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房地产经纪相关知识 考前培训冲刺班考前培训冲刺班 2011年9月 2 对复习备考的几点经验介绍 1. 房地产经纪人考试重在考察知识面，而非知识深度 复习时要注意内容全面，疏而不漏 2. 并不是所有内容都可以出题，要找出题源，加强理解 复习时要注意分辨、分析题源，感知考察内容，把握 原理和原则 3. 考试重点很明确，各章重点内容约占考试题目的绝大部分 抓住重点内容，加强复习，取得基本分 3 4. 历年考试题目复现率并不高，但重点内容一定会复现，只 是考察角度不同 适度做题有助于找题感，查缺补漏，多角度看问题 5. 考试中不要犯技术性错误，细节决定成败 概念清晰、原理明了、原则掌握、细节发现 6. 几个历年考试通过的心得体会 一个答题原则：分分必争 两个得分方法：先要理解，再要仔细 三轮复习策略：建立印象、明确重点、提高记忆 4 考试过程中注意的几个问题 1. 准备充分，证件齐备，文具充足（计算器） 2. 掌握选择题做题方法 单选题：一遍作对；多选题：选择最有把握的 综合分析题：耐心细致，穷尽答案 3. 做题顺序：先易后难、树立信息、大胆仔细、各个击破 5 历年命题热点及重难点 容易出题的知识点 各章重点、难点 历年命题重点及热点 培训目的和方式：拉网式印象建立 通过理解加强记忆 6 第一章 法律和消费者权益保护 复习、答题技巧： （1）注意把握法律原则，法的原则是通用的 （2）一定要细心仔细，用法律概念来区分具体案例 （3）完全可以凭社会共识来判断题目对错 （4）民法与合同法要重点掌握 7 课程目录 第一节 法律概述 第二节 民法 第三节 合同法 第四节 物权法 第五节 消费者权益保护法 8 第一节 法律概述 一、法律和法规的含义 二、中国现行法律体系 三、法律的适用 9 法律 广义：立法机关制定全部行为规范 狭义：全国人大及常委会制定 法规 广义：法律法规总称 狭义：低于法律的各项规章制度 一、法律和法规的含义 10 二、中国现行法律体系 宪法 法律(仅指由全国人大及其常委会制定和修改的法律) 如：中华人民共和国城市房地产管理法 行政法规(由国务院制定和修改) 如：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 地方性法规 & 行政规章 如：建设部城市房屋权属登记管理办法 11 （一）法律的适用范围 （1）时间：自公布之日起或公布一段时间以后 （2）空间：地域效力 国家法律法规：适用全国 地方法律法规：适用地方 （3）人的适用：属人主义 属地主义 三、法律的适用 12 （二）法律的适用原则 法律依据：宪法、立法法 适用原则： 下位法服从上位法 特别法优于一般法（同一机关制定，特别规定与一般规定不一 致） 新法优于旧法（同一机关制定，新规定与旧规定不一致） 法律文本优先于法律解释 强行法优先于任意法 法律不溯及既往 三、法律的适用 13 （2004）下列关于法的表述中，不正确的是 A 法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、 规章一般不溯及既往 B 地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章 C 特别规定与一般规定不一致的，适用一般规定 D 特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定 14 第二节 民法 一、民法的概念和基本原则 二、民事法律关系 三、自然人、法人和合伙人 四、民事法律行为 五、代理 六、民事责任 七、诉讼时效 15 （一）民法的概念 1、民法（Civil law），是规定并调整平等主体的公民间、法人间 及公民与法人间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。是国家 法律体系中的重要部门法之一，与人们的生活密切相关。 2、1986年民法通则，具有民法典性质。民法典是按一定的逻 辑体系和价值判断将各种民事制度规定于一部法律内的法律文件。 3、主要民法领域内容：合同法、担保法、专利法、 婚姻法、继承法等 4、近期重要民法：2007年物权法、2009年侵权责任法 一、民法的概念和基本原则 双融阁培训 - 专注房地产行业培训 16 调整对象： 1、民法调整的财产关系 民法调整的财产关系，是指平等的民事主体在从事民事活动的过程 中所发生的以财产所有和财产流转为主要内容的权利和义务关系。 这种财产关系具有以下特点： （1）主体法律地位平等。 （2）包括财产所有和财产流转两种关系。财产所有主要表达的是 财产归何人控制的状态，对物的控制称为物权，对智力成果的控制 称为知识产权。财产流转关系是指民事主体因对财产进行交换而发 生的社会关系，流转关系反映的是商品交换中的财产关系，民法上 称为债的关系。 