2013年重庆房地产市场年报20130120.pptx

2013年重庆房地产市场年报 the annual market research of cq real the annual market research of cq real estates estates service proposal service proposal criccric克而瑞克而瑞 克而瑞重庆研究中心 2014.01.20 2013年，国内经济环境面临诸多内外部不确定因素的影响，经济层面去杠杆的趋势愈发明显。但房地 产需求全年表现较好，为“稳增长”提供了有力的保障。 2013年，新一届政府上台，在经济建设领域简政放权，市场化的趋向更加明显，而房地产调控长效机 制日益清晰，预期基本保持稳定，限购和限贷保持不变，房产税谨慎推进，区域调控差别化。 2013年，无论是房地产行业抑或是开发企业，都是高歌猛进的一年。仅仅住宅市场，全国销售额已经 突破7万亿。重庆市场商品房成交也以25万套，1800亿的骄人成绩完美收关！ catalog 目录 13年房地产宏观环境一 13年商品房土地市场二 三13年商品房市场 四14年市场预判 13年重庆房地产宏观环境 1 城市经济宏观规划政策背景 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式5 1、轨道线的快速建设未来5年内，重庆轨道形成网状布局。 l 2013年，重庆轨道环线、4、5号线新开工，2014年还将启动10号线的建设。两年内，新线的建设里程 将达到140公里，预计2013年完成准备可开工部分节点工程。 l 轨道6号线延长线通车。 2.重庆宏观规划 重庆轨道交通 近期规划图 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式6 2、城市卫星城迅速崛起主城一小时经济圈内县城迎来重大发展机遇 2.重庆宏观规划 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式7 3、大批量核心商圈的形成 l 重庆将在2017年前建成50个核心商圈。13年重庆市政府批准包括大坪商圈、龙洲湾商圈和嘉州商圈 为重庆主城区新的核心商圈。重庆市政府发布的重庆市人民政府关于加快建设长江上游地区商贸物 流中心的意见中明确指出，到2017年建成城市核心商圈集群，即全市将建成50个城市核心商圈。 重庆主城区内未来5年发展的核心商圈 2.重庆宏观规划 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式8 3. 政策环境货币政策 时间政策名称主要内容 1月1日 央行：继续稳健的货币政策 保持适度流动性 中国人民银行货币政策委员会2013年第四季度例会日前在北京召开，密切关注国际国内经 济金融最新动向和国际资本流动的变化，坚持稳中求进、改革创新，继续实施稳健的货币政 策，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长，改善和优化融资结构和信贷 结构。 2月7日 出台中国人民银行办公厅 关于做好2013年信贷政策 工作的意见 要求人民银行各分支机构和各银行业金融机构重点加强对“三农”、中小企业、城镇化建 设、经济结构调整和产业升级、保障性安居工程、就业等民生工程和地方政府融资平台清理 规范等方面的金融服务工作。 3月13日 中国人民银行印发关于合 格境外机构投资者投资银行 间债券市场有关事项的通知 允许符合条件的合格境外机构投资者（qfii）向中国人民银行申请投资银行间债券市场。 4月20日 中国央行4月货币政策料将 继续持稳 中国央行在4月，乃至整个第二季度，都将会维持3%的一年期存款基准利率不变。 5月17日 央行：货币政策适时适度进行 预调微调 中国人民银行货币政策委员会2013年第二季度例会日前在北京召开，央行表示，将密切关 注国际国内经济金融最新动向和国际资本流动的变化，继续实施稳健的货币政策，并着力增 强政策的前瞻性、针对性和灵活性，适时适度进行预调微调。 13年国家货币政策主要以稳健为主，保持货币信贷及社会融资规模合理增长。 在利率方面，全面放开金融机构贷款利率管制，这将加剧房地产行业优胜劣汰，房产行业强者恒强、弱者恒弱局面进一 步凸显。 表一、13年主要货币政策一览 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式9 时间单位全国性政策文件或措施主要内容 2013.2.6国务院 关于深化收入分配制度改革的 若干意见 要求加快健全以税收、社会保障、转移支付为主要手段的再分配调节 机制，加快建立综合与分类相结合的个人所得税制度，改革完善房地 产税，并且研究在适当时期开征遗产税问题等。 2013.2.20国务院常务会议新国五条 1 完善稳定房价问责制度;2 扩大房产税改革试点;3 增加中小户型住房 供应;4 地级市把农民工纳入保障房建设;5 严格执行明码标价。 2013.3.1国务院 关于继续做好房地产市场调控 工作通知 对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登 记等历史信息能核实房屋原值的，应严格按转让所得的20%计征。 