2011年西安含光路项目前期定位及营销提案.ppt

目录,一、西安市场宏观政策研究 二、项目本体分析 三、周边竞争楼盘分析 四、项目价值及机会点挖掘 五、目标客户研究与分析 六、项目整体定位建议 七、项目规划及产品建议 八、可类比项目研究与分析 九、项目整体营销总思路 十、项目推广视觉系统 十一、销售中心建议 十二、项目推广策略,新国八条出台 两次加息、五次提高准备金率 限购令出台 商品房明码标价 控制新建商品房价格,关键词：限价、限购、限涨,加息,第一次。2011年2月8日上调0.25% 第二次。2011年4月5日上调0.25%,提高准备金率,第一次。2011年1月14日上调0.5% 第二次。2011年2月18日上调0.5% 第三次。2011年3月18日上调0.5% 第四次。2011年4月17日上调0.5% 第五次。2011年5月18日上调0.5%,限购令,限购辖区 区域仅限西安市辖区（新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安区），而周至、蓝田、户县、高陵等4县不在其区域范围内。 限购类型 仅限新建商品住房和二手住房，而公寓、写字楼和商铺不在限购范围之内。 限购范围 已拥有1套住房的西安市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女）； 已拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭； 拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭; 在实际执行中，都是按家庭来界定的，例如两代人户口在一个户口簿上，只要超过18岁可以作为一个独立家庭去认定住房情况。 限购政策 限购令并未将名下已有两套房产的本市居民家庭完全卡死，只是必须先卖一套房，然后才可以再买新房。本市居民可先卖房在再买房，对于投资、投机型置业者在政策上仍留有空间。 限购套数 定位为国际化大都市的西安，大规模的城中村改造项目势在必行，因城市建设住房被拆迁的家庭，选择产权调换住房的，本次限购政策中并无规定，也就是回迁安置的不受套数限制。,商品房明码标价,今年3月16日，发展改革委发布了商品房销售明码标价规定，明确这项规定从今年5月1日起施行。发展改革委上周发布新闻，要求各地价格主管部门在近期集中人力和时间，组织开展商品房销售明码标价执行情况专项检查。,控制新建商品房价格,为了坚决遏制房价过快上涨的势头，我市按照中央一系列调控政策要求，先后出台了关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见、关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知等文件，落实商品房限购措施，制定房价控制目标的标准是：新建住房价格增长幅度低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5个百分点。,在2011年楼市调控力度愈发严厉的情势下，从跟踪的六个限购城市表现来看，4月，除广州外，其余三个一线城市，如上海、北京的销量也均呈现不同幅度的环比下滑，而作为南京、重庆等二、三线城市成交量也都呈现出下滑的迹象。同时从这些城市与上年月的同比情况来看，跌幅基本上均在成以上，在交易大幅回落的情势下，同时基于对今年调控政策持续从严收紧的预期以及从中央传来的信息，房地产业的高利润率正成为下一轮政策调整的一大方向，各城市打折促销行为已经在四月初开始纷纷上演。,整体成交量大幅下滑，促销行为开始上演,作为二线城市的西安楼市表现出较为相似的市场态势住宅市场销量上扬环比小幅上涨33.81% 但较上年仍有跌幅仍达55.77%,面对着限购令的巨大冲击，西安房产投资性需求受到了强烈的压制，楼市被浓烈的观望气氛所充斥，2011年3月，西安商品房市场销量跌到了近两年以来最低点，同比上年跌幅达七成；进入4月，受部分刚需力量蓄势爆发，商品房销量得到了小幅回暖，环比上涨33.81%，但同比上年仍明显回落55.77%，目前西安商品房市场交易呈现低位趋稳的态势。