经济学院本科毕业论文一

经济学院本科毕业论文一 一、 房地产业的现状与问题 近几年，我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。总体分析我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行，但是，局部过热和结构性问题应引起足够的重视。 1、房地产投资稳步上升，地域热点显现 发展经济理论告诉我们，资本积累，投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长，任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国一个人口快速增长的发展中国家来说，保持一定的投资规模就尤为 重要。近两年，全球经济增速放缓，我国经济实现 8%的高增长率，其中投资贡献率高达 右。在国内产业结构在调整中，房地产投资占固定资产投资的比重从 1990年的 逐步上升至 2001 年的 表 1)，弥补了传统产业投资增长率下降的遗缺，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。 从总量分析，在 1997 2001 年间， 房地产开发投资增长率分别为 略高于全社会固定资产投资增长率 ，但并没有出现 1992 1993 年增长率高达 117%和 165%的过热现象 (图 1)。 房地产开发投资结构基本合理， 2001 年住宅占投资总量的比重保持在 66%， 其中普通住宅占 51%，别墅和经济适用房分别占 6%和 9%，办公楼为 12%，商业用房为 12%。 从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在以广州、上海和北京为 主导的三大城市群 (图 2)，从 2002 年 1的统计数据来看，北京、上海、广东、浙江、江苏、山东投资增长率分别为 29.%， 30%， 客 观地讲，这些地区房地产投资热有其合理的因素，也有令人担心的一面。三大地带是中国经济增长最快的地区，经济的发展、居民收入的水平提高，消费升级换代，大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求，但是，与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有效的需求，房地产投资就不可能持续的增长。那么，我国的房地区性投资稳步增长是否有需求的支撑 ? 2、销售率空置率，地域分化明显 近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素， 2001 年商品房屋和商品住宅的销售率 (当年销售面积占当 年竣工面积的比例 )分别是 75%，其中商品住宅的销售率达到历史最高水平 (图 3)。 但是，在销售率回升的同时，空置面积也在上升，达到 12000 万平方米，其中，空置期一年以上的为 4000 多万平方米，占当年房屋竣工面积的 高于国际警戒线 10%。对于空置率需要我们做认真的分析。首先，空置率上升无论何种原因都不是一个好现象，空置率高意味供给与需求的不匹配、占压银行资金多，由此会影响资源的优化配置。其次，市场上任何一种产品都需要有合理的库存。房地产作为一种价值高的大宗商品，其合理的库存期、库存比 率应该为多少 ?以住宅为例，我国房地产开发的房屋多是高层和多层，国外多是一家一户住宅，不同样式的住宅，其均好程度差异极大，因此，就有好卖与不好卖之分。那么，不同质的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，国外的空置率是以全部存量房为分母，而我国城镇存量房有多少至今仍是一个未知数。再次，地域差别。即便是在国内，不同地区经济实力的强弱，其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998 年东亚危机爆发后，海南空置商品房 425 万平方米，给当地房地产业和银行业带来重创，留下的是满目疮痍的 “烂尾楼 ”，而当时上海的空置房屋 接近 700 万平方米，占全国的七分之一，却能使之化险为夷，绝处逢生。 仍以房地产投资三大热点地区为例， 1998 2001 年，广东的商品房屋销售率为 66%， 69%， 71%和 68%，低于全国的平均水平，在销售率走低的情况下，施工面积仍居高不下，这就不能不令人担忧。同期，上海的销售率为 73%， 90%。 