宝能安徽芜湖江北超级大盘项目产品定位建议（37页）.pptx

宝能宝能 江北超级大盘项目江北超级大盘项目 产品产品定位建议定位建议 Part1：产品规划 问卷调查 起止时间：2013.1.20-2013.1.25 调查区域：芜湖、沈巷、无为、和县、含山、巢湖、当涂 参与人员：易居市场部 调研目的：研究深圳宝能芜湖江北项目若干前期定位问题,包括周边居民对江北集中区的了解程度和各地区在江北 置业的意向调查。（采用随机面访形式，共计发出调查问卷156份，收回有效问卷125份） 产品规划的调研参考 从图二中可以看出，欧式风格的建筑较受欢迎。现代 简洁也比较喜欢。建议采用以欧式为主。 从图一中可以看出，对于多层产品的偏好非常明显， 可以接受15层以下的小高层产品，对于高层产品抗性 较大，别墅的市场需求占比不到一成。 从图四中可以看出，购置面积集中在90-125平米， 强调住房的舒适性。对于小面积的公寓式住宅基本无 需求。 从图三中可以看出，对于三房户型的需求大，居民很 在意房子的功能性。购房不是必须的行为，乡镇进城 购房和改善型购房占比大。 Part1：产品规划 产品规划的市场参考要点 1、多层需求大，高层目前接受度较低； 2、欧式建筑风格广受大众偏爱； 3、户型功能以三房的需求为主； 4、户型面积以90-125平米的需求为主。 Part1：产品规划 项目土地基本指标 项目总体规划结构 一个商业引擎 一个商务地标 三大主题区 住宅物业区商业物业区 运动主题区文化主题区生态主题区地标商务区商业体验区 中国皖江 国际全能大都会 Part1：产品规划 Part1：产品规划 项目总体规划/主题区分布 商业体验区（引擎 ） 生态主题区 运动主题区 文化主题区 商务地标区（标志 ） A B C A B 项目总体规划/主题区功能角色 Part1：产品规划 文化主题区 生态主题区 运动主题区 商业体验区 地标商务区 角色1：引擎及形象区 角色2：快速资金回笼区 角色3：稳步高溢价区 p商业体验区 p生态主题区 p文化主题区 p运动主题区 p地标商务区 项目总体规划/商住地块分区建筑风格 Part1：产品规划 新古典主义建筑风格 怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代，反映出 后工业时代个性化的美学观点和文化品位。 新古典主义建筑风格 项目总体规划/商住地块分区园林景观 Part1：产品规划 A区法式园林景观 B区意式园林景观 C区英式园林景观 演绎欧洲三国皇家园林之大成 项目总体规划/商住地块分区规划 Part1：产品规划 A区规划：生态主题区/启动引擎 休闲会所为核心启动引擎静态、温养、修身、养心 养生馆 内容：SPA、按摩、养颜、静心等 膳食馆 内容：膳食、素斋、养身/养颜调养、内分泌 调养等 Part1：产品规划 A区规划：生态主题区/商业及配套 以生态环境、医疗配套、特色生活型商业为核心的商业及配套 项目总体规划/商住地块分区规划 社区医疗服务站生态环境 特色商业 Part1：产品规划 B区规划：文化主题区/启动引擎 项目总体规划/商住地块分区规划 以重点小学、国际幼儿园为启动引擎，周边中学，打造完善的教育体系 Part1：产品规划 B区规划：文化主题区/商业及配套 项目总体规划/商住地块分区规划 打造儿童娱乐商业，社区外部商业以生活性配套及商业为主 亲子公园 儿童室外娱乐区 社区公共配套休闲餐饮 休闲娱乐 社区便利生活配套 Part1：产品规划 C区规划：运动主题区/启动引擎 项目总体规划/商住地块分区规划 以恒温游泳馆、运动健身会所为核心启动引擎动态、强身、体魄、信心 恒温泳池馆 内容：游泳池、SPA、游泳教育 运动健身会所 内容：壁球馆、室内高尔夫、瑜伽馆、器材 室、跆拳道等 Part1：产品规划 C区规划：运动主题区/商业及配套 项目总体规划/商住地块分区规划 以运动为主题，打造室内、户外相关运动休闲设施及元素 社区运动步道 社区户外运动配套 运动主题标识系统 高尔夫景观体系 运动主题休闲商业运动主题商业 Part1：产品规划 一期规划布局(方案1) 5层花园洋房 18层高层 24-30层高层 物业单元面积（）层数单元数 合计（） 住宅 202.7 57272957.6 297.0 1832171072.0 378.324878720.0 410.030779436.7 商业17389.7 幼儿园1285.1 33855.3 会所690.9 42763.6 总建筑面积416194.9 用地面积139005.6 容积率2.99 住宅总建筑面积402186.3 Part1：产品规划 一期规划技术指标(方案1) Part1：产品规划 一期规划布局(方案2) 5层花园洋房 8层电梯洋房 24-30层高层 物业单元面积（）层数单元数 合计（） 住宅 202.7 54545598.5 212.7 85085064.0 378.4 2421206640.0 410.0 30445392.4 商业17389.7 幼儿园1285.1 33855.3 会所597.9 52989.3 总建筑面积396929.1 用地面积139005.6 容积率2.86 住宅总建筑面积382694.9 Part1：产品规划 一期规划布局(方案2) Part1：产品规划 方案1优劣分析： 优势确保容积率使用最大化。 