培训汇编(住宅商业).doc

培训资料汇编第一部分 房地产专业基础知识及相关政策1、 各类土地的使用年限：居住用地：70年教育、科技、文为用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年综合用地：50年工业用地：50年2、 房地产相关专业名词：用地红线：项目总用地面积的边界线。建筑红线：项目用地红线内，允许建筑物的范围边线。覆盖率：也称建筑密度，是指建筑物基底占地面积占总用地面积的比例。容积率：是指项目总建筑面积与总用地面积之比。绿化率：是指小区绿化面积与总用地面积之比。（覆盖率、容积率、绿化率是衡量小区素质的三项主要指标，一般来说覆盖率、容积率越低越好，绿化率越高越好。）七通一平：指上、下水通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整入 伙：楼宇经过政府相关部门验收合格后，完成通水、通电、通煤气、道路、绿化，具备基本生活入住条件，称之为”可以入伙”；由业主交清房款及入伙费用后领取钥匙入住（或装修），称之为“入伙”。楼 花：即“期房”、“期楼”，通常指楼宇未封顶前的状况。准现楼：通常指楼宇建设进度为主体封顶至外装修阶段状况，一般此阶段距离入伙时间为2-3个月。现 楼：指可以即时办理入伙手续的楼宇。建筑面积：建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。使用面积：包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营及生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜，户内过道、户内阳台、地下室，附层，2.2米以上的阁楼的面积。在计算分户建筑面积十，房屋外围墙体按一半计算。公共面积：建筑物户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库，设备层或技术层，室内外楼梯，楼梯悬挑平台，内外廊、门厅、电梯及机房、门斗，有柱雨蓬，突出屋面有维护结构的楼梯间，水箱间，电梯、机房等。建筑面积：为使用面积和应分摊公用面积之和。开 间：指房间的宽度。进 深：指房间的长度。公摊系数=公摊面积/套内面积实用率=套内面积/建筑面积（公摊面积+套内面积）=1/1+公摊系数 套内面积=建筑面积/1+公摊系数3、 在楼宇有哪几种常见建筑结构？砖木结构建筑、砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑、钢结构建筑。砖木结构建筑：这类建筑物的主要承重构建是用砖、木做成的。砖混结构建筑：这类建筑物的竖向承重构建采用砖墙或砖柱，水平承重构建采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。钢筋混凝土结构建筑：这类建筑物的承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。钢结构建筑：这类建筑物的主要承重构件均是用钢材制成。其建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。4、 换算：1平方米=10.765平方尺1亩=666.67平方米1千牛=9.8公斤4、签定商品房买卖合同后是否需要登记备案？登记备案的意义？签订商品房买卖合同后需要登记备案，合同中规定从签订合同后30天内必须到房地局登记备案。从2005年后合同登记备案全部在网上进行。登记备案的意义：合同备案是房地产管理部门对房地产项目进行的销售管理，经过备案后的合同已初步得到了政府的认可，如开发商项目手续不全的，政府不予登记备案，这些均对客户的房屋所有权起到了一定的保护作用。如办理银行按揭购房的，银行必须办理合同备案，以保证银行贷款的安全性。5、2005年6月11日华商报关于现阶段买卖房屋应交纳的税有哪些？买卖房屋要交纳这些税：a、营业税 缴税方：房屋销售者自2005年6月1日起，对个人购买住房营业税的征收 购买并居住超过2年（含2年）：普通住宅：免营业税；非普通住宅：（销售收入-购入原价）*5%；购买并居住不足2年的：销售收入*5%；此外根据营业税额，房屋销售者还必须缴纳：1、城市维护建设税：西安市区：营业税额*7%西安县城或镇：营业税额*5%西安其他地区：营业税额*1% 2、教育费附加： 营业税额*3%b、土地增值税 缴税方：房屋销售者 税率：依照土地增率的不同，分别使用30%、40%、50%、60%不等的税率优惠政策：1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。2、对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。c、个人所得税 缴税方：房屋销售者税率及计算：（卖方价-房屋原值-交易过程中发生的税费）*20%优惠政策：1、出售自由住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购买的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。