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房地产交易与实务 主讲：崔淑霞 专题一：房地产转让概述 一、房地产转让概念 房地产转让是指房地产权利人通过 买卖赠与或者其他合法的方式将其 房地产转移给他人的行为. 二、房地产转让主要方式 1.买卖; 2.交换; 3.赠与; 4.以房地产抵债; 5.以房地产作家出资或者作为合作条件,与 他人成立企业法人,房地产权属随之转移的 ; 6.因企业兼并或者合并,房地产权属随之转 移的; 7.法律、法规、规章许可的其他方式。 三、房地产转让的条件 一手房：五证齐全 国有土地使用权证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房销售预售许可证； 二手房： 1.二证齐全 土地使用权证书； 房屋所有权证书。 2.被转让的房地产权利属于可依法转让的 类型并具备依法转让的条件。 城市房地产管理法规定，下列房地产 不得转让：以出让方式取得土地使用权的 ，不符合法定条件的；司法机关和行政机 关依法裁定、决定查封或者以其他形式限 制房地产权利的；依法收回土地使用权的 ；共有房地产，未经其他共有人书面同意 的；权属有争议的；未依法登记领取权属 证书的；法律、行政法规规定禁止转让的 其他情形。 四、房地产转让的一般程序 二手房： 房地产转让一般经过洽谈、审核、估 价与定价、签订转让合同(或发生、 确定转让的法律事实)、缴纳税费、 产权过户登记等程序。 一手房： 开发商办理过户的义务 专题二：商品房（一手房）房地产交 易纠纷及法律风险防范 一、商品房（一手房）概述 概念：一手房是指房地产开发商依法取得 土地使用权后，在土地上建造并取得政府 批准销(预)售的商品房。 分类：房屋根据用途分为住房和商用房。 住房包括住宅、别墅和公寓,商用房包括商 铺和写字楼。 一般来说，只进行过一手 交易的房子，就是一手房。还有一种情况 ，就是可以直接更名的房子，比如说：“ 贾新贺买了在开发商手中一手买了这套房 子，然后在产证没有办下来之前，又卖给 了冷酷一郎（需要协商）”。 二、一手房屋买卖过程 1、看广告、楼书获悉楼盘信息； 2、售楼处登记和/或签订意向书支付 意向金； 3、签订认购书或者定金合同； 4、签订商品房买卖合同； 5、履行合同：付款、贷款、交房、办 理产证 建设部商品房销售管理办法第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品 房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所 （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式 （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时 间； （五）交付使用条件及日期 （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套 基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任 （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式 （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法 （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 三、商品房认购书纠纷的发生及解决 1、商品房认购书的内容 商品房认购书的内容远较正式买 卖合同简单，它大致包括以下几部分 内容：1）客户所认购房屋的房号、 面积、单价、总价；2）买卖双方应 该签署正式买卖合同的期限；3）认 购方交纳一定数额的定金，并约定如 未能在约定期限内签署正式买卖合同 ，或开发商对该房屋再行销售时，对 定金的处理方式。 2、商品房认购书的效力 我国现行法律对于有效合同的构成要 件作了如下规定： 1.主体合格；具备相应民事行为. 2.意思表示真实； 3.内容符合法律、行政法规强制性规 定； 意向书一般都会明确注明为“意向书” 而非正式“合同”，签署意向书的双方 也仅向对方传达一个最初步、最基本 的合同意向，一旦这一意向有所改变 ，要向对方承担合同责任。 合同的一种，如果符合商品房买卖的 主要条款，即与正式的合同具有同等 法律效力。 四、一手房屋买卖纠纷、风险及防范 措施 1、广告楼书纠纷 【案例1】广告承诺买房可读名校 梦 想落空业主怒告开发商 风险：楼书内容未约定到合同中的风 险 一般难以追究开发商责任。 防范措施：楼书介绍纳入到合同中并 保证明确具体，同时需要明确约定违 约责任。 