房地产影响因素分析.docxVIP

F秭I聃N撑A舳N“C脚E帝棚嘲嘲E衄C岫O删N鼬O嘲M龇Y蝴柚金嘲嘲融蹦经附饥济t删 IH IIII III III I一影响我国房价的政策因素分析口冯瑞娜杨松涛摘要：影响房价的因素错综复杂，其中，房地产业相关的制度和政策安排是基础性和根源性的。本文通过分析房地产业相关的土地、财政、金融簪方面的制度和政策。探讨影响我国房价形成的根源性原因。关键词：房价，政策因素，分析影响房价的因素错综复杂笔者认为，与房地产业相关的制度和政策安排是基础性和根源性的。我国土地、财政、金融等万面的制度和政策不仪规定了房地产业发展的框架，而且作为【14家宏观调控的霞要工具，作用于房地产供给和需求，影响着房地产业发展的脉络和走向。本文试I冬l通过分析房地产业相关的制度和政策安排，探讨影响房价的根源性原因。一、房地产的供给和需求任何有关房地产业的制度安排都会通过供需最终影响到房价。从供给办面看，我国房地产成本丰要由士地价格、建筑安装成本及各项税费组成。建筑安装成本相对恒定：由j二建材价格和工人I：资在一定时期内的价格是相对稳定的，所以全国建设卡Hfnl标准的房子造价蔗别不会太大。并且从长期趋势上看，随着技术进步和劳动生产力的提高，建筑产品和其他产品一样，价格会相对下降。房地产税费成本决定：财税制度，是房价蓖要组成部分。土地价格是地租资本化，随着经济的发展，地租和地价有长期上升的趋势。同时，地价会随着t地供求关系的变化发生i较大的波动。一国1：地供需制度对地价的形成发挥着基础惟作用。因此从供给角度看，无论是十地成本还是税费成本，政府的制度安排都发挥重要作用，从fii深刻地影响着房价的形成。房地产的需求具有双蓖性，包括真实需求和投资、投机需求。根据国家统计局抽样调查数据，中国城市化率已从上世纪90年代的28达到了2008年的455，城市人口每年增加l左右。大约1800万-2000万。据此推算，2010年我国城市化水平将达到60，城镇人u增加到8亿至85亿。按照每个新增城f行人n需住房面积22平方米计算，未来十年每年需增加住宅血积44亿平方米。如果考虑到现自-城镇居民的改善性住房需求，按人均住房面积从当前的26平方米增加到35平方米测箅，对房地产的真实需求每年将会增加54亿平方米，至10亿平方米。可见，未来10年，我国住房的刚忭需求十分旺盛，决定r住房市场的长期繁荣。房地产的投资性需求弹性较强，受政府政策和宏观经济形势影响显著。房地产的投资投机性需求足可以无限放大的，如果不加限制，会导致房价的非理性I二涨。形成房地产泡沫给国民经济造成严重危害。我国住房需求现状，决定了我国的财政金融政策必须鼓励真实住房需求，限制和打击投资投机性住房需求。二、我国土地供应制度(一)我困耕地保护制度我国人多地少，耕地资源十分紧张。与此同时，耕地保护形势不容乐观。围上资源部2()08年囤L资源公报显示，2008年我国耕地总面积182574亿商，人均耕地面积已由10年前的159亩减少到14亩。日前，全围2800多个区县中，已经有600多个低于联合国粮农组织确定的人均耕地08亩的警戒线。为r维护我网的粮食安全，我囤实行最严格的耕地保护制度。例如我国土地管理法规定征用基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷及其他上地超过七十公顷的，由国务院批准。町见，我国人多地少、耕地资源稀缺的围情以及由此形成的耕地保护制度。根本上决定了我困建设用地供给的稀缺性，进而影响r房地产价格。(二)土地制度的城乡二元结构我国法律规定城市上地属国家所有，农村和城市郊区土地属集体所有，国有土地使用权可依法流转集体土地使用权不允许向集体以外居民流转。形成厂士地制度的城乡二元结构。对于城市建设t二地需求，我国1：地管理法规定，必须依法申请使用围有L地。农民集体所有土地用于建设的，仅限F乡镇企业、乡(镇)村公共没施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡(镇)村建设。城市化是我国经济社会发展的重要引擎。城市化发展需要源源不断的提供城市建设用地。在目前我国城乡二元土地制度框架下，新增城市建设用地宅要来源于农民集体所有土地。由上町知，集体t地足不能直接用于城市建设的，只有被国家征用后转化为国有建设用地，方町用于城市建设。我国宪法规定国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。