85%和 100%。截至 2002 年 9 月，上海商品房屋销售面积为 1404 万平方米，当期竣工面积为 1194 万平方米，销售量大于竣工面积无疑有助于消化空置商品房屋。鉴于销售率和空置率是房地产前期投资经营活动的一个结果，因此 ，全面的、动态地分析新开工面积、施工面积、竣工面积和拆迁面积的联动关系，才能对销售率和空置率的变化做出正确判断。 3、价格基本平稳，结构变化突出 2002 年 1份，全国一些大中城市的房屋销售价格涨幅较快，其中，宁波南昌、杭州、青岛、 幅超前。但是，全国总体平均价格的走势力基本平稳，特别是与百姓相关的商品住宅价格涨幅很小，在北京等大城市还出现了小幅回落 (图 4)。 可是面对走低的价格，广大百姓却 仍找不到自己能负担得起的住房，这就需要我们仔细分析平均价的构成，或者说住宅的结构。我们的统计分析中，只提供住房价格的平均数，却很少提供不同价位住宅所占的比例，或每套住宅的价格。以北京为例，近几年为配合旧城改造，增加了经济适用房的开发建设，低价位住宅的供给增加无疑会拉低平均价格。此外，北京这两年炒 “入世 ”、炒奥运会，城市建设摊大饼式的急剧扩张，大量远郊别墅、高档住宅星罗旗布，由于远郊土地成本低，别墅的平价为 7583 元 /平方米，低于近郊区 11605 元 /平方米，这样大量城郊楼盘的推出，也有压低整体房价的作用。 因此，总体房价的合理并不意味着住房供给结构的合理，单位价格 (元 /平方米 )的走低并不意味着每套住宅的总价位走低。北京等城市经济适用房单位价格虽有政府控制，但是由于每套住宅的建筑面积大、建筑标准高，造成每套住宅总价位过高，结果许多工薪阶层还是买不起。加之低价位住宅的地段不近人意，靠公交车上下班的工薪阶层多希望购买京城四环以内的住房，可低价位的住宅多在五环和郊外，在地铁、公交车等多种基础设施建设不配套的情况下，买经济适用房多为经济收入可观者也就不足为奇了。 4、炒地圈地热，成为房地产业发展的隐忧 实事求 是的讲，北京等大城市房价高有其合理的一面，其中 “五多 ”常驻人口多、老外多、外来人口多、高收入者多和集团购买多都会推动房价上扬 ;但是，土地市场的不规范，炒地圈地热是造成北京等大城市房价盘升的根本原因。许多地产商借 “旧城改造 ”之机或赶在 2002 年 7 月 1 日招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定实施之前忙着圈地，以增加自已的土地储备，致使 2001 年北京购置土地面积增幅达到 173%，在全国名列前茅 (图 5)。 圈地炒地让地产巨头从中获得了暴利，地价经多次转手越抬越高，房价也就跟着上去了，这种圈地炒地热对北京房地 产业的发展可以说是贻害长远。熟话说 “没有能长到天那么高的大树 ”，房地产的价格也不可能无休止地长下去。因为任何来京创业的企业或个人都不可能无视生产与生存的成本，短期的涨价也许在可承受范围之内，但是，当房地产价格上涨过快超过可接受的成本，那么，北京就丧失去了吸引创业企业和人才的优势。香港土地成本高、房价高已成为其经济发展一大制约因素，这难道不应该引起我们的警觉和深省吗 ? 5、房地产信贷发展 有喜也有忧 房地产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都不离开金融的支持。从住宅消费信贷方面分析，将抵押信 贷机制引入住宅市场，对于多年来习惯于追逐的 “大企业 ”、 “大项目 ”、 “大笔贷款 ”的中国银行业来说无疑是一重大突破，对于习惯了 “量入为出 ”的广大百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变。个人住房抵押信贷的迅速增长，不仅改善了银行资产结构，提高了银行信贷资金的 “安全性、盈利性 ”，也促进了住宅生产与消费的良性循环。 从房地产开发信贷方面分析，我们可以看到：这几年银行对房地产开发企业的贷款增幅很小，致使国内贷款占企业资金来源的比重一直在 22%徘徊。相比较，自筹资金和其他资金来源所占比重却不断上升。那么在企业自有资金不 足、多年负债率高达 76%的情况，自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因此，无论资金以何种形式出现，多是从银行的口子出去的。 那么，靠银行信贷搞投资是否会诱发房地产泡沫、金融风险 ?在现代信用经济社会，银行借贷作为一种融资的手段，其本身并不是泡沫，能否诱发泡沫取决于资金的投向和使用效率，如果将资金投向市场需求潜力大的中、低档普通住宅，投资的结果可以满足社会需求，增进社会的财富。