从数据明细中看出，本月普通住宅市场销量增长幅度较为显著，环比上涨58.43%，而其余各物业类型销量都呈现下滑态势。,4月，西安商品房新批准预售面积124.35万平方米，环比上月下滑7.56%，同比上年下滑9.25%。,由于政策调控持续收紧，房企销售收入大幅缩水，而基于银行准备金率的持续上调，银行贷款难度加大，而同时初步走势的房企信托通道也逐步成为银监会重点监控的方向，在这样的金融环境以及行业调控持续的背景下，2011年度资金问题无疑是开发企业运营过程中最大的问题，楼市促销、打折、优惠等让利活动在4月已逐步铺开，楼盘房源量释放随即放大，尽管目前大规模、大体量的房源促销尚未体现，房企低价推出的房源多是一些楼层、朝向、户型结构等非优势的房源，但从全国市场来看，在诸如北京、上海、广州、南京等降价形势已经较为明显，外部融资环境不佳的状况下，使得开发商更加依赖销售回款，为了加速回笼资金，后期推盘步伐很有可能会加快，供应量将得到补充。,本市购买人群仍旧主导市场,从本月全市普通住宅购买者来源比例来看，本市以外的人群仅占7.49%，与3月份1.41%的比例相比上涨了6.08个百分点。但总体来看，本市户籍购房人群购买依旧占据绝对优势，限购效应仍旧在蔓延。,本月各物业成交比例如图所示，普通住宅类物业市场份额为74.7%，较上月上涨11.6个百分点；商服用房本月市场份额13.7%，较上月减少5.3个百分点；写字楼物业占本月市场份额的9.8%，较上月减少3.5个百分点；别墅物业本月无成交。,住宅仍为成交主流,政策调控将进一步加码 房价走势将持续受控 商品房市场销量或呈现再次缩水现象,城南区2011年4月份销售情况,本月城南区商品房销售量环比上涨4.65%，具体来看，普通住宅类物业本月销量为9.97万平方米，环比上涨53.66%，占本月全市普通住宅总销量的21.26%,该比例较上月下滑0.66个百分点；此外，本月城南区商服用房销量为1.40万平方米，环比下降3.51%；写字楼销量为4.83万平方米，环比下降84.48%。,城南区2011年4月份普通住宅各面积段销售套数,分段单位：平方米,本月城南区普通住宅类物业共销售903套，较上月上涨42.88%。本月，70-130平米这个面积区间段继上月后再次占据市场主力，占总份额的63.29%。其中，70-90平米户型比例较上月增长3.3个百分点，110-130平米户型比例较上月增长0.8个百分点。同时，50平米以下户型比例也有所上涨，较上月上涨2.6个百分点，选择在近乎理想化的城南区置业的人群数量依据存在，即使是选择较小的户型。,城南区2011年4月份普通住宅各价格段销售套数,分段单位：元/平方米,4月，城南区成交均价总体呈现上涨趋势，较上月环比上涨4.26%。从本月成交价格分布图中可以看出，受到金地湖城大境、华侨城、万科金域曲江等高端住宅产品相对较大成交量及商服用房持续旺销的影响，8000-10000元/平米及10000元/平米以上价格段房源比例上涨明显，8000-10000元/平米价格段房源比例较上月环比上涨16.2个百分点，10000元/平米以上价格段房源比例较上月上涨12.66个百分点。,城南区2011年4月份普通住宅购买人群来源情况,单位：套,楼市政策调控使得绝大部分外来人员在西安市的购房受到了极大限制，限购后的2个月，西安市购房人群的结构发生了根本的变化，大部分外来户被挡在了政策门外，本市户籍的人群占据了绝大部分市场。4月，城南区购房人群比例中，外来人员比例有所上升，从图中可以看出，本月城南区外来客户所占比例为8.1%，该比例较上月增长8个百分点，但总体来看，城南区外来人员购房数量仍然较小，在这些外来人群中，有很大一部分是购置那些高端项目的有钱人，真正意义上的刚需群体并不存在。