（原创）顶级城市豪宅研究.ppt

顶级城市豪宅研究 建筑之家 【关键字】 u豪宅 【简介】 u选取北京、深圳、上海的顶级高层城市豪宅，从整体规划、功能构成（ 配套）、园林景观、产品设计等方面对其做了深入研究，总结出城市高 层豪宅kpi体系，对做城市高层豪宅项目具有一定的借鉴意义。 2 u北京 棕榈泉国际公寓 u深圳 中信红树湾 u上海 世茂滨江花园 u深圳 香蜜湖1号 u深圳 红树西岸 u深圳 雅颂居 u深圳 星河国际 u北京 富力城 u北京 阳光上东 u北京 观湖国际 u北京 珠江帝景 u北京 星河湾 项目列表 3 城市豪宅传奇 4 传奇 北京棕榈泉国际公寓 深圳中信红树湾 上海世茂滨江花园 4 凭借突破市场水平的产品品质以及“中央公园区” 的区域价值，全面超越市场价格水平，实现北京 经典豪宅传奇 5 区位朝阳公园旁，cbd，燕莎商务圈 资源亚洲最大的城市公园朝阳公园 规模占地3万平米，建面32万平米 容积率4.57 绿化率50% 建筑形式板式高层，塔楼；高度31-33层 园林设计贝尔高林，罗马 中庭主题园林 功能内容高层住宅；酒店式公寓；豪华会所；精品商 业 功能比例园林占地3.8万平米；会所建面1.3万平米；商 业建面1万平米；酒店式公寓建面4.3万平米 5 6 建筑设计出自名师，整个建筑将古典精神融 入现代风格，华贵而尊荣 u知名建筑师或公司 ：陈世民、雅科本建 筑师事务所陈青松、 新加坡dp公司。 u整个建筑设计现代 感强，华贵而尊荣。 u建筑外立面线条简 单、清晰、摩登。 浅 棕 色 外 立 面 现代气息， 简洁明了的线条 朝阳公园内看棕榈泉 6 7 聘请著名设计公司，打造大规模震撼主题式 园林 u由著名园林设计公 司“贝尔高林”设 计 。 u绿化覆盖率达50% ；11栋建筑构成围 合式的罗马中庭式 园林，面积3.8万平 方米。 7 8 以最高端内部配套打造中国最顶级的私家会所 棕榈泉国际俱乐部，彰显身份感和尊贵感 u 总建面达1.3万平方米 的会所由著名g.i.l艺 术设计顾问公司设计 ，是中国最顶级的私 家会所之一。 u会所配套有室内温泉 泳池、全天候阳光温 泉泳池、东南亚式水 疗温泉中心(spa), 是 今天国内唯一达至国 际水平的水疗温泉 (spa) ；还有红酒雪 茄吧、图书室、全京 城唯一拥有美国 nautilus健身设备的 专业健身房等。 8 9 u 棕榈泉生活广场 位于社区西侧， 地下2层，地上3 层，总建面超过1 万平方米。 u整个设计呈现出 一种时尚高档的 生活方式；伊藤 洋华堂、屈臣氏 等精挑细选的物 业配比给大家提 供一种高品质的 便利生活。 棕榈泉生活广场设计时尚而高档，并引入精挑细 选的高档业态，营造一种“购物，是回家的开始 ”氛围 9 10 两栋由万豪管理的酒店式公寓是北京市场最高 档的酒店式服务公寓，提升了项目价值 u建面4.3万平方米 ，由世界知名的 酒店管理集团万 豪经营管理，是 北京第一家万豪 行政公寓。 u其租金水平及出 租率均已经位列 北京五星级酒店 （含酒店式公寓 ）的前列，已经 成为目前北京市 场最高档的酒店 式服务公寓。 公寓样板间大厅实景 10 以其临近沙河高尔夫、华侨城的良好区位，坐拥世 界罕见的红树湾资源，加之独具特色的规划设计， 成就了深圳出征世界湾区的豪宅典范 区位 位于深圳南山区红树湾， 沙河高尔夫球场旁，华侨 城四大主题公园的东面 资源稀缺的红树 湾海景资源 规模占地16.30万平米，建面65万平米 容积率3.18 绿化率65% 建筑形式 11栋高层和超高层（其中 超高层占两栋，为32-33层 ），4栋townhouse 园林设计贝尔高林，现代岭南风格园林 功能内容高层住宅；豪华会所；中央广场；幼儿园 功能比例住宅建面50.51万平米；园林占地10万平米；会 所建面6000平米；中央广场建面3000平米；幼 儿园建面6000平米 11 建筑楼体采用斜列布局，能够保障周边自然 风光和人文景观得到最大利用，做到户户都 能观景 第 一 期 第 三 期 第 二 期 12 13 高阔的售楼处和精心的样板房设计体现高尚、 气派的品质生活 聘请著名样本房设计公司梁 志天进行设计装修，充分体 现现代的高尚生活品质 30*30米通透玻璃盒子售楼处，极 具时尚冲击力，浓缩项目产品的主 要卖点，兼具销售和艺术展示的功 能。且售楼处大门高达10米，体现 气派、体面的高端气质 13 14 贝尔高林迄今打造的唯一一个现代岭南风格园 林成就了红树湾独特的景观，水景的和谐搭配 使得红树湾更具高档感 u绿化率高达65 u园林园中园布局 ，两条300米长 的景观长轴，成 为联系社区内的 景观轴线； 这是 贝尔高林迄今为 止所设计的第一 个现代岭南风格 园林。 