一、民法的概念和基本原则 17 2、民法调整的人身关系 人身关系是人格关系和身份关系的合称。民法调整的人身关系是指平 等的民事主体之间发生的以人格关系和身份关系为主要内容的权利义 务关系。这种人身关系具有如下特征： （1）人身关系包括人格关系和身份关系两种。其中，人格关系（个人 ）指因民事主体之间为实现人格利益而发生的社会关系。人格利益是 民事主体的生命、健康、姓名、名称、肖像、名誉等利益。在法律上 体现为相应的权利，如生命权、健康权、姓名权、名称权、肖像权、 名誉权。身份关系（与人）是指民事主体之间因彼此存在的身份利益 而发生的社会关系。身份利益指民事主体之间因婚姻、血缘和法律拟 制而形成的利益，在法律上体现为配偶权、亲权、监护权等。 一、民法的概念和基本原则 18 一、民法的概念和基本原则 民法调整对象 财产关系 人身关系 财产所有 财产流转 人格关系 身份关系 19 （2007）民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及 他们相互之间（ ）的法律法规总称。 A 财产所有关系 B 财产流转关系 C 行政管理关系 D 单位内部上下级关系 E 人身关系 20 （二）民法的基本原则 1、平等原则 也称为法律地位平等原则。民法通则第3条规定：当事人在民 事活动中的地位平等。任何自然人、法人在民事法律关系中平等地 享有权利，其权利平等地受到保护。 2、自愿原则 也称为意思自治原则，是指法律确认民事主体得自由地基于其意志 进行民事活动的基本准则。 3、公平原则 公平原则是正义的道德观在法律上的体现，为诚实信用原则和显失 公平规则树立了判断的基准。 一、民法的概念和基本原则 21 4、诚实信用原则 诚实信用原则指从事民事活动的民事主体在行使权利和履行义务时 必须意图诚实、善意，行使权利不侵害他人与社会的利益，履行义 务信守承诺和法律规定，最终达到当事人之间的利益、当事人与社 会之间的利益得到平衡的基本原则。 5、公序良俗原则 符合社会公共秩序及善良风俗 6、禁止滥用权利原则 禁止滥用权利原则，是指民事主体在进行民事活动中必须正 确行使民事权利， 一、民法的概念和基本原则 22 （一）民事法律关系的概念 由民法调整、确认和保护的社会关系。 （二）民事法律关系的要素 1、主体：自然人、法人、合伙组织（两人以上） 2、客体：物有体物、人力可支配、不包括人本身但分离器官除外 行为人的活动结果 智力成果知识产权 3、民事法律关系：权利和义务、民事责任 二、民事法律关系 23 （三）民事权利 1、民事权利的概念和分类 财产权和人身权：民法调整的对象。 支配权、请求权、形成权和抗辩权（P7） 2、民事权利的取得和变动 （1）原始取得：劳动生产、天然、法定孳息等 （2）继受取得：法律行为买卖等 （3）变更：约定变更与法律变更 （4）消灭：绝对消灭、相对消灭（所有权转移） 3、民事权利保护：公力救济、自力救济 二、民事法律关系 24 （一）自然人 自然人也称公民。自然人既包括本国公民，也包括外国人和无国籍人 。具有中华人民共和国国籍的自然人都是中国公民。 1、自然人的民事权利能力 2、自然人的民事行为能力 （1）完全民事行为能力人 十八周岁以上的公民是成年人，具有完全的民事行为能力，可以独 立进行民事活动，是完全民事行为能力人。 十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自已的劳动收入为主要生活 来源的，视为完全民事行为能力人。 三、自然人、法人和合伙 25 （2）限制民事行为能力人 十周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，可以进行与他的年 龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理， 或者征得他的法定代理人的同意。 罪犯、保外就医人员，在刑期未满期间应属限制行为能力人。 不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可进行 与他的精神健康状况相适应的民事活动，其他民事活动由他的法定代 理人代理，或者征得他的法定代理人同意。 三、自然人、法人和合伙 26 （3）无民事行为能力人 不满十周岁的未成年人，是无民事行为能力人，由他的法定代理人 代理民事活动。 不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代 理人代理民事活动。 无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人 3、监护 职责无民事行为能力人和限制民事行为能力人的监护人是其法定 代理人。监护主要分法定监护、指定监护、遗嘱监护和自愿监护。 三、自然人、法人和合伙 27 （2004）根据民法通则，限制民事行为能力人包括（ ）。 