,城南区物业成交特征,城南区住宅成交占全市21.26% 住宅均价50%以上超过7500，价格表现良好 从已成交情况来看，50-110的面积区间的紧凑房源为主要成交源，50平米一下的户型成交也有所上升 成交客户90%以上为本市客户，尤其在限购令后，外来客户减少，但大部分购置高端物业，真正意义上的刚需并不存在。,2011年来，房地产政策进一步收紧，限购、限价、限涨等组合拳的出击，严厉打击了投资性需求，但同时也遏制住了一部分刚需购房的脚步 未来政策调控将持续性收紧，对房地产市场销量将呈现持续缩水的现象 西安市场环比小幅回升，同比大幅下滑，说明仍有大部分刚性需求支撑成交但观望态度严重 城南市场的价格与成交量在整体市场内表现良好,二、项目本体分析,项目地块位置,含光路项目位于西安市雁塔区含光路以西，南二环以南。属于西安市传统的南部科教中心范围内，是西安科教文汇集地，有陕师大、长安大学、西北工业大学、西北大学、建筑科技大学、音乐学院、政法学院等30余所高校，有中学近50所，另有数十家科研院所。周边配套齐全，生活氛围浓厚。,项目宗地现状,宗地位于南二环与含光路的西南角（原西安熔断器制造公司），东临含光路，北邻西安中国画院和南二环。 项目占地11.5亩，其中建设用地9.8亩，宗地为宽71m，长109m的长方形。容积率6.2，控告100米。,项目周边环境及配套（医疗、商业、教育、餐饮等）,项目地处商业繁华区，西侧紧邻西高新cbd中央商务区，北与政务大厅仅一街之隔，毗邻南二环交通要道，往东则靠近传统的小寨商圈，属于西安市城市发展的成熟地带。,项目南侧是项目较大的硬伤“地裂带”，应在规划及其他方面给予弥补，使项目能够脱颖而出，实现利润最大化。,项目地块整体情况,项目周边交通环境,自驾方式： 东面含光路；北面南二环； 公交方式： 24、46、504、706、k631、411、722、308、313、216、218、32、游7、环2、五龙专线等多条公交线路。 地铁方式： 项目临近地铁二、三号线 长途客运：城南客运站,s 优 势（strength）,良好的区位优势 项目位于西安城南文化核心区， 商务与人文集于一体； 优越的地理位置 紧邻城市金腰带南二环，交通 便利、配套齐全及便捷性与舒适性为一体； 稀缺的区域地块 周边幅射多板块区域，居住及 投资环境获得较高的认可；,项目swot分析,w 劣 势（weakness）,项目体量不大，容积率较高，对社区内部景观、 配套的营造，形成一定的制约； 项目地价较高，土地成本过高，不利于利润点的提升； 项目南侧为地裂带，不利用整体规划， 项目西侧的楼体使项目规划受到日照的限制； 项目土地性质现为工业用地，待变性为商业用地，商业用地的土地使用年限仅有40年。,项目swot分析,0 机 会（opportunity）,地段优势明显，升值潜力巨大； 区域价格有上升的空间； 地铁2、3号线路靠近本案； 项目土地性质为40年商业用地项目将不在限购令范围之内。,项目swot分析,t 威 胁（threat),市场竞争激烈，区域内公寓、纯住宅等多种物业 将与本项目形成一定客源竞争关系； 国家宏观调控，有待进一步清晰； 限购令政策的实施，使客户观望气氛较严重；,项目swot分析,总体而言，虽然本项目有良好地块价值优越和区位优势，但商业用地的土地性质和较小的规模指标，已限定了项目的物业发展类型。 只有基于市场的产品研究，以精准的营销定位、产品规划，良好的销售执行能力可使本项目在市场竞争中立于不败之地。 必须加大自身的产品打造，严格制定项目的营销策略，使其具备高抗风险性，来抵御项目所承受的威胁。,项目swot分析总结,竞争楼盘分布情况,1、万科新地城 2、朱雀七星国际 3、绿辰公元赏 4、小悉尼新都 （二期）5、晶筑逸品 6、长安壹品 7、华豪丽晶,1,3,4,6,7,5,2,竞争楼盘分析,1、产品形态 本区域楼盘都为高层，在结构上以塔楼和板塔结合为主，板楼结构较少。 区域内建筑密度较高，影响居民整体居住环境。 2、技术指标特征 建筑开发规模在3.734万平方米不等，容积率在3.56.01之间，在7个竞争 楼盘中，容积率超过5的共有4个。 