目前，地方政府纷纷设立土地储备中心，征用农民集体所有土地，进行土地一级开发，通过土地出让形式，供应国有建设用地使用权。其中，用于商业、住宅、旅游等方面的用地，必须通过招拍挂形式进行出让。纵观日前我国的土地出让制度可知，国有土地使用权的需求是市场化的，而新增城If建设用地的供给则ftl地方政府垄断。地方政府垄断土地一级开发市场，存在两方面不利影响：一方面地方政绗受资金、人员等客观条件的限制，新增建设用地的供给能力必然有限，难以满足我国城市化发展旺盛的建设用地需求；二是地方政府容易在财政利益最大化ppq、ppqp、妒咕、9p毡p、9q产、d、o一也、p心、p、$净喝、dd、鹭pq、窜p吣、妒噜、op吣、q、9p乜、9p乜、p4bp譬pq、o、妒b、增强宏观调控有效性。宏观调控部门需要努力调节全社会资源总量，通过货币政策和财政政策协调配合，有效调节社会的均衡发展，增强实体经济发展动力，以实体经济的发展带动虚拟经济发展。c、加强金融监管。加强金融监管不仅要加强金融监管部门的协作配合，健全虚拟经济的运行规则，还要加强对虚拟经济的监测和预警建立以可承受虚拟程度系数为主要指标的虚拟经济预警系统，如信贷风险预警机制，严格控制贷款质量对14银行贷款进行贷前审查和贷后监督，控制贷款发放质量，尽可能避免虚拟经济的波动给实体经济造成破坏。参考文献：I】邓学衷，顾宁虚拟经济对实体经济的影响机制及建议【J1金融与经济，2000(10)：Z426f2】赖文燕虚拟经济与实体经济发展中存在的问题及对策【J1金融与经济，884LI：3942【3J张敏冰岛，国家破产?田世界态势，2008(21)：3233【4】王家强冰岛金融危机的起囡，教训与启示【J1货币市场，2008(12)：州8【5】陈斯佳，钱聪迪拜的发展模式叨环球视点，2009(08)：36-39【6】李燕然迪拜梦醒lj】韬略天下：舡L49171马克思，恩格斯马克思恩格斯全集：第25卷MJ北京：人民出版社，19741作者单位：兰州大学经济学院)万方数据的动机下，调控土地供给，造成土地短缺的市场形势。提高土地价格，获取垄断利益。这必将对土地的价格并最终对房价产生重要影响。三、财政政策因素(一)分税制财政体制下地方政府财力薄弱税收是我国财政收入的基本形式。占我国财政预算收入的90以上。我国主体税种为增值税、营业税和所得税，其中增值税占财政收入三成之多。我国实行分税制财政体制，增值税75归中央，25归地方，企业所得税60归中央，40归地方营业税Ioo归地方政府，所以目前财政收入格局是，中央财力比较集中，省级相对比较宽裕，地市级财力存在阑难，县级以下政府财力除东部发达地区外，普遍比较阑难。最近几年，依靠：级政府的转移支付，县乡政府得以维持基本运转，但县级财政困难的局面并未根本得到缓解。我国预算法规定地方政府不能够作为单独的融资主体从金融市场融资，这样地方政府便缺乏进行经济建设。促进各项事业发展资金来源。由于地方政府垄断城市建设用地供应，土地出让收入可以较好地缓解地方政府经济建设资金的短缺局面。地方政府纷纷加快经营城市步伐，设立土地储备中心，征收农业用地和国有存量土地进行一级开发，集中向市场供应土地。根据国上资源部及财政部数据，2009年全国土地出让总价款159102亿元占2009年全国财政收入2322。其中，杭州土地出让金收人1200亿元，位居第一，为地方财政收入(不含土地出让金收入，下同)的23倍；上海土地出征金收入1043亿。占财政收人的4l；北京928亿元，占财政收入比蓖459。如果考虑到房地产业发展为地方政府带来的建筑业和房地业营业税、耕地占用税和土地增值税等税收收入，大市政费等非税收入，目前地方财政叮以说足典型的土地财政。而与土地相关的各项政府收入最终都会反映到房地产价格当中，可以说当前的财政体制对房地产市场的价格形成发挥r霞要作用。(二)房地产业税费结构不合理，推高房地产开发成本据统计，地方政府在房地产开发过程中所征收的费用，除7土地出让金和双重配套费外，还要收取蓝图审查费、防雷检验费、防震检测费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划设计费、人防费、文物勘探费、施L合同鉴证费、预算审核费、工程造价咨询审核费、质量监督费、七壤氡气检测费、室内空气检测费、政府价格调整基金、劳务咨询费、职_培训费、安全施工措施费、散装水泥推广费、预售许可证服务费、房屋面积界定费、房价审查服务费、管线综合竣【图设计费、电力委托费等多达50余项，涉及20多个部门，这些成本约占到房价的15至20。