14 “前观江景，后拥园景”，拥有得天独厚江 景资源和区位资源的世茂滨江花园，成为上 海顶级地标性豪宅 区位上海浦东黄浦江东岸，陆家嘴国际金融中心南侧 资源上海最著名的自然景观黄浦江 规模占地22.06万平米，建面70万平米 容积率2.9 绿化率70% 建筑形式6栋48-53层超高层公寓及1栋60层酒店式公寓 园林设计美国泛亚逸道；世界园林经典的多主题园林环境 功能内容高层住宅；豪华会所 功能比例园林占地16万平米；会所建面1.5万平米 15 16 七栋楼的主体建筑呈弧形排列，与东方明珠、金茂 大厦、国际会议中心并肩而立，共成浦江东岸“一 线三峰”的现代城市天际线；户户将江景和园景饱 览无遗 16 17 六大世界风格园林区占据了整个项目70的占 地面积，也成就了沪上罕见的大规模水景豪宅 u融汇世界园林经典 的多主题园林环境 ，由享有国际声誉 的美国泛亚易道公 司担纲园林设计， 园林绿化率高达70 。 u16万平方米的社区 园林荟萃苏州园林 、奥运公园、英式 大草坪、夏威夷冲 浪沙滩、德式绿荫 天鹅湖、法式迷宫 花园六大世界风格 园林区。 苏州园林 德式绿荫天鹅湖 英式大草坪 奥运公园 夏威夷冲浪沙滩 法式迷宫花园 17 18 u世茂滨江花园拥 有欧式服务会所 、美式休闲会所 、奥林匹克运动 会所等4个不同建 筑风格的会所， 面积达15000平 方米，分布在不 同主题景区内， 每位住户都能就 近享受。 世贸滨江花园的占地高达1.5万平米的会所采取 了四个不同的建筑风格，独显尊贵感和专属感 18 城市豪宅传奇 19 传奇 香蜜湖1号.深圳 红树西岸.深圳 星河国际.深圳 雅颂居.深圳 富力城.北京 阳光上东.北京 观湖国际.北京 珠江帝景.北京 星河湾.北京 19 香蜜湖1号.深圳 香蜜湖1号凭借纯粹富人区的区位以及稀缺城市 湖景资源打造了深圳顶级豪宅 区位香蜜湖1号位于深圳中心区香蜜湖畔，近邻cbd，同时也是深圳富人 区气质最为纯 粹的地方 资源拥有极为纯 粹的城市湖景占地20万平米的香蜜湖 规模占地9.35万平米，建面13.10万平米 容积率1.4 绿化率绿化率57.76 建筑设计单 位澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计 有限公司 建筑形式5栋高层+93栋toho+12栋双拼+2栋6单元叠拼复式 楼间距高层与townhouse之间以45米左右的绿化隔离带将两个区域分为 相对独立的区域，减少两者的干扰 户型面积户型区间在180-450平米。高层主力户型为240-260平米； townhouse主力户型350平米左右。 装修状况毛坯 总户 数447户，其中高层318套，低层219套 车位比447：778 园林设计单 位新加坡aep design（新加坡柏景建筑景观设计 公司） 园林设计私家园林最大化 功能内容高档住宅，水上会所，幼儿园，私家园林 功能比例水上会所2000多平米，幼儿园3000平米 市场表现2005-10-25开盘价2万/平，2007-09-12达到7万/平，除两套顶层 复式 ，其余已经销 售完毕 开发商中海地产、香港信合置业 21 澳大利亚柏涛（墨尔本） 建筑设计有限公司 总体规划 层层递进的建筑布局方式使景观资源最大化，同时也保 持了项目景观均好性，尽可能使所有住户都能欣赏到香 蜜湖美景 一线香蜜湖景双拼 临湖美墅 townhouse 临湖叠拼会馆 无限视野 湖景空中合院 22 地块边界采用高层来区隔，保持豪宅内部私密性，也突 出了城市天际线；与道路之间布局一定绿化带，隔绝道 路噪音和灰尘影响 总体规划 u劣势规避：项目东 侧紧邻交通主干道 香梅路，高层单位 会受到一定的噪音 和灰尘影响，用绿 化区隔 景 田 南 片 区 红荔西路 香蜜湖路 香梅路 23 会所入口 会所布局在项目的中心位置，使得会所不仅成为 休闲场所，也成为一种景观资源 会所入口 功能构成 五星级会所 24 会所内部装修奢华，配备高档健身房及室内外泳 池，将各种功能做到极致 内部配备高档健身房 五星级会所大堂 功能构成 室内游泳池 和室外游泳 池用玻璃半 隔离，景观 联成一体 25 空间节点和绿轴结合的景观布局，使项目景观功 能发挥极致，独显私家尊邸感受 私家林荫路不现 张扬，却暗示着一份 尊贵 中心园林之跌水瀑布 园林景观 新加坡aep design （新加坡柏景建 筑景观设计公司） 26 拥有深圳最密集的乔木绿化：50年以上的古榕随 处可见 园林景观 百年鸡蛋花百年古榕 27 拥有深圳小区中最大规模的原石景观、规模最大 的瀑布 园林景观 千年原生瀑布 中心园林叠水池 28 统一的豪宅标识，体现豪宅特色，给予业主专属 感和尊贵感 园林景观 29 首层9米豪华大堂体现豪宅气质 9米豪华入户大堂 产品设计 三重门厅，步步凸现尊贵气质 产品设计 三房180-190平米 四房240-250平米 五房280-290平米 独栋复式180-190 平米 户户型面积积 区间间 套 数 套 数 比 高 层 3房1843 0 9.4 % 4房238- 245 1 8 4 57. 