3、价格特征 本次研究区域中7个竞争楼盘目前均价在6600-12000元/平米之间，毛坯房均价 7444元/平米，精装房均价10386元/平米。,竞争楼盘分析总结,主力竞争楼盘分析,朱雀七星国际 地理位置：城南朱雀路与南二环十字交汇处西南角 总 建 面：37000 容 积 率：5.32 总 户 数：418户 户型区间：48-98平层公馆，93-130复式。 开发状况：销售中 销售价格：均价7200元/ 项目点评：朱雀七星国际公寓位于朱雀路与南二环旺角交汇处，毗邻省政务大厅，东临长安大学、音乐学院两大学府，知名学府围绕，南临唐城宾馆、交大医学院，生活配套完善。周边商业成熟，交通便利，毗邻城市中心，繁华触手可及。,绿辰公元赏 地理位置：含光南路与崇业路十字向西100米 总 建 面：5万 容 积 率：3.5 总 户 数：503户 户型区间：32-184 开发状况：地上14层，预计2011年12月31日交房 销售价格：11000元/ 项目点评：本案临近南二环，交通便捷，配套成熟，新中式的建筑风格和精装小户型概念为购房者提供了新的购买理念，1800元/的精品装修 价格对购房者来说也是一个不小的冲击。,晶筑逸品 地理位置：城南黄雁村陕西省人民医院十字 西南角水文巷旁 总 建 面：13万 容 积 率：4.20 总 户 数：1071户 户型区间：80-140 开发状况：销售中 销售价格：均价8800元/ 项目点评：晶筑逸品项目，是天尊房地产走入品牌之路的开篇力作。如此闹中取静之风水宝地，人文、教育、交通以及生活配套令人事事如意。,长安壹品 地理位置：城南含光北路23号（原3513厂旧址） 总 建 面：15万 容 积 率：5.69 总户数：744户 户型区间：80-140 开发状况：销售中 销售价格：均价8500元/ 项目点评：长安壹品是西安叁叁实业有限公司开发的复合型精品住宅社区。绿地率高达45%,绿辰公元赏133户型图,长安壹品93户型图,在调研区域的楼盘中，93-133的户型比较受客户欢迎。 绿辰公元赏：133户型特色是公摊低，为两梯四户南北通透的户型设计，客厅开间更是达到了4.8米豪宅的标准。 长安壹品：93户型的特点是主次卧均向南，采光更加充分，客厅带景观阳台，增加了房子的有效实用面积。 总体来看，这两个户型都属于畅销户型，它们的设计也存在共通之处：房间的各个功能分区规划和分割非常合理，使房屋面积的使用率达到最大化，降低公摊；通透的设计使内外景观相互渗透，室内环境更加生动、活泼。,同类产品的个案分析（朱雀七星国际公寓）,周边已售项目价格、租金一览表,通过对周边已售项目目前售价和租价的调查研究，我们发现在南二环周边公寓、住宅的月租金：一室约1500元/月，二室约1800-2300元/月，三室约2400-3500元/月，从该区域的发展趋势上来看，优越的地理位置使得区域的房地产价格一路走高，从目前土地资源稀缺的形式来看，南二环黄金地带后市涨势看好，升值空间巨大。,四、项目价值及机会点挖掘,项目面临的机会挖掘1西安国际化大都市规划,机会点挖掘2城南，西安置业及投资首选之地,置业首选 城南在西安市第一次城市规划中既被定位为文教区，是西安科教文汇集地，文化氛围浓郁，所以一直以来，城南都是西安人安家置业的首选，一是因为有利于子女受教育，二是文教区也很适合作居住区。 繁华商业 城南繁华的商业，为其提供了便利的购物环境，也提高了人们居住的舒适度。 便利交通 城南的交通在西安市各个区域中是最发达的。 完善配套 城南的公园绿化及医疗配套非常完善。,项目地处城南核心位置，土地稀缺度直线上升、城市价值的倍数放大,机会点挖掘3地段，稀缺的城市核心地段价值,地段，永远不会贬值的只有地段！,南二环 南城的财富命脉 含光路 城南的财富中心,在城南， 重要的已不再是居住形式和生活方式， 而是稀缺带来的收藏价值和增值价值！,机会点挖掘4便捷的城市主干道和轨道交通优势,项目面临的机会点与对本项目开发的启示,城市规划,区域价值,地段价值,城市地段价值巨大,机会点,对项目的启示,西安国际化带来的旺盛需求,雄踞城南核心区居住区,交通优势,城市主干道与轨道交通带来的投资潜力,五、目标客户研究与分析,本项目的目标客户是谁？ 