房地产法律制度【PPT课件】 .ppt

土地使用划是指以上人民政府依法批土地使用划是指以上人民政府依法批 准准,在土地使用者、安置等用后将在土地使用者、安置等用后将 幅土地交付其使用幅土地交付其使用,或者将土地使用无交付或者将土地使用无交付 土地使用者使用的行。土地使用者使用的行。 依据一法定概念依据一法定概念,土地使用划具有以下特土地使用划具有以下特 征征: 第一第一 ,土地使用划采用的是行政划手段土地使用划采用的是行政划手段, 必以上人民政府批准必以上人民政府批准,由同土地管理由同土地管理 部施划。部施划。 第二第二 ,划土地使用无使用期限的限制划土地使用无使用期限的限制,法律法律 、行政法另有定者除外。、行政法另有定者除外。 第三第三 ,行政划取得的土地使用只需以小行政划取得的土地使用只需以小 代价或无即可取得。体其具有无性的特征代价或无即可取得。体其具有无性的特征 。 第四第四 ,划土地使用不可以、出租、抵划土地使用不可以、出租、抵 押押,除非有批准的人民政府批除非有批准的人民政府批,并理有关并理有关 手。手。 依据依据 城市房地管理法城市房地管理法第第23条定条定 , 下列建用地的土地使用下列建用地的土地使用,确属必需的确属必需的 , 可以由以上人民政府依法批准划可以由以上人民政府依法批准划: (1)国家机关用地和事用地国家机关用地和事用地; (2)城市基施用地和公益事用地城市基施用地和公益事用地; (3)国家重点扶持的能源、交通、水利等国家重点扶持的能源、交通、水利等 目用地目用地 ; (4)法律、法定的其他用地。法律、法定的其他用地。 国家根据划土地使用者不再使用土地的事国家根据划土地使用者不再使用土地的事 或城市建展和城市划的需要或城市建展和城市划的需要,可以将原划可以将原划 的土地收回。有下列情形之一的的土地收回。有下列情形之一的,国家当无国家当无 收回划土地使用收回划土地使用: (1)土地使用者因自身展的需要等因素而迁移土地使用者因自身展的需要等因素而迁移 的的; (2)因管理不善等原因而解散的因管理不善等原因而解散的; (3)因不符合法定成立条件或者法而被撤因不符合法定成立条件或者法而被撤 的的 ; (4)因重不能清到期而宣告破因重不能清到期而宣告破 的的 ; (5)未原批准机关同意未原批准机关同意, 2年未使用的年未使用的 ; (6)不按批准的用途使用的不按批准的用途使用的; (7)公路、路、机、等核准的。公路、路、机、等核准的。 土地使用出是在国有土地范内行的土地使用出是在国有土地范内行的,集体集体 所有的土地必理征用手化国有土地后所有的土地必理征用手化国有土地后 才能出。土地使用出的空范一般是在才能出。土地使用出的空范一般是在 城市划区域内。城市划区域内。 以出方式提供的用地按用途可分商用地、以出方式提供的用地按用途可分商用地、 用地、居住用地、工用地以及教育、科技用地、居住用地、工用地以及教育、科技 、文化、生、体育用地。、文化、生、体育用地。 土地使用出最高年限按下列用途确定土地使用出最高年限按下列用途确定:(1)居住居住 用地用地 70年年;(2)工用地工用地 50年年;(3)教育、科技、文化、教育、科技、文化、 生、体育用地生、体育用地 50年年;(4)商、旅游、用地商、旅游、用地40 年年;(5)合或者其他用地合或者其他用地50年。年。 出方与受方在出合同出方与受方在出合同,当在法律当在法律 定的最高年限内确定具体的土地使用出期限定的最高年限内确定具体的土地使用出期限 。 1、房地房地 2、房地与、房地与 3、以房地作价入股、以房地作价入股,与他人成立企与他人成立企 法人法人 ,房地属生更的。房地属生更的。 