朝阳区优势板块聚集2013年二手房成交量近5套.docx

朝阳区优势板块聚集 2013年二手房成交量近5套作者：张为玉 来源：新浪二手房发布时间：2013-12-25 14:09:07微博摘要：凭借着区域内众多优势板块，北京朝阳区二手房在2013年的表现甚为抢眼。根据伟业我爱我家市场研究院的报告，截至11月，朝阳区二手房成交量达44960套。业内人士预计朝阳区2013年全年成交量将达5万套。新浪二手房讯据伟业我爱我家市场研究院的报告，2013年前11个月，全北京市二手住宅网签总量累计达到151767套，与2011年和2012年全年的网签量相比分别上涨了25%和5.7%，已是近三年前11个月网签总量的新高。从区县的成交情况看，朝阳依然是二手房成交大区，成交量以绝对优势位列各区第一，截至11月共成交44960套，领先排名第二的昌平区25059套；成交均价达35617元/平方米。业内人士预计朝阳区2013年全年成交量将达5万套。2013年北京朝阳区成交量走势图2013年北京朝阳区成交均价走势图根据伟业我爱我家市场研究院的报告，2013年前11个月，全北京市二手住宅网签总量累计达到151767套，与2011年和2012年全年的网签量相比分别上涨了25%和5.7%，已是近三年前11个月网签总量的新高。从各区县的成交情况看，朝阳依然是二手房成交大区，成交量以绝对优势位列各区第一，共成交44960套，领先排名第二的昌平区25059套；成交均价达35617元/平方米。纵观2013年，朝阳区二手房市场成交量在京版国五条细则实施前的3月出现井喷，达到11538套，占全年总成交量的25.6%。4月后，随着京版国五条新政的落地，北京二手房市场买卖双方都出现明显观望，再加新政前政策窗口期的成交透支，二手房交易转向低迷，价格涨势也有所放缓，成交量曾跌入低谷。但随后北京二手住宅交易市场开始逐步走出楼市调控的阴影，成交量继5月份止跌回稳后，6月北京二手住宅市场延续了回暖势头。对于6月份北京二手住宅交易市场持续回暖的原因，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，即使楼市调控政策3月底再度从紧，但是随着政策逐渐被市场各方快速适应，首次置业和首次改善的刚性购房需求持续平稳释放，越来越多的二手房业主出售意愿的逐步增强，市场供需的回暖，支撑了6月北京二手房市场的持续回暖。在成交量上，由于楼市调控政策的出台呈现出了起伏，但在成交价格上却始终保持稳步上扬态势。截至11月，朝阳区二手房成交价格达到39148元/平方米，较年初1月增长约23%。热点板块土地拍卖推高市场预期在2013年的土地市场中，朝阳区地块的出售在一定程度上也推高了购房者对该区域二手房市场的预期。早在2013年年初，孙河区域便因多家名企拿地而备受关注。年底将至，各楼盘相继“开花结果”，拿到地块的多家房企均将未来产品定位于别墅产品。从长远来看，北京正在成为一个“世界城市”，随之而来的将是高端住宅的需求增长。与此同时，像孙河这样承载高端居住区的地块却日益紧缺。“优质面粉”越来越少，孙河区域也将越来越珍贵，其价值还在被逐渐挖掘中。目前来看，孙河的房产价值其实是被大大低估的。随着北京在世界战略地位的提高和高端居住区土地的日益稀少，高端别墅价值也将持续飙升。从某种意义上，对于期望在孙河抢占一席之地的投资置业者而言，2013年正是出手的最好时机。而在2013年年末，东坝无疑成为北京土地市场的亮点，近5万元/平方米的楼面价将夺得该区域地块的恒大推上了地王的宝座。据报道，近期多家知名房地产公司逐鹿东坝，一轮又一轮的抢地争夺战也让东坝区域的楼市一夜间提速。与之相对应的二手房源也在近期出现上涨苗头。记者了解到，今年4月时位于奥林匹克花园二期的一套122平米二手房以434万的价格成交，合单价在3.5万元/平米左右。目前，该小区的二手房均价已经升至3.8万元/平米，涨幅约为8.6%。而且近日来，前来向他们咨询该区域二手房信息的客户比上个月有着明显增多，部分房源甚至还出现了客户抢房的现象。优势板块聚集 二手房交易唱主角除孙河、东坝等热点板块以外，作为传统二手房供销大区的朝阳区，还拥有诸多资源优势明显的板块，如国贸板块、朝青板块、亚奥板块、望京板块、北苑板块、酒仙桥板块等。因其配套成熟，交通便捷，企业众多而广受购房者的青睐。由于成熟热点板块的新房供应量减少，未来这些区域的成交将以二手房交易为主。