除了这哆收费外，政府还向房地产开发企业开征营业税、印花税、城建税、教育费附加、契税、土地增值税、所得税、地使用税、房产税等十余项税负。经过统计，这些税负成本约占到房价的15。整体E说，政府税费占到房价的三成至四成。最终，这些成本都会被开发商转嫁给消费者，增加消费者的购房压力。四、房地产业金融政策(一)个人住房信用贷款政策个人按揭贷款利率政策通过影响购房者的成本。影响购房者的支付能力，最终影响到对房地产的实际有效需求。所以每次国家对按揭贷款利率的调整都会较大影响住房需求，影响房价。个人按揭贷款首付款比率通过影响个人的支付能力影响商品房的需求。凋高首付款比率，可以挤出较低收入水平的购房需求，抑制投机性购房需求。调低按揭贷款首付款比例。则可以增加较低收入水平的人购房需求，减轻购房者的压力，在经济衰退时期可以有效地促进房地产市场的回暖。二套房贷政策也足住房按揭贷款政策重要组成部分。二套房贷政策主要针对投资和投机需求，同时也会影响墙民的改善性住房需求。我国的政策主要是抑制住房投资和投机需求，2009年为应对国际金融危机，二套房贷政策略有放松，2010年后。随着经济的网暖以及通胀预期的出现、房产价格的迅速上涨国家开始要求严格执行二套房贷政策。(-)房地产开发贷款政策房地产业属于资本密集型产业，房地产投资严重依赖于银行融资因此房地产开发企业对银行利率非常敏感。我国的金融调控1：具分为价格剁和数鼍型。价格型如存贷款基准利率、存款准备金率调整等；数鞋璎金融调控【具主要指国家对银行信贷规模的直接总量控制。价格型调控对经济影响足问接的；数量型j二具调控效果则较为直接，但负面效果也十分明显，主要足与市场经济原则相违背。每当周定资产投资增长过快、经济过热的情况出现时。我闽倾向于限制银行对房地产业的贷款规模，紧缩银根。对固定资产投资产佳重大影响，对房地产市场产生深刻影响。五、改革我国房价形成机制的政策建议(一)政府必须加快廉租房和保障房建设我国正处于工业化和城市化高速发展的时期，房地产需求旺盛。住房需求是人类的基本需求，保障人民的住房需求是政府的职责所在。在商品房价格水平较高的情况F，政府需要加大廉租房和保障房建设力度发挥公共财政职能，为中低收入者提供公共产品性质的住房，保障居民的住房需求。(二)给予农村建设用地与国有建设用地相同的流转权利改变当前国家征地模式，按照十七届二中全会精神，逐步缩小征地范围，只有公益用地才动用国家强制力量征地，经营性用地要通过土地使用者与供应者之间按照市场交易原则协商确定，赋予农村建设用地完整的流转权，打破政府对土地一级市场垄断，扩大城市建设用地供应蕈，降低土地价格。从而使房价能够充分反映市场的供求状况，促进房地产业健康发展。(三)改革房地产业税费制度，尽快开征物业税降低上地出让金标准，合理制定城市基准地价，适当减少土地招拍挂过程中的税费，根据项目开发性质降低或减免市政配套费。严格控制政府各部门的收费，通过听证会的形式确定收费标准。放宽项目前期审批，以规范的城市规划为前提，加强各职能部门的项目批后管理，尽可能避免谁审批谁来管理的局面，增强政府行政管理执法的透明度。目前房地产业税种主要涉及交易环节，而对房地产的持有环节基本不征税，房地产的持有成本很低，加上房地产本身的耐用性、需求的刚性以及土地资源的稀缺性，大大刺激了对房地产的投资性需求。房地产税制结构的改革和物业税的开征是必然的发展趋势。取消房地产交易环节的税费，而对拥有和持有房产征税，不仅可以为地方政府带来稳定的财政收入，解决地方政府财政保障不足的局面，又可以增加持有超标房产的机会成本，减少或抑制投机性和投资性购房需求，抑制房产价格的非理性上涨。减少房地产泡沫，促进房地产市场的健康发展。(四)进一步完善房地产业金融制度房地产业是高度资本密集型行业，无论是房地产的供给还是需求。都离不开金融支持。只有房地产业健康发展，才能保证着我国金融的稳定，经济的健康发展，以及社会的和谐稳定。我国房地产业金融制度应鼓励房地产的自住性需求，抑制投资投机需求，同时减少对房地产业贷款的数量型控制。尽可能财政价格型金融调控手段。维护房地产市场的平稳运行。参考文献：【11黄小虎，我国房地产业再思考，中国土地制度改革研讨会筒报之四，北京大学国家发展研究院网站【2】张曙光，解