农贸市场物业管理方案

秀嘉农贸市场 秀嘉农贸市场 秀嘉农贸市场 秀嘉农贸市场秀亭商业街 秀亭商业街 秀亭商业街 秀亭商业街物业管理方案 物业管理方案 物业管理方案 物业管理方案目 目 目 目 录 录 录 录序号 内容一 物 业 管 理 整 体 构 思 及 运 作 模 式二 . 物 业 管 理 信 息 化 处 理 系 统三 . 物 业 管 理 的 服 务 内 容四 . 人员配备及 培 训五 . 物 业 管 理 的 特 色 服 务六 . 管 理 服 务 承 诺编制单位：嘉兴市国浩物业有限公司编制时间：一 一 一 一 管 理 整 体 构 思 及 运 作 模 式物 业 管 理 整 体 构 思 及 运 作 模 式物 业 管 理 整 体 构 思 及 运 作 模 式物 业 管 理 整 体 构 思 及 运 作 模 式秀 嘉 农 贸 市 场秀 嘉 农 贸 市 场秀 嘉 农 贸 市 场秀 嘉 农 贸 市 场 物业管理 的整体构思： 物业管理 的整体构思： 物业管理 的整体构思： 物业管理 的整体构思：秀 嘉 农 贸 市 场 作 为 农 贸 市 场 项 目 ， 在 规 划 建 设 、 环 境 配 套 、 信 息 网 络 设 施设 备 等 方 面 的 定 位 均 很 高 。 结 合 秀 嘉 农 贸 市 场 业 户 群 体 的 特 征 和 针 对 诸 多 层 面的 考 虑 ， 我 们 确 立 了 秀 嘉 嘉 贸 市 场 物 业 管 理 的 目 标 定 位 和 整 体 构 想 。我 们 目 标 定 位 是 ： ， 使 秀 嘉 农 贸 市 场 环 境 、 安 全 保 障 、 文 化 氛 围 、 信 息 服 务等 方 面 成 为 嘉 兴 市 物 业 的 典 范 ， 在 嘉 兴 市 树 立 起 名 牌 物 业 形 象 ， 并 提 升 秀 嘉 农贸 市 场 物 业 管 理 品 牌 形 象 ， 使 物 业 管 理 成 为 秀 嘉 农 贸 市 场 的 核 心 卖 点 之 一 。 我们 对 管 理 服 务 的 整 体 设 想 可 概 括 为 ：建设规范 管理专业团队 建设规范 管理专业团队 建设规范 管理专业团队 建设规范 管理专业团队演 绎 农 贸 市 场 物 业 管 理 形 象演 绎 农 贸 市 场 物 业 管 理 形 象演 绎 农 贸 市 场 物 业 管 理 形 象演 绎 农 贸 市 场 物 业 管 理 形 象以点带面 、面上处处开 花结果 以点带面 、面上处处开 花结果 以点带面 、面上处处开 花结果 以点带面 、面上处处开 花结果秀 嘉 农 贸 市 场 物 业 管 理 的 运 作 模 式秀 嘉 农 贸 市 场 物 业 管 理 的 运 作 模 式秀 嘉 农 贸 市 场 物 业 管 理 的 运 作 模 式秀 嘉 农 贸 市 场 物 业 管 理 的 运 作 模 式 ：秀 嘉 农 贸 市 场 物 业 管 理 的 运 作 模 式 包 括 ： 管 理 架 构 、 管 理 运 行 机 制 、 考 评考 绩 体 系 等 。 以 下 分 别 阐 述 ：（ 一 ） （ 一 ） （ 一 ） （ 一 ） 管 理 架 构 管 理 架 构 管 理 架 构 管 理 架 构在 秀 嘉 农 贸 市 场 的 物 业 管 理 服 务 中 ， 将 结 合 秀 嘉 农 贸 市 场 的 人 文 特 点 及 行业 法 规 ， 结 合 国 浩 物 业 先 进 管 理 理 念 和 现 代 经 营 模 式 ， 确 定 本 项 目 物 业 管 理 运营 的 管 理 架 构 。1、 、 、 、 秀 嘉 农 贸 市 场 物 业 管 理 外 部 组 织 架 构秀 嘉 农 贸 市 场 物 业 管 理 外 部 组 织 架 构秀 嘉 农 贸 市 场 物 业 管 理 外 部 组 织 架 构秀 嘉 农 贸 市 场 物 业 管 理 外 部 组 织 架 构外 部 组 织 架 构 说 明 ：1、 国 浩 物 业 对 秀 嘉 农 贸 市 场 实 施 专 业 化 、 规 范 化 的 物 业 管 理 顾 问 服 务 ;2、 政府 行政主 管部门 对 本 项 目 物 业 管 理 工 作 进 行 管 理 和 业 务 指 导 ;3、 秀 嘉 农 贸 市 场 物 业 管 理 处 和 国 浩 物 业 构 成 监 督 协 调 关 系 。 农 贸 市 场 物 业 管 理 内 部 组 织 架 构 （ 首 年 ）秀 嘉 农 贸 市 场 物 业 管 理 内 部 组 织 架 构 （ 首 年 ）秀 嘉 农 贸 市 场 物 业 管 理 内 部 组 织 架 构 （ 首 年 ）秀 嘉 农 贸 市 场 物 业 管 理 内 部 组 织 架 构 （ 首 年 ）指 导秀 嘉 农 贸 市 场 物 业 管 理秀 嘉 农 贸 市 场 物 业 管 理秀 嘉 农 贸 市 场 物 业 管 理秀 嘉 农 贸 市 场 物 业 管 理嘉兴市政 府主管部门 秀嘉农贸 市场 管理处嘉兴 国浩物业 管理有限公司秀 嘉 农 贸 市 场 管理服务秀 嘉 农 贸 市 场 管理指导 监 督协 调 内 部 组 织 机 构 说 明 ：1、 设 置 原 则 ： 精 干 高 效 、 目 标 管 理秀 嘉 农 贸 市 场 管 理 处 对 物 业 管 理 服 务 项 目 实 行 计 划 目 标 管 理 ， 实 施 整 体 管理 和 责 任 管 理 相 结 合 的 管 理 方 式 。