在资源优势以及地王的推动下，传统二手房成交大区朝阳区的未来成交仍将继续看好。北京买房故事：彻夜排号仍难买房 想做房奴都难来源：北京青年报发布时间：2013-12-30 14:48:52微博如今，北京楼市似乎又回到了09年底的情景：买房基本靠抢。7月20日，位于北京大兴黄村枣园地铁站的中建国际港项目，开盘1462套房源当日售罄，认购金额达37.9亿元，成为2012年以来公开报道的全国单盘单日最高成交记录。在此前后开盘的多个北京普通住宅和高端别墅项目，也都出现了开盘即“日光”。“去选房前，我还想着要仔细比较一下户型，然后看能不能讲讲价，结果到了现场一看有几千人，进去选房的时间大概就十来分钟，唯恐慢一步就会选不到想要的房型，根本都不记得还要讲讲价。”一位购房者向本报记者描述当日购房经历时说，买房比买菜速度还要快。说到买房排号，可能有太多购房者听到李先生如此戏谑般的感慨会颇有“共鸣”，对于刚需族来说，选址看房、看价格、酌情考虑自己的经济实力只是“开场白”，等好不容易凑齐首付款之后，才知道原来买房这门“功课”学问很深，不是有了钱就可以买上房，很多购房者因排号“超标”、运气差、没有熟人、政策变动等多种原因最终与自己心仪已久的楼盘失之交臂，不免痛心疾首，使得不少购房者不禁感慨，“排号之难，难于上青天”。作为“排号界”的忠实“粉丝”，从2010年至今，李先生先后为四个楼盘排号事宜“大动干戈”，见证了数次政策调整对刚需人群置业的影响。本期广厦时代从“排号专业户”李先生的个案入手，通过他们排队买房的故事，管窥北京楼市疯狂的诸多内因。2010年排队 “刚需”一词诞生说到“刚需”，就不得不将时间回调定位至2010年。当年地产形势一片大好：先是开年以来的楼市“红火”土地市场连续高价拍地、北京部分郊区楼盘价格走向新高、买卖双方“心情激动”难以平复，买家时不时地在售楼处上演“搭帐篷排号”的大戏。紧接着是2010年4月以后随着“国十一条”、“新国十条”、“北京细则”(限购令)等一系列政策接踵而来，买卖双方“博弈情绪”加重，项目零成交、捂盘惜售、打折促销等字眼也见诸报端，给原本“向暖”的京城楼市披上了冰霜。直到2010年7月，市场“冰封”的状况才得以转变打着“狠抓刚需”旗号的中粮万科长阳半岛“突出重围”， 首次开盘 “日光”，让市场看到了“刚需潜力股”的魅力所在。至此，“刚需”一词也完成了从“默默无闻”至“大行其道”的转身。作为2010年排号购买长阳半岛“刚需族”中的一员，李先生对其首次买房印象颇深：“其实我早在2009年时就动了买房的念头，但是当时北京楼盘价格疯涨，弄得人心惶惶，直到2010年新政出台后，市场才有些许降温的迹象，我才开始把买房的事情提上日程。”据了解，2010年时的李先生已经在京工作6年，在一家大型网络科技公司担任高级软件开发工程师一职。由于行业发展状况良好，且相比于一些频繁跳槽的同学，李先生还属于“稳扎稳打”型，逐渐成为公司里的“骨干”，工资也水涨船高。依李先生的话说，自己是手里握着“原始积累”、十足的“刚需”，因此选房的硬性标准是房屋单价及总价都得低。“当时我把看房主攻区域锁定在通州及房山，最终选择长阳半岛，就是因为其房价相对便宜，且当时万科定位”一生之城“的概念恰巧击中我的”软肋“。”李先生说道。“不过那时我没什么买房经验，以为准备首付款后就等着”开门红“，可没想到排号选房就让我吃了”闭门羹“。”据悉，长阳半岛于2010年7月下旬首次开盘，共推854套房源，认购面积为76167平方米，主力户型为85平方米两居及90平方米三居产品，均价为13400元/平方米，意向购房者近7000组。开盘第一天，长阳半岛售房750套，作为第二天来抢购剩余房源的李先生，其处境与其他购房者一致，最终无缘“牵手”心动楼盘，而长阳半岛开盘两天即告售罄，销售额超11亿元。2011年楼市短暂“观望”后的“疯狂”如果要用词语来概括李先生第二次买房排号的经历，那么便是“观望”后的“疯狂”。时值2010年，虽然楼市调控政策集中出台，短期内似乎颇具威力，但从全年的市场情况来看，效果并不是很明显，京城楼盘价格并没有出现大幅度回落的情况，普通老百姓购房成本依旧很高、购房压力较大。到了2011年，中央政府继续加强房地产调控，调控政策“严厉程度”与2010年不相上下：“新国八条”出台、房产税试点改革落地、限价、限贷政策未现松动迹象、限购城市数量陆续增加至50个，与此同时，年内央行三次加息、六次上调存款准备金率、房贷利率上调一系列调控政策“打包”而来，使得许多对市场预判不准的购房者只好暂缓购房计划，选择观望。