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对“弃管楼”的管理对策研究2012-07-05 住宅与房地产 孙清鹏 “弃管楼”的问题是在物业管理的市场化发展中显现出来的不和谐因素，在北方城市已经暴露得愈发明显，“弃管楼”实施物业管理是业主自治自律机制成熟的表现，而中国百姓的历史文化自古以来就缺乏自我管理的意识，中国现在的经济、文化条件离民主的自我管理还有相当的距离，目前在我国全面推进市场化、专业化的物业管理进程中，“弃管楼”是我国北方城市需要共同面对的难题，因此，解决“弃管楼”的管理问题是地方政府面临的一个重要课题。本文依据佳木斯市对解决“弃管楼”问题的实际情况，进行本质上的原因分析并提出一些卓有成效的管理措施。俗称的“弃管楼”就是指无物业服务机构来实施管理，也未实行业主自治管理的居民住宅楼房。这些楼房在城市分布比较分散，而且多是没有形成组团式的单体楼，大都建成时间久，规划设计落后，配套设施不全，屋面和下水系统经常出现“上漏下堵”现象，不仅与日新月异的城市面貌不相协调，而且给居民的正常生活带来了极大的不便和困扰，“弃管楼”的问题已经严重影响到当前乃至今后居民生活质量、生活水平的提高，影响了社会的和谐稳定。人民群众对政府解决“弃管楼”问题的呼声日益强烈。 一、“弃管楼”问题的产生2010年佳木斯市物业管理办公室的统计数据显示，一是各类企业单位关停并转而导致的弃管楼房327栋（其中前进区68栋、东风区32栋、向阳区138栋、郊区89栋）；二是物业服务企业管理名存实亡的准弃管楼房236栋，合计563栋，总建筑面积280万平方米，涉及居民3.9万户。2011年的整体调研情况看，市区的“弃管楼”数量又有所增加。以前进区为例，弃管楼房由2009年的68栋增加至目前的83栋。“弃管楼”的形成有其历史原因，大部分“弃管楼”修建时间较早，从佳木斯市的“弃管楼”来说，多数修建于八十年代，有的甚至修建于七十年代，这些楼房基础条件很差，业主无力自管，物业管理公司不愿意接管，逐步成了社会的“弃儿”。还有的就是经济效益不好或者濒临破产的企业家属楼，原本在计划经济模式下由企业负责管理，企业衰亡后无力再管，而住户由于观念问题仍等着靠着要企业来管，未能及时组织起来自治管理或引入物业管理，最终问题越积越多成了“弃管楼”。还有一些公有房屋出售后由于产权结构复杂而单位不再管理的集资房，一部分开发商偷工减料的“豆腐渣”工程，由于存在严重的质量问题，开发商管几年后弃管或根本未管，这些也都形成了新的“弃管楼”。另外，也包括随着佳木斯市一些物业服务企业资质被注销后原服务项目后续管理衔接困难等问题。 “弃管楼”由于多年来无人管理，房屋和设施得不到维修和保养，基础设施陈旧老化，楼体破旧不堪。一些楼内的上下水管道脱节，污水四溢。有的化粪池堵塞多年无法正常使用，屋面漏雨、墙体长毛等现象普遍存在。小区内棚户较多，私搭乱建、乱堆乱放现象严重。小区内道路泥泞不堪，大部分根本无硬覆盖，即使有也破损严重。小区没有封闭，有的根本无法封闭，无绿地及居民活动区，环境卫生较差。二、“弃管楼”问题的原因分析“弃管楼”本身都存在着许多复杂的现实问题和社会问题，加之长年疏于管理，问题越积越多，很难推行社会化、市场化的物业管理。具体原因如下：（一）缺乏对“弃管楼”改造和管理的启动资金“弃管楼”配套设施差，进行物管的风险和初期投入资金较大，物业管理成本也比较高，要想有人管，形成投入产出的良性循环，首先必须解决初期投入资金问题。其中主要的工作就是对屋面进行维修、下水道进行清掏、单元门窗进行修复，按有关政策规定由公房转为私房后，应预留和提取售房款25%的资金作为公房售后维修资金，商品房依照现行规定是按照建安价5%7%的比例缴纳住房专项维修资金，佳木斯市商品房住房维修资金征收工作自2002年启动，老旧楼房根本没有达到缴交比例，这使得共用部位、共用设施没有维修资金做保 障。 （二）业主在“弃管楼”管理的认识上还存在偏差“弃管楼”在弃管前多是实行传统的房屋管理体制，计划经济色彩浓，许多业主的观念还停留在计划经济条件下福利型的管理模式中。