2013.5.13国土资源部 关于严格管理防止违法违规征 地的紧急通知 要求进一步加强征地管理，防止违法违规征地，杜绝暴力征地行为， 保护农民的合法权益，维护社会和谐稳定 2013.5.30国务院 深化流通体制改革加快流通产 业发展重点工作部门分工方案 要求加大流通业用地支持力度，但禁止以物流中心、商品集散地等名 义圈占土地，防止土地闲置浪费。 2013.11.9-11.2国务院十八届三中全会 审议通过了中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定，确 定了中国房地产长效发展机制 2013.12.6 住建部、财政 部、国家发改委 公租房廉租房明年并轨 从2014年起，各地公共租赁住房和廉租房并轨运行，并轨后统称公 共租赁住房 表二、2013年全国性重要政策一览表 13年房地产行业政策围绕“新国五条”和“十八届三中全会”进行。整体行业调控方向逐步 从政府调控、行政干预转向地方差异化和市场调节。 3. 政策环境调控政策 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式10 “新国五条”在地方政府执行层面被普遍消极对待，全面预冷，而成为调控主基调 的房价控制目标对市场的影响仅局限于短期。 1、“限购加强”：仅有沈阳一个城市落实； 2、“已限购城市进一步从严”：仅有北京一个城市落实； 3、“未限购的三四线城市酌情加入限购行列”：无任何城市相应； 4、“提高二套房贷”：仅北京等极个别城市将二套房贷首付提升至7成； 5、“个税按20%征收”：仅有北京一个城市落实。 3. 政策环境调控政策 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式1111 地方政府政策微调政策点评 温州 本地户籍家庭已有1套住房的，可以再购买1套，无房的可以购买2套住房。 市场表现不佳，政策趋松 芜湖 在市区就业满3年的本科及以上学历高校毕业生或具有技师及以上职业资格、中级及以上专业 技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税和2万元安家补助的总额。专科 学历高校毕业生或具有高级工职业资格、初级专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房 屋需缴纳房产契税的50%和1万元安家补助的总额。 市场表现不佳，政策趋松 郑州 未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房;年满20周岁的无住房单身人员， 限购一套住房;持有本市居住证明3年以上，在本市缴纳社保或个税一年以上的非本市户籍居民 家庭，限购一套。 市场过热，收紧限购政策 北京 1、针对居高不下的房价推出了限房价、竞地价地块。 2、10月13日发布关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见，俗称“京7条” 。 价格上涨过快，平抑房价 营口 2012年以来，营口不断出台救市政策，连续三次推出购房者契税全额返还、行政事业收费减免 政策，并由财政出资给市直机关事业单位职工发放住房补贴，以刺激楼市消费。 市场表现不佳，政府救市 上海 上海11月8日公布的“沪七条”要求，将二套房的首付比例由60%提至70%，同时延长非户籍 居民家庭购房缴纳税收或社保费年限 房价上涨过快，政策收紧 深圳出台“深八条”，将二套房首付比例提至7成。房价上涨过快，政策收紧 广州 “穗六条”于11月18日公布。广州市要求，第二套住房贷款首付比例由60%提高到70%，从 11月25日起执行。此外，非本地户籍居民限购一套房屋的社保缴纳年限从1年延长为3年。 房价上涨过快，政策收紧 舟山 将自2010年10月开始实施的仅允许新购1套住宅的原规定，调整为自2013年年初起未买房的 家庭允许新购1套住宅，且不计购买者是否为本地居民，及其已拥有的住宅套数。 市场表现不佳，政策趋松 “十八届三中全会“后，各个城市根据具体情况出台相应的调控政策，房价上涨过快城市政策 收紧，一般城市趋向宽松。主要围绕二套房首付提高、多套房的限购及限地价三个方面进行 表三、十八届三中全会后政府微调政策 3. 政策环境调控政策 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式重庆13年地方政策以响应新国五条为主，且力度较大，但从后期执行上看均偏向宽松 时间发布单位政策名称主要内容 1月26日重庆市政府房产税起征点提高重庆房产税起征点提高627元，12779元/平米开始征收 2月7日 重庆市住房公积金管理 中心 重庆市住房公积金 管委会关于调整住房 公积金使用有关问题 的通知 1、调整个人住房贷款存贷余额倍数（存贷倍数有15倍调至25倍）；2、调整贷 款职工住房公积金的提取：个贷职工在未还清贷款前，个人公积金庄户资金只 能用于偿还其公积金贷款的本息。 