资产评估报告实例

房 地 产 评 估 报 告 项 目 名 称： 武汉市武昌区中北路 世纪彩城丽苑 2 单元 704 住房 委 托 方： 价 方： 湖北工业大学 估 价 人 员 : 王彬 估价作业日期 ： 2012 年 10月 20日至 10月 31日 估价报告编号： 鄂 房估字 01第 目 录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件 四、估价结果报告 五、估价技术报告 六、附件 致 委 托 方 函 受 您 的委托，我于 2012 年 10 月 20 日至 10 月 31 日，对位于 武汉市武昌区中北路世纪彩城丽苑 2 单元 704 住房 ，建筑面积为 106房屋所有权证证号为鄂 证字第 的房屋资产进行市场价格评估。 根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适 度的原则，经过本人实地收集资料、分析计算，并与估价时点武汉市 类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点重 2012 年 10 月 25 日的价格 为 1250024 元， /彬 2012 年 10 月 25 日 估 价 师 声 明 我 郑重声明： 一、我 在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我 自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 三、我 与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我 依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我 已对本估价报告中的估价 对象进行了实地查勘。 签字 王彬 2012 年 10 月 25 日 估价的假设和限制条件 一、本项估价的假设条件 假设 委估房地产 为 民用 ，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。 有产权纠纷。 途管制和限制条件，另有说明的除外。 二、本项估价的限制条件 对资料的真实性进行核实，如因资料 不实而 导致估价失实 、失误和错误 ，责任不在估价方 和估价人员 。 委托方 确定拍卖底价 提供参考 依据 用，不对其他用途负责。 保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。 房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损 。 屋所有权证存根所载数据计。 屋拍卖所需的手续费以及房地产过户所应交纳的各种税。 武汉市武昌区中北路世纪彩城丽苑单元号房屋资产评估 结果 报告 一 、 委托方 单位名称： 位住址： 系电话 ： 、估价方 机构名称 ： 湖北工业大学 单位住址 ： 武汉市南湖徐家墩 法定代表人： 王彬 联系电话 ： 65656565 三、估价对象 物质实体状况 委估建筑物于 2009 年建成，维护保养情况较好，成新率为 95%，建筑面积为 106中含公摊面积 20 世纪彩城位于武汉市武昌 区，钢筋混凝土结构，高 30 层，委估对象属第 7 层 4 号房，地面铺地板砖， 铝合金窗； 世纪彩城 所配置两部 电梯 ；设地下停车场。 委估房地产现 住房 用，公共配套设施好 。 估价对象位于 沙湖公园大门外，环境优雅 ，交通便利 ，人流量大， 是武汉市非常好的居住 地段。 四 、估价时点 2012 年 10 月 25 日。 五 、估价方法 本人 在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，决定采用收益还原法来测算委估房地产的价格。 六 、估价结果 房地产价格 1250024 元，单价 / 、估价作业日期 2012 年 10 月 20 日至 10 月 31 日。 八 、估价报告应用的有效期 本估价报告有效期为壹年，即从 2012 年 10 月 25 日至 13 年 10 月 25日。 九 、估价人员 王彬 2012 年 10 月 25 日 武汉市世纪彩城丽苑 2 单元 704 号房地产估价技术报告 一、个别因素分析 物质实体状况 委估建筑物于 2009 年建成，维护保养情况较好，成新率为 95%，建筑面积为 106中含公摊面积 20 世纪彩城 位于 武汉市武昌 区，钢筋混凝土结构，高 30 层，委估对象属第 7 层 4 号房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，铝合金窗。每层设 两部电 梯；设地下停车场。 委估房地产现作 居住 用，公共配套设施好 。 二、区域因素分析 估价对象位于沙湖公园大门外，环境优雅，交通便利，人流量大，是武汉市非常好的居住地段 三、市场背景分析 影响土地价格的一般因素主要有地理位置和经济和社会发展状况、房地产市场等。 理位置和行政区划 武汉 市位于 湖北中 部，是 中部较发达的城市 。 交通四通八达，用武广高铁，直航巴黎 ；水上可直航 2000吨轮船至 上海 ，初具规模的现代化立体交通网络更加突出了 武汉 市“出海大通道”的重要地位。 武汉市 自古以来 就是 工业发达的城市 ，而今则是一座正在迅速崛起的现代化城市。武汉 水陆空交通四通八达；邮电已跨入全国先进行列，城市的基础和公共设施较为完善。随着城市建设的发展，基础设施的不断完善 ，更多的投资者看好这里。 由于 与 广州 较为紧密的联系， 武汉市目前正在成为外来投资者 投资最理想地，加上自身有较大的城市规模、人口和较多的外来流动人口，人流、物流、资金流、信息流已初具规模。 济和社会发展状况 武汉市已经成为中部最大的都市， 楼喜迎更多人才，经济更加活跃。 地产市场分析 武汉 市房地产业近几年发展迅速，在 全国房地产市场普遍低迷的情况下，近几年 武汉 市房 地产市场相对而言走低幅度不大 。总体来说， 武汉房地产近几年总体发展有如下 特征： 近 几年 武汉 的房地产开发均集中于 长江两岸和郊区，房地产价格相对较低，总体来说，武汉 目前房地产开发量与城市规模相比，仍然处于较低水平。 四、最高最佳使用分析 根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持现状用途为最高最佳使用。 五、估价方法选用 本人 在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，决定采用收益还原法来测算委估房地产的价格。 收益法：预计估价对象未来的正常 净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 六、估价测算过程 收益法 由于该房屋 可用于出租，能比较合理地确定其租金收入，故也可用收益法求取其价格。 通过调查武汉 市同类型、同地段、同规模，装饰大致相同的 住房 的月出租价格一般为 2000 元 /金损失为 4 个月，则年总收益为： 2000 106（ 12=1696000 元 总费用包括正常状态下房地产出租过程中所必须支出的房屋修缮费、管理费、保险费、税金等。 屋修 缮费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。行业惯 例按建筑物重置价的 算，据对武汉 地区建筑物市场的了解，类似建筑物的重置价为 8000 元 /： 房屋修缮费 8000 106 12720 元 管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员的工资。根据行业惯例资料，取年租金的 3，则： 管理费 1696000 3 50880 元 保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险 费率 2，则： 保险费 8000 106 95% 2 税费是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。依据税法及重庆市税务部门资料，公有房屋出租应纳税金房产税按年租金的 12，营业税按年租金的 5，教育附加按营业税的 3，城市维护建筑税按营业税的 7，以上税费小计为 则： 1696000 296800 元 上述、总费用合计为 1696000 还原利率是 收益还原法中一个重要的因素，目前国内、国际确定还原利率的方法很多，这里主要采用复合投资收益率法，其公式为： 还原利率一年期贷款利率 70期望得到的利润 30 一年期贷款利率为 期望得到的利润设为 10，则： 还原利率 70% 10% 30% 委估对象建筑物剩余使用年限为 70 年，委估宗地剩余使用年限为 70年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限取 70 年。 据估计，未来若