8% 5房2914 8 15. 1% 独栋 复式 327- 329 4 4 13. 8% 顶 层复 式 342- 434 1 2 3.7 % 合计3 1 8 10 0% 领先市场的高层创新户型 智能直达电梯 （两梯两户） 阳光早餐厅 合院花园 生态走廊 入户花园 独立客房 奇数层 偶数层 4房2厅3卫 238-245平米 产品设计 领先市场的高层创新户型高层低层化生 态模式 q豪华尺度，舒适生活； q超大连廊似阳台，香蜜湖美景 一览无余； q主要卧室开窗全部朝南 5房3厅3卫 291平米 奇数层 偶数层 产品设计 领先市场的高层创新户型完善功能、合 理空间结构、通透明朗 q智能直达电梯； q入户花园及观景露台等五个超 大花园设计； q主卧私密性极强，二楼亦设立 阔绰生态走廊； 复式 327-434平米 产品设计 领先市场的高层创新户型完善功能、合 理空间结构、通透明朗 高智能化系统增加豪宅硬指标 公共部分： u先进的身份识别系统； u指纹锁、智能锁（兼有密码、磁性钥匙）； u红外线对射防盗系统； u小区内紧急报警系统； u垃圾集中压缩处理； u情景灯光控制系统：三种灯光场景傍晚、入夜及深 夜 u水体自循环系统：水体自动净化、循环 私密部分： u智能化控制系统，包括空调控制系统、家庭布防系统、 灯光控制系统等）； u多媒体系统； u中央新风系统； u综合立体降噪系统； u防噪降辐射窗玻璃； u无线上网； u高层智能直达电梯 产品设计 35 红树西岸.深圳 凭借海景资源以及高智能化、生态化科技注入，打 造深圳最具现代感的城市豪宅 区位位于深圳市南山填海区西南，南面可推窗见海，红树 林湿地和香港 天围尽收眼底，北临“世界之窗”、“中华民俗村”，西面紧靠沙河高 尔夫球场，东面是红树 湾规划中的大型中央主题公园 资源占据海景地王优势 ，毗邻深圳沙河高尔夫球场、红树 林自然保护 区、规划大型中央主题公园 规模占地75101.8平方米 ，建面255300平方米 容积率3.4 绿化率77% 建筑设计单 位世界著名建筑设计 大师、arq公司创始人本纳道.霍（ bernardo fort-brescia） 建筑形式3栋2931高层板式住宅 楼间距南北楼间距最近超83米 户型面积面积区间120平方米520平米，主力户型150-260平米 装修状况毛坯 总户 数1301 车位比1：1.46（约1900个半地下车库 、地下景观车库 ） 园林设计单 位国际景观权 威edaw公司设计 园林设计热带滨 海风景园林 功能内容 会所 ； 幼儿园 功能比例会所3000平米，幼儿园3000平米 市场表现2005-04-29开盘价2万/平，2007-10-24价格4.5万/平，销售率80 ，销售速度35套/月 开发商深圳市百仕达实业 股份有限公司 37 规划布局独特新颖，3栋高层板式住宅呈风车型排 列，围绕在一个椭圆形的“珊瑚”周围“旋转”，突 出了一种强有力的动感 世界著名建筑设计大师 、arq公司创始人 本纳道.霍（bernardo fort-brescia）亲自担 纲设计 每栋住宅建筑在体型上 呈折板形，外立面为全 玻璃天幕，整体建筑有 如水晶的质感 总体规划 38 三幢主体建筑成风车形排列互不阻隔，每个面都能让阳光 和清风以90度直角透入，均能欣赏到南部海湾壮丽的景致 和西面高尔夫球场美景 三栋板式楼都有大尺度的开洞，这种被设计师誉 为“城市的窗口”的建筑造型，好比照相机的取景 框，把远方风景收录眼底 总体规划 39 高出市政地面4.8米的架空平台以及层高6.2米的大堂 使最低的住宅层已高出市政地面11米左右，有效地保 障了低层业主地景观视野 总体规划 40 完全人车分流，设计超前的半地下式车库和地下 车库，将自然引入各个角落 u半地下式车库实现自然采 光外，地下车库设计了上下 串通式椭圆形采光孔，光线 可以从地面直接照射到地下 一二层，实现自然采光，这 是深圳目前唯一一个地下二 层都能够享受 到阳光并进行绿化的地下车 库 u地下车库西一侧设计了三 个地下水景，车库内有小桥 流水的景观，成为现今深圳 目前唯一一个有水景的地下 车库 u其次在地下车库的在斜坡 上设计了绿化植被及高大的 乔木，极具创意及震憾 总体规划 41 3000平米会所拥有休闲、运动、商务三大主题功能构成 u运动会所设有700多平方米的室 外游泳池、网球场、室内恒温泳池 及篮球场、健身中心等 商务会所设有完善的商务中心 u会所公共设施：室内恒温泳池、 羽毛球场、乒乓球室、健身中心、 棋牌室、多功能厅、意大利餐厅、 spa、儿童活动室等 户外运动设施：室外游泳池、网球 