北京部分连锁商业选址原则概述

世联模型 ： 北京部分连锁商业选址原则 概述 8/3/2017 北京 部分 连锁商业选址原则概述 第一篇 大型家居建材类连锁商业选址原则 1. 大型家居建材类商业特征 经营商品类型的单一化向综合性转变 家居建材类专卖商业在北京的出现是上世纪八十年代末，它是以针对家庭装修所需要的建筑材料和家具用品为经营对象的售卖场地。北京早期商业积聚多为自发形成，经营产品承单一性集中，如丰台灯具城、丽泽桥建材城、玉泉营家具城等等。伴随着国际跨国建材零售企业的进入以及本土商家市场占领策略，“一站式、综合性”的、灯具、建材、家具、居室饰物等多种类型商品共同经营的商业中心不断增多。 例：“集美”由原 来的单一经营家具扩大为建材、灯具等多类型经营。“居然之家”在世纪金源的新店将是其四个分店中档次最高、品牌最为集中的一个分店，也是居然之家实现市场、超市、专卖店等多种业态组合的一个店。 由店铺式经营独占市场发展到以超市和专卖店等多形式的、完备的经营业态 早期以及现今大部分国内的家居建材商业几乎是清一色的店铺式经营管理模式，而百安居等国际集团的出现，为北京市场带来如同食品经营一样的超市销售模式，使顾客选购更加轻松舒适。居然之家等国内商业公司也相应在自己新开店面采用多种业态组合方式来丰富自身的经营手段。 市场竞争 加剧将使家居建材商业的影响范围缩小，建筑总面积较之以前也将适当减小 由于家居建材市场竞争的不断加剧，各个集团公司纷纷加紧割地占领自己的势力范围，原先一个专业建材城、灯具城、家居城商业覆盖范围将不会再有达及全市世联模型 ： 北京部分连锁商业选址原则 概述 8/3/2017 范围的可能性。众多国际建材家居商业集团都将自己的商圈覆盖范围确定为直径6里的范围内。建筑总面积控制在 2 万平米左右。 2. 北京大型家居建材商业分布状况 早期分产品类型自发集中，多为本土企业，多分布于城市西南 原有集中地 新兴商业点 即将兴建区 新兴的建材家居商业项目多位于四环新发住宅区域附近，或衍生于原来建材商业中心附近 3. 家居建材商业发展及选址特点 房地产住宅市场的火热形式促使各个大型家居建材商业集团纷纷大规模扩张，扩大各自在北京市场的影响力与市场覆盖面积 家世界、美好家、红星美凯龙、居然之家等本土商业集团在改革经营业态的同时不断增建连锁店的数量；而诸如百安居、乐华梅兰、欧倍德也纷纷在自己公司的发展战略中制订了“在 2010 年之内，各自都 要以北京为华北地区的发展中心，在北京建立 8面积在 平米以上的连锁店”的内容。 世联模型 ： 北京部分连锁商业选址原则 概述 8/3/2017 建材家居商业集团极度关注东部和北部的市场空缺，以及各个有相当建筑总面积的新发住宅区域 例：百安居在健翔桥的新店，以及对青年路一带的关注；乐华梅兰在丰台科技园区科丰路的首家店面，以及对清河地区的极度关注；欧倍德在亦庄与马连道的连锁店即将在年底面世。 国际建材家居商业集团营业用建筑以租赁获得，租期为 20 年以上，可接受租金价格因城市位置不同略有差异，但基本在 /平米 *天；可以接受租期内每 3 3租 金提升。 选址关注点 总占地 35，建筑占地 50%左右。 临主干道的面宽 100，进深不少于 70。 6里直径范围为其单个店面的辐射区。 偏好商业积聚效应点，不考虑规避那些经营产品相同但经营形式不同的卖场，但尽量避免其他品牌类似业态的大卖场。 目前重点的发展区域在三环到五环沿线，根据城市各方向的发展情况不同，城北可以考虑五环甚至更远的位置（如清河、回龙观等），而城南则力求在四环内侧。 车行路线需要通畅，尤为偏好环线交通与放射状干线交通的交汇处。 注重公共交通的便利性与客流量，免费停 车位有至少 500 个。 更关注商业辐射范围内住宅新增总建筑面积。 4. 家居建材商业建筑形态、结构要求 设计开发前进入项目，需要参与对建筑、结构、供水、供电等专业设计指导。 建筑面积不少于 1 万平方米以上，可以是独立商业或大型商业建筑的一部分，单层建筑面积不小于 6000 平米。 