2、认购纠纷 风险一：定金被没收风险； 防范措施：（1）发函称对方拒绝签 订合同要求双倍返还定金；（2）或 者称双方协商不成导致合同未能签订 ； 【案例2】当事人就主合同的订立不能协商一 致是否适用定金罚则 风险二：开发商以双方返还定金方式拒绝签 订合同 防范措施： （1）通过行政手段给开发商施加压力迫使签 约及时； 【案例3】开发商同意双倍返还定金但拒绝签 约纠纷 （2）通过法院诉讼要求双倍返还定金并赔偿 机会成本损失。 3、贷款不成引发纠纷 风险：贷款不成导致逾期付款承担违约 金甚至解除合同责任 化解方法： （1）评估贷款可行性； （2）约定贷款不成时单方解除权； （3）考虑是否购买； （4）贷款不成责任认定为：非买房人 通常办法政策发生变化导致无法贷 款； 4、房价下跌引发纠纷 风险：要求退房得不到法院支持。 化解方法： （1）看合同有否单方解除合同约定？ 【案例4】每平方米12000元下跌至8000元解除 合同纠纷 （2）看开发商是否存在根本违约情形 逾期交房、主体结构不合格、严重影响居住 、擅自设计变更、面积误差超出3%、逾期 办理产证等 （3）看合同是否存在重大瑕疵 （4）以由于银行原因无法取得贷款为由主 张解除合同 5、房屋质量引发纠纷 风险： （1）拒绝接受房屋逾期交房违约金得 不到支持，造成损失无法获得弥补； 【案例5】大门锁无法锁住能否拒绝收 房？ （2）解除合同要求得不到支持； （3）质量缺陷导致损失难以获得支持 。 化解方法： （1）不轻易拒绝接受房屋； （2）专业人员评判房屋质量是否属于主 体结构不合格、严重影响居住功能； （3）对于一般质量问题，要求修复后交 房或者接受房屋但是约定好修复期限 ； （4）一旦就质量缺陷导致损失提起诉讼 ，则申请质量鉴定。 6、房屋面积引发纠纷 （1）面积误差处理办法：有约定从约定，没 有约定依司法解释规定确定。 法律依据： 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若 干问题的解释第14条： 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑 面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有 约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约 定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在以内（含 ），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求 解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出，买受人请 求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支 持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大 于合同约定面积的，面积误差比在以内（含 ）部分的房价款由买受人按照约定的价格补 足，面积误差比超出部分的房价款由出卖人 承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同 约定面积的，面积误差比在以内（含） 部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积 误差比超过部分的房价款由出卖人双倍返还 买受人。 【案例6】少一个房间，双倍返还房款 （2）花园面积引发纠纷 【案例7】别墅花园面积大幅缩水 业主主张退房还是赔偿 决策： I) 是否可以退房？ II) 退房是否可以主张20%违约金？ III)是否可以主张赔偿？ IV) 诉讼中开发商要求交房是否接受 房屋？ 7、设计变更引发纠纷 【案例8】 （1）业主收房发现房屋层高缩水10厘 米 开发商被判赔层高减少，判 决赔偿减少的建造成本 （2）开发商变更房屋设计 购房者打 官司索赔12万元落地窗变更 （3）地产商将房屋双阳台变单阳台 五业主获赔60万元双阳台变更为 单阳台，酌情给予赔偿 8、逾期交房引发纠纷 【案例9】 （1） 40户业主告倒创智赢家开发商 将赔1500万延期交房的理由能否 成立及违约金过高调整方法 （2）不缴纳物业管理费用拒交房,交 房“潜规则”被判不合法潜规则 的代价 9、逾期办理产证引发纠纷 （1）房产证逾期没办成 ，开发商违 约须赔偿延期办证承担违约责任 （2）购房人不能以房屋质量有问题不 履行办证义务开发商起诉要求小 业主办证以解除保证担保责任 法律依据： 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题 的解释第18条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未 