2、对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。d、契税：成交价格*3%至5%优惠政策：西安市个人购买自用普通住宅，暂减半征收。e、印花税：房屋交易合同总价*万分之五6、西安市享受优惠政策普通住房的规定内容？同时满足以下三大条件的住房在交易时可享受税收优惠政策1、 住宅小区建筑容积率在1.2以上；2、 单套建筑面积在144平方米以下；3、 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下；注：1）该规定从2005年6月1日起实行。2）同级别土地上住房平均交易价：由西安市房屋管理局组织有关部门和机构制定，每年公布一次。3）在该价格未公布以前，暂以2004年西安市住房平均交易价格2980元/平方米为准，按照规定，交易价格在4290元/平方米（2980*1.44）。优惠政策：1）交易过户时按房价款的1.5%缴纳契税。 2）从领取房产证之日期超过2年的，交易过户时免征营业税，个人拥有的普通住房转让时免征土地增值税等。7、国家规定的普通住房标准？国家规定普通住房的面积标准为单套建筑面积不超过120平方米，各地上浮比例最高20%。8、对于经济适用住房购房者必须符合哪四方面的条件？一） 具有本市城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）；二） 为享受政策性住房的无房户或住房困难户（单身购房年龄须在35周岁以上）；三） 家庭收入符合市政府规定的收入现标准；四） 市政府规定的其他条件。9、允许购买经济适用房的家庭收入标准？低于或等于在本市购买一套60平方米的普通商品房平均交易价格的六分之一。具体标准由有关部门调查确定，并每年向社会公布一次。按照目前西安市商品房平均交易价格2500-3000元/平方米计算，家庭年收入线标准应为年收入25000-30000元。10、住房困难户？是指：住房面积低于全市人均住房面积60%的家庭或家庭住房面积低于45平方米。11、经济适用房能否上市进行交易？能！但经济适用住房的购买人在住满五年后，可以上市出售。12、为加大对限制土地的清理力度，切实制止囤积土地的行为，规定如下： 从5月11日起对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。13、人民币升值，对百姓生活有何影响？人民币升值后，中国人买外国货就会显得便宜，升值后就意味着同样金额的人民币可以换回更多的外币；人民币升值后，用外币计价的我国商品和服务就显得贵了，我国的出口创汇就会受到影响，外国人来我国旅游消费以及投资的积极性会受挫；14、建筑物按照使用性质可分为几类？分为：居住建筑、公共建筑、工业建筑和农用建筑四大类。其中居住建筑和公共建筑通常统称为民用建筑。15、关于电梯的概念？电梯：是沿固定导轨自一个高度运行至另一个高度的升降机，是一种建筑物的竖向交通工具。按使用性质分：客梯、货梯、消防电梯、观光电梯。按行使速度分：高速电梯、中速电梯、低速电梯。16、关于面积的部分概念？建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、市外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米，下同）的永久性建筑。使用面积：是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。套内建筑面积：是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。共有建筑面积：是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定方式在各产权人之间进行分摊。分摊的共有建筑面积：是指某个产权人在共有建筑面积中所分摊的面积。实测面积：又称竣工面积，是指房屋竣工后由房产测绘单位实际测量后出具的房屋面积实测数据。合同约定面积：简称合同面积，是指商品房出卖人和买受人在商品房预（销）售合同中约定的所买卖商品房的面积。产权登记面积：是指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上、记入房屋权属档案的房屋的建筑面积。17、房屋层数的概念？房屋层数：是指房屋的自然层数，一般按室内地坪正负0.00以上计算；房屋总层数：为房屋地上层数与地下层数之和。18、住宅的层数如何划分？住宅按层数分为低层住宅、多层住宅、中层住宅、高层住宅。19、什么事商圈？商圈即是商业圈。商业圈包括三部分：核心商业圈、次级商业圈、边缘商业圈。第二部分 西安市住宅市场分析如果用风水轮流转来形容西安楼市各板块房地产开发的潮起潮落，相信不会有什么人反对。2005年西安的大、小楼盘一齐涌向市场，一时间西安楼市呈现异彩纷呈的景象。那么想要了解西安的住宅市场就必须清楚构成整个市场的各个板块的特点（城南、城北、城东、城西及城内）。城 南 区 特 点城南区是老西安人所谓的的文化区，顾名思义即大、中院校比较多，文化氛围浓厚。