反之，盲目地炒地、炒高档楼宇、高档娱乐设施，表面上热 得不得了，实际上供求关系严重失调，泡沫就不可避免了。因此，分析房地产业是否存在泡沫，银行信贷的规模、增长速度只是一个变量，关键是看资金的投向和资产的质量。 此外，银行自身体系是否健全也是抵御房地产信贷风险的关键。衡量银行体系健全的基本指标包括：资本充足率、资产质量 (坏帐率 )、经营管理水平、收益率和流动资产比率等。在 1997 东亚危机中，香港和新加坡的房地产信贷占银行资产的 30 40%，却能在房地产价格大幅缩水时安然无恙，因为香港和新加坡银行的资本充足率高达 1520%，不良资产率仅为 3%，而韩国、菲律宾和 泰国银行的资本资产比率在 6 10%，不良贷款率高达 22%，因此，房地产价格的波动使这些国家的银行陷入前所未有的灾难 (2002)。在我国银行资本金不足，不良资产率居高下的情况下，个人住房信贷和房地产企业贷款应在银行资产中应占多大的份额才有利于优化资产结构 ?在我国信用制度、抵押保险制度不健全的情况，如何提高房地产信贷的质量 ?这些都是急待解决的问题。 二、防范房地产泡沫的举措 上述分析表明：我国房地产市场总体形势看好，且此轮房地产热主要是消费需求拉动的，与 1992 1993 年单一的投资热有 质的区别，但是，总体形势看好并不意味着不存在问题和隐忧。我们认为，我国房地产业潜在的风险不在总量，在结构 ;不在速度，在质量。因此，对于不同的房地产热，政府的调控方式也应有所不同。根据房地产泡沫的生成机理，我们认为，防范房地产泡沫应采取如下措施： 1、从土地源头入手，规范土地市场 土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展，也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，都有赖于土地资源的优化配置。我们认为 ：首先，应通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。其次，加快建设有形的土地市场，实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。今后，国有土地无论使用者是谁 (政府或其他企事单位 )，土地出让都应纳入有形市场，避免 “黑箱 ”操作的诸多弊端，且招标并不是简单的价高者得标，政府可用综合指标，包括企业的资质，以往的开发业绩、土地使用方向、开发项目的市场前景等，来确定中标者的资格。这样，政府才可以有效的调控土地供给的规模、条件、时序和位置，同时，有效 地保障百姓急需的普通住宅用地供给。再次，建立土地信息系统，各城市政府应对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开，防止信息不对称为一些人圈地、炒地谋取暴利便利 ;第四，对违规违纪者应给予严厉的制裁，以保障市场秩序的正常运行。 2、灵活运用利率、税收政策，调控房地产市场 近两年的房地产热，在一定程度是政府宏观调控政策刺激下形成的。在经济紧缩时，低息、减免税政策有利于刺激有效需求，本无可非议，但是，长期实施一种政策，或无视受益对象实施同一政策，就可能给市场一种错误的信号：多次降息、资金 成本低会诱使许多企业、个人涉足于高风险的投资，从而导致市场资源配置的失误。为引导企业投资与开发更符合市场的需求，政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜 ;各城市政府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税。这对于中国一个仍处在发展阶段的国家来说，有利于抑制奢靡之风泛滥，而将有限和宝贵的资源用在实现城镇和工业化上。此外，完善市场信息的供给，也是政府调控市场的重要内容。 3、完善房地产金融体制 防患于未然 我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务，从外部环境上讲，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全，从内部机制上讲，我国银行自身存在着许多脆弱性，如资本不足、不良资产过高，资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。