能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖 人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权 登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房 屋的，自房屋交付使用之日起日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋 的，自合同订立之日起日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的 ，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的 金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 10、侵权纠纷 （1）嘉绿苑业主状告开发商私自封闭 底楼架空层,开发商一审输了官司，架 空层权属目前仍属法律空白公共 部位 （2）开发商违规占用小区公共用地 法院判其恢复原状公共用地 五、房屋质量问题 (一)关于收房过程中的修整 1弄清楚负责修整的是物业公司 还是开发商，别被“当球踢”； 2、要求修理，锲而不舍，直到物 业公司或是开发商派人来修整； 3、修整方案应该获得您的同意； 4、工人入户维修应该获得您的允 许和监督。 （二）关于解约和索赔 根据最高人民法院关于审理商品房买卖合 同纠纷案件适用法律若干问题的解释第12条， 因商品房主体结构质量不能交付使用，或者房屋 交付使用后，商品房主体结构质量经核验确属不 合格，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。 根据最高人民法院关于审理商品房买卖合 同纠纷案件适用法律若干问题的解释第13条， 因商品房质量问题严重影响正常居住使用，买受 人有权请求解除合同和赔偿损失。 1.购房人有权解除合同的，仅限于房屋主体 结构不合格问题或是商品房质量问题严重影响正 常居住使用的情况，地面的轻微不平整、墙上的 细微裂缝等都不在此列。 2.行使该条权利，需要经过检测机构的 核验，否则对于“房屋主体结构不合格” 或是“商品房质量问题严重影响正常居住 使用”这种比较专业的标准，很难举证。 3.收房的时候，对于商品房质量问题的 存在，一定要书面与开发商达成协议或是 备注，不要随意在“承认房屋不存在质量 问题”的文件上签字，以免丧失自己应有 的权利。 4.开发商的“金盆洗手”或“非正常退 出”都可能导致购房人该项权利的丧失， 因此一旦发现商品房质量问题，请您一定 要及时处理。 （三）关于检测 （四）关于解决纠纷的途径 1.投诉;一些城市的行政主管部门已经 开始设立投诉部门，当您发现施工质 量问题的时候，可以向本地的行政管 理部门投诉。 2.仲裁 3.诉讼 一个合法正规的房地产开发商，必须 具备齐全的“五证”、“二书”。 所谓“五证”，是指国有土地使用权 证、建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证、建设工程 施工许可证（也叫建设工程开工证 ）、商品房销售预售许可证；“二 书”是指住宅质量保证书和住宅 使用说明书，这也是法律对销售方 的基本要求。 专题三：二手房房地产交易纠 纷及法律风险防范 一、二手房概述 概念：二手房是已经在房地产交易中 心备过案、完成初始登记和总登记的 、再次上市进行交易的房产。它是相 对开发商手里的商品房而言，是房地 产产权交易二级市场的俗称。包括商 品房、允许上市交易的二手公房（房 改房）、解困房、拆迁房、自建房、 经济适用房、限价房。 二、 二手房买卖过程 1、卖方至中介挂牌； 2、买方看房； 3、买卖双方与中介一起达成买卖定金协议 ； 4、买卖双方及中介签订买卖合同； 5、卖方付款； 6、买方贷款并办理过户及抵押登记手续； 7、卖方交付房屋。 三、 二手房买卖纠纷及风险防范 卖方风险及防范方法： 1、产证原件交付给中介风险：房屋被卖 等风险产证原件自行保存； 2、因房价上涨而拒绝签订买卖合同风险 ：双倍返还定金+损失酌情赔偿风险 一旦签订定金协议，则不宜反悔； 3、因房价下跌而未能签订买卖合同风险 ：没收定金尚不能抵销降价损失风险 增加定金数额（房价20%均可）； 4、黑白合同风险：做低房价风险 签订补充协议且就差价部分先行支付 ； 判断时，除由提出异议方承担 举证责任外，还应结合前后合同 签订后的履行情况、前后合 同约定的成交价与市场价格的差距大 小、合同登记备案情况等综合判断。 此外，对于当事人确存在规避纳税、 骗取贷款等行为的，可一并建议相关 部门予以处理。 5、买方付款不直接支付给卖方风险： 卖方因中介倒闭、携款潜逃而无法获 得房款要求买方直接支付给卖方 。 