3月30日重庆市政府重庆国五条细则 新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅；严格执行第二 套住房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；严格执行二 手房转让征收差额的20%交易个税，房价增幅目标及楼面地价不超过当期房价 的1/3等。 8月2日重庆市国土局土地竞拍保证金提高土地竞拍保证金从原来20%提高到50% 表四、13年重庆地方房地产政策 3. 政策环境地方政策 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式重庆13年信贷略有收紧，公积金普遍停止接受 3. 政策环境地方政策 住宅非住宅 l接受二套房贷，首付6成，利率上浮 10% l首付一半 l三套及以上房源停贷 l公积金普遍停贷 l利率由原来的1.1倍上调至1.2-1.3 倍 表四、13年重庆信贷政策 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式14 经济 在全国大环境下平 稳向上发展 宏观经济向好促进 市场购买力增强 规划 轨道、城市新城、 中心商圈快速发展 拥有良好资源的县 城得到快速发展 政策 又是一个政策空窗 年 国五条出台了地方 细则，但执行力不 大 十八届三中全会后 无新政策出台 重庆房地产市场宏观环境小结 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式13年重庆商品房土地市场 2 整体情况板块成交企业储地地王排名 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式1. 整体情况整体特征 2009-2013年重庆主城商品房用地总体交易一览表 2013年1-12月重庆主城商品房用地成交面积月度走势图（万方） 20092010201120122013 成交宗数（宗）116130131181216 土地面积（万方）802107093715621966 建筑规模（万方）23912320228133284461 容积率2.982.172.432.132.54 土地价格（万元/亩）346315430306478 增长率（%）77.1-8.736.5-28.956.2 楼面地价（元/）17392183265221512563 增长率（%）7425.621.5-18.919.2 2013年重庆土地市场整体火热，成交土地面积环比涨幅26%，建筑规模环比上涨34%，土地 价格环比上涨56.2%，楼面地价环比上涨19.2%。 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式1. 整体情况价格特征 2009-2013年重庆主城商品房用地综合溢价率及底价成交情况走势图 2009-2013年重庆主城商品房用地综合溢价率及底价成交情况宗数情况图 2013年重庆土地市场主要以底价成交，但其占比有所下降；与往年相比，溢价率有所提高。 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式18 2013年重庆主城商品房用地用途结构表（万方、元/） 1. 整体情况类型特征 2006年-2013年重庆主城商品房用地用途结构变动表（亩、万元/亩） 土地用途土地宗数土地面积总建筑面积楼面地价溢价率占比情况 商品住宅77721.241388.85231011.74% 36% 商业商务46207.45427.15250610.08% 10% 商住综合961056.52695.92274419.81% 53% 年份商品住宅商住综合商业商务 土地面积土地单价土地面积土地单价土地面积土地单价 2006834771162697165184 2007596916013401213808273 200813621923599176136953 200940992457307381642574 201075343198154263968789 2011444539682424341377518 20121045227989673254013331 201310820354158495193112583 2013年重庆主城商品房用地商住综合类用地占比达53%左右，商品住宅占比达36%左右， 商业商务占比仅10%左右。 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式2. 板块成交区域分布 2013年重庆主城商品房用地成交区域分布表 2009-2013年重庆主城成交商品房用地区域比重占比变动图 土地宗数 土地面积(万 方) 建筑面积（ 万方） 单亩地价（ 万元/亩） 楼面地价（ 元/） 面积比重溢价率 巴南区28334728306217616.98%8.35% 北碚区1816429025820318.34%7.24% 渝北区666541245344238033.25%13.43% 大渡口区2316644356327498.44%41.87% 江北区66524095638813.30%65.85% 九龙坡区3516644448823908.44%10.09% 南岸区20212551700354410.78%22.80% 沙坪坝区1518643933420719.46%9.14% 渝中区52082251053631.02%0.00% 2013年重庆商品房用地成交渝北区以66宗遥遥领先，其次是九龙坡区、巴南区、大渡口区、 南岸区，渝中区最少，成交仅5宗。 