场、篮球场 42 园林散布在三栋折板型高层中，呈现热带滨海主题， 让业主充分享受阳光、海滩、海浪 园林散布在三栋折板型高层中，业主散 步其中即可欣赏到外围的景色，处理手 法比较独到 园林景观 园林风格强调热带风情，创造出近万平米的 人工湖和众多特色岛屿，并在中心小岛上设 置大型户外沙滩泳池，使住户充分享受阳光 、沙滩、海浪 国际景 观权威 edaw 公司设 计 43 在4万平方米的超大架空平台上创造出以近万平方米 人工湖和众多特色岛屿为核心的热带滨海风情园林 园林景观 近万平米的人工湖 44 通过风车造型的排布以及超大阳台等细节打造， 将外部景观资源最大限度引入室内 u通过巧妙地运用风车造型的排 布，配及本身优厚的地理位置 ，在每栋楼的折线及两端单位 为住户打造最阔的270无阻视 野，保障每一住户都能享受悦 目的海景 u最大进深达3米的超大阳台， 属于客厅的延续，带来更大的 景观、工作和休闲的空间 产品设计 45 a 场景设定 b 操作自动化 墙上面板、手机、终端显示器、pda、遥控器，均 为控制家中电器的主脑，简单。 家中所有的灯光、窗帘、音箱（背景音 乐）、空调及选购的智能家电等均可预设为 不同组合的室内场景状态。 夜间起床场景：通往洗手间的灯柔和的一 路亮起 会客场景：灯光明亮，空调自动调节 家庭聚餐场景：灯光明亮，音乐响起 看电视场景：灯光柔和，窗帘关闭 浪漫晚餐场景：餐厅灯光柔和，其他灯关 闭 产品设计 智能化设施大大提升了红树西岸产品价值 智能家电 date 46 第一层防护：小区周边设置探测器和摄像头，紧急情况下可自动 报警并录下现场画面，小区内多个招援按钮，可随时呼叫管家援 助； 第二层防护：大堂门禁及大堂管家双重保护，拜访者只有经过您 的同意才能进入； 第三层防护：电梯管理系统自动呼叫电梯，自动达到住户居住的 楼层，形成客户与楼层的一对一进入； 第四层防护：每户配置智能化门锁等形成特色安全保护； 第五层防护：户内安全防范系统设置红外线探测器、紧急按钮， 厨房设置火灾探测器，煤气泄漏探测器等一系列先进的户内报警 系统； 采用先进的家居综合布线技术，把家居的数据、语音、控制等 电位进行综合布置和跳线管理，平均每户布置多大70个点位，每 户平均预埋管道多达400米长，满足未来升级需要。 c 五重安防 智能化设施大大提升了红树西岸产品价值 安防 产品设计 date 47 星河国际.深圳 date 深圳星河国际以其优秀的品质和区位良好的人文气 质铸造了“cbd国际生活领域” 区位福田区福华三路和滨河大 道之间，深圳cbd 规模占地3.39万平米，建面 15.8万平米 容积率 4.5 绿化率 30% 建筑设 计单位 香港华艺设计顾问 (深圳) 有限公司 建筑形 式 7栋29-30层的高层围合而 成；裙楼商业满铺 2层， 上面高层住宅板点结合，2 层地下车库 户型面 积 面积区间77-323平米，主 力户型 160-180平米 装修状 况 毛坯 总户数 1200 车位比 1：1.5 园林设 计单位 深圳市星河房地产开发有 限公司规划设计部 园林设 计 超大中心岭南风格主题园 林 功能内 容 住宅，中央园林，商业街 ，会所 功能比 例 中央园林2万平米，商业建 面4万平方米 市场表 现 2002-10-25，开盘8500元/ 平米；2003-12-04，收盘 价9300元/平米；荣登 “20022003年度深圳十大 明星楼盘” 榜首。已售完。 现在二手房价格3万/平米 。 开发商 深圳星河房地产开发公司 49 建筑成围合式布局，领域感强，将中心园林囊括 其中，整体规划稳重尊贵、大气舒朗 总体规划 香港华艺设计顾问 (深圳)有限公司 50 位于中央景观轴线顶端的入口设计大气，体现豪 宅尊贵和仪式感 整体规划 51 室外标准泳池与室内恒温泳池的双配备；双主题会所（商务 会所休闲会所）打造了大气、国际化的高尚社交空间 功能构成 52 商业街区位于临街面，进入性好，同时保持了社区内部相对 私密性；利用周边良好商业氛围布置高档精品商业，与项目 整体定位相符 米无遮拦的外街区 功能构成 地位：天虹购物广 场是深圳中心区首 家大型商场 业态：汇集了 eq:iq、betty barclay、宝姿 等国际知名品牌， 集购物、休闲、美 容、娱乐于一体 客户：以 25-48岁 的白领、金领成功 人士为目标顾客， 优化国际、国内知 名品牌的组合，主 导深圳高品位消费 趋向 53 面积达2万平米的超大中心岭南主题园林、气势 雄浑的景观轴线 大型中央园林景观：7栋高层合围在社区中央创造了一 个以水为主题的岭南园林景观， 绿化面积达2万平方米 园林景观 深圳市星河房地产开发 有限公司规划设计部 54 为扩大绿化和建立良好的视觉效果，在商业裙楼 顶部设立空中花园 十四米架空层园林 园林景观 55 统一的豪宅标识，强调项目的市场地位，体现专 属和尊贵；特色小品增加项目品质感 园林景观 56 在设计上突破了一般高层住宅户型局限，采用“蝶形 分支架构，做到了户户南北通透，通风采光俱佳 产品设计 57 建筑挺拔、韵律感强，顶部塑形感强；立面简洁、 现代 产品设计 58 雅颂居.