根据北京市房地产交易管理网的数据统计，截至2011年11月15日，年内北京商品房住宅立项项目(剔除保障房)销售面积达774.95万平方米，环比去年下调达到了28%左右。楼市的“不景气”，让临到年末急于冲业绩的房企“慌了神”，包括万科、龙湖、合生等知名房企纷纷压低价格、保本入市，掀起了一股短暂的“购房潮”，使2011年年底的楼市“好不热闹”。据悉，于2011年11月19日首期开盘的龙湖时代天街，216套房源在2小时之内即被抢购一空，成为当年调控政策以来首个“日光盘”，认购金额超2亿元，赚足市场眼球。与2010年买房情况不同的是，这回李先生为选房可谓做足功课，疯狂“备考”。“我先在网上搜集大量楼盘信息、分析整理，然后实地走访，查看楼盘实际情况，再与区域内其他在售楼盘做比较，权衡利弊后才敲定买房计划。可没想到这一回买房我却又一次”跌倒“在排号环节上，我当时没以为项目会卖得这么好，排号较晚，孰知很多购房者都选择在观望后”抄底“，排号人数骤增。虽然摇号当天我一大早便赶到了现场，但是我并没有抱太大希望，也想到会与房失之交臂，真是”起个大早，赶个晚集“。”李先生感叹道。2012年买房还得靠“手段”说起第三段买房经历，李先生认为可以用“深思熟虑”来形容。“第一次买房完全是”跟风“，比较随意，第二次是”过渡“，第三次思考才最为全面，因为到了”谈婚论嫁“的年纪，所以买房意愿也会更强烈些。”自打李先生进京工作以来，一直居住在中关村一带，对海淀的熟悉使他不愿离开，“但毕竟海淀附近的房屋总价相对较高，很难承受，所以迫不得已向”西南“看去。”李先生谈道。对于金域华府，李先生说：“其实很早之前就留意过该盘，不过由于当时楼盘均价要比南边的部分楼盘高出近一倍，所以出于”节省“的考虑，买金域华府的计划暂时搁浅。经过这两年的积累，以及基金与股票的收益，手里可供支配的现钱多了一点，所以才敢”杀他个回马枪。“我记得很清楚，二期金域华府东是2012年5月27日开的盘，因为再过些日子就是我的生日，本来想给自己送上一份”生日礼物“，可是开盘前一天我有些失眠，开盘当天一大早便起床，前去摇号现场，我排的是700多号，当天推盘335套，认购312套，剩下的我也没”捞着“，虽然之前大家对项目户型、公共交通设施欠缺等方面颇有说辞，但我还是希望可以快点儿”安稳“下来，那一次排号可是把我折腾得又累又伤心，导致整个下半年我暂停买房计划，一听别人说买房的事就”头疼。李先生说道。与李先生“偃旗息鼓”大相径庭的是，由于2012年京城楼市限购政策继续从严，因此许多人仍旧没有购房资格，其中部分拿不到“房票”的人开始想各种“歪招”钻政策的空子，不甘于 “按兵不动”。“假结婚”、“假离婚”、借用他人名义、补办社保及完税证明种种“曲线购房”的方式不仅会使购房者面临巨大风险，同时也在无形之中助长了买房排号现象的产生及持续。2013年“限价令”下的期待虽然去年年底“补缴社保不予认可”的规定在一定程度上控制了“不当行为”的产生，但是其他方式的“骗购”行为依然存在。特别是今年3月出台的“新国五条”旋即引发“假离婚潮”，给置业带来隐患。有一段时间没将买房提上日程的李先生，虽然没有遇上同样的麻烦，但是今年初便受到未婚妻的“婚房邀约”，且不少已买房的好友还时不时地向其推荐楼盘，父母也加入了“异地监督”的行列，这才使李先生把买房计划重新搬回“台面”，不过受今年楼市新政影响，一直盯紧刚需盘的李先生，其置业方向发了些许改变。今年3月，“新国五条”出台搅动了楼市神经，二手房交易个税提升至20%，导致二手房交易成本大幅提高，加之“限购”政策继续严苛、房贷趋紧，不少购房者愈发珍惜手上的“购房券”，开始向“进阶级”住宅行“注目礼”。“本来之前还想着买套总价稍低的房子先住着，等以后经济实力增强再逐步替换，但现在看来，这样的想法有些不切实际，而我们的经济实力又不足以支撑购买一步到位型的房产，想来想去，刚改盘更符合我们的实际情况，所以我们便把目光锁定在京北一热销楼盘上。”李先生说道。“我的一位同事也准备与我们一同升级为刚改，但是他的情况比较惨，因为没有多余的购房资格，所以他匆忙将自己位于丰台的一处房产先卖掉，暂时住在父母家中，可谁想因为受到限价令的影响，该新盘入市时间一再拖延，而此刻回过头来看，我同事卖出的房子，短短时间内涨了百万，