2013年重庆商品房用地区域比重北部较前两年有所 减少，但仍然以45%比例占主力，南部较前几年商品房 用地成交增加，占比28%，中西部占比27%。 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式2. 板块成交版块格局 北区重点板块：北区重点组团中龙兴组团商品房用地成交最大，成交3540亩，其次为两路组团 成交1487亩，再次为北碚、悦来组团，成交1100亩左右，部分组团无成交。 2013年北区成交土地组团分布图（亩、万元/亩） 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式2. 板块成交版块格局 南区重点板块：李家沱-鱼洞组团成交面积最大，2940亩，弹子石组团成交价格最贵，达到了 1160万元/亩。 2013年南区成交土地组团分布图（亩、万元/亩） 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式2. 板块成交版块格局 中、西区重点板块：大渡口组团成交面积最大，达到3000亩，渝中成交价格最贵，达到了 3112元/亩。 2013年中、西区成交土地组团分布图（亩、万元/亩） 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式：023-6331861123 大型房企拿地特征： 龙湖、融创均采用新区+核心商圈附近拿地模式； 万科保利联合布局溉澜溪、携手打造二塘，葛洲坝搭伙融创深耕鹿角； 大型开发商强强联手，合作拿地，择优拿地，合力打造区域成为一种拿地趋势； 大型开发商资金实力强，开发经验丰富，团队协作能力强，有计划的拿地，控制成本降低风险，属于机会型购地； 小企业拿地特征： 随着城市拿地门槛提高，实力较弱企业承担不了高总价地块，地块选择面缩小，大量小开发商向城市中心小地块聚焦； 城市中心地块地段好，配套完善，被瞩目，遭多企业抢低，哄抬地价，溢价率高，属于风险型购地。 3. 典型企业储地 13年企业拿地特征： 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式序号开发企业 13年土地储 备可建总规 模(万) 13年用地储 备量（亩） 土地储备明细 1融创 289.92259 渝中组团地块（113亩，30.3万方，），北碚组团地块（221亩，14.7万方），巴南鹿角、 界石地块（1925亩，244.9万方） 2金科170.11080蔡家组团地块（302亩，37.3万方），西永组团地块（778亩，132.8万方） 3招商 148.9908李家沱-鱼洞地块（304亩，38.8万方），两路组团地块（604亩，110.1万方） 4绿地140.1650唐家沱组团地块（318亩，84.8万方），大渡口组团地块（332亩，55.3万方） 5恒大1261054 李家沱-鱼洞地块（47亩，9.8万方），北部新区地块（239亩26.9万方），大竹林地块（ 768亩，89.3万方） 6保利地产117.4778北碚组团地块（427亩，28.5万方），南坪组团地块（351亩，88.9万方） 7龙湖 109.7442西永组团地块（351亩，78.3万方），观音桥组团地块（91亩，31.4万方） 8首都机场地产100.8850悦来组团地块（850亩，100.8万方） 9北大资源地产98.5489大渡口组团地块（216亩，53.0万方），北部新区b标准分区地块（273亩，45.4万方） 10万科97.4405大杨石组团地块（43亩，12.8万方），南坪组团地块（362亩，84.6万方） 由于12、13年市场大热，大型房企13年积极补仓，融创单年花69亿储备2259亩最为典型 2013年典型企业储地情况分布图 3.典型企业储地 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式万科保利 占地424亩，建面123.72万方，容 积率4.4，成交价53.7亿，净地价 1269万元/亩，楼面价4342元/ 国际社区 占地1550亩，建面230万方，容积 率3.39，楼面价3573元/ 蓝光coco时代 占地193亩，建面43万方，容积率 3.3，楼面价4033元/ 长嘉汇 占地799亩，建面150万方，容积率 3.98，楼面价3335元/ 鲁能星城 占地面积2000亩，建筑面积320万 方，容积率2.4，楼面价750元/ 金科公园王府 占地面积101亩，建筑面积19万方 ，容积率2.9，楼面价3592元/ 星耀天地 占地面积204亩，建筑面积54万方 ，容积率4.0，楼面价5331元/ 和瑞地产 占地43亩，建面9万方，容积率3.2 ，成交价7.85亿，净地价1842万元/ 亩，楼面价8727元/ 2013年成交 周边典型在售项目 泽科地块 占地73亩，建面17.10万方，容积率 3.5，成交价6亿，净地价1069万元/ 亩，楼面价4562元/ 热点板块弹子石、五里店片区：万保联合拿下溉澜溪总价地王（ 53.7亿）、和 瑞抢拍南滨路单价地王（8727元/） 3.