深圳 深圳雅颂居 区位位于深圳市中心区居住核 心区，南面深南大道，处 于深圳新兴顶级 城市豪宅 区内 规模占地33592.00平方米 ，建 面118428.00平方米 容积率 3.5 绿化率 66.00% 建筑设 计单位 日本anetos地域规划公 司 建筑形 式 8栋23-30层纯居住型高尚 小区 户型面 积 面积区间74-230平米，主 力户型150-200平米 装修状 况 毛坯 总户数 544 车位比 544：563 园林设 计单位 日本anetos地域规划公 司 园林设 计 日式园林 功能内 容 园林式的五星级会所，维 多利亚幼儿园 功能比 例 维多利亚幼儿园 建面3000 平米 市场表 现 2003-04-16，9500元/平米 ， 2003-07-10，1万/平米 ；已售完。现在二手房价 格2.5万/平米。 开发商 嘉里建设（深圳）有限公 司 60 建筑双排摆放，南低北高，东西方向通透，充分 向深圳主干道方向展示项目的尊贵形象 总体规划 日本anetos地域规划公司 位于中央绿化空间轴线上的两层园林式五星级会 所，涵盖休闲、娱乐、健身、宴会多种功能 功能构成 首层：游泳池、乒乓球室、儿童游戏室、阅读室、 咖啡酒廊、美容美发中心、便利店 二层：棋牌房、桌球房、宴会厅 62 引入香港维多利亚教育机构，打造全深圳最顶级 的幼儿园 香港维多利亚教育机构创办 于1965年，迄今已有40多 年的办学历史，于20世纪 80年代末开始推行的母语和 英语双语教学模式，深受学 生家长的欢迎。 迄今在香港已开设了2所英 文小学、7所幼稚园及幼儿 园，1所婴幼乐园。近年来 ，维多利亚教育机构又将其 成功的教育模式引入国内， 已在上海和深圳开设了6所 幼儿园，其中上海4所，深 圳2所。深圳的两所一所在 雅颂居，一所在黄埔雅苑。 功能构成 提供安全及富启 发性的学习环境 营造亲切和谐的 学习气氛 提供多样化的学 习机会 培养良好的品格及社交技能 校园占地约3000平方米， 设有： 活动室7间 儿童艺 术工作室 音乐活动室 多功能 厅 玩具图书馆 户外大 型运动器械 玩沙池 戏水池 亲子阅读区 家长悠 闲座 63 南北半围合布局使园林景观以中央大面积集中和住宅区散 点呈现，中心为豪华星级会所、中心园草坪广场、儿童游 戏区和网球场 园林景观 日本anetos地域规划公司 64 聘请日本景观设计师打造日式园林，以满足视 觉需要为主 u 四栋建筑构成半围合 的内部园林 u 聘请日本景观设计师 ，园林以满足视觉需 要为主，发挥空间有 限 园林景观 65 富力城.北京 稀缺的区位资源辅以独特的规划将富力城打造为 城市中央高档大盘 区位朝阳区 双井桥西北(国贸桥 向南约700米)，定位于cbd商务圈旁的 纯居住区 规模占地48.80万平方米 ，建面139万平方米 ；共分为四期 容积率2.7 绿化率40.00 建筑设计单 位北京富力城房地产开发有限公司下属设计 院 建筑形式高层住宅（15-23 层为 主）、酒店、写字楼、别墅、花园洋房、公寓 楼间距100-150米 户型面积面积区间70-180平米，一居70-80平米；二居100-120平米，三居150 -180平米；少量200平米以上四居户型 装修情况精装修 总户 数6000多套 车位比1：1.1 园林设计单 位普邦园林配套工程有限公司设计 园林设计17万平方米的园林绿化，光树种就有80多种，实现 “每个楼座都在园 林中”的效果 功能内容会所、酒店、写字楼、商场、幼儿园 功能比例2万生态会所，1.25千米“星光大道”商业长 廊（约4万平米），酒店5 万平米 市场表现2002-12-23 ，高层开盘价7000元/平米 ；2007-10-08 ，高层尾盘价 2.1万/平米；普通高层住宅已售完。现剩下第四期独栋别 墅几套。 开发商富力地产集团 67 富力城建面139平米，分为四期，前三期以普通 住宅为主，第四期为公寓别墅洋房 一期：占地约14万平米，建面30 万平米。包括高层住宅，1个商 场，1个酒店，1栋写字楼 。配套 2万平米五星级会所。 二期：占地约11万平米，建面约 37万平米。以高层住宅为主。配 套德福双语幼儿园。 三期：占地约14万平米，建面48 万平米。以高层住宅为主。 四期：占地约10万平米，建面约 24万平米。包括公寓(18层塔楼 ；四梯十户)、花园洋房(6层板楼 ；一梯两户)、独栋别墅（12栋） 。 