专题四：房屋买卖过程中的五大优 先购买权 一、承租人有优先购买权 根据城市私有房屋管理条例第11条规 定：“房屋所有权人出卖租出房屋，须提 前三个月通知承租人，在同等条件下，承 租人有优先购买权。” 二、共有人有优先购买权 城市私有房屋管理条例第20条规定： “房屋所有权人有权出卖共有房屋，须提 交共有人同意的证书，在同等条件下，共 有人有优先购买权。”如果房屋的承租和 共有人同时主张俦购买权时，应先由共有 人购买，如共有人放弃行使其优先购买权 ，可由承租人优先购买。 三、个人以标准价购买的公有住房，原 产权单位有优先购买权。 1994年国务院善于深化城镇住房制度 改革的决定中规定：“职工以标准价购 买的住房，一般住用五年后方可依法进 入市场，在同等条件下，原售房单位有 优先购买权、租用权，原售房单位已撤 销的，当地人民政府房产管理部门有优 先购买权、租用权。” 四、出卖国家或单位以各种形式补贴 购建的房屋，原出售单位有优先购买 条件。 五、承典人有优先购买权。房屋所有 权人将房屋典当后要将其房屋出售时 ，在同等条件下承典人有优先购买权 。 专题五：我国土地权属法律相关 问题 一、土地权属简介 土地权利是一束权利的集合，除所有权外，还 有使用权、抵押权等物权及租赁债权。土地权利的 主体是集体土地所有者、国有土地使用者、集体土 地使用者和土地他项权利者；客体是土地权属的界 址、土地权属面积、土地用途、土地使用条件、土 地等级和价格等。土地所有权人和使用权人享有的 土地权利受法律保障。当国有土地使用权、集体土 地所有权、集体土地使用权、他项权利等土地权利 变更时，必须由土地权利主体提出申请，经过权属 审核后进行变更登记，办发证书，否则不具有法律 效力。土地权利可能因主体违反法律规定被剥，也 可能由于某种原因造成结束或停止。土地权利人可 以放弃其拥有的各项土地权利。土地权利可以通过 划拨、租赁、交换等各种形式转移。确定土地权属 性质，必须查清土地的权属来源，即土地所有者或 使用者最初取得土地的方式。 二、土地权属分类 目前，中国土地权属单位主要有以下几种：乡、 村集体经济组织；依法直接从国家取得国有土地使用 权的单位和个人；使用集体土地进行非农建设的单位 和个人；跨地区国有工程设施一般以业务主管机关为 土地登记单位。非法占用、买卖、租赁土地形成的用地 单位，均不能成为土地权属单位。 土地权属变更一般有以下几种情形：依法征用或划拨 土地，依法有偿出让、转让土地；新建、扩建、改建 、买卖、继承、赠送、交换、分割地上建筑物或其他附 属物；依法增减、交换、调整土地或分割、合并土地 ；机构调整、企业兼并；土地使用权的收回。 三、土地权属所有权制度 土地权属制度，包括土地的所有权制度和土地的 使用权制度。 现行土地制度，是指涉及土地权属法律制度以及 土地权属流通的法律制度，还包括土地利用管制的法 律制度。这里所说土地权属不仅指土地的所有权制度 ，还包括土地的使用权制度；相应地，土地权属的流 通制度也包括土地所有权和土地使用权的流通制度。 除此之外，为了合理利用土地，国家还制定了土 地利用管制的法律制度。现行的土地所有权制度与国 家推行的社会制度即公有制是相适应的。土地所有制 度也是公有制，“即全民所有制和劳动群众集体所有 制”。 四、使用权制度 土地使用权制度，应视使用者使用土地 的所有权性质而定。一般情况下，农民使用 本集体所有的土地是无偿的。不仅如此，由 于历史原因引起的非农业人口使用的农村集 体所有的土地也是无偿的，比如宅基地。对 于国有土地来说，除了法律规定的无偿使用 者外，中国公民住宅使用的国有土地都是有 偿的。 法律依据 中华人民共和国宪法第十条规定：“城市 的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地， 除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所 有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有 。”中华人民共和国土地管理法规定的更清楚 ，第二条规定“中华人民共和国实行土地的社会主 义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制 。”“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务 院代表国家行使。”中华人民共和国农业法也 有类似的规定。 土地权属 中华人民共和国土地管理法第二 条第五款规定：“国家依法实行国有土地有 偿使用制度。但是，国家在法律规定的范 围内划拨国有土地使用权的除外。”中华 人民共和国城市房地产管理法第三条规 定也有类似规定。 五、土地所有权的公与私问题 一个国有或集体企业的老板，无需为 企业的亏损或破产承担任何实际意义