但是，面对金融全球化的冲击，多次下调利率利差收益缩小的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点，新兴的房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业理想的选择。个人住房抵押贷款是一种好资产，但持有比例过高，也会增加资金成本和经营风险，这就是 “鸡蛋不能放在一个篮子 里 ”的道理。在美国，人住房抵押贷款仅占商业银行资产的 18%，占抵押银行资产的 50%，银行资金来源不同，资金的运用也会有所不同。在香港，银行要及时动态踪贷款的质量。因此，我国的银行业应从基础设施建设入手，提高自身抵御金融风险能力 ;金融监管部门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，这样才有利房地产业与金融业的共同发展。 4、努力提高企业竞争力，迎接 21 世纪的挑战 21 世纪全球经济结构的大调整、中国工业化、城市化的进程加快，都为我国房地产业的发展提供了新的机遇。我们的房地 产企业应该认清自己的使命与责任：我们不仅是未来城市的开发建设者，还是未来城市、地域空间设计者 ;我们为人们提供的不仅仅是实物资产、价值的载体，还有全新的知识技术、全新的生产与生活方式。因此，我们的房地产企业应坚持 “以人为本 ”的理念，在投资与经营中少一点盲从，多一点理性 ;少一点炒作，多一点真诚，给消费者多一点实惠。认认真真的在产品的质量、功能与服务上下功夫，我们的房地产企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。 经济学院本科毕业论文二 一、共享经济的本质 五大发展理念中强调 “共享 ”，强调让人人共享经济 发展、社会进步的成果。共享一词铺天盖地地成为热词。似乎人人都明白共享就是共同分享，但个体怎样实现自己共享的那一份呢？ （一）共享指向的是私人产品而不是公共产品 我们在这里讲共享，共享经济是要针对私人产品去强调的新的经济组织模式。 为什么是私人产品呢？或者我们应该先谈谈与人分享私人产品的必要性。私家车一般每天自己使用 34 个小时，剩下的 20 个小时如果把车租出去，就可以获得租金收益，获得闲置资源的收益。而使用者可以以远低于购买及维持成本的代价实现效用。所以，分享私人产品在根本上盘活了社会产品的存 量，提高了资源的节约使用，实现效率。这才是今天我们强调共享经济的真正意义。 （二）共享重视使用权对效用实现的积极作用 与传统的农耕文明和工业文明的经济构成要素之原子不同，共享经济所处的信息文明，其构成要素是比特。原子是构成物质的最小单位，说传统经济由原子构成，其实是强调传统经济关系对实体经济组织的依赖，百货商店，饭店，图书馆，车站 这些实体店是传统交易实现的必要环节。这些实体店增加了人们交易的成本，还限制了人们消费行为发生的个性化需求或者说从心所欲的便捷性。在传统经济文明中，人们在追求效用最大化的 理性引导下，十分重视物品的占有权，通过占有，实现随心所欲的消费。 换言之，传统经济中人们重视占有权的目的是保障个体效用方便化。随着互联网经济，信息文明的出现，人们的经济活动可以摆脱实体经济组织，各种各样的网上交易平台正在取代实体店，消费者越来越方便地实现了自己的效用：随时随地通过滴滴专车就可以出行，那还何必拥有私家车呢？所以，共享经济使人们以实现效用最大化为理性指导，开始重视物的使用权，不必强求占有，只要可以实现效用。 （三）占有成本越来越高的现象突显了使用权的优势 在今天生活空间越来越拥挤的趋 势下，物品的维持成本越来越高。如私家车各种税费，过路费，停车费，油费，保养维修费 如果这些都不算什么，那么在车辆限牌，要通过摇号才能占有一辆车，甚至这种占有没有永久性的城市，付出的占有成本就可以说是高昂了。所以，考虑占有的成本，生活的空间等现实问题的情况下，共享经济强调的重视使用权而非占有权才能获得扎实的社会基础。 结合上述三点共享经济的特征，共享经济的本质就是整合线下的闲散物品或服务者，让他们以较低的价格提供产品或服务。对于供给方来说，通过在特定时间内让渡物品的使用权或提供服务，来获得一定的金钱回报 ；对需求方而言，不直接拥有物品的所有权，而是通过租、借等共享的方式使用物品。从这个意义上来说，共享经济是真正实现互助互利的新经济组织模式。 二、社区发展的本质 （一）社区成为个人与国家之间的润滑剂 人类作为群居的生物，注定个体 的力量是微小的，特别是现代社会生产和生活的模式，使个体的 “原子化 ”状态增强。