总体规划 公 寓 花园洋房 独栋别墅 一、二、三期普通住宅 四期公寓、洋 房、别墅 工大附中 操场 68 新型城市“生态街坊”式规划布局，构筑社区的“ 公共起居室” 总体规划 “公共起居室”满足社区范围的 人际交流和居民的需要，创造出 具有特色、融合南北居住模式的 空间环境 规划上基本均为单体建筑，最多三栋楼连接，没有惯常的较为死 板的成排布置的规划，各楼座相互错开，形成了比较丰富的建筑 效果 第三期规划图 69 写字楼、酒店、商场布局在东三环一侧，高档低 密度住宅布局在东二环一侧，区位资源利用良好 功能构成 a a双子座写字楼 b 富力万丽酒店 b c c 富力商场 d d 会所 e e 德福幼儿园 f e “星光大道”商业街 公 寓 花园洋房 独栋别墅 工大附中 操场 70 六星级生态会所实现多个北京首创 u18000平米六星级豪 华主题会所，地上四层 地下两层。紧邻富力城 一期水面，并与“双子座 ”写字楼相衔接 u亮点：富力会2300平 米星光泳池、北京首创 六星级香薰club，英式 花生吧（汇聚娱乐、休 闲、康体、异国餐饮和 几乎所有球类运动于一 体） 功能构成 星光泳池 71 u楼高26层的北京富力万丽酒店是北京富力城的一部分， aedas公司及hirsch/bedner associates公司分别负责北京富力万丽酒店的建筑设计及室内设计；万豪管理。 u540间套房，建面5万平米 u餐饮共设有三家餐厅，其中一个是全天营业的餐厅（提供自助餐），一个拥有六个包间的 中餐厅，另一家是特色风味餐厅。此外，酒店还设有一家面包店、一个大堂酒廊及一个休闲吧。 客房北京富力万丽酒店客房的其中一个特色是面积超大，大部分达到每间40平方米，行政人 员楼层的酒廊设有一个会议室。 休闲娱乐设施一个健身中心，一个拥有8个理疗室、面积达1500平方米的水疗中心及室内游 泳池、礼品店及商务中心。 会议及宴会设施酒店提供2189平方米的会议及宴会场地，其中包括一个1262平方米的宴会 厅（可分成五个小区）、一个270平方米的会议厅、一个104平方米的会议室（可分成两个小区 ），酒店还有5个会议室和一个董事会议室。 功能构成 北京富力万丽酒店由国际知名设计公司设计，涵盖餐饮、 客房、休闲娱乐、会议等多种功能，成为富力城地标性建 筑 72 1.25千米“星光大道”商业长廊定位于区域规模较大、档次 较高的商业街；但由于规模过大、布局位置不临人流干道 ，租售情况不佳 u星光大道”位于富 力城连接东三环的 规划路沿线，是朝 阳区双井地区规模 较大、规划档次较 高的商业街。首期 商业长廊推出4万多 平方米商铺，面积 从32平方米到535 平方米不等，长约 1.25公里，功能定 位以餐饮、购物、 娱乐为主 。 功能构成 a b c d f e 4万平米大规模商业布局在社区内部，人气不足，众多商铺空置 73 多层次教育配套充分体现大盘气势 功能构成 北京工业大学附属中学（第四期 地块西侧，不属于地块范围内） 德福双语幼儿园 74 一期园林规划中体现西班牙式庭院主题，注重平 衡与比例的重要性及几何设计风格 园林景观 西班牙式庭院 平衡vs.比例 几何设 计风格 普邦园林配套工程有限公司设计 75 富力城共有17万平米的水景园林，其中一期园林 面积就已达到5000多平米 园林景观 76 高标准装修为项目硬指标增值 外墙：外墙饰面主材为优质外墙砖，底层装饰石材或其他材质 大堂：地面主材为拼花图案花岗岩/大理石，墙身主材贴大理石到天花 顶，吊精美天花配美观灯饰，公共出入口选用电子控制透明玻璃门。首 层室外入口局部铺装粗磨花岗岩或同等效果其他材质地面 电梯：三菱或日立，轿厢高档装修 门窗：采用高档木制四防门（配防盗眼），配高档进口门锁，高级断桥 喷塑铝合金双层中空玻璃窗 (含封阳台窗户) 厨房：地面高级地砖，墙面高级面砖，天花高级铝扣板吊顶，橱柜品牌 为欧派、汉森、科宝或同档次品牌。配置人造大理石台面、不锈钢洗菜 盆、冷热水龙头采用摩恩、泰马或delta品牌、抽烟机、台面嵌入 式炉灶 卫生间：地面高级防滑地砖，墙面高级墙砖，天花高级铝扣板吊顶 供电：每户均设独立电表(采用卡式表)、配电箱一个 供水：采用变频式供水系统，提供24小时生活用冷、热水 供气：每户预留燃气管道及卡式表 消防：紧急求助报警、可燃气体探测器，按国家有关规定安装消防设施 采暖：市政供暖，户内设森德、努奥奴高档暖气片或同档次品牌 通讯：每户预留两条电话外线，有线电视入户，设置卫星电视接收系统 。小区光纤入楼 。 产品设计 77 阳光上东.