4、一方提供土地使用、一方提供土地使用,另一方或者多另一方或者多 方提供金方提供金 ,合、合作开房地合、合作开房地, 而使房地属生更的。而使房地属生更的。 5、因企被收、兼并或合并、因企被收、兼并或合并,房地房地 属随之移的。属随之移的。 6、以房地抵以房地抵 的。的。 7、法律、法定的其他情形。、法律、法定的其他情形。 (1)房地房地 当事人面合同当事人面合同; (2)房地当事人在房地合同房地当事人在房地合同 后后90日内持房地属、当事人的合法日内持房地属、当事人的合法 明、合同等有关文件向房地所在地明、合同等有关文件向房地所在地 的房地管理部提出申的房地管理部提出申,并申成交价格并申成交价格 ; (3)房地管理部提供的有关文件行房地管理部提供的有关文件行 ,并在并在 7日内作出是否受理申的面答复日内作出是否受理申的面答复 ,7日内未作面答复的日内未作面答复的,同意受理同意受理 ; (4)房地管理部核申的成交价格房地管理部核申的成交价格,并根并根 据需要的房地行勘和估据需要的房地行勘和估; (5)房地当事人按照定有关税房地当事人按照定有关税; (6)房地管理部理房屋属登手房地管理部理房屋属登手,核核 房地属。房地属。 (1)已交付全部土地使用出金已交付全部土地使用出金,取得土地取得土地 使用使用 ; (2)持有建工程划可和施工可持有建工程划可和施工可; (3)按提供售的商品房算按提供售的商品房算,投入开建投入开建 的金达到工程建投的的金达到工程建投的25以上以上 ,并并 已确定施工度和竣工交付日期。已确定施工度和竣工交付日期。 商品房售行可制度。开企商品房售行可制度。开企 行商品房售行商品房售 ,当向城市、房地管理当向城市、房地管理 部理售登部理售登,取得取得 商品房售可商品房售可 。 房地管理部在接到开企申后房地管理部在接到开企申后, 当各件和料当各件和料,并到行并到行 勘。合格的勘。合格的,在接到申后的在接到申后的10 日内核日内核 商品房售可商品房售可。 开企行商品房售开企行商品房售,当向承人出当向承人出 示示商品房售可商品房售可。售楼广告和。售楼广告和 明必明明必明 商品房售可商品房售可的批的批 准文号。未取得准文号。未取得 商品房售可商品房售可的的, 不得行商品房售。不得行商品房售。 (6)房屋修任房屋修任 ; (7)租的定租的定 ; (8)更和解除合同更和解除合同 的条件的条件 ; (9)任任 ; (10)当事人定的当事人定的 其他条款。其他条款。 房地属登房地属登 ,又称房地登又称房地登 ,是指房是指房 地行政主管部代表政府房屋所有地行政主管部代表政府房屋所有 以及由上述利生的抵押、典等房以及由上述利生的抵押、典等房 屋他利行登屋他利行登,并依法确房屋并依法确房屋 属关系的行。属关系的行。 房屋属登房屋属登 当遵循房屋的所有和当遵循房屋的所有和 房屋占用范内的土地使用利主体一房屋占用范内的土地使用利主体一 致的原。国家行房屋所有登致的原。国家行房屋所有登 制度。制度。 房屋属包括房屋属包括: 房屋所有房屋所有 、房屋共有房屋共有 、 房屋他房屋他 或者或者 房地房地 、房房 地共有地共有 、房地他房地他 。 房屋属破房屋属破,登机关需登机关需 的的,予以。房屋属失的予以。房屋属失的,利人利人 当及登声明作当及登声明作,并向登机关申并向登机关申 ,由登机关作出公告由登机关作出公告,6个月无异个月无异 的的 ,予以。予以。 房地法是整以房地客体而生的房地法是整以房地客体而生的 各种房地关系的法律范的称。我国各种房地关系的法律范的称。我国 的国有土地使用可以依法通行政划的国有土地使用可以依法通行政划 和有出方式取得。房地、商品和有出方式取得。房地、商品 房售、房地抵押和房屋租是我国重房售、