地上 1，只选择首层起，极个别位置极佳地段的特殊情况可斡旋。 结构柱网的间距 9 米， 115 米 75 米建筑长宽，净空要求达到 。 世联模型 ： 北京部分连锁商业选址原则 概述 8/3/2017 结构荷载 2t/ 有人行步道倾角、宽度的要求，大货梯要求，卸货通道宽度与位置，卸货区 域的要求。 世联模型 ： 北京部分连锁商业选址原则 概述 8/3/2017 第二篇 小型连锁商业选址简述 1. 小型连锁商业分类与特征 按其经营范围和内容可以将小型连锁商业划分为三类： 1、餐饮类；2、商品零售类； 3、生活服务类 由于辐射的范围较小，除了对面积有明显的要求以外（个别行业除外），对店面没有特别明显的要求，基本要求为临街，有一定的消费人群即可。餐饮类对交通及人流量有一定的要求；与其他两类相比面积要求相对较大。 服务、经营类型专一，影响范围仅限于邻里，辐射半径不超过 2 公里 与餐饮类、商品零售类连锁店相比生活服务类连锁商业的辐射范围更小。 生活服务类连锁店的要求 大多仅限于临街和总面积的要求；餐饮不能设在住宅底商中，它与商品零售连锁店在选址上对交通昭示性与人流量有一定要求 小型连锁商业多采用加盟形式，即：由申请加盟方自行经营管理，连锁集团仅提供一定的技术和品牌支持，并不参与加盟店的经营管理。 2. 小型连锁商业选址与建筑要求 物美便利店 紧邻公交车站，地铁口，有上下水，满足用电要求，周边住户最好在 1500 户以上； 面积：在 100 平米 米，临街面宽 10 米以上 世联模型 ： 北京部分连锁商业选址原则 概述 8/3/2017 上岛咖啡 对目标人群要求较高，一般选址位于高档住宅及写字楼的底商。 在城市、城镇新旧区交接处、商业旺街， 已及虽不繁华但确有发展潜力的交通便利地段。 一般在十字路口、“ L”面（即直角形转角）、“ M”面（圆形或椭圆形转角处） 需选在一楼或二楼 ,且一楼必须有门面。 至少有 15 个以上停车位 ； 应距离已有上岛加盟店 2 公里以上。 附近有众多潜在消费群，如商住楼、大酒店、别墅区、政府机关单位、高级居民小区、饮食街等。 一般情况下月房租应控制在 80 元 /平方米以内，租房租赁期达 8 年以上。 供水在 35 吨以上、供电达 80瓦、排污、排烟管道铺设方便。 面积： 300 500 平米之间 荣昌洗染 面积：小型店 30米； 中型店 50米； 大型店 80米； 特大型店 120米； 具体要求：店面所在楼盘价格最好在 5500 /平米，基本住宅住户保证在1500 户以上（注：目前加盟连锁的以小型店居多，以上为小型店的要求）；高档的住宅项目由于住户相对较少，客源量难以保证；低档楼盘客户的需求相对较少也难以保证充足的客户量； 另外，由于出于环保的要求，楼上不能是住宅，纯住宅底商不能获取营业许可，最好为纯商业物业。 世联模型 ： 北京部分连锁商业选址原则 概述 8/3/2017 乐凯冲印 面积： 30米； 临街，周边环境有一定的繁华程度即可，另外周边（ 2里内）无同类的较大规模的冲印店。 吴裕泰茶庄 面积： 在 60 平方米到 100 平方米之间，门面宽度 7 米以上。 商圈繁华，交通发达，客流量大 马兰拉面 面积： 150米 人流量相对较大的位置，面对客户群较为年轻，年纪较大的客户比例较少，一般设在医院、学校及写字楼附近 目前在城八区不设加盟店。 世联模型 ： 北京部分连锁商业选址原则 概述 8/3/2017 附件 1 百安居发展部经理访谈纪录 1、百安居，目标在 2008之间在北京开店 10。目前北京已经开店 3 家（分别为四季青店、北五环店和双井店），签 约 1 家（位于健翔桥），青年路 1 家洽谈中。 2、愿意也乐于与其它商业形式组团聚集，但多为自然组合，没有战略合作。 3、目前取得场地的方式是租赁，租约的年限为 20 年以上，租金水平根据在城市中的位置的不同而不同。心理可承受最高租金为 2 块几每天每平方米。