目标客户的置业需求和偏好是怎样的？,80-140,地铁、地段、绿地率高,首次为主,教师、职工、公务员、白领、企事业管理层、私营业主,西安各区域比较均衡，南郊客户相对较多,长安壹品,32-184,交通便捷，配套成熟、精装户型,首改、多次置业,医生、教师、公务员、企事业高管和技术人员、私企业主,南郊及高新客户,绿辰公园赏,48-140,地铁、公寓、小户型、投资,首次、投资置业,物流业职工、个体工商户、村民、投资客等,南郊区域型客户及外地西安人,朱雀七星国际公寓,面积,主要卖点,置业性质,主要职业,主要区域,从上表中可以看出，目前所在区域的在售项目中，各个楼盘的主要客户构成均仍以区域客为主，“地域性置业”的特征明显。客源主要组成为：,周边楼盘客户分析,1、区域原居民，对南郊有深厚地缘情节的居民； 2、目前在城南工作的收入较高的新生代白领阶层，他们中更多的是满足居住需求； 3、城南对生活品质有追求的，对投资回报率有较高要求的新兴中产阶级； 4、项目周边云集的医疗、教育单位，由于他们长期居住的福利房在一定程度上无法满足其对生活品质的改善需求， 因此也成为区域购房群体中的一支生力军。,目标客户定位：投资型置业+多次置业,根据对区域的分析及周边楼盘客户调研，结合目前区域内现有项目的销售情况，以及项目本身自有的投资属性，我们对目标客户做出初步定位：,项目客群定位,目标客户特征描述,【客户的生活方式】：满足客户健康品质的生活方式。 【客户的置业动机】：投资为主，自住为辅。 【客户的户型总价需求落点】：以投资回报率最大的40左右一室、80左右两室、120左右三室为主，最求最小的面积做出最大的效益。总价是影响此类客户选择的重要因素。 【客户付款方式】：主要以银行按揭为主，一次性付款比例相对住宅项目较高。 【客户的装修标准】：精装修是基础标准，拎包入住是此类客户的终极目标，但需要有装修风格及室内配套选择上的多样性。 【客户的生活配套】：对该区域内项目的社区配套要求较少、但五星入户大堂、品质物业管理，日常生活服务、特色景观以及日常的商业活动场所。 【客户的建筑风格需求】：现代与时尚的此类客户的最佳喜好。,目标客户需求分析,目标客群分布图,西安市内客户分布,西安市周边客户分布,主力客群：,次主力客群：,辅助客群：,1、看中地产升值和公寓升值前景的投资客户； 2、城南及高新区的从业人员中的高级白领； 3、对生活品质和物业服务水平要求较高的群体； 4、城南及高新区的涉外企业。,项目客群细分,投资客户,高级白领,对生活品质和物业服务水平要求较高的群体,城南及高新区的涉外企业,六、项目整体定位建议,区位背景和稀缺的土地价值，高规格的配套支撑，优质的市场机会，项目必定走高端路线追求利润最大化，我们提出对本项目的整体定位：,城南高级酒店式公寓的引领者,项目整体定位,项目以“区域中心，高级酒店式公寓”的形象面世，通过现代、典雅、尊贵的楼盘形象、成熟齐全的配套设施、细致周到的物业管理营造出一个高档、舒适、彰显业主身份的高档酒店式公寓。,南二环上城市建筑 新地标,项目形象定位,项目地理位置稀缺，应该作为城市中的建筑主角，建设具有”标识性“的地标式承载的不仅是建筑本身的文化内涵，还包括城市的文化气质，具有视觉价值和象征价值的双重意义。,项目整体定位,项目整体定位,项目整体定位,项目整体定位,七、项目规划及产品建议,产品定位：是项目建筑外观、装修、配套设施、智能化、商务办公等一系列定位 的基础指导。是依托于这一系列得出的最终的结论，其关系相辅相成，密不可分。,产品功能、合理控制总价须重点考虑,与周边项目形成差异化竞争 “精装修”,通过项目塑造开发商的市场形象,依据客户特点，研究配套,获取更高的利润,项目地块示意图,项目目前立面设计,目前项目暂定的立面设计，有较好的整体感，但是立面个性不足，不能充分展示项目在区域内的标识性。,项目规划建议楼体形象建议,外立面打破常规，可采用玻璃幕墙和局部亮点设计，可以直接提升项目整体档次，使项目成为南二环沿线有一个地标性建筑。