现在的城南区主要由西高新、曲江、长安区等几大板块组成，区域面积更大，结构组成更加复杂，它们各自的硬件资源成了城南区住宅在价格、建筑风格等方面傲视其它区域的资本。李嘉诚旗下“和记黄埔”地产正式进入城南市场，在西高新开始拿地，同时未来有可能在西安曲江及其它区域均将开始项目运营，这给西安房地产市场开发无疑是一大刺激，近年来如中海地产、绿地集团等重量级开发公司纷纷进入西安市场，以其先进的运营理念给西安房地产市场吹来阵阵新风，为西安房地产市场的推进注入活力。 西高新 从1991年开始建设至去年年底累计注册企业7130家，其中外资企业660家，高新技术企业1703家。完成工业总产值252.6亿元，GDP值104.57亿元。成为西安发展最大的经济增长极和对外开放的窗口。高新区从建设以来就注重“国际化”运作惯例的管理体系和运行机制，为园区吸引了来自28个国家和地区的外商投资企业488家。这几个数据说明这个区域存在着一大批高收入、高消费、时尚、追求个性的消费群体，同时也成了房地产开发商想要挖掘的丰富资源。开发企业为了迎合这一群体的消费特点而开发的住宅项目特点也十分明显，如天地源开发的“枫林绿洲”倡导生态、阳光、运动主题，体现空间的凝聚力和绿色对人的感召力，要用新街区来夺得市场；“中华世纪城”用 “绿草地、小溪畔、风景家”来吸引消费者；“绿地世纪城”要以“海纳百川、中西合璧”取胜等等。在建筑整体规划及户型设计上开发企业极尽所能的考虑到购买者的各种需求，那么在价格上自然也会处于领导地位。 曲江 是政府全力打造的旅游渡假区，有“曲江海洋馆”、“大唐芙蓉园”、“大唐不夜城”等景点，给城南区房地产带来了新的发展契机。曲江新区近两年的发展更是有目共睹，借助政策的支持，曲江新区目前已经成为公认的“西安最适宜居住的地方”，如“曲江6号”、“曲江佳园”、“曲江春晓苑”、“曲江假日新嘉园”、“曲江汇景新都”等项目价格在全市均“遥遥领先”，目前已经超过4000元/平方米，且缀上“曲江”字头无形中增加了项目的知名度，也为项目增加了浓浓绿意，大打景观牌。曲江成了城南区最值得骄傲的亮点，也成了西安城市的“名片”。 长安区 长安区把构筑“两区四板块”和提升中部，带动东西两翼均衡发展作为今年乃至今后发展的主要目标。今年，该区在全面完成韦鸣公路续建工程的同时，还投入7000万元，拉开了连接西安贯通长安东部、全长19.1公里长的雁引一级公路新建工程以及环山旅游专线公路三期工程，以解决制约长安东部发展的交通“瓶颈”。此外，还在政策和资金上予以倾斜，不断加快东部乡村道路基础建设，增强塬区的发展后劲。据悉，该区还将陆续出台与之相配套的一系列新举措，确保长安东部经济持续快速发展。在房地产开发方面最具代表性的就是西安最大的项目“紫薇田园都市”（7月28日已全面竣工）及蓄势待发的“和记黄埔”地王地块，以和记黄埔的实力来说，在整个楼盘的创新上肯定会和国际发展趋势接轨，推陈出新，以此来得到西安市场的认可。它们摧热了长安区楼市。 综上所述，我们从城南区的几大板块房地产发展的历程来看，依托优越的软硬件资源（大、中专院校；高新技术产业；外资企业；旅游渡假区；道路的修建和拓宽），区内各物业市场一直保持着齐头并进的发展态势，各物业价格在全市排名均居前列，但伴随着市场开发的不断推进，城南区的开发空间也愈显捉襟见肘。房地产开发势头过快加剧了土地资源危机，目前这一区的可开发用地已所剩无几，只有向周边发展或其它区域发展。这样，其它几区也逐渐出现了欣欣向荣的景象。城 北 区 特 点原来的西安人提到北郊，都感觉北郊是一个很乱的郊区，没人喜欢居住在那里，可是现在呢？开发公司都跑到北郊做项目，北郊成了市民眼里一块不提前下手，就要吃亏的宝地。在新的城市规划中，城北被提到了前所未有的历史高度。以前未曾开垦的劣势一下子成为可以大手描绘的优势，房地产发展空间广阔。西安市政府北迁、火车站北迁、行政中心北移、未央路拓宽工程的实施都为北郊未来的发展奠定了基础；城北已建起的张家堡市级商业文化服务中心，为这个以产业基地为特色的新西安新城北增添一抹亮丽的色彩，为逐渐迁移到这里的人们提供现代化的生活服务。城北成为这一战略方针中的重中之重，肩负着这个城市经济发展和产业布局调整的重任，更肩负着市区人口向郊区疏散的重要使命。如今，伴随着城市功能的逐步完善，城北交通网络成熟发达，地域广阔平坦，景色宜人，教育、医疗、娱乐等生活配套设施齐全，这和城北区发展初期相比真是不可同日而语。这些配套设施一方面刺激了房地产的火爆开发，另一方面，房地产项目也不断提升着城北的形象，使地产开发热潮一浪高过一浪。城北区内交通、教育、通讯、医疗等配套设施日趋完善，人气的不断聚集，使房地产市场的价格也在近几年内得以全面提升。“白桦林居”、“蔚蓝人家”、“金桥太阳岛”等都尽情的在还不成熟的区域里描绘美丽的蓝图。城 东 区 特 点城东楼市的崛起，从表面看主要在于城东交通、环境等因素的改善。近年来城东备受购房者的关注和青睐，也属于这种原因。但是从深层次分析，城东人的居住环境丝毫不亚于城南，与城北、城西相比更胜一筹。在城东历史底蕴、生态环境、交通配套、休闲娱乐、商业购物、文化教育等生活所需和精神诉求，越来越受到许多市民特别是城东人的认可。2004年城市东扩，浐、灞河及周边环境的 “大水大绿”工程有效改善了城东乃至西安市的生态环境，使这一区域形成高尚住宅区和旅游度假区及城市新的副中心。