典型企业储地 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式15 赵李房地产 14 君融地产 12 融科置地 13 浩博地产 16东原地产 2 嘉道地产 5 斌鑫地产 11 天联置业 6 佳兆业 17 珠江 18 珠江 10安徽博澳 19 招商 20 恒大地产 8 重庆恒滨建设 9 保利林语溪 3 协信地产 22 万达项目 2宗申金蓝湾 1 华宇龙湾 7 凯川紫依云 21 旭辉项目 序 号 企业 成交价（ 亿元） 土地面积 （亩） 建筑规模 （万方） 容积率 地价 （万元/亩 ） 楼面价格 （元/） 1华宇龙湾 7.2 184262/2.5 394 2787 2宗申金蓝湾 4.6 19221.61.7239 2120 3协信地产 3.9 9616.832.6407 2324 4重庆斌鑫集团 1.4 599.812.5241 1450 5重庆嘉道房地 产 6.1 46832.751.1129 1850 6佳兆业 3.4 12729.473.5270 1162 7凯川紫依云 2.2 87152.5250 1448 8重庆恒滨建设 2.8 12615.491.8221 1800 9保利林语溪 4.6 9214.22.3500 3239 10安徽博澳 5.8 34528.021.2168 2063 11天联置业 1.8 508.312.5356 2142 12融科置地 4.4 16928.222.5259 1551 13浩博地产 4.2 12717.082335 2488 14君融地产 6.6 29438.862225 1701 15赵李房地产 2.2 518.462.5431 2599 16东原地产 4.0 9613.032421 3100 17珠江 8.2 26940.252.2306 2044 18珠江10.0 34049.972.2295 2008 19招商 10.9 30438.771.9359 2812 20恒大地产 2.2 479.783.1468 2247 21旭辉项目 19.0 289643.3658 2973 22万达项目 16.1 300804536 2010 2013年成交 周边典型在售项目 3.典型企业储地 热点板块李家沱：东原、珠江、招商、恒大、旭辉、万达进驻巴南李家沱，板块迅速升 温。 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式中 央 公 园 嘉德庄园地块 占地240亩，建面40万 方，容积率2.5，楼面价 2441元/ 旭阳+英业达地块 占地180亩，建面46万方，容积率3.8 ，总价14.45亿，净地价802万元/亩 ，楼面价3150元/ 渝北总商会地块 占地27亩，建面7万方，容积率 3.9，总价2.65亿，净地价975万 元/亩，楼面价3749元/ 龙脊地块 占地31亩，建面5万方，容积率 2.5，总价1.14亿，净地价362 万元/亩，楼面价2172元/ 招商置地地块 占地420亩，建面70万方， 容积率2.8，总价27.8亿， 净地价663万元/亩，楼面 价3502元/ 2013年成交 周边典型在售项目 招商置地地块 占地184亩，建面31万方， 容积率2.5，总价12.28亿， 净地价669万元/亩，楼面 价4002元/ 龙脊地块 占地22亩，建面4万方，容积 率2.5，总价0.82亿，净地价 367万元/亩，楼面价2200元/ 3.典型企业储地 热点板块两路空港：招商联合香港置地拿下中央公园旁地块，旭阳联合英业达紧随其后， 中央公园周边未供应地块量大，预计2014年将推出。 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式序号开发企业 目前建筑规模储备总量 (万) 目前用地储备量 （亩） 土地储备明细 1保利、万科地产123.7424溉澜溪地块（424亩，123.7万方） 2招商、香港置地110.1604两路组团f标准分区地块（604亩，110.1 万方） 3重庆地科温泉旅游开发、重庆市地科投资44.2188 唐家沱组团e分区地块（188亩，44.2万 方) 4首创置业股份有限公司、宇悦有限公司38.8220悦来组团d分区地块（220亩，38.8万方) 5重庆北大资源、重庆升旺商贸29.3275悦来组团地块（275亩，29.3万方) 6 重庆帝烨地产投资有限公司、重庆君禧酒 店投资管理有限公司 、 重庆大河商业投 资管理有限公司 28345 李家沱鱼洞组团b、g标准分区地块（ 345亩，28万方) 7重点公司、地科公司14.4215 北碚区温泉谷项目控制性详细规划组团地 块（215亩，14.4万方) 8 同景集团有限公司、重庆富星捷商贸有限 公司 8.384 龙兴组团p标准分区地块（84亩，8.3万 方) 9 重庆北城置业有限公司、刘启富、喜地山 国际控股有限公司、重庆中奥实业有限公 司、重庆市渝北区汇城商贸有限 7.127 两路组团f标准分区地块（27亩，7.1万 方) 10 重庆市德源水电开发（集团）有限公司、 重庆飞龙科技集团有限公司 17.5大石坝组团g分区地块（7.5亩，1万方) 2013年企业联合储地情况情况： 典型现象联合拿地：2013年共10宗地成交是企业联合拿地，其中万科 保利、招商香港置地最为轰动。