,项目外立面建议地标性建筑,外立面打破常规，可采用玻璃幕墙和局部亮点设计，可以直接提升项目整体档次，使项目成为南二环沿线有一个地标性建筑。,项目户型建议,由于项目土地为40年的商业用地，其后期各项费用较高， 因此必须重新修改户型，严格控制户型面积，控制总价，以降低未来销售压力，加快去化速度。,户型设计要求： 户型小而方正，功能齐全，尽量没有多余面积的浪费，分区合理，充分考虑采光。,项目目前户型设计,根据市调分析，项目户型配比建议按以下比例调整：,户型配比建议,地裂带,项目商业部分建议,由于项目进深较深，临街面窄，为了最大化商业价值，利于商业销售，建议缩短商业进深，使商业最深进深20米左右。总面积3000平米左右。,商业部分,3层 商业 部分,商业,项目一楼入户大堂建议,作为高级酒店式公寓，入户大堂是展现给目标客户的第一面，其意义重大。因此，建议图示位置设置超豪华酒店大堂。,地裂带,31层公寓,9米挑高 600平米 豪华酒店 式大堂,豪装精品大堂示意,奢华、优雅的酒店式大堂，立显高贵与卓尔不群,奢华、优雅的酒店式大堂，立显高贵与卓尔不群,项目商务会所建议,作为高级酒店式公寓，商务会议室和室内游泳池势必不可少的部分。建议在图示部分单独设立三层建筑，作为项目的商务会所之用。,2000平米 商务会所， 也可对 外经营,地裂带,1、2层为室内游泳池，3楼设立大型报告厅，小型会议室、接待室和文印室,项目休闲会所建议,1000平米 商务会所， 也可对 外经营,建议在图示位置，建立会所，既可以规避项目体量限制导致的相关配套缺乏的局限，以其作为本项目的休闲娱乐配套。,地裂带,项目休闲会所建议,建议休闲会所服务项目,健身室,休闲酒吧,桌球室,咖啡语茶,小型观影体验中心,项目景观部分规划建议,项目地块地裂带部分建议规划立体精致景观，作为室外景观绿化。,精品 立体景观,地裂带,小而精致的立体室外景观部分,电梯厅/公共走廊建议,公共走廊地面铺设高档石材，电梯厅采用高级石材或者镜面装饰,高科技智能化配置部分,靓点智能化配置， 彰显项目奢华品质,1、3g无线网络覆盖,随处享受网络生活，打造舒适便捷的时尚生活,2、指纹辨识系统,指纹门禁，人身专属安全保障,应用生物辨识技术，安全迅速，满分保障 比尔盖茨曾经指出“生物辨识系统将是21世纪最重要的应用技术之一。”透过脸部特征、指纹、虹膜、声音等方式来辨识身份，不需要记忆密码或携带卡片，拜托传统辨识技术的困境，更无需顾虑卡片或钥匙被窃取的问题，大幅提升安全性。,独一无二指纹特征，私密生活高枕无忧 一句指纹独一无二的特性，正确掌控人员进出，辨识时间低于一秒，迅速有效，最高可储存138枚指纹记录，及时贵宾云集，也可从容不迫，艰巨安全保障，家居生活闲适自在。,3、室内地暖系统,结合人体健身理论，集中热水地板低温辐射采暖系统使室温由下而上逐渐递减，给人以温足凉顶的舒适感觉。 同时也为住宅居室隔音、保温带来极大好处，避免了户与户间管线管路相通而产生的声音干扰，提高居室的独立性和私密性。 由于取消了暖气片和支管，不会占用任何居室的使用面积。,软水系统好处： 首先，使用软水沐浴，感觉柔滑、舒畅，不仅能够去除静电还有美肤、美发的功效； 其次，软水饮用口感更好，用软水冲泡咖啡、茶水，香味更浓郁。 最后，使用软水洗涤，衣物更柔软、鲜艳，餐具不留污渍。,4、厨房净水系统,五星级豪华精装，这不仅可以拉升产品的价格，提升利润率，同时提高了项目的品质档次。为住户提供了绝对的便利，达到真正的拎包入住，也为广大投资客做到最贴心的服务。 让项目真正成为南二环乃至整个西安市的标志性楼盘。,建议项目室内部分采用五星级豪华装修,精装修部分室内部分,符合人体工学，使用舒适度提高,洗脸池：无论是台式还是柱盆，台面离地的高度都要在80-85cm，太矮的池子会使人腰疼，太高会使水倒流进袖子.而操作台面一般80cm-110 cm，两者可根据不同的要求单独设计，使用更人性化。,吊柜：由于高度和进深的原因，不方便拿取，所以采用上开门或者下拉的方式，拿取高处的物品时也能轻松安全。