浐灞河新区在工程定位上：一是城市新区，二是商务区，三是生态区，也就是西安市重要的生态平衡地，要大量的造林，大量的蓄水。四是景观区，西安市计划城东未来的楼市走向将以高尚休闲住宅为主。 “生态化”是市委、市政府给城东浐灞新区的另一突出定位，坚持“生态第一”的观念，创建“城在水中，水在城中”的西部第一水城，呈现浐灞穿长安的景象，倾力打造都市生态景区，改善生态环境，提升城市品质。所以这次市政府大力改造城东浐灞新区的生态环境，从另一方面成了一种吸引购房者的利好因素。其中最有代表性的项目就是“沁水新城”，以湖心小岛和70%的绿化率来吸引购房者的眼球；即将开始的“水岸东方”也是以浐、灞河水景为卖点的产物。从西安市的总体规划上来看，以前的发展是“向南看”，但是向南发展这个骨架和范围却显的有点局限性。东郊虽然发展时间不长，但是城东交通、商业配套、教育配套等市政配套方面都不比其他城区差，尤其是它的水资源和绿化方面更是强于其他几个城区板块。康复路、轻工、义乌商城已经成了城东对外的贸易窗口；西安交通大学周边的土地向来是开发商的必争之地；兴庆公园更是对城东的房地产起到不可估量的作用；城东好多大型国企自建房的小面积和落后的户型结构成了他们迫切需要改变居住状况的理由，这就给东城积累了巨大的潜在客户群。加之政府将对城东投资170亿加速“西部第一水城”浐灞河生态区的建设，这样必将促使未来城东楼市变得炙手可热。东城楼市逐渐走向成熟，房地产开发开始出现新的转机，一些中高档楼盘相继推向市场。给西安东城楼市注入新的生机与活力。城 西 区 特 点西安房地产市场中小楼盘轮流“坐庄”，有种形象的说法是“向南看”、“往北走”、“东方红”、“西引力”，城南的房子虽好但价格对大多数需求者来是可望而不可及的；城北的旧有居住观念改变后对于居住者来讲无疑是首先之地；城东的楼盘近几年遍地开花，商业、办公、住宅都在抢占市场；城西是几区中发展最慢的区域，区里的建筑多是几十年前的旧楼，如西安仪表厂、面粉厂等，但从另外的角度来讲就是发展潜力大，旧楼需要拆迁改造，人员需要住房等形成了很大的市场潜在购买力，虽然近期没有大型楼盘项目出现，但有“旭景名园”、“旭景碧泽园”、“新兴港湾”等良好的销售势态，相信它未来的发展前景一定非常广阔。城 内 特 点城内更是西安极富特色的区域，经过多年的发展，都市的大气与繁华尽显。对于房地产而言，作为城市建设的先头力量，区域特点极为突出。城内区为西安极尽繁华之地，用“黄金宝地”一词已不足以形容目前城内区之区域价值，便利的交通优势不断刺激着城内区的商业神经，如今的城内区四条大街上商铺密布，一个纯粹的商业圈格局已经形成，拉动人气的聚集从而促使地段不断升值，城内区的商铺价格高居全市之首，而其它物业也因区域地段价值的提升而不断高攀。但随着城内区多年的开发，目前区域可开发用地已经愈见稀少，房地产开发空间也因此受限，虽然旧城拆迁改造为区域的房地产市场开发可提供一部分用地，但也只是杯水车薪，城内区目前商品房的供应量已经很小，同时最新的城市规划明确提出将行政机构从城内区撤出，城市人口向城区外疏散，未来的城内区其“商业性”将更为纯粹，居住性质则逐渐薄弱。西安楼市未来的发展趋势在国家宏观调控紧缩银根、“831”土地大限等一系列政策下，使地产开发商感受到了多重压力。个人按揭贷款门槛的提高又使购房者多是等待观望。从近期或微观上看，国家的一系列政策会对房地产开发商带来一定影响，但从长远或宏观上来看，它的作用是积极的、是有利于整个房地产市场发展的。国家的宏观调控政策的出台并不是为了打压房地产开发商，而是为了进一步规范整个市场，使地产开发商的利润趋于平均化，房价趋于平稳化，市场趋于有序化。整个房地产市场上的投资幅度已渐渐降低，这样一来，新的楼盘也将出现递减趋势，在西安市民的消费需求依旧旺盛的情况下，其房价必然会出现稳中有升的趋势。有专家分析：从市场的规范看，两大政策限制了目前正在对房地产行业“虎视眈眈”的“外行”投机者，从而将极大稳定房价。从开发商的心态看，都想让房价高涨，但土地、信贷的双重加压，使得一批开发商“急于脱手”，尽管政策变动带来的土地供应量将呈减少趋势，但住宅供应量的乐观增幅，不会带来房价的上涨，甚至有可能微微下调。虽然国家针对个人按揭贷款也出台了一些政策，从某种程度上讲，也算是抬高了门槛。但这一政策并不是针对真正有需求的买房人的（比如是第一次置业的），而是针对那些购买第二套甚至多套投资者的。首次置业者是受到“保护”和“鼓励”的。从另一方面讲，如果真正是急需购房的，又具备一定经济实力，那么他还是要去购房的，不可能因为有了按揭门槛的抬高而等上三五年再去购房。总之，不论政策如何变，该买的房还是要买的。更何况国家抬高个人信贷门槛的真正目的只是为了让房地产市场更趋于规范化和合理化。由此分析，国家出台一系列宏观政策其实质在于全面清理整个房地产市场，将一些资质低劣、实力不济、运营不善的房地产企业清理出局，而将一些资质较高、实力较强、诚信经营的房地产企业保留下来。换言之，对前者的全面清理，也是对后者的一种有效保护，更是对广大购房者合法利益的一种维护。可以预见，“隐痛”和“暴风雨”可能都是阶段性的，等“暴风雨”（房地产市场重新洗牌）过后，西安楼市定会迎来亮丽的“彩虹”。未来几年内西安市将要建设的重点工程项目： 总投资130亿，建设面积720万平方米的经济适用房项目将在2010年建成。