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梵慕蕾冷饮店的市场价值评估 资产评估报告 院系：经济管理学院 班级：财务管理 10姓名： _学号： _ 姓名： _学号： _ 姓名： _学号： _ 资产评估报告摘要 : 财务管理 10杨永、杨洋、闫凯策资产评估小组接受梵慕蕾冷饮店委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用收益法，按照必要的评估程序，为梵慕蕾冷饮店在 2013 年 5 月18日的市场价值进行的评估工作。 现将资产评估情况摘要报告如下： 一、 评估目的：评估价值。 二、 评估对象与评估范围：为梵慕蕾冷饮店评估其市场价值。 三、 价值类型：市场价值。 四、 评估基准日： 2013年 5月 18日。 五、 评估方法： 采用收益法。 六、 评估结论：经评估，在评估基准日和持续经营前提下，梵慕蕾冷饮店的市场价值为 估结论使用有效期为一年。 七、 报告提出日期： 2013年 5月 19日。 重要提示 以上内容摘自资产评估报告，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告全文。 梵慕蕾冷饮店市场价值 资产评估报告 财务管理 10洋、闫凯策资产评估小组接受贵单位的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用收益法，按照必要的评估程序，对梵慕 蕾冷饮店在 2013 年 5月 18 日的市场价值进行了评估工作。现将资产评估情况报告如下： 一、 委托方、被评估单位和委托方以外的其他报告使用概况 （一） 委托方简介：梵慕蕾冷饮店所有权持有人。 （二） 产权持有人：李宪琦 （三） 被评估单位简介： 地址：黑龙江省哈尔滨市松北区浦源路 2468号黑龙江科技学院小区四号楼梵慕蕾冷饮店 ,房屋剩余使用年限 58年。 简介：梵慕蕾冷饮店于 2003年在小区开始，经营状况稳定，至今一直深受黑龙江科技大学学生的喜爱。 2010年申请商标专利获得批准。 （四） 其他评估报告使用者：财务管理 （五） 委托方与被评估 单位的关系：委托与受托关系。 二、 评估目的 对梵慕蕾冷饮店在 2013 年 5 月 18 日的市场价值进行评估工作的参考意见。 三、 评估对象和评估范围 为梵慕蕾冷饮店的市场价值进行评估。 至 2013年 5月 18日，梵慕蕾冷饮店的经营状况如下： 现金流量表： 上述现金流量表已经过财务管理 10杨永、杨洋、闫凯策资产评估小组的调查，评估是在经过调查的基础上进行的。 评估的具体范围以梵慕蕾冷饮店提供的全部资料为基础，凡列入表内数据均在评估范围之内。 四、企业价值类型及定义 根据本次评估目的等相关条件及企业价值评估指导意见的有关规定，本报告价值类型选用市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且末受如何强迫压制的情况下，对在评估基准日进行正常公平交易中，某项资产应当进行交易的价值评估数额。 本报告所述“评估价值”系指评估小组对所委托评估的资产在评估基准日的外部经济环境前提和本报告所载明的特定条件下，为本报告前述所列明之目的而提出的价值意见。 五、评估基准日 根据委托方要求，本次资产评估的基准日为 2013年 5月 18日。 产评估基准日是评估结论开始成立的一个特定时日，在形成评估结论销售成本 销售费用 维修费 销售收入 过程中所选用的各种作价标准、依据均要在核时点有效，本次评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准由于委估资产的自身状况及外部经济环境的不断变化，不同的评估基准日，其评估结论是不同的。 本次资产评估基 准日的确定是根据梵慕蕾冷饮店特点、资料出具时间等因素，在本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，减少和避免评估基准日后的调整事项，准确划定评估范围，准确高效地清查核验资产，合理选取评估作价依据的原则，由委托方和被评估单位与评估小组商定的。 六、评估依据 本次评估的依据主要是委托法提供的资料。 七、评估方法 根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，采用资产评估收益法对梵慕蕾冷饮店市场价值进行了评估。 收益法： 适用范围：有收益的土地或房产 公式： V= 1 11 V= 1t 总收益 =客观总收益 客观总收益：一年内得到的所有收益 客观总费用：维修费、管理费、保险费、税金及附加等 直接经营型房地产： 八、 评估程序实施过程和情况 过程： 2013年 5月 10日至 2013年 5月 17日收集资料 2013年 5月 18日进行评估 2013年 5月 19日进行资产评估报告的编写 情况：由于为了避免对梵慕蕾冷饮店的评估出现严重错误，评估小组又对乐地铁、雪瑞两家冷饮店进行调查分析整个小区的冷饮店的市场参数。 九、本评估小组接受资产评估委托后，进行资产评估的前期准备、现场评估等工作，整个评估过程包括接受委托、资料获取、评定估算、评估汇总、提交报告等，具体过程如下： （一）接受委托：财务管理 10杨永、杨洋、闫凯策资产评估小组 2013年 5月 5日接受梵慕蕾冷饮店的委托。 （二）资料获取： 2013年 5月 10日至 2013年 5月 17日调查了梵慕蕾、雪瑞以及乐地 铁三家冷饮店。 （三）评定估算 1、数据计算： （ 1）梵慕蕾： 销售成本 销售费用 维修费 总支出 销售收入 纯收益 2010年 50000 元 9000 元 1000元 60000 元 2011年 90000 元 9900 元 1000元 100900 元 144142元 2012年 100000元 10800元 1000元 111800 元 平均值 80000 元 9900 元 1000元 90900元 利润率 30% 商标使用权收入 10000元 客观纯收益 =销售收入 销售费用 2010年纯收益 =0000 2011年纯收益 =144142+10000 2011年纯收益 =0000年平均收益 =（ （ 2）、雪 瑞 2010年纯收益=1197145914元 2011年纯收益 =1210006300元 2011年纯收益 =1235717071元 年平均收益 =（ 35914+36300+37071） /3=（ 3）、乐地铁 销售成本 销售费用 维修费 总支出元 销售收入 纯收益 销售成本 销售费用 维修费 总支出 销售收入 纯收益 2010年 72000元 10800元 1000元 83800元 119714 元 35914元 2011年 72000 元 11700元 1000元 84700元 121000元 36300元 2012年 72000 元 13500元 1000元 86500元 123571 元 37071 元 平均值 72000元 12000元 1000元 85000元 利润率 30% 2010年 126000 元 13500元 5000元 144500 元 2011年 144000元 18000元 5400元 167400元 239142 元 2012年 162000元 20700元元 6000 元 188700元 平均值 144000 17400 5467 166867 利润率 30% 2010年纯收益 =2011年纯收益 =239142 2011年纯收益 =年平均收益 =（ 35914+36300+37071） /3=2、 数据分析： 为了避免出现错误，应同行业收益最高的年收益，乐地铁的客观纯收益偏高是由于相较于梵慕蕾和雪瑞更具有地理优势以及客源优势，所以不选用，所以选用较高的梵慕蕾的年纯收益 （其中含有商标使用权收入 10000元）作为资产评估分析的数据。 3、资本化率的确定： 资本化率 =风险报酬率 +无风险报酬率 无风险报酬率即是评估基准日的中国银行年利率： 风险报酬一般包括经营风险和财务风险。（ 经营风险 是由企业经营的本身所引起的收益不确定 性。它可通过企业经营期间运营收入的分布来度量，即运化越大，经营风险越大；运营收入变化越小，经营风险越小。） 根据每年的收收益计算各年的收益变化率： 各年收益变化率： 梵慕蕾： 雪瑞： 乐地铁： 中去除波动较大的数据，计算剩余数据的平均数即为经营风险，即是所求风险报酬率。 风险报酬率 =（ +（四） 评估汇总 根据公式： V= 1 11， 可以计算出评估值： V= 58%1%即，梵慕蕾在评估基准日的市场价值是 （五） 提交报告 梵慕蕾在 2013年 5月 18日的市场价值是 十、评估假设和限定条件 （一）特殊性假设 特殊假设：风险报酬 率 =各年的收益变化率 （二） 一般性假设 一般假设：在评估基准日之后的各年的各项数据都按以前年度的平均 值来计算。 十一、评估结论 最终评估结果： 根据以上分析及评估得出：截止评估基准日，在评估假设及限定条件下，梵慕蕾在 2013年 5月 18日的市场价值是 十二、特别事项说明 本评估报告书存在如下特别事项，请报告使用者予以注意： 1、本报告所称“评估值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持续经营，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告所列明的目的而提 出的公允估值意见。 2、受梵慕蕾冷饮店的委托，本次评估范围以被评估单位给出的资料为限。 3、本项评估是在独立、公正、客观、科学的原则下作出的全体人员与资产投资各方之间无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中进行了充分努力。 4、本报告评估结论是对 2013 年 5 月 18 日委托评估资产价值的客观公允反映，本评估小组对这一基准日以后该资产价值发生的重大变化不负任何责任。 5、本报告所涉及的有关法律证明文件，由委托方及资产占有方提供，其真实性由委托方及资产占有方负责。 6、评估人员对本次评估对象的法律权属状况给予了必要 的关注，但不对其作任何形式的保证。 7、本报告含有若干备查文件，备查文件构成本报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等效力。 十三、评估报告使用限制说明 1、本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时。本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的。 2、本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评估报告书未经委托方许可，我评估小组不会随意向他