A 10周岁以下的未成年人 B 10周岁以上的未成年人 C 16周岁以上不满18周岁能获得劳动收入的人 D 18周岁以上不能辨认自己行为的精神病人 28 （2006）下列五种人中，具有完全民事行为能力的人有 A 张某，17周岁，外出打工，且每月都有工资寄回家中补贴 家用 B 李某，15周岁，父母双亡，靠自己在城市卖报为生 C 王某，19周岁，一直无工作 D 赵某，20周岁，患有精神病 E 吴某，19周岁，瘫痪在床，生活起居需人照顾 29 （2007）下列自然人中，属于限制民事行为能力的人有 A 以钟点工收入维持生活的16周岁在校学生 B 由家长供给一切费用的17周岁在校学生 C 不能完全辨认自己行为的35周岁精神病人 D 正在读大学二年级的11周岁超长儿童 E 腰椎受损瘫痪在床的65周岁退休老人 30 （2008）下列自然人中，属于完全民事行为能力人的是 A 15周岁自己挣钱生活的孤儿 B 17周岁生活费来自父母的学生 C 19周岁一直未参加工作的待业青年 D 20周岁不能辨认自己行为的精神病人 31 （2009）下列自然人中，具有完全民事行为能力人的人有 A 15周岁，靠版税独立生活的“90”后作家 B 17周岁，隔月将打工节余寄回老家的农民工 C 18周岁，颈椎以下全瘫痪，手脚均无知觉的残疾人 D 19周岁的间歇性精神病人 E 21周岁，在家靠父母遗产生活的待业青年 32 4、宣告失踪和死亡 （1）宣告失踪：公民下落不明满2年 （2）宣告死亡 - 下落不明满4年 - 因意外事故下落不明，自事故发生之日起满2年 （二）法人 法人是和自然人相对称的另一类民事主体。法人是具有民事权利能 力和民事行为能力，依法独立享有民事权利并承担民事义务的组织。 注意法人成立的条件 （三）合伙：两个以上 三、自然人、法人和合伙 33 （1）民事法律行为是指民事主体设立、变更、终止民事权利和民 事义务的合法行为。 （2）民事法律行为的形式主要是口头形式、书面形式、视听资料 形式、推定形式和默示形式等。法律规定采用书面形式的，应当采 用书面形式。 （3）民事法律行为成立的条件：行为人具有相应的民事行为能 力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。有一些具 体的民事法律行为的成立，除具备上述条件之外，还必须遵循特殊 的有关规定。 四、民事法律行为 34 （4）下列民事行为无效：无民事行为能力人实施的；限制民 事行为能力依法不能独立实施的；一方以欺诈、胁迫的手段或者 乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；恶意串通， 损害国家、集体或者第三人利益的；违反法律或者社会公共利益 的；经济合同违反国家指令性计划的；以合法形式掩盖非法目 的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。 注意重大误解和显失公平 四、民事法律行为 35 （一）代理的概念 代理是指行为人根据一定的方式取得代理权限，以他人的名 义与第三人实施法律行为，所产生的法律后果直接归于该他人的行 为。这里代他人实施法律的行为人为代理人；“他人”为被代理人， 法律上又称为“本人”；第三人又称为“相对人”，例如，甲委托乙公 司代其购买商品房，乙以甲的名义与丙公司订立商品房买卖合同， 由此而产生的合同权利义务，直接由甲承受。甲是被代理人，乙公 司是代理人，丙公司是第三人或叫相对人。 五、代理 36 （二）代理的分类 1、委托代理、法定代理和指定代理 根据代理权发生的依据不同，可将代理分为委托代理、法定代理和 指定代理。 委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理的。委托代理关系成 立之前，代理人和被代理人之间往往并无一定联系。委托代理通常 以完成特定事项为代理内容，事项完成后，代理关系即告终结。注 意复代理 五、代理 37 法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理。其主要是为无民事 行为能力人或限制民事行为能力人行使权利、承担义务而设立的制 度。法定代理人的权限来自法律的规定，主要是根据代理人与被代 理人之间具有一定的亲属关系而发生，某些特定的情况下也可以依 据某种行政隶属关系而发生，录入由未成年人服务的所在单位，住 所地的居民委员会等作为法定代理人。 指定代理是根据法院或有关单位的指定而发生的代理。 五、代理 38 （三）代理权和代理行为 根据法律的规定，代理权可通过以下方式取得：因授权而取得代 理权；因指定而发生；因法律规定而发生。 民事法律行为的委托代理，可以采用书面形式，也可以采用口头形 式。法律规定采用书面形式的，应当采用书面形式。