北京 位于北京涉外商圈，其国际化的气质与优越的地 理位置实现了项目的价值 区位邻近燕莎商圈，使馆区，具备高尚的国际氛围；周边路网发达 资源800米坝河水岸与50060米的四环路绿化带环绕 规模总占地面积47.53公顷，总建筑面积72万平米 容积率整体容积率1.52（包括代征绿地） 绿化率37% 建筑设计 单位 美国gensler 建筑形式多层、小高层、高层 精装标准2200元/平米 楼间距3050米 户型面积二期主力户型为150-180平米的两居、三居室 车位比1：1.4 园林设计 单位 美国edsa /美国hzs 园林设计开放的绿色公共空间中隔离出组团 的私密空间 功能内容高档住宅，酒店、商业街、会所、小学、幼儿园 功能比例酒店建面8万平米，商业会所建面4.5万平米，小学占地7503平米，幼儿园 占地5500平米 市场表现二期开盘价格10450元/平米（05.5月）；现价28000元/平米；销售速度30 套/月，在售c区二期南部地块 开发商首创置业、阳光股份 79 规划设计： 美国gensler 总体规划 多组团式的建筑布局使建筑散落于地块内部，同时也保持 了项目景观均好性，利用绿化带隔离保持了组团内部的私 密性 u整个用地可以分为3个部分,分别为a、b、c三个区域，a区为非配套 公建区，占地2.5万平米；滨河花园（b区）分为5个小的组团，16栋住 宅建筑，其中9号、16号楼为高层建筑，其余为多层建筑。b区滨河花园 建筑面积11万平米，占地6.5万平米。 uc区的住宅在布置上基本为街坊式布局，由三条城市走廊和两条绿化 走廊将c区划分为9个居住组团，每个组团由形态各异的住宅围合而成， 从7层到32层。c区占地38.5万平米，建筑面积61万平米，住宅的朝向 基本与正南成30度夹角。 u50060的绿化隔离带，加强了地块的边界感 a区 （公建） 区 （一期） 区 （一期） 区 （二期） u项目分为两期，每期开发建筑面 积各36万平米，现在售二期 80 商业广场扼守阳光上东最核心位置，定位为集休闲、娱乐 、社交、购物于一体的世界主题风情开放式商业街区 功能构成 总体商业建筑规模约4.5万平方米，分三期完成。一期上东中环商业广场； 二期假日美食广场；三期健康生活广场；约2000平方米街区便利商业主要为社 区配套服务，有便利店、宠物店、书吧等店铺。商业全部采用出租方式。 整个社区将形成3个商业配套中心，其中方街一号（c1区）底商包括：精品 店、银行、邮局、超市、健身中心、西式餐饮等设施；圆街一号（c2区）底商 以会所功能为主；滨河花园底商以会所和西式餐饮功能为主。 已开业商家： 花旗银行、梵思咖啡厅、巴黎贝甜法式面包屋（韩国spc）、日安咖啡、老 城酒吧、爱米多pizza、奥力健身、丹麦政府文化中心、尼克超市、明波皓 齿、小逗号书店、爱博阳光多元文化双语国际幼儿园、尤萨干洗、善泉spa 俱乐部、p2宠物店、老片子书吧、福叶美甲、众生平安药店、阳光花坊中 餐吧、verve非梵健身工作室、今日茶坊、happy eye眼镜店、democratic 滑雪服饰店、中国烟酒、唐韵服饰、伯华中医、幸运国际旅行社、虹式家 居、特百惠、singways设计室 商铺租金：7元/天.平米 81 四星级商务酒店，层高100米，将成为项目的地标 性建筑 功能构成 计划2008年正式开业的上东花园酒店（暂定名），位于阳光上东西 北端。设计围绕优雅的建筑风格和“花园式”的自然主题。 双塔式酒店，建筑面积约8万平方米，主体工程高度99.95米，地上 30层，地下3层，含车库。 酒店的定位为四星级商务型酒店，预计主力消费人群会是国内外商 务旅行者、国内外大中型会议团体、追求新颖酒店享受的一般旅游者、 与国际机场相关行业的短期客户。 在配套设施方面，酒店除了拥有酒店本身必须具备的商业、餐饮及 健身等功能外，还将设立大型休闲娱乐设施，满足阳光上东及周边区域 客户休闲娱乐的需要。 西班牙著名建筑大师里卡多波非（ricardo bofill）负责酒店的建 筑设计，建成后的酒店将达到100米高，成为阳光上东乃至本区域的地标 性建筑，更将成为整个阳光上东国际化社区的形象代言。 82 项目与国际一流的知名教育机构联合办学，提升 项目价值 功能构成 项目与国际一流的知名教育机构联合办学。 阳光上东幼儿园占地0.55公顷，共10个班级，由法国v 星级会所建面14000平米，商业 建面约6000平方米 市场表现开盘价格15000元/平米（05.6月），现价35000元/平米， 销售速度30套左右/月 开发商宏宇集团 106 107 北京星河湾在规划上实现自然村落式布局，打破南北向 排列式布局 生态公园 四季会 四季会体育馆 商业街 四季星河南街 四 季 星 河 路 2期 占地5万平米 1期 占地14万平米 总体规划 小学幼儿园 入口 西向东看 3期 占地5万平米 利用绿植抬升整 体高度，形成边 界感与私密感 107 人车分流系统体现豪宅动静分区功能 u车行流线：以贯穿的社区 主道路为车行干道，车辆 由主路直接进入区内的地 下车库，使区内成为日常 无车辆通行的纯步行区， 为住户提供安全而休闲的 居住环境 u消防车流线：主路和区内 