相当一部分业主不接受物业服务企业的进入，原因是不愿意交纳物业服务费。而且“弃管楼”的居民生活水平普遍偏低，很多都是下岗职工或弱势群体。一些业主认为“物业管理”就是让住户“多掏钱”，而且觉得自己交了物业管理费，并没有享受到相应的服务，错误地认为物业管理没什么用。还有一些低收入家庭认为难以承受，只要是交钱的事，他们都不愿意做。少部分业主对物业服务企业的期望值过高，认为交了物业服务费，就一切全包了，物业服务企业应该无偿管理、无偿维修，并处理目前遗留的所有问题，广大业主对物业服务企业要求的太多，而愿尽的义务又太少。另外，一些业主把物业公司当作了开发商或责任单位的“替罪羊”。有少部分居民由于对开发商怨气重重，对单位意见纷纷，一听到物业服务企业要进入，就将矛盾全部指向了物业服务企业，要求物业服务企业解决房屋的质量问题、“缺斤少两”的问题、产权证的问题、小区配套问题，甚至向物业公司索赔，使物业服务企业感到难以应对。 （三）物业服务企业和业主的参与积极性不高在物业管理中，物业服务企业和业主委员会是合同的双方，缺一不可。对“弃管楼”来说，一方面物业公司害怕介入纠缠不清的问题中，不愿接手管理；另一方面是业主的参与意识不强，大多数业主认为，弃管楼的管理问题责任就在于政府，主管部门应派驻物业服务企业进行管理。虽然无论业主还是住户都希望有一个安全、舒适的居住环境，也都希望有人管，但就是无人愿意牵头，有的甚至说三道四，缺乏有效的组织和管理，广大业主还没有从财产、契约和消费的角度理解物业管理。（四）缺少保障性物业管理的政策指导目前，国家对住房保障工作给予了高度的重视，然而对保障性物业管理方面的有关政策仍属空白。国务院物业管理条例建立了“双向选择和等价有偿”的机制，由于我国物业管理行业发展不平衡，特别是东北老工业基地，旧小区比重大，而物业管理条例的制度设计过于依靠人性道德来寄希望于业主自治自律，我国东北地区的经济、文化条件与民主的自我管理还有相当的距离，所以全面推进市场化、专业化的物业管理应该因地制宜、逐步推进，要建立政府扶持下的保障机制，推进“弃管楼”的管理工作。 三、“弃管楼”问题的应对措施让“弃管楼”不再弃管是提升佳木斯城市建设管理水平和城市整体形象，加快城市发展的需要；是市委市政府倾力落实民生工程和构建和谐社会的需要；是新时期加强和创新社会管理的重要组成部分。要想从根本上解决“弃管楼”问题，需要市委市政府的政策引导和支持，需要各区政府、相关各部门的密切配合。只有社会各方携起手来共同努力，采取切实可行的措施解决一系列难题，才能彻底解决“弃管楼”的管理问题。（一）建立物业管理公益性岗位和扶持措施，解决楼房弃管问题旧小区的管理问题仅靠住户分担是不够的，随着物业管理行业的发展，当物业服务企业已经进入理性承接项目的阶段，对于遗留问题较多、存在隐患的项目，特别是对一些矛盾纠纷不断的老旧住宅区一般物业服务企业不会予以介入或者逐步退出。所以，建立物业管理公益性岗位，推进企业在旧小区管理上“不抛弃、不放弃”是解决旧小区管理工作关键所在。物业管理公益性岗位的设置不仅能对促进就业起到作用，而且对强化城市管理、解决无物业管理楼房管理问题起到至关重要的作用。 针对佳木斯市老旧小区现状，提出三项具体措施，同步配套建立公益性物业管理岗位补贴机制，推进老旧小区管理工作。1、实施“贴心人”行动，建立社区物业服务站，推进弃管小区准物业管理2、目前哈尔滨、牡丹江制定了物业管理全覆盖的目标，将“弃管楼”的管理责任完全落实给社区居委会，通过在佳木斯市调研看，完全将责任落实给社区，只是矛盾的下移，并不能从根本上解决弃管和保障服务水平的问题，只是明确了责任。从专业角度看，社区在管理专业程度、政策把握、管理能力上均存在一定问题。但是针对不超过35栋的管理范围，社区居委会还是合适的。综合上述情况，佳木斯市在2012年可全面建立以市物业管理办公室为核心、社区居委会为体系的网格式监管格局，结合弃管楼房的分布，可以在有弃管楼房的社区范围内，加挂“社区物业服务站”标牌，建立弃管小区物业服务社区集中协调、受理，市物业办统一组织“弃管楼”应急维修的工作机制。