书面委托代理 的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和 时间，并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明确的，被代理人 应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。 五、代理 39 代理人在行驶代理权时应遵循以下两项原则： 1、代理权应为维护被代理人的最大利益而行使。即代理人应当在 代理权限范围内，从被代理人的利益出发，争取在对被代理人最有 利的情况下完成代理行为。包括为本人的利益计算、尽失当的注意 义务、遵从本人的指示、及时向本人报告代理进展、保守秘密等。 代理人不履行或不适当履行职责而给被代理人造成损害的，应当承 担民事责任。 2、代理权不得滥用。根据有关法律规定，代理人不得有以下滥用 代理权的行为： （1）代理人以被代理人的名义与自己进行民事法律行为 五、代理 40 （2）代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事 法律行为。但是，理论上认为，如经本人同意，或者转为代理一方 履行债务而进行双方代理应为有效，后者如房地产商与购房者签订 房屋买卖合同后，房地产经纪人代理双方办理产权转移手续。 （3）与第三人恶意串通，损害被代理人的利益。民法通则规 定代理人和第三人串通，损害代理人的利益的，由代理人和第三人 负连带责任。 五、代理 41 （4）超越代理权限进行代理活动。超越代理权限进行代理的，代 理人应根据代理人与被代理人之间的基础关系，承担违约责任或侵 权责任。 （5）利用代理权从事违法活动。 没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的代理行为，只有经过 被代理人的追认，被代理人才承认民事责任。未经追认的行为，由 行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不 作否认表示的，视为同意。 五、代理 42 民事责任是民事主体违反民事义务而依法承担的民事法律后果。 民法通则规定，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，由 于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，都应当 承担民事责任。 民事责任与民事制裁紧密相连。当事人违反民事义务应当承担时， 通常能主动承担，不需特定国家机关对违反者实行惩罚或强制，但 如果当事人拒不承担责任，则权利人可以请求人民法院或者其他国 家机关强制其承担，此为民事制裁。 六、民事责任 43 承担民事责任的方式主要有下列10种： 1、停止侵害； 2、排除妨碍； 3、消除危险； 4、返还财产 5、恢复原状； 6、修理、重作、更换； 7、赔偿损失； 8、支付违约金； 9、消除影响、恢复名誉； 10、赔礼道歉 六、民事责任 44 （一）诉讼时效的概念 诉讼时效是指权利人在一定时期内不行使请求人民法院或仲裁机关 保护其民事权利的权利，即丧失该权利，人民法院或仲裁机关对其 民事权利不再予以保护的法律制度。 诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利。民法通则 规定，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制 。履行后，当事人不得以不知诉讼时效已过为由要求返还。 七、诉讼时效 45 （二）诉讼时效期间 诉讼时效期间是指权利人请求人民法院或仲裁机关保护其民事权利 的法定期间。根据法律对诉讼时效期间的规定不同，诉讼时效期间 可分为普通诉讼时效期间和特色诉讼时效期间。 普通诉讼时效期间是指适用于一般请求权的诉讼时效期间。民法 通则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年 ，法律另有规定的除外。 七、诉讼时效 46 民法通则规定下列的诉讼时效期间为1年：身体受到伤害要 求赔偿的；出售质量不合格商品未声明的；延付或拒付租金的 ；寄存财务被丢失或损毁的。除此之外，民法通则还规定， 法律对诉讼时效另有规定的，依照规定。这为其他法律规定特别诉 讼时效提供了立法依据。如环境保护法规定，因环境污染算好 赔偿提起诉讼的时效期间为3年。 民法通则规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时 起计算，如果权利人不知道或者不应当知道权利被损害，诉讼时效 期间即不应开始。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民 法院不予保护。