,门（高2.5米） 常规室内房门高度多为1.98-2.18米。我们可通过2.4-2.5米，近乎层高的高度，营造更为舒适大气的空间感。,1.人性化尺度,1.方便使用：可直接装在洗手盆或洗涤槽边，通电通水，即可使用直接取用冷热水; 2.省水省电：无需贮水预热，无需保温，避免加热过多的水而浪费; 3.快速高效：即开即用，水温随意可调(3050);,2、节能电热水龙头环保低碳生活,按摩喷淋,冲淋：飞雨+按摩 在洗浴的同时享受舒适生活,功能特点:顶部喷淋、背部针刺水力按摩、多功能手提花洒、脚底按摩、排气扇、电脑板系统、 顶灯照明、冷热水调节、档位功能转换、 带溢水去水器、收音 。,按摩水刺口,3.卫生间配置,德国杜拉维特卫浴，被誉为卫浴行业的劳斯莱斯,德国柏丽厨具 世界顶尖品牌,4.厨房配置,该新品石膏板是专为家装而设计，具有保温隔热，吸声降噪，有效吸附空气中的甲醛、苯、甲苯等有害物质，并且调节空气湿度，营造舒适的生活空间。,绿色宜家石膏板,活性生态漆地板,活性生态漆地板为木地板上漆一层具有较强吸附能力的活性生态漆 全天候持续释放负离子，改善室内空气质量，在常态下即可立体抗菌、防霉。,5.环保建材,特地陶瓷负离子釉墙砖,圣像双实木地板,整体橱柜,no.10 . sony液晶电视,no.11 .西门子双开门冰箱,美的空调,知名品牌家私,打造多样式的装修风格,邀请著名设计师为项目设计多种装修风格，为购房客提供菜单式的风格选择。,新中式的装修风格示意,新古典装饰主义的设计风格,欧式的装修风格示意,现代酷派装修风格示意,引进国际知名酒店式物业管理公司做物业管理服务,五星级门童为您打开殿堂的大门,1、家居服务：家庭清洁、地毯清洁、地板及真皮梳理打蜡、抛光、各类衣物干洗等 2、商务服务：酒店及火车票、机票代订、代办汽车租赁、商务旅游、商务秘书服务等 3、餐宴服务：会所订餐、送餐代订、代办家庭宴会、代办生日宴会、工作宴会、4、代请家教、保姆、小时工等 5、医疗服务：家庭特约医生、紧急救护服务等 6、物业服务：提供24小时维修服务、水、电、煤气、空调、洗尘等设施定期检查、维修,诚 礼,珠江时代广场,御览长安,皇城壹号,曲江谛杰国际广场,金品会展世界城,长安公馆,领汇乐城,土地类型为：40年商业用地，50年综合用地及70年的住宅用地 精装户型：主打为3090 根据精装标准不同，其价格也有所差别：位于800020000元/ 周边配套：配套设施完善附近（医院、学校、商场超市、银行） 从对西安市精装酒店式公寓的调研上可以看出，身处西安成熟区域，土地价值稀缺 地段，其投资前景和销售并没有收到土地年限的过多影响，但各项目都突出自身项 目特性，并对户型面积严格把控，以降低投资门槛，加快销售去化速度。,精装修项目总结,九、项目整体营销总思路,案名建议,壹 盎 司【youngs】,释义： “壹”（once、first）是一个新标杆的树立更是一个新时代的再次开启；“盎司”（ounce），衡制质量的单位，“盎司”给人以品质感的想象空间。“壹盎司”以小见大，品质至上。,含光 新界,案名建议,释义： 突出地段优势，在西安，彰显含光门这一文脉之地；“新界”日月为新，划地为界。“含光新界”一古一今，是历史文化与现代繁华的完美结合，是一个全新旅程的穿越，含光一束，划地为界。,案名建议,释义： “嘉”取义吉祥与嘉宾之意，“豪”取义大气魄，高气度；“公馆”泛指大官或富家的住所，此案名彰显奢华气宇，又散发出国际品质气息，案名朗朗上口，彰显尊贵！,嘉豪公馆,推广口号,奢于型，适于心 城芯之上 非凡人生,推广口号,以小见大，细节决定品质,推广口号,你好，私享家!,个性彰显，活力十足。西安这座国际化大都市，文脉之气不缺乏、中规中矩不缺乏，市场上恰恰缺失的就是一种抢眼球的大胆新创意。用一句“你好，私享家”问候西安；问候每一位正在思想的人们！“你好，私享家”家的定义，家的突破！,将项目打造成为高品质、高档次，优雅、时尚、便捷的高级酒店式公寓； 融合了现代时尚和科技特色；强调一种优雅、高贵、健康、时尚的生活品质和生活实质。