租期内可接受每过 2递增 3幅度。 4、一般会在设计前与开发商签订合约。 5、选址的主要关注点： 建筑面积不少于 1 万平方米。可以是独立商业或大型商场的一部分。 旱地 35，建筑占地 50%左右。 地上 1（只选择首层起），个别店面有地下一层 ，如双井店。 8 公里直径范围为其单个店面的辐射区（即 8 公里以内不会考虑设两家百安居店），如果明显处于不同商圈的店面最小距离为 6 公里；偏好商业积聚效应点，但尽量避免其他品牌大卖场（若商圈条件极好且位置强于同区域内其他品牌大卖场，则可以考虑设点），不考虑规避那些经营产品相同但经营形式不同的卖场。 目前重点的发展区域在三环到五环沿线，根据城市各方向的发展情况不同，城北可以考虑五环甚至更远的位置（如清河、回龙观等），而城南则力求在四环内侧。在同一方向上，距离市区愈近愈好。目前不考虑如通州、大兴、昌平、顺义等远郊。目 前的重点考虑布点的区域包括：望京、青年路、清河、玉泉营等地。 车行路线需要通畅，尤为偏好环线交通与放射状干线交通的交汇处。 因为考虑到人流方向与客流量注重公共交通的便利性，对免费停车位有至少 500 个的要求（该公司自己的统计调查，顾客中有 20是自驾车前来）。 临主干道的面宽无准确数字限定但需要有一定的昭示性。 对商业辐射范围内的总建筑面积要求胜过对居住人口的要求，尤为偏好新发住宅区域。 对客户较高消费能力的优势和住宅面积的体量大，可以适当的放松条件（如双井店总面积较小、设有地下一层卖场，层高较低等）。 建筑 柱网间距 9 米， 115 米 75 米建筑长宽，净空要求达到 。 世联模型 ： 北京部分连锁商业选址原则 概述 8/3/2017 附件 2 乐华梅兰业务拓展部访谈纪录 1、乐华梅兰是全球第四大跨国建材零售集团，旗下有四种业态，七个品牌： 1、大型建材超市 修城； 2、中型建材超市 3、小型便利建材超市 4、建材连锁折扣店 修人。目前在中国仅经营大型超市一种业态，首家乐华梅兰店将于 10 月中询在西四环富丰桥科兴路开张。 2、乐华梅兰目前正在中国大陆大规模扩张，目标是五 年之内开店 20 家以上大型超市，其中北京 10 家左右。 3、获取场地的方式是租赁，租约的年限为 20 年以上，租金水平根据在城市中的位置的不同而不同。 4、倾向于在设计前进入，一般会在设计前与开发商签订合约。 5、选址及建筑的主要关注点： 紧邻城市主干道，尤为看重环线交通与两条道路交汇处。 发展重点在三环以外，除北城外，力求四环两侧。 车行路线需要极为通畅，在环线道路与城市干道的交汇处，一定需要有从主路到店址的道路。 不是非常注重公共交通的便利性，对停车位有要求，至少 500 个（免费）。 临主干道的面宽 100，进深不少于 80 米。 可营业面积 平方米，一般为 平米。 地上 1，单层面积不少于 6000 平米。 建筑活荷载 2 吨 /平米，柱距 12 米以上。 2里范围内无其他其他品牌建材大卖场（若不满足此条件，只要辐射人群不同，有其他大卖场亦可） 世联模型 ： 北京部分连锁商业选址原则 概述 8/3/2017 附件 3 易初莲花发展部经理访谈纪录 1、易初莲花目前仅经营大卖场一种业态，所需场地面积区间在 1 万到 2 万平方米之间（以前曾经尝试过会员店的形式，但发现经营不理想，认为中国目前的消费者心态还不能接受会员店的形式。 2、易初莲花目前正在中国大陆大 规模扩张，目标是 08 年之前开店 100 家，其中北京 26 家。目前北京已经开店 3 家，签约 6 家（包括位于三间房路与朝阳北路交叉口西南的一家店）。 3、目前取得场地的方式是租赁，租约的年限为 30 到 40 年，租金水平根据在城市中的位置的不同而不同。在北京目前最贵的一家为易初莲花世纪金源店，租金为 2 块几每天每平方米，最便宜的一家为易初莲花通州店，租金为 /平方米天，青年路店的租金为 1 块几每天每平方米。 4、倾向于在设计前进入，一般会在设计前与开发商签订