有特别情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 七、诉讼时效 47 （三）诉讼时效的中止、中断与延长 诉讼时效的中止是指诉讼时效进行中，因不可抗力或者其他障碍不 能行使请求权，暂时停止计算诉讼时效期间，以前经过的时效期间 仍然有效，待阻碍诉讼时效进行的事由消失后，继续进行诉讼时效 期间的计算。 诉讼时效的中断是指在诉讼时效进行中，因发生一定的法定事由， 致使已经经过的时效期间统归无效，待诉讼时效中断的法定事由消 除后，诉讼时效期间重新计算。引起诉讼时效中断的法定事由有： 权利人提起诉讼；当事人一方向义务人提出请求履行义务的要 求；当事人一方同意履行义务。 中止与中断的区别 七、诉讼时效 48 第三节 合同法 一、合同概述 二、合同的订立 三、合同的效力 四、合同的履行 五、违约责任 六、买卖合同和租赁合同 七、委托合同、居间合同和行纪合同 49 （一）合同的概念和特征 合同又称契约，是平等主体的自然人、法人或其他组织之间设立、 变更、终止民事权利义务关系而达成的意思表示一致的协议。 合同具有以下几个特征： 第一，合同是平等主体之间的民事法律关系。合同当事人的法律地 位平等，一方不得凭借行政权力、经济实力等将自己的意志强加给 另一方。 第二，合同是两方以上当事人的法律行为。合同的主体必须有两个 或两个以上，合同的成立是各方当事人意思表示一致物结果。 一、合同概述 50 第三，合同是法律上明确当事人之间特定权利与义务关系的文件。 合同在当事人之间设立、变更、终止某种特定的民事权利义务关系 ，以实现当事人的特定经济目的。 第四，合同是具有相应法律效力的协议。合同依法成立后，当事人 各方都必须全面正确履行合同规定的义务，不得擅自变更或解除。 当事人不履行合同中规定的义务，要依法承担违约责任。 （二）合同订立和履行的基本原则 （1）平等、自愿 （2）公平、诚实信用 （3）守法 一、合同概述 51 （三）合同的分类（注意区别） （1）典型合同与非典型合同 （2）双务合同与单务合同 （3）有偿合同与无偿合同 （4）诺成合同与实践合同 （5）要式合同与不要式合同 （6）主合同与从合同 一、合同概述 52 （一）合同的内容 合同的内容即合同当事人订立合同的各项具体意思表示，具体体现 为合同的各项条款。在不违反法律强制性规定的情况下，合同的内 容由当事人约定，一般包括以下条款：当事人的名称或者姓名和 住所；标的，即合同双方当事人权利义务所共同指向的对象； 数量；质量；价款或者报酬；履行期限、地点和方式；违 约责任；解决争议的方法。 二、合同的订立 53 （二）合同的订立程序 当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。 当事人依法可以委托代理人订立合同。当事人订立合同，采用要约 和承诺的方式进行。当事人意思表示真实一致时，合同即可成立。 （1）要约。要约是指希望与他人订立合同的意思表示。该意思表 示应当符合下列规定：内容具体明确，即表达出订立合同的意思 ，包括一经承诺合同即可成立的各项基本条款；表明经受要约人 承诺，要约人即受该意思表示约束。 二、合同的订立 54 （2）承诺。承诺是指受要约人同意接受要约的条件以缔结合同的 意思表示。承诺必须由受要约人向要约人作出。由于要约原则上是 向特定人发出的，因此，只有接受要约的特定人即受要约人才有权 作出承诺，受要约人以外的第边界人无资格向要约人作出承诺。同 时，承诺必须向要约人作出，如果向要约人以外的其他人作出，则 只能视为对他人发出要约，不能产生承诺效力。承诺必须在规定的 期限内到达要约人，只有到达要约人时承诺才能生效。 二、合同的订立 55 合同的生效是指已经成立的合同开始发生以国家强制力保障的法律 约束力，即合同发生法律效力。合同生效应具备以下三个条件： （1）当事人具有相应的民事行为能力。只有具备相应的民事权利 能力和民事行为能力，能够正确理解自己行为的性质和后果、独立 表达自己的意思的能力，才能成为合同的主体，其合同行为才能发 生法律效力。无民事行为能力的自然人一般不能自己订立合同；限 制民事行为能力的自然人只能订立与其年龄、智力相适合的合同。 三、合同的效力 56 （2）意思表示真实。这是指缔约人的表示行为应当真实地反映其 内心的效果意思，即其效果意思与表示行为相一致。 （3）不违反法律和社会公共利益。无效合同是相对于有效合同而 言的，是指合同虽然已经成立，但因其在内容和形式上违反了法律 、行政法规的强制性规定和社会公共利益，因此应确认为无效。有 下列情形之一的合同无效：一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损 害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以 合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政 法规的强制性规定。 三、合同的效力 57 合同的履行是指债务合面地、适当地完成其合同义务，债权人的合 同债权得到完全实现。 