项目投入使用后，可以解决西安市数万户中低收入家庭住房。目前，建设单位已开工面积75.6万平方米。到今年年底，建设单位计划完成经济适用住房开工面积120万平方米。 从今年开始的西安市“城中村”改造项目，共涉及全市187个（三环路以内的） “城中村”，占地面积13万亩，人口20.1万人。根据改造安排，一期计划首先改造63个城中村，约7万人，建村民安置楼总建筑面积约2802万平方米。到2009年完成全市改造任务。目前，项目正在进行前期拆迁和村民安置楼建设，预计年底前将完成20万平方米的村民安置楼建设面积。 西安市城市交通综合改善项目是今年西安市确定的重点“前期项目”，工程计划从2007年开始实施，2010年建成。主要建设内容是完善西安市路网系统，建设停车场、人行天桥、完善交通标志、信号灯等设施，建设完善的公共交通秩序和管理指挥、信息智能化系统、交通安全系统，改善西安的交通环境。 从2006年开始实施的周秦汉唐“四大遗址”保护与展示项目、隋唐灞河古桥保护展示及周边环境整治工程等古迹遗址保护项目也是西安市准备新建的重点项目。其中，总投资150多亿的“四大遗址”保护项目在2010年建设完成后，将再现丰镐、秦阿房宫、汉长安城和大明宫遗址的风采。 隋唐公园、南湖生态建设工程、西安国际友好城市园，随着环城西苑、丰庆公园、大唐芙蓉园等城市公园的开放，目前，供市民休闲娱乐的城市公园正越来越多。而在今年西安市确定的重点项目中，还有隋唐公园、南湖生态建设工程、西安国际友好城市园等园区项目，将使西安城市公园数量继续增加。 中国西部影视城、西安欢乐谷海洋世界、曲江欢乐世界总建设面积32万平方米，拥有影视文化区、影视拍摄区、影视明星长廊、环球影视区、仿建长城等10个功能区。在2008年，西安欢乐谷海洋世界，曲江欢乐世界项目，也将把您带入一个全新的水上世界，让身在内陆的西安人也能体验一把水上“迪斯尼”的感觉。第三部分商业培训第一章 西安商业业态业态概述业态指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态，日本20多种，美国40多种。 根据西安市商业目前的发展状况，目前把在售的商业地产的业态大致分为五种：百货公司、超市、家电、自营、批发。一、 百货公司A、 位置：百货公司的位置一般都在西安市的成熟商圈内，交通便利、人流量大的地方，在地段上占有明显的优势，如开元、世纪金花、民生等，交通便捷，因此可以看出在大商场附近客流量明显很大。B、 经营范围：他们的体量都很大，商业面积基本上都在20000 以上，店内装修中高档，购物环境较好 ，属于综合性百货，以服装为主，配以电器、烟酒、家具、日常生活所需用品，因此商品涵盖面广，包罗万象。C、 适应人群：由于商场的高层次的装修、优良的服务配套设备，商品进货渠道正规，从而保证了商品的质量，因此老百姓普遍认为在大商场购物质量有保证，而且商场售后服务好，即使商品真的出现问题，买家也有可以追诉的地方。因此，去大商场购物的人有这样几个特点：1、 定经济能力，由于商场的地段、环境、服务等外加因素，使得商品的价位比起其他较高，因此，在大商场购物的人群必须有一定的经济实力作支撑。2、 购物的人群中，多为年龄较大的人，就期原因，主要有：商场的产品有一定的品牌，上档次，比较适合在职场的人群。年龄偏大的人受消费习惯的影响，注重品牌效应。D、 经营情况：大百货的利润较高，并且它的号召力较强，所以可以承受的租金大约在4050元/月。实例：开元西安开元商城地处西安市最繁华的地段钟楼，年营业额15亿，使西安目前营业额最高的商场。它的前身是陕解放百货大楼，属于老字号，1996年改造后，商业面积剧增，经营历史长，货品的涵盖面很广，虽然它的品味并不高，但是它的集客能力强，消费的辐射面遍及西安市乃至陕西全省。二、 超市超市是近几年随着生产领域和流通领域分离和进一步细化，物流的概念开始应运而生，物流和商流分离使得超市的经营成本低，缩短了商家和购物者的货物中转路线，因此在超市的货品价格低廉，深受广大消费者的欢迎。超市因其所售货物都是日常所需，因此货品的消费周期短。A、 位置：超市主要针对的是人们日常生活所需必备用品，因此它的地理位置基本上都在社区中心，面向的消费群很广，物品价位便宜，门槛低，并且它的商品都是消耗品，因此消费周期短，对于超市来说，由于他的仓库库存、所受商品的种类、时间、数量还有供货者的物资信息都有较完整、详细的数据库资料，因而信息完善，加之商品的流通速度快，资金很快回笼B、 经营范围：大型超市都是以面向大众的饮食为主（生、鲜、海、猛）等，还有其他一些日化用品、家庭小百货、家电等等，总之包囊生活日常所需。C、 适应人群：由于超市的商品基本上是面向大众的，因此它的消费群体很广。D、 经营情况：超市的利润较低，但是它的消费群广，所以所能承受的租金大约在2030元/月。实例：西安家世界购物广场有限公司（内部称为家世界西安大区），是由天津家世界连锁商业集团有限公司在陕西地区设立的管理机构及经营机构。其下设立了十个公司，含八个家乐公司，一个家居公司，一个家和公司，总投资4.81亿元。建筑面积 132,300平方米。营业面积110,700万平方米。成为中国北方最大的商业零售企业。家世界已成为区域内消费者购物的首选。三、 家电在制造业中，家电业是竞争力最激烈的行业之一。