,项目推广目标,项目核心卖点,户型设计,核心区位,标志性建筑,未来的投资回报,物管服务,精装、智能化,城南唯一高端精装酒店式公寓,六大核心卖点,六大产品力 品质全面超越城南区域同类产品,我们做为城南第一城市酒店式公寓无可厚非,城南缺少高端精品酒店式公寓,本项目在竞争市场上，无论是从外部因素还是产品本身，已经达到了同区域无敌的地位！,项目营销思路,制造产品的绝对差异性 当引发了市场的高度关注度，引发了客户足够的关注度，当客户注意你的时候，你的产品是什么，你用什么打动客户？你的产品有什么特点更能引发客户兴趣，说什么才能给客户留下深刻的记忆，在概念喧嚣的年代，如何让客户真正了解你的产品，才是对客户产生致命杀伤力。 只有对产品和客户两者深度理解，才能用精炼的语句概况产品的独特的个性，成为产品在市场制造绝对的差异性，才能进一步引发客户对产品的持继关注和了解的愿望。,营造良好的现场体验 房地产归根结底是体验营销，真正决定购买房子的时刻是在人们亲身体验后。 在现场体验上，做个性自由空间的样板间和售楼部，以此给客户良好的感受，吸引了大量客户的关注，加速转化成交周期，最大限度的支持销售。,十一、销售中心建议,销售中心殿堂级贵宾礼遇,销售中心,销售中心殿堂级贵宾礼遇,销售中心内部，以星级酒店大堂标准设立，客户进来已知不凡。,销售中心殿堂级贵宾礼遇,红酒柜、雪茄吧全面展示格调高雅的品质生活,销售中心殿堂级贵宾礼遇,尊贵极致感官体验 打造全程国际级营销服务,销售中心殿堂级贵宾礼遇,打造极致感官体验五星级国际尊贵服务,一个令人心动的 电话预约 阳光行根植西安17年，客户接待流程体贴到位。,销售中心殿堂级贵宾礼遇,五星级门童为您打开殿堂的大门,ipad销售演示，无线耳机等一系列高科技的运用，使整个看房过程轻松、舒适的完成。 使售楼处独领于西安，突出项目高端定位，提升项目调性。,西安第一高科技接待会馆,销售中心殿堂级贵宾礼遇,设置专门影音室欣赏项目专心制作的cf片,销售中心殿堂级贵宾礼遇,忠实的管家为您端上精美的点心与茶饮,服装要求：统一保安制服，穿黑色皮鞋，戴保安帽，打领带，体现军人气质。 形象要求：男性身高175cm以上，女性身高165cm以上，高中以上文化水平，军人要求可从宽，气质形象上佳。 特别要求：“一班四岗制”上班要求，即轮班，至少保证四个岗位有人到位：客户停车，保安上前开车门；客户进门，保安上前开大门；有保安指引客户停车下车；有一名保安专门负责代客泊车。 保安需每人配备对讲机，方便协作联系，每轮值班人员，需配备一名主管负责现场调度。 其他要求：客户下车，必须敬礼，保安需讲：“您好，欢迎光临黄金海岸参观”！“有什么需要请尽管吩咐！”；客户离开，也要向客户致敬，并讲：“您好，祝您一路顺风，欢迎下次光临！”,无处不体现的尊贵服务，保安也不例外。,销售中心殿堂级贵宾礼遇,项目整体销售时间轴,注：随项目工程进度，再做时间调整。,场地平整、售楼处建设及装修，做好销售前期准备工作,放出销售消息，进行预热宣传，线上进行诚意登记，线下进行客户推广,针对市场需求（登记咨询状况），对大面积需求客户进行内部认购，完成销售，中小面积客户采取化零为整的方式，以层为单位进行登记及内部认购,总结前期推售情况，整理推广策略与货源推售节奏，推出剩余单位，利用重大销售节点，延续项目的销售旺势,形象展示期,内部认购期,强化销售期,公开发售期,前期准备期,由于限购带来的市场观望还待进一步确定，因此建议在2011年以前期准备为主，2012年集中发力销售。公寓的客户多为投资性，蓄水策略则为核心，快速营造出热销的场景以增强投资客的关注度。 重点是根据客户需求对货量合理消化以及线上线下推广销售策略和准确把握重要时间节点,利用地铁的利好因素制定快消高价房源，从而为提升公寓整盘均价,2011.9,2012.1,2012.11,2012.2,2012.3,2012.4,2012.12,2013.1-4,2013.5,百闻不如一“鉴”售楼处、样板房公开活动,背景: 项目售楼处、样板房正式准备完善 目的: 打开市场知名度，释放项目相关信