通过此项机制，使社区居委会成为业主反映住宅管理诉求的第一窗口，先行承担一部分组织协调的管理职能，待社区居委会运行成熟后，可以享受政府一定补贴，彻底承担辖区内“弃管楼”的管理责任。 2、实施“新管家”行动，打造旧小区服务先锋一是充分发挥国有控股物业公司的优势，打造成物业托管中心，对接管的弃管小区实施准物业管理，可按照每万平方米两个公益性岗位的标准，给予必要的物业管理公益性岗位补贴支持。二是鼓励业内人士和社会力量参与“弃管楼”管理试点，目前佳木斯市由职业经理人出资成立的爱心物业公司已经接收三个弃管小区，按照先服务后收费的原则，正式进驻小区管理，小区面貌短时期内改观明显，业主反响很好，此试点取得经验后，建议政府应给予一定奖励资金，鼓励其做大做强。三是实施“好邻居”行动，推进物业管理区域化整合，使“弃管楼”在社区范围内由就近物业服务企业实施接管。市物业办结合目前小区管理实际，发挥物业服务企业专业优势，按照在一个社区范围内“以好接差、以大接小、以强接弱”的原则，实施区域化整合，推进物业管理规模化经营。同时，对主动实施整合、主动承接弃管楼房管理责任的给予一定扶持政策和奖励资金。（二）鼓励物业服务企业承接弃管楼房，减少管理盲区 物业管理是一个朝阳产业，而且“弃管楼”的管理也要经历一个探索、发育和成长的过程，当前发展还很不成熟，对市场风浪的承受能力还不够强。因此需要政府和社会各界的关心和支持。政府应当给物业服务企业一些必要补贴和减免税率等优惠政策，支持物业管理行业发展，尽量减少物业服务企业的经营风险和成本，从而鼓励物业服务企业加入“弃管楼”的管理服务之中。如针对每栋楼的实际情况，给予一定数量的启动资金，减免物业服务企业的税收，物业服务企业适当降低“弃管楼”的收费标准，而中间的差额由市政府以补贴的形式来弥补等。同时，在当前“弃管楼”业主收入水平和接受能力都存在差距的情况下，物业服务企业的经营方式也不能仅限于收取服务费上，要把发展小区服务项目、拓展经营领域作为新的经济增长点，通过这一领域的经营，将增加的收入再补贴到小区物业管理中，使小区在经营上达到良性循环。（三）强化政府的统一领导，调动相关部门积极配合，解决遗留问题住宅物业管理是一项系统的社会工程，是城市管理中的重要一环，涉及市政、公安、规划、城市综合管理和街道社区等多个部门，尤其在对“弃管楼”实施物业管理的前期工作中，更需要各个部门的积极配合和大力支持。由佳木斯市物业管理办公室牵头申请成立佳木斯市物业管理领导小组办公室或佳木斯市住宅小区管理领导小组办公室，建立政府统一领导，各部门各负其责，通力合作，共同投入到探索解决“弃管楼”遗留问题的管理体制上。各区政府、街道办事处以及供水、供电、供热、供气等社会公共事业部门，都要把解决“弃管楼”的遗留问题纳入本部门的职责范围。 （四）建立“弃管楼”预案和应急机制，避免出现新的“弃管楼”市国资委、市物业管理办公室要对企业改制中机关企事业单位职工住宅楼的物业管理市场化移交严格把关，必须按规定实行物业管理权有偿移交，留足房屋维修改造资金。同时，物业主管部门要设立应急抢修资金专户，财政部门应在房改售房款项中提留25%的房屋维修资金，列为老旧小区应急抢修资金，第一时间解决应急问题。（五）加强宣传引导，转变“弃管楼”业主思想观念物业管理正处于发展过程中，许多居民对物业管理工作的重要性以及物业管理所能带来的好处认识还不够。为此必须把宣传引导作为“弃管楼”推行物业管理的基础工作。一方面要加强对业主和居民的宣传，引导业主正确认识物业管理与现实问题之间的矛盾，认识到物业管理活动能给自己营造一个安全舒适的生活环境；引导业主按照市场化理论认识物业管理，懂得物业服务企业提供的是有偿服务，而不是“免费的午餐”，树立起花钱买服务的新观念；引导业主明确物业服务企业不是过去遗留问题的承担者，不能将遗留问题归咎于物业服务企业，更不能让其成为开发商或原责任单位的“替罪羊”；引导业主认真