A、 位置：家电由于它的行业经营特点，所以家电的卖场一般都不在商圈，一般的家电卖场一般都附属在大型百货公司、大型超市中等，但这些多以卖小型家电为主，比较综合的大型家电卖场虽不在主要商圈，但是也不会远离核心商圈，基本上介于商圈和社区之间。B、 经营范围：他的经营产品与其他的卖场相比具有品种单一的特点。C、 适应人群：如今家电已属于老百姓生活的必备品，因此，家电卖场针对的客户群范围较广。因产品的档次不同，价位的差距也很大，所以它的消费群体购买产品的观念也千差万别。D、 经营情况：西安市目前的家电卖场较多，它的经营方向是以新带旧，家电产品更新换代速度很快，新产品刚推出市场，市场的卖价很高，家电的经营者从中可以获取很高的商业价值。就档次来说，以高带低，以高端产品来取得高利润，其他一些低端产品基本上是维持原成本甚至低于成本价出售，他们主要是用来烘托人气。家电的另一个特点是基数大，（家电的价格比一般的商品价格都高），因此卖家电的商家并不是完全靠销售量的增大来获商业利润，而是靠一些产品的高利润盈利。所以家电所维持的租金在6070元/月。实例：1999年，大中电器作为电器专卖连锁店正式启航。2000年，大中电器开出6家连锁店；2001年，店面总数达到12家，营业额达9亿元，员工超过1200人。大中电器在西安所选的分店在北大街，而北大街属于钟楼商圈的一个延续，他所能承受的租金大约在70元/月。从这一点我们可以推断出，大中电器是以高端产品为主要的盈利产品，其他的低端产品起到烘托人气的作用，在这样的一种商业格局中，它的生意一直很好，获取的利润较高。四、 批发市场A、 位置：批发市场主要位于西安市远离城市中心的地带，但是由于市场的经营特点，多年的发展市场经过培育已经比较成熟，所以周边的交通配套已开始完善和发达，一般分布在长途客运站附近或公交车密集的地方。目前已开始逐渐被广大市民认可和接受，不但满足西安市民的购买需求，更多的满足了西安市周边城镇居民的生活需求。B、 经营范围：西安市的批发市场主要包括的产品也比较齐全，按其用途可分为这样几类：一类是以服装、鞋帽、床上用品等轻纺产品；以小商品、小食品为主的小型货物为主。以装饰材料等为主的建材批发市场等C、 适应人群：批发市场由于位置不在西安市的中心地带，他的购物环境不是很好，“脏”、“乱”、“差”是人们对批发市场的形容。在批发市场上经营的客户多是和大型的经销商或者尽可能的和商产厂家直接取得联系，本着薄利多销的经营理念。因此，他的产品针对的客户主要是以个体经营者为主，在加上西安市的一些工薪阶层，受经济能力的限制，他们购买货物比较喜欢货比三家，自由的还价方式，更有甚者“城里试样，城外买货”从而挑选出价位适中的商品。还有西安市周边的郊县的人们，他们在有了大量的购买需求以后，会选择进城来批发市场一站式购齐。D、 经营情况： 批发市场因货物价格低廉，这是它的最大武器，所以它的消费群体也很广目前来看他的市场经营情况非常不错，其中服装类等行业利润较高，他的租金大概是在200300元/月，其他的租金相对较低，从20至100元/月不等。实例：康复路商业区对西安的经济发展起着举足轻重的作用，1984年建成的康复路批发市场，从集市发展到摊贩的进店，形成店铺格局，专业市场的建设，现今已形成了一个繁华商圈的商业形态。目前的康复路商圈影响力已辐射至全国23个省市、自治区，成为西北地区物贸交流中转站和集散地。康复路商圈包含的经营品种以服装、鞋类、生活用品为主，在原先非品牌与普通品牌经营户结合的基础上，越来越多的名优品牌也相中康复路的人流量及商业发展态势纷纷入驻，众多的陕西省甚至是西北五省的总代理经营商家也在康复路设立了精品写字间。随着康复路商圈所经营业种的不断丰富，品牌档次的不断提升，市场消费需求的不断增长，康复路商圈经营形态也不断在发生变化。五、自营A、 位置：自营的业态一般分布在大商家的周边地区，依靠大商家的名气带来人流。分布的地段也就在城市的繁华地段，车流、人流都比较繁忙，滚滚的人流也给自营店带来了无限商机。B、 经营范围：他虽然依靠大商家，但是在经营产品和经营方向上和大商家形成错位，产品更多的是大商家的补充，迎合不同消费者的心理需求和爱好。产品更趋向潮流，处在流行前线。这种必须要以引领时尚的客观要求，促使自营商家的产品更换速度非常快，否则就可能被市场淘汰。自营的产品主要是跟随主力商家。C、 适应人群：由于受到主力商家的影响，这种自营的经营业态所面对的客户更多的延续了主力商家，是对大商场的一种补充，在经营产品上消化大商场的空白，因此它的存在也不仅丰富了如今商业业态的形式，更多的是添灌了它的内容。D、 经营情况：产品和大商家相比，没有知名的品牌度，因此价位也和大商家拉开了差距，就凭这一点吸引了很多的消费人群，他的优势表现得非常明显，价位上比大商家便宜很多，就其购物环境来说，有中央空调、自动扶梯、洗手间等，因此比批发市场要优越的多。所以环境、价格都是自营店的一大优势。租金不单单是因行业的不同而有很大的差异，还会以所在商家位置、名气、经营状况等而相互区别。如在西大街百盛店租金大约在200300元/月。实例：西大街百盛，自营店经营的品牌比百盛的略低一筹，可以算做是百盛的二线品牌，质量没有大商场的好，但是他也经过一些严格的商家质检部门验货，所以相对来说，对消费者而言，质量是比较可靠的。