环形主要步行道可通行消 防车，进入组团则使用五 障碍园林式隐性车道 u停车模式：以地下集中停 车为主，主车库位于居住 组团地下 u步行流线：区内步行系统 从社区级小区级至组团级 层次分明，主干道便捷贯 通，与各组团入口形成良 好的连接关系，并兼顾了 日常行人、必要时通车的 机动性 总体规划 地下车库入口 108 109 北京星河湾 规划了总建筑面积 14000 余平方米的四季会 项目内部配有14000平米的精品会所，囊括餐饮、 俱乐部等多种功能，提升项目价值 北京星河湾会所 u四季会建筑风格为新 地域主义风格，定位 于中国首家超五星级 精品酒店，总建筑面 积14000平米，分为地 下一层与地上两侧 恒温泳池，长25m，宽 12米，水深1.4-1.7米 圣保罗餐厅：巴西特 色，容纳100人 四季厅：中餐，26个豪华 包间 钢琴吧：咖啡厅 vip room：小型豪华会 议室 meeting room：小型论 坛会议室 国际会议中心：350-400人 商务会议 四季厅vip包房：中餐粤菜 ，26个豪华包间 总统间：180度全园林景观 ，30位顶级中西宴会 红酒雪茄房：40个餐位， 定期举办顶级品牌展示 阅读室：品茶、阅读、 商务会谈 功能构成 109 地块西侧配置6000平米对内生活服务型商业街 u建筑形式：以商业街为主，另有少量住宅底商 u业态：零售专卖，生活服务型商业 功能构成 110 111 森林公园与绿地构成一体，打造延伸式绿化体系 ，配合核心水景，形成江南特色的主题园林景观 u项目北临1600亩国家森 林公园，东傍2000亩绿 化隔离带，自配11万平 米生态公园。 u延伸式绿化体系，强调 连绵不断的绿化体系和 流动的景观空间，打破 以建筑为界面围合庭院 的刻板模式，以花园围 绕建筑，建筑坐落于花 园中 u“亭台、小桥、流水”的 江南特色主题园林 中央水景 星河湾 森林公园 绿 化 隔 离 带 园林景观 景观设计：贝尔高林 111 112 从产品的精细外立面、富丽堂皇的入口大堂等外 部细节打造豪宅品质 大堂 富丽堂皇的大堂和优雅有序的通道， 一侧推门即走进生态绿地 产品设计 112 通过户型创新，最大化占有景观资源，通过细节 功能分区，打造豪宅舒适度户型 u均为大户型， 200-300平米四 居，500-600平 米复式 u一梯一户或两户 ，南北通透，高 舒适度户型 中央会客厅、270度观景窗等豪宅功能细节配置衣帽间、工人房等豪宅功能细节 产品设计 113 114 总结案例，确立城市豪宅的kpi指标体系 城 市 豪 宅 价 值 指 标 核心地段 优质产品 便利指标 人文指标 区位指标 自然指标 规划指标 设备设施/物管指标 配套指标 稀缺资源 位于中心城区，位于或靠近核心区 交通方便，周边有一定配套 拥有历史悠久的人文积淀区域 拥有全市独一无二的河流、海景、湖泊、 公园等自然资源 较高容积率，结合天津城市状况，建议容积率2.5-2.6之间，高 层建筑最高30层。 建筑风格体现尊贵感，建筑布局舒朗，强调对景观资源的占有 。 万平米以上的国际标准超豪华会所；超五星级酒店或酒店式公寓 ；精品商业 通过国际质量体系认证，配备名牌、先进的设备设施； 一流的国际物管，贴身优质服务； 建筑指标 园林指标 超过50%的绿化率；具有极强仪式感的能够体现尊贵的大规模 主题园林 品牌指标 品牌开发商；品牌设计公司等 114 115 通过案例我们可总结城市豪宅所要求的土地规划指标及资 源条件 豪 宅 条 件 功能内容 资源条件 规划指标 能够提升住宅档次与价值的高档功能设施。万米以上超豪华会所，五星 级酒店，精品商业。 较高容积率。容积率2.5-2.6，高层建筑最高30层 高标准规划设计方案 超高绿化率，低建筑覆盖率。绿化率大于50% 规划设计上强调对外部资源的占有及内部震撼资源的再造 115 116 案例借鉴1功能配比及布局（1/3）：商业 豪宅商业“小而精” u总规模50万平米以下项目商业规模不超过1万平米；50-70万平米项目商业规模不超过2万平米；百万平米 项目商业在4万平米以上。 u商业等级主要分为社区商业及高档精品商业。 u社区商业：满足日常生活服务需要，规模比规划指标要求稍有放大；以日常生活服务店和部分品牌精品店 为主。布局方式多是独立商业街，多结合景观做集中街区处理，并与居住组团相区隔，以减少对住宅私密 性的影响。 u高档精品商业：可以与会所相结合，业态以高档餐饮、精品专卖店为主。 116 项项目总规总规 模商业规业规 模社区商业业精品商业业 规模业态规模业态 星河国际15.8万平米4万平米4万平米eq:iq、betty、baclay、宝姿 等国际知名品牌 阳光上东72万平米2.5万平米20002.3万花旗银行、梵思咖啡厅、老城酒吧 、特百惠、虹式家居、阳光花坊中 餐吧 观湖