而另一方面，国家越来越强大，这个本来外在的裁判机制，权力大到可以改变法律结构，所以，国家在以集体利益为名，不断壮大的趋势下，如何控制它的强制力就成为个体不可完成的议题。 这就需要在公民个体自治与 国家集体强制之间建立起一种中介机制 社区集体自治。把分散的个体集合起来，同时，又区别于国家的强制，实现的是成员之间的协商自治，对个体利益充分尊重，并代表个体与国家进一步协商对话，推进公共产品（服务）与个体的需求实现均衡。 （二）社区发展要实现 “有序的无政府状态 ” 社区的发展，是要把个体组织起来，集合起来，加强自我管理，自我服务的能力，目的是要形成 “有序的无政府状态 ”，即通过社区成员之间的协商与合作，实现无需政府机制直接干预的情况下，亦能实现社区的有序发展，提升社区居民整体福利。社区是人们生活的基本单元，实现社区自治，需要各方积极参与，社区就要发挥枢纽的作用，引导不同意见交锋，主持协商议事，社区事实上就要成为公民互助互利的实体组织模式。所以，共享经济与社区建设的发展方向是一致的，二者的内在一致性应推动着社区沿着共享经济发展的本质特征去确定建设与发展的方向和重点。 三、共享经济下社区建设发展的五个方向 （一）秩序型社区（理清社区与公民的关系） 马克思和恩格斯在共产党宣言中指出， “资本是集体的产物，它只有通过社会许多成员的共同活动，而且归根到底只有通过全体成员的共同活动，才能运动起来。 ”这 种资本的作用其实就是要让群体活动产生 1+12 的合力，实现群体的潜在生产力。所以，社会资本的本质就是集体成员之间互信协作减少内耗的有秩序的 “集体道德 ”状态。 在共享经济背景下加强社区秩序的建设，一个有力保障就是加强居民的参与，培养公民精神的自觉性，最终形成社区内生自律的秩序。社区协商民主制度就是适合这个发展逻辑的现实路径。协商民主，建立平等的对话机制，关注不同利益群体参与的过程，充分表达各自利益，在讨论协商的基础上产生公共政策或为公共决策提供依据。 此外，还要加强社区工作制度的改革和创新，建立社区 居民和社区居委会相互支持的制度体系。开展形式多样的社会文化活动，提高社区居民社区归属感，自觉培育服务意识、责任意识和主人意识，主动关心社区事务，积极参与社区建设工作。 （二）合作型社区（理清社区与政府的关系） 中国特色的社区建设存在这样的现实，社区居委会作为 “自治组织 ”的工作基本上是行政活动，这一事实使社区建设 “行政化 ”趋势备受争议。中国特色的社区建设要如何走向自治，有必要就中国实际提出从 “行政型 ”社区向 “自治型 ”社区转型。 这其中包含三层意思，第一，在较长的历史时期，中国的 “行政型 ”社区将发挥 主导作用。社区规划要靠行政力量来推动，其中重要的原因是公民对政府的信赖在今后乃至更长的时间里依然是一项重要的社会资本，所以，应积极通过行政引导发挥其积极作用。政府本身的积极改革也将使人民的信赖感增强，使行政引导社区发展拥有良好的群众基础。其次，在长期的政府机制调节下，市民社会发展滞后，使民众参与意识不足，集体理性事实上缺乏，难以自发地形成自下而上的社区自治。 第二， “自治型 ”社区是社区规划的未来，要通过融入更多的 “社区自治 ”元素来成就这个目标。政府有关部门和社区工作者要具有足够的耐心和热心，开展包括骨干 培训、典型引导、专题研讨、专家咨询、媒体宣传等大量艰苦细致的工作。 第三，合作型社区是 “行政型 ”社区转变为 “自治型 ”社区的过渡。合作型社区是指通过政府授权或购买服务，将原先由政府组织承担的社会职能交给社区内的自治组织。这种社区模式可以有效地实现中国特色社区建设中的政府主导作用，另一方面也可以不断促进社区自治能力的提升。现阶段城市社区自治组织有业主委员会、志愿者团体和文化体育类团体等多种形式。政府应按照物权原则保障社区自治组织实现社区公民对公共财产的自主管理。在城市社区造成一个各种公民自治组织既分工又合作 的治理机制，创造条件提高社区公民对社区事务的参与率，建立和完善社区的民意表达与整合机制，提升社区公民的自治能力。 （三）生态型社区（理清社区与未来的关系） 绿色是发展的主题，生态型社区强调社区内人们的生产和生活方式要避免对环境和资源造成干扰，即强调今天的发展不能以牺牲子孙后代的发展条件作为代价。所以说，发展生态型社区是为子孙后代建设社区的意义。 事实上，提倡社区绿色发展也不是新事物。但相比于之前传统经济关系中讲绿色发展，在共享经济下强调 “绿色社区 ”则需要更新的理念。要通过让渡使用权，将资源的利用 效率提高，减少拥有，也减少生产，节约资源，保护环境的意义自然而生。所以，共享经济下打造生态型社