最重要的一点，商品由于并不是知名的品牌，所以没有更多的无形资产附加，大大缩小了价格空间，价格经过这样缩水后，明显比起大商家低廉得多。但是消费者既可以在购买到相对百货公司低廉的商品的同时，又可以享受到大商场的舒适的购物环境。第二章 西安商圈分析商圈概述随着城市商业规划与商业地产的迅猛发展，商圈作为一个时尚角色迅速成为商界关注的焦点。商圈发育状况如何不仅是商业流通行业关注的重点，更成为房地产行业、城市规划、旅游等行业聚焦的中心。近些年，几乎在每个城市都如雨后春笋般涌现出大批商圈，这其中，一些明星商圈闪闪发光，熠熠夺目。商圈的级别由消费群的涵盖面和辐射区域确定：1、 业态丰富，能满足各个阶层的购物需求2、 商家知名度，知名度的高低决定商圈辐射面的大小一、 钟楼商圈西安钟楼商圈以钟楼为核心向四方延伸，自古就是西安市商贸业的核心，是古城西安财富与商业交易场所的灯塔。钟楼商圈是一个密度大、功能全、引力强、辐射广的中心商业圈。传统上，这里不仅是西安居民购物、观光、休闲、娱乐的首选之地，也是外地客商、游人神往之地。沿巨大的“十”字架商业街区聚集着西安商贸业的巨大人气与财气。尽管近年来城市副商业中心地带与其他商业圈不断形成，但钟楼商业圈的魅力与日俱增，其商业领袖地位无法撼动。所以我们所说的钟楼商圈是一个概念型商圈，她是东、西、南大街商圈的交点，也是这几大商圈的起点，是商业中心的代名词。二、 东大街在东大街上，最多的店铺是针对年轻人的专卖店，而且大部分是诸如baleno、jeanswest之类价格不算太高的大众牌子。东大街上有很多卖小吃的，油炸里脊和钟楼小奶糕是最受欢迎的。油炸里脊一块钱一只，小奶糕五毛。很多人就站在街边，吃的满嘴流油，然后把吃剩下的竹签子扔在身旁的垃圾箱里，心满意足地抹抹嘴。再就是卖包子的，钟楼附近的五一大包很受欢迎，也很便宜。很奇怪的一点是，在这条寸土寸金的街上，居然还有一些很廉价的小饭馆，卖着3块钱一碗的拉条子。街上车辆很多，有公交车，有夏利，也有奔驰宝马。 东大街上最大的两个商场是开元百货商城和百盛购物广场。前者紧挨着钟楼，后者却坐落在一堆未经改造的民房中，有点鹤立鸡群的味道。在百盛商场的豪华玻璃门外5米左右的地方，是一排临时建筑，里面是一些卖烟酒糖茶的小店。 在东大街上，充斥着这样令人眼花缭乱的、杂乱无章的信息，如同所有大城市的商业区一样。这条街上很热闹，有川流不息的人群，大大小小的汽车努力的移动着，兴高采烈。有人吵架，有人购物，很多年轻的情侣们在手牵着手技艺高超地在拥挤的人群中如鱼一般穿行，带着黄袖章的老头子目光警觉。这里的人们领导着时尚，西安的时尚。商圈类型：零售主力商家：开元、百盛、骡马市、唐城（太平洋）、东方之星目前地位: NO.1主力消费群: 西安市、及周边区县所有人群；外地游客主力消费群年龄：所有整体档次：中档租金：400元/（套内面积） 一二层均价；门面：600元/（套内面积）综合评述：作为西安商业的龙头街区，20年来它一直没有减慢过自己的发展速度，在西安人的眼中，东大街就代表了潮流、现代、时尚，每一个想要做生意的人，首选是在东大街开个店；作为西安乃至西北地区覆盖面最大的商业街区，现营两家两家主力百货店几乎囊括了所有消费层面的需求，再加上沿街各类专卖店、集市、及娱乐场所，更加丰富了东大街的业态，能满足各层次的消费需求，它每天的客流量可以达到5080万这也使它成为一些国内外知名品牌百货业进驻西安市场的首选，东大街的商业价值可想而知。三、 西大街 这些年随着西安东大街商业气氛不断的高速发展，其基础物业越发显得陈旧、落后、不搭调，整个街区看上去凌乱不堪、没有秩序，完全无法看出这就是西北第一金街-街区的改造迫在眉睫（特别指出：在西部大开发的利好经济形势下，全国行业龙头纷纷抢滩西安，抢滩西安-自不必说首选应是西北第一金街-东大街。可惜的是，当全国行业龙头来到西安东大街时，他们发现没有适合自己的商业物业，在西北最繁华的商业街上没有大型的商业物业是一些1030小门面-商业金街的商业价值确没有得到充分挖掘和利用）。其实西安市政府很早就发现了这个问题，但是谁又敢轻易的去改造一个一年交易量超过100亿的商业街区呢？（我们本来就不富裕）问题出现了就需要解决它，我们回头想想，其实早在1996年西安市政府就对东大街的改造埋下了伏笔-西大街改造。西大街的整体改造，为全国行业龙头纷纷抢滩西安提供了强大物业支持，也为东大街的改造提供了时间和空间。在“改造历史街区，发展商贸旅游”的思想指导下，西大街的全面改造进行得如火如荼，一个独具古都特色的全新街区西大街正在一天天的完善，虽然西大街改造工程目前还未完全竣工，但是市政改造所取得的成效已经足以震撼人心。无数的西安人，都在关注着西大街改造的进程，建设一个全新面貌而又不失文化底蕴的全新西大街，是所有西安人共同的期待。 首先以洒金桥大街拓宽改造和西五台、城隍庙重点旅游项目开发为契机，以鼓楼西广场建设为突破口，加快历史街区改造步伐，加速商贸旅游业发展平台的形成。保护历史文物古迹，延续传统风貌，提高西大街的交通能力，改善公共空间环境，塑造优美景观，把西大街浓厚的文化底蕴和现代化城市建设发展结合起来。西大街的交通体系已经全面改善，15米宽的机动车道，两侧各宽7米的非机动车道，8.5米宽的人行道，车行道全部铺青石，完全满足了西大街的交通需求，而且与西大街整体的仿古风格融为一体。 