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有 约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按 照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容不明确 ，按照合同有关条款或者习惯仍不能确定的，适用下列确定： （1）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国 家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准 履行。 四、合同的履行 58 （2）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格 履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （3）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行 ；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一 方所在地履行。 （4）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随 时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （5）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 四、合同的履行 59 （6）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价 格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上 涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。逾期提取 标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下 降时，按照原价格执行。 四、合同的履行 60 违约责任也称违反合同的民事责任，指合同当事人因不履行合同义 务或者履行合同不符合约定，而向对方承担的民事责任。 1、违约的形式 预期违约。也称先期违约，是指在履行期限到之前， 一方无正当 理由而明确表示其在履行期到来后将不履行合同，或者其行为表示 在履行期到来以后将不可能履行合同。 实际违约。是指履行期到来后，当事人不履行或不完全履行合同义 务。实际行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分 履行。 五、违约责任 61 2、违约责任的承担方式 继续履行。继续履行也称强制继续履行、依约履行、实际履行。作 为一种违约后的补救方式，继续履行是指一方违反合同时，另一方 有权要求其依据合同的规定继续履行。 赔偿损失。赔偿损失又称违约赔偿损失，是指违约方因不履行或不 完全履行合同义务而给对方造成损失，依法和依据合同的规定应承 担赔偿损失的责任。 给付违约金。是指由当事人通过协商预先确定的、在违约发生后作 出的独立于履行行为以外的给付。违约金是指由当事人协商确定的 ，其数额上预先确定的。 五、违约责任 62 定金罚则。合同法规定：“当事人可以依照担保法约定一 方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当 抵作价款或者收回。给付定金给一方不履行约定的债务的，无权要 求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还 定金。”因此，定金具有惩罚性，是对违约行为的惩罚。担保法 规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%这一比例为强制性 规定，当事人不得违反。如果当事人约定的定金比例超过了20%， 并非整个定金条款无效，而只是超过部分无效。 五、违约责任 63 （一）买卖合同 1、买卖合同的概念和特征：典型的有偿合同 2、买卖合同当事人的权利和义务 3、标的物所有权的转移和孳息归属 4、标的物的风险责任承担 5、房屋买卖合同 （二）租赁合同 1、租赁合同的概念和特征 2、租赁合同的内容和形式 3、租赁合同的种类 六、买卖合同和租赁合同 64 （一）委托合同：P22 （二）居间合同：P24 （三）行纪合同：P25 注意这几种合同的特征与区别 七、委托合同、居间合同和行纪合同 65 第四节 物权法 一、物权概述 二、所有权 三、用益物权 四、担保物权 担保物权用益物权 所有权 物权 66 （一）物权的概念和与债权的区别 物权是指权利人