系统,博罗县6月份住宅成交，从面积段来看，以90-144平米的产品为主，占比达59.8%，从户型来看，以居家型三房为主，占比达57.8%。,博罗县住宅成交结构（面积）,数据来源：中原数据监测系统,博罗县6月份住宅成交，从面积段来看，以90-144平米的产品为主，占比达58.9%，从户型来看，以居家型三房为主，占比达56.5%。,博罗县（商品房成交均价）,博罗县6月份商品房成交均价3794元/平米，环比下跌4.2%，同比上涨29.2%。,数据来源：中原数据监测系统,惠城区住宅成交均价 （单位：元/平米）,博罗县（住宅成交明细）,博罗县6月份住宅成交，嘉豪御景湾花园、峰景雅居、榕城华庭排名前三。,数据来源：中原数据监测系统,惠东市场,part a,惠东县供应,数据来源：中原数据监测系统,住宅供应套数 （单位：套）,住宅供应面积 （单位：万平米）,惠东县6月份住宅新增供应396套，环比增加4.5倍，同比增加5.9%。,惠东县6月份住宅新增供应6.6万平米，环比增加1.8倍，同比增加24.5%。,惠东县成交,惠东县6月份住宅成交317套，环比减少1.9%，同比增加96.9%。,惠东县6月份住宅成交4.0万平米，环比减少9.1%，同比增加53.8%。,数据来源：中原数据监测系统,住宅网签套数 （单位：套）,住宅网签面积 （单位：万平米）,惠东县成交结构（套数）,惠东县6月份住宅网签，从面积段看，以120-144平米产品走量较快，占比30%，从户型来看，以满足刚需及改善性需求的三房为主，占比达50.5%。,数据来源：中原数据监测系统,惠东县成交结构（面积）,惠东县6月份住宅网签，从面积段来看，以120-180平米的产品为主，占比达63.4%，从户型来看，以三房较为活跃，占比达47.8%。,数据来源：中原数据监测系统,惠东县（成交明细）,惠东县6月份住宅网签以嘉和福苑、惠东中航城、山水豪庭花园排名前三。（公安民警楼为经济适用房）,数据来源：中原数据监测系统,本月开盘,数据来源：中原数据监测系统,步入六月，部分项目开始抢跑入市，加大优惠促销力度，但整体开盘成交率依旧偏低，市场下行压力加大。名流印象、荷兰公馆、弘城厚园等郊区项目低价入市引爆市场。,本月开盘,数据来源：中原数据监测系统,惠城区月度分区数据,part d,继四月份的回暖，五月份的僵持，惠城6月份一手房成交出现明显下跌，市场活跃度有所下降，金山湖区域依旧领跑惠城楼市。（不含经济适用房）,各片区住宅成交分布情况 单位（套),各片区成交套数及面积明细 面积单位（平方米）,片区概述,数据来源：中原数据监测系统,江北成交,江北6月份住宅成交332套，环比减少12.4%，同比减少46.2%。,江北6月份住宅成交4.5万平米，环比增加4.6，同比减少26.7。,江北住宅套数成交情况 (单位：套),江北住宅面积成交情况 (单位：平方米),江北片区含原江北、小金口、汝湖三个片区,数据来源：中原数据监测系统,江北成交结构,江北6月份住宅成交，以60-144平米的二房、三房产品为主，180平米以上大户型产品成交活跃。,数据来源：中原数据监测系统,江北新增供求比,江北6月份新增住宅供应562套，套数新增供求比为1.69。,江北住宅套数供求比 （单位：套）,江北住宅面积供求比 （单位：平方米）,江北6月份新增住宅供应9.43万平米，面积新增供求比为2.09。,数据来源：中原数据监测系统,江北存量,江北住宅存量 (单位：套),截止2011年06月30日，江北住宅套数存量3515套，住宅面积存量48.87万平米，本月住宅套数存量消化率为0.1。,数据来源：中原数据监测系统,江北存量结构,截止6月30日，江北住宅存量以120-144平米的三房产品为主，180平米以上大户型产品占比较高。,数据来源：中原数据监测系统,江北网签明细,江北6月份住宅成交，雅居乐白鹭湖、海伦堡花园、伟豪领御排名前三。,数据来源：中原数据监测系统,河麦成交,河麦6月份住宅成交122套，环比减少17%，同比减少31.8。,河麦住宅套数成交情况 （单位：套）,河麦6月份住宅成交1.08万平米，环比减少19.4，同比减少27%。,河麦住宅面积成交情况 （单位：平方米）,数据来源：中原数据监测系统,河麦片区含河南岸、麦地片区,河麦成交结构,河麦6月份住宅成交以60-90平米的产品为主，一房、二房户型较为受市场欢迎。,数据来源：中原数据监测系统,河麦新增供求比