劣势常规物业配置，低密度产品较少，不利于前期走量。 方案2优劣分析： 优势确保首批多层货量充足，且导入电梯洋房概念，丰富产品品类。 劣势容积率略低，但可从后期地块中加以补充。 从客户置业需求、产品特色角度等综合因素考虑， 易居认为方案2的规划布局更适合本案首期开发 Part1：产品规划 物业类型标准层主力户型主力面积 5层花园洋房一梯2户 紧凑三房85-95 舒适三房110-130 8层电梯洋房一梯2户 紧凑三房85-95 舒适三房110-120 24层二梯4户 紧凑三房80-90 标准三房95-110 30层二梯4户 紧凑三房80-90 标准三房95-110 舒适三房110-130 一期户型面积(方案2) Part1：产品规划 一期户型设计建议(方案2) 30层两梯四户 户型面积控制在80130平方米之间，同时每户采用附加 值设计，突出赠送面积的实用性 Part1：产品规划 一期户型设计建议(方案2) 24层两梯四户 户型面积控制在80110平方米之间，同时每户采用附加值设计，突出赠送面积的 实用性 Part1：产品规划 一期户型设计建议(方案2) 8层一梯两户 户型面积控制在85120平方米之间,南北通透，客厅面宽达均到4.2m，赠送飘窗 和阳台 Part1：产品规划 一期户型设计建议(方案2) 5层一梯两户 层层退台式花园洋房，底层附带地下室，面积在85-130之间，稀缺产品，高附加 值，便于销售 三房二厅一卫-95三房二厅一卫-128 Part2：附加值规划 一、户型附加值规划 附加手法建筑面积计算作用 普通凸窗/转角凸窗不计入建筑面积实际应用广泛 客户普遍认可/ 卫生间空间有效增大 落地凸窗不计入建筑面积空间延伸，实际窗地面与房间地面相同 设备平台不计入建筑面积大面积设备平台 实用性创新 隐蔽式储藏空间不计入建筑面积结合管道井 增加储藏空间 共享电梯厅减少公摊面积前后双开门电梯减少公摊面积同时保证私密性 大进深阳台计1/2建筑面积小户型改造卧室/空中花园休闲区域/工作阳台高效利用 入户花园 计1/2建筑面积或不计结合花池作为入户过渡空间/小户型可改为功能区域适用 综合各附加值空间研究，并参考安徽测绘规范，对其作用总结如下： 二、配套附加值规划 Part2：附加值规划 1、幼儿园： 安师大附属幼儿园： 育红幼儿园：省一类一级幼儿园 实验幼儿园：省、市一类幼儿园 六一幼儿园：市首批一类幼儿园 3、初中： 芜湖一中： 安师大附中： 芜湖十二中： 2、小学： 安师大附小： 镜湖小学： 育红小学： 实验小学： 4、高中： 芜湖一中：省级重点中学 安师大附中：省级重点中学 芜湖十二中：省级重点中学 重点学区导入 二、配套附加值规划 Part2：附加值规划 甲等医院导入 弋矶山医院 位于市中心，卫生部首批三级甲等医院，历史120 多年，医师资源好。 市二院 位于市中心、骨科、肿瘤科、儿科等为优势突出。 设施新全。 二、配套附加值规划 Part2：附加值规划 公交线路导入 督促政府抓紧确定区域与芜湖市区、周边县市的公交线路，落实 开通时间。强化项目的出行便捷性。 Part3：样板规划 软硬结合 震撼体验 1、硬体验通过产品发力，以现场高品质体验，呼应项目品 质，突出产品的细节品质； 2、软体验通过营销软性包装，展示项目高端的形象调性， 传达项目国际全能生活的精神气质； 核心战术：注重景观示范区、样板房、售展中心的包装和硬性展示的细 节打造、与销售道具等软性展示。 Part3：样板规划 样板系统“全能生活”体验 以全能生活体验包装的四大环节： 1、售楼中心（立面风格、软性包装）； 2、和谐大道、皖江大道景观大道 （围墙、树阵）； 3、实景样板房（大小户型各一套）； 4、皇家园林公园（景观示范区）； 5、精神堡垒导示（重要通行路段）; 包装目的： 通过全方位的展示，多点体 验来引导客户对国际全能生活的深切感 受。良好的销售中心环境，塑造出完美 的项目形象。 精神堡垒 景观大道 皇家园林 样板房 售楼中心 Part3：样板规划 软性展示多媒体运用 建议： 营销中心现场引入多媒体展示，树立品质标杆形象。 说明： 3D互动技术制作的电脑动画，从居住、娱乐、运动、购物 等方面展示业主未来生活场景，以期通过动态效果刺激客户的购买 欲望。 Part3：样板规划 憾世之举将营销阵地前沿设在芜湖市中心 3D体验馆 | 强化江北概念 聚焦芜湖人关注 最轰动！最吸引！最关注！ 让观众过目不忘，口碑相传！ 在对每一个参观者“洗脑、互动、传播”的过程中，系统化地展现宝 能“国际全能生活理念”，通过对核心价值的充分演绎，给每一个参 观者形成难以忘怀的体验和感受；结合现场布景+多媒体运用以及局部 的声光电效果，冲击和融入参观者的感官；同时结合主题活动、立体 化广告、新闻宣传；让“宝能旋风”横扫芜湖。 移步换