未来对于大型优质地块合作拿地，择优拿地 ，合力打造区域成为一种新的拿地趋势 3.典型企业储地 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式2013年成交土地总价top 10（亿元、万方、万方） 排名地块位置总价土地面积建筑面积企业 1 江北区溉澜溪组团g分区g08-4/02、g11/02、g09-4/03、g12- 1/02、g13-1/02号宗地 53.7228.24123.72 保利、万科地产 2 渝北区两路组团f标准分区f65-1、f65-2、f65-3、f66-2、f67- 2、f68-2、f69-1、f70-1、f71-1、f72-1、f73-1、f74-1、 f78-1、f79-5、f79-2号宗地 27.8327.9879.46 招商、香港置地 3 江北区观音桥组团i分区i04-2/02、i05-2/02、i09-3/02、i03- 4/01号宗地 25.206.0431.37 龙湖地产 4 两江新区唐家沱组团g分区2-1/06、32-3-1/04、37-1-1/04、37 -1-2/04地块 24.9121.2084.81 绿地 5 渝国土房管告字201360号南岸区弹子石d分区d3-2/03号宗地 24.0015.0959.24 中国核工业华兴建设 有限公司 6 渝国土房管告字201344号南岸区南坪组团m分区m10-3-9/06 、m2-8-1/03号宗地 23.3923.4188.95 保利地产 7 南岸区南坪组团m分区m10-3-6/07、m10-3-4/07、m1-3-1/05 、m9-2/05号宗地 22.7924.1384.56 万科 8 渝国土房管告字201363号北部新区b标准分区b10-1/03号、 b11-1/03号、 b17-1/03号宗地 19.5018.1745.42 北大资源地产 9 巴南区李家沱组图q分区q03-1-1/02、q03-1-2/02、q03-2/02 号宗地 19.0019.2463.91 旭辉地产 10 北部新区g标准分区g9-1/02号、g12-2-1/02号地块 17.7018.9935.69 东原地产 2013年成交土地总价前十中，溉澜溪地块以53.27亿元遥遥靠前，而2012年土地成交总价 第一的是龙湖拿的礼嘉地块42.2亿元； 4. 地王排名总价排行 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式2013年成交土地楼面价top 10（元/、万方、万方） 排名地块位置楼面价土地面积建筑面积企业 1渝北区两路组团e标准分区e34-6/02号宗地10729 0.370.41喜地山集团 2九龙坡区大杨石组团r标准分区r03-1-2/05号宗地9852 0.270.25重庆五星地产（集团） 3 南岸区弹子石组团i分区i3-2-1/03、i1-1-3/02、i2- 4/03、i2-1-1/02地块 8727 2.849.00和瑞地产 4 江北区观音桥组团i分区i04-2/02、i05-2/02、i09- 3/02、i03-4/01号宗地 8033 6.0431.37龙湖地产 5渝中区渝中半岛组团e分区e35-1宗地7216 0.9510.10复地 6渝中区渝中组团f分区f20-2/02宗地7012 1.8118.28重庆浙商新业置业发展有限公司 7南岸区南坪组团i分区i7-2/02地块6630 2.675.88重庆美全置业有限公司 8 江北区大石坝组团g分区g15-4-2/04号宗地（1号地块 ） 6523 0.501.00 重庆市德源水电开发（集团）有限公司、重庆 飞龙科技集团有限公司 9大渡口区大渡口组团a分区a21-2/06号宗地5702 0.360.91鑫腾地产 10 渝中区渝中组团f分区f2-1/02、f2-2、f3-1/02、f3- 2、f3-3/02、f3-4/02、f11-1/02、f11-2/02、f6-3 -1/03、f6-7/03、f6-4/03宗地 5580 7.5330.30融创地产 2013年成交土地楼面价第一为10729元/平米，超越12年单价地王江北城地块1667元； 2013年前十最低楼面价是5580元/平米，2012年最低价是4315元/平米。 4. 