西大街上原有的老童家、贾永信、藻露堂、达仁堂等一批知名商号，将在市委北侧，沿西大街一段，集中搬迁会集这些老字号，形成一个传统风味浓厚的地段。老的商号被集中，取而代之的便是一批大规模、统一风格的现代化商业项目，成为西大街未来发展的生力军。 西大街还将建成西门内广场，整治西门周边环境；拆除城隍庙商场，恢复原来城隍庙牌楼，建设门前小广场；保留北院门以西、鼓楼以南现有仿古建筑，维护钟鼓楼广场空间完整性；还有群众电影院门前广场、老陕西图书馆门前广场，从商业角度考虑，广场可以有效聚集人气，而从市政规划的角度考虑，广场更是积淀和体现城市文化的最佳场所。此外，西大街还将设3个停车场，这3个公共停车场分别位于在西京饭店前、房地局产权交易大厅前和中国银行西安分行前。西大街两侧每隔200米左右将设置一处服务设施集中区，包括休息坐椅、电话、零售报刊亭等。 西大街的整体改造，为全国行业龙头纷纷抢滩西安提供了强大物业支持，也为东大街的改造提供了时间和空间。商圈类型：零售百货（以百货店为主）主力商家：金花、百盛、五环、亿禾、好又多、王府井、女人街、丽人街、赛特目标地位: NO.1主力消费群: 西安市、及周边区县所有人群；外地游客主力消费群年龄：所有整体档次：中高档目前租金：180元/（套内面积） 一二层均价；门面：230元/（套内面积）综合评述：西大街的改造已逐步完成，作为西部城市中的龙头，已有许多国内外商业巨头抢滩登陆。在这些龙头商业的带动下，西大街必将成为西安又一个核心商业区。但是我们也应该清醒的认识到，如此大的商业供应量（38万平方米）需要很长的市场培育期，商业物业的价值在短时间内不会有很大的提升。四、 南大街 南大街是西安在城内首个改造街区，是西安高消费商圈，1994年民生大酒店购物中心开业，汇集了世界顶级品牌。经过数年培育，周遍逐步形成了以出售高档品牌为主的买场和高消费档次的休闲娱乐场所，如：王府精品、二轻精品、豪华购物中心、中国城、奥斯汀西餐酒廊等。特别是2000年开业的中大国际，使南大街真正成为精品一条街。商圈类型：零售百货主力商家：中大国际、春天百货目标地位: NO.1主力消费群: 西安市、及周边区县高收入人群主力消费群年龄：30岁以上整体档次：高档目前租金：800元/（套内面积）综合评述：南大街无论从商品和休闲消费上，都存在很大的利润空间，这也是南大街的租金是西安市所有商圈中租金最高的区域的原因。目前南大街商业面积供应量稳定，在价值上更趋于合理。五、 小寨商圈西安商业发展的后起之秀。整体规模仅次于钟楼据了解，整个小寨商业街区改造中，由驻地产权单位对沿街临时建筑和低档次商业用房自行进行拆除，拆除面积约7.4万平方米，目前已拆除8000多平方米。其中翠华路至大雁塔北广场段已基本拆除完毕。街改办负责同志表示，在今后商业街区建设中，区政府将给驻地单位全力做好协调和服务工作。据调查，小寨十字目前每天人流量达30万至50万人次，每30秒就有一辆公交车或中巴车通过长安路，人流量中45是青年学生及科技人员等高素质人群。随着大雁塔北广场的建成，以及曲江新区、高新新区的建设，给小寨地区大规模改造提供了良好契机。雁塔区政府决定，对以小寨十字为中心的“两横一纵”商业街区进行改造。“两横”即兴善寺东西街、小寨东西路，“一纵”即长安立交至纬二街段，通过改造建设，逐步形成格调高雅、内涵丰富、特色鲜明、繁荣时尚的文化商业新街区。 从现在起到今年10月底，西安市雁塔区将对小寨旧商业街区进行全面改造，将通过拆旧建新、清理规范门头牌匾、拆墙透绿、整修市政设施、建设环形天桥和空中走廊等措施，将小寨地区改造成格调高雅、特色鲜明、繁荣时尚的文化商业街区。 小寨旧商业街区包括小寨东西路（朱雀路十字至大雁塔十字，含大雁塔北广场周边地区）、兴善寺东西街和长安中路（南二环至纬二街十字段），这“两横一纵”范围内的商业经营场所及飞炫时尚广场、好又多广场所构成的区域。 从现在起至今年10月底，雁塔区将对改造范围内的沿街两侧临时建筑和违章建（构）筑物全部拆除；沿街两侧正式建筑，按规划设计进行整治、粉刷、喷涂、清洗；清理整顿沿街各单位、门店、住户门头牌匾，清理广告牌，统一门头、灯具、灯箱样式，实施点亮；拆除沿街围墙，更新改造现有护栏，并按规划要求实施拆墙透绿；按规划要求修补更换破损人行道和道沿，对沿街花坛、行道树坑、隔车绿带等设施重新整修、改造；按照规划要求新建部分商贸设施。由市政部门承担的小寨十字环形天桥正在紧张施工，预计将于年内竣工。同时根据长安 大学小寨长安路立交沿街环境建设改造方案，以小寨十字路口东北角为中心，向北向东依次建设5座大型商用建筑，十字路口为1号楼，建设大型商业综合体，两个单体部分分别为26层和18层，北侧2号楼为门面商铺，十字向东3号楼为中型零售商业建筑业态，4号楼是集餐饮娱乐于一体的酒店式公寓，5号楼规划兴建兴安商厦。通过修建新的商业建筑，建成一个形象全新、功能全面、舒展和谐的沿街区域商业中心。雁塔区政府通过招商引资，围绕小寨十字建设四大商业中心，即北面改造原小寨工人文化宫，建设锦绣城；西面在原朱雀饭店旧址投资1.7亿元，引进世界500强企业家乐福建设西安朱雀家乐福购物广场；南面在长安南路北段建设西安雁塔文化新天地，其中地上绿地6万平方米，地下商业部分10万平方米；东面由西安财经学院建设国际文化交流