地王排名楼面价排行 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式2013年成交土地面积top 10（万方、元/、万方） 排名地块位置占地面积（万方）楼面价建筑面积企业 1 经开区茶园组团l分区l29/01、l30/01、l31/01、l32/01、 l33/01、l34/01、l35/01、l36/01号地块32.08 104980.20重庆汇商置业有限公司 2 大渡口区大渡口组团h分区h15-3-1/04、h15-5/04、h15-6/04 、h15-7-1/04、h15-9-1/05、h15-10-1/04号宗地30.30 181771.20佳兆业集团（深圳）有限公司 3 江北区溉澜溪组团g分区g08-4/02、g11/02、g09-4/03、g12- 1/02、g13-1/02号宗地 28.24 4342123.72保利、万科地产 4 渝北区悦来组团d分区11-3/05、09-1/05、09-2/05、08-2/05 、10-1/05号宗地 28.18 321948.46首都机场地产集团 5 渝北区两路组团f标准分区f65-1、f65-2、f65-3、f66-2、f67- 2、f68-2、f69-1、f70-1、f71-1、f72-1、f73-1、f74-1、 f78-1、f79-5、f79-2号宗地 27.98 350279.46招商、香港置地 6 沙坪坝区西永组团l分区l28-2/03、l27-1/03、l26-4/03、l29- 1/03、l29-2/03、l47/03、l46/03、l48-1/03号宗地27.74 184175.36金科地产 7 南岸区南坪组团m分区m10-3-6/07、m10-3-4/07、m1-3- 1/05、m9-2/05号宗地 24.13 269584.56万科 8 两江新区龙兴组团e标准分区e01-08/02、e07-06/02、e07- 04/02、e08-02/02、e12-05/02、e10-04/02、e10-03/02、 e10-02/02、e11-03/02宗地 23.41 213321.84航悦置业 9 南岸区南坪组团m分区m10-3-9/06、m2-8-1/03号宗地 23.41 263088.95保利地产 10 沙坪坝区西永组团l分区l35/03、l33/03、l30-1/03、l30-2/03 、l31-1/03、l31-2/03、l27-2/03、l28-3/03号宗地23.40 160878.33龙湖地产 由于重庆地势限制和土地市场的严格监管，2013年成交土地面积无特大单幅地块成交，最大占地面 积32.08万方，2012年土地中航龙兴地块占地达到109.19万方。 4. 地王排名面积排行 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式：023-6331861132 整体市场供应积极，量价齐涨： 2013年重庆土地市场供应245宗，成交216宗，成交面积环比涨幅26%，建筑规模环比上涨34%，土地价格环比 上涨56.2%，楼面地价环比上涨19.2%； 土地资源的稀缺导致地块容积率上升，综合用地比例上升：13年综合容积率为2.54，近五年整体容积率中二次破 2.5。13年重庆商住综合类用地占比达53%左右，商品住宅36%，纯商业商务占比仅10%。 北区仍是重庆土地成交核心区域，地价水平迅速拉升； 大型房企近郊有潜力区域频频拿地补仓， 优质地块争夺加剧 ，单价、总价、溢价率“ 地王”项目陆续出现；随着城市中心区土地资源供应殆尽，一环范围内如九龙坡华 岩、巴南李家沱、沙坪坝西永土地日益升温，房企近郊潜力区域拿地步伐加快。 合作拿地、抱团开发来整合企业资源，发挥各家所长，且控制成本降低风险，是拿地 新方向 土地市场总结 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式13年重庆商品房市场 3 供应成交价格分类产品楼市排行 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式34 1. 市场供应整体预售 2004-2013年重庆主城批准供应走势（万方） 2010-2013年重庆主城批准供应月度走势（万方） l2013年商品房全年供应2316万方，达到近十 年最高水平，环比上涨6.2%，可以看出重庆主 城批准供应从2009年上涨之后，连续5年上涨 ，2010年涨幅达到最大，近三年涨幅比较平 稳。 p 从右图可以看出，2013年3、4、9月旺季供应量 最大，达到250万方以上。尤其是3、4月由于受 “新国五条”政策影响，供应量明显高于前三 年。 商品房供应连续5年上涨，13年供应2316万方，增幅6.2%，3月、4月、9月旺季期间市场月 度供应达到250万方以上。 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式35 2011-2013年重庆主城各区域批准供应面积对比（万方） 2012-2013年重庆主城各区域批准供应面积占比图 渝北区市场供应量最大，达565万方，市场占比25%； 沙坪坝区跃居为第二供应大区，13年供应373万方，市场份额由12年的15%上升为17% ； 江北区、渝中区等城市中心区由于土地的稀缺供应份额缩小明显； 1. 市场供应区域供应 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式36 2011-2013年重庆主城商品房批准供应对比（万方） 2013年重庆主城各区域批准供应类别面积（万方） 2010-2013年重庆主城批准供应类别份额走势图 年份住宅预售面积 非住宅预售面 积 商品房预售面积非住宅比重 20101827.94247.892075.8311.9% 20111793.80 286.67 2080.46 13.80% 20121731.14 449.48 2180.62 20.60% 20131940.97 478.09 2419.06 19.76% 增长率12.12%6.36%10.93%-4.06% u 2013年主城商品住宅供应1940万方，环比增长 12.12%，市场份额占比80.24%。从区域供应来看 ，商品住宅供应主要集中在渝北区，供应量497万 方，其次为沙坪坝区、南岸区、九龙坡区和江北 区。 2013年重庆商品房供应市场份额占比80%，渝北区商品住宅供应最大。 1. 市场供应类别供应 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式37 2. 市场成交整体成交 2004-2013年重庆主城商品房交易面积年度走势图（万方） 2010-2013年重庆主城商品房市场成交量月度走势图（万方） p 2013年重庆主城商品房成交2507万方，首次突 破2500万方，环比上涨11.6%。 u 从右图可以看出，2013年12月商品房 成交面积最大，达到376万方，成交已 经无明显淡旺季之分。 商品房成交继续高位，13年突破2500万方，涨幅达11.6%；市场已经无明显淡旺季之分。 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式38 2. 市场成交区域成交 2011-2013年重庆主城各区域成交面积对比（万方） 2012-2013年重庆主城各区域商品房成交量占比图 渝北区成交突破600万方，远超第二梯队的的沙坪坝区、南岸区、江北区。 北碚区、沙坪坝区、九龙坡区市场份额都有一定上涨，主要是新区市场发展导致；江北区、渝中区 成交份额逐步缩小。 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式39 3. 市场价格区域对比 13年主城各区价格均有不同程度上涨，其中渝中区、江北区、渝北 区、北碚区涨幅绝对值最大，在1300-1500元之间。 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式40 3. 市场价格月度走势 北区：2013年北区商品房成交价格均价7852元/平方米，各区均呈现波动上涨趋势；渝北区全年 成交均价最高，其次为北部新区、江北区和北碚区 渝北区2011-2013年成交单价月度对比图（元/） 江北区2011-2013年成交单价月度对比图（元/） 北碚区2011-2013年成交单价月度对比图（元/） 北部新区2011-2013年成交单价月度对比图（元/） 2013年渝北区成交价格各月涨跌互现，较年初价格上涨 2.69%，全年成交价格均价8624元/平方米 江北区年底成交价格上涨明显，较年初价格上涨33.89%，受商办市 场影响，价格波动幅度较大。全年成交价格均价7850元/平方米。 2013年北部新区年底价格上涨幅度较大，较年初价格上涨 43.2%，年底受高端物业成交影响，价格上涨明显。全年成交 价格均价7944元/平方米。 2013年北碚区年底受号线通北碚影响，价格上涨明显，较年初价 格上涨23.07%，全年成交价格均价6991元/平方米。 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式41 3. 市场价格月度走势 西区：2013年西区商品房成交均价6752元/平方米，在6月后价格整体上涨，其中高新区成交价 格最高，达到7077元/平方米，涨幅也最大，高达37%。 大渡口区2011-2013年成交单价月度对比图（元/）高新区2011-2013年成交单价月度对比图（元/） 九龙坡区2011-2013年成交单价月度对比图（元/）沙坪坝区2011-2013年成交单价月度对比图（元/） 2013年大渡口区成交价格较为平稳，成交价格均价6446元/平方米 2013年九龙坡区年底成交价格上涨幅度较大，较年初上涨9.55%， 全年成交价格均价6868元/平方米。 2013年高新区成交价格年底涨幅较大，较年初价格上涨37.06%，全 年成交价格均价7077元/平方米。 2013年沙坪坝区价格稳步上涨，较年初17.53%，全年成交均价 6617元/平方米。 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式42 3. 市场价格月度走势 南区：2013年南区成交均价6730元/平方米，全年整体价格涨幅在11%-15%之间 南岸区2011-2013年成交单价月度对比图（元/） 巴南区2011-2013年成交单价月度对比图（元/） 中区：2013年渝中区年底价格上涨明显，较年 初上涨39.13%，全年成交价格水平8871元/平 方米。 渝中区2011-2013年成交单价月度对比图（元/） 2013年南岸区年底价格上涨明显，较年初上涨14.93%，全年成交均价 7425元/平方米 2013年巴南区价格波动较大，呈现3次高峰，较年初价格上涨 11.41%,全年成交均价6035元/平方米。 克而瑞（中国）重庆研究中心 地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号 联系方式43 （1）整体：2013年新增供应普通住宅占69%，洋房占11%，别墅1.6%，