2、 设 置 形 式 ： 垂 直 领 导 、 整 体 协 调垂 直 领 导 的 形 式 ， 目 的 是 减 少 管 理 环 节 ， 提 高 各 部 门 的 工 作 效 率 ； 部 门 业务 独 立 操 作 的 同 时 ， 设 置 协 调 管 理 职 能 ， 旨 在 达 成 整 体 有 机 运 作 。（ 二 ） （ 二 ） （ 二 ） （ 二 ） 运 行 机 制 运 行 机 制 运 行 机 制 运 行 机 制为 保 障 物 业 管 理 机 构 高 效 运 作 ， 必 须 建 立 一 个 有 效 的 管 理 运 行 机 制 。嘉兴国浩 物业环环环环境境境境组组组组安安安安管管管管队队队队出出出出纳纳纳纳维维维维修修修修组组组组会会会会计计计计客客客客服服服服组组组组行行行行政政政政组组组组财务 部 财务 部 财务 部 财务 部 物业 部 物业 部 物业 部 物业 部 工程 部 工程 部 工程 部 工程 部秀嘉 农贸市 场管理 处 秀嘉 农贸市 场管理 处 秀嘉 农贸市 场管理 处 秀嘉 农贸市 场管理 处安保 部 安保 部 安保 部 安保 部运运运运行行行行组组组组保保保保洁洁洁洁管管管管理理理理绿绿绿绿化化化化管管管管理理理理消消消消防防防防管管管管理理理理客客客客户户户户维维维维修修修修服服服服务务务务房房房房屋屋屋屋管管管管理理理理设设设设备备备备运运运运行行行行管管管管理理理理设设设设施施施施设设设设备备备备维维维维修修修修治治治治安安安安管管管管理理理理车车车车辆辆辆辆管管管管理理理理档档档档案案案案管管管管理理理理后后后后勤勤勤勤管管管管理理理理行行行行政政政政人人人人事事事事管管管管理理理理客客客客户户户户服服服服务务务务指 导 反 馈指 指 反标 导 馈反 馈命 令 督 导重 大 突 发 事 件管 理 运 作 机 制 图管 理 运 作 机 制 图管 理 运 作 机 制 图管 理 运 作 机 制 监 管 机 制质 量 监 管 机 制质 量 监 管 机 制质 量 监 管 机 制质 量 监 管 机 制 是 在 建 立 一 整 套 有 国 浩 物 业 管 理 特 色 的 质 量 管 理 体 系 的 基础 上 ， 根 据 2000版 ） 质 量 保 证 标 准 的 有 关 要 求 ， 全 面 推 行 质 量 管 理 ，把 质 量 目 标 落 实 到 各 岗 位 、 各 环 节 直 至 到 个 人 ， 并 通 过 质 量 管 理 小 组 监 督 检 查 ，使 工 作 质 量 不 断 提 高 ， 达 到 业 户 满 意 的 效 果 。 按 国 浩 物 业 制 定 的 各 项 管 理 指 标 和 创 优 方 案 ， 秀 嘉 农 贸 市 场 管 理 处 各 职 能管 理 人 员 将 按 照 质 量 监 管 体 系 的 要 求 ， 明 确 责 任 ， 授 予 权 利 ， 在 实 际 过 程 中 抓好 权 限 下 放 和 自 我 控 制 及 实 施 过 程 中 的 检 查 和 控 制 ， 并 将 目 标 实 施 的 各 项 进 展情 况 、 存 在 问 题 及 时 用 图 表 和 文 字 表 述 出 来 ， 实 现 目 标 动 态 控 制 ， 进 行 目 标 成果 评 价 ， 确 定 成 果 和 考 绩 ， 并 与 个 人 利 益 待 遇 相 结 合 。 同 时 ， 公 司 还 会 通 过 各种 宣 传 教 育 手 段 培 养 员 工 的 敬 业 精 神 ， 职 业 道 德 ， 加 强 员 工 培 训 ， 不 断 提 高 员工 自 身 素 质 和 工 作 水 平 ， 进 而 提 高 工 作 质 量 和 效 率 。 机 制协 调 机 制协 调 机 制协 调 机 制协 调 机 制 是 指 运 用 协 调 管 理 的 方 法 ， 解 决 在 管 理 服 务 过 程 中 经 常 发 生 的 各岗 位 之 间 、 工 种 与 员 工 之 间 、 员 工 与 员 工 之 间 、 员 工 与 业 户 之 间 的 矛 盾 和 冲 突 。(1)行 政 促 动 力 ， 以 行 政 职 务 权 利 为 依 托 ， 以 行 政 命 令 为 基 本 形 式 ， 以 奖罚 为 后 盾 的 强 制 性 促 动 力 。 (2)竞 争 促 动 力 ， 运 用 竞 争 手 段 促 使 相 关 方 面 关 系 的 协 调 ， 如 通 过 竞 争 ，以 先 进 带 动 后 进 ， 共 同 完 成 任 务 。本 项 目 物 业 管 理 单 位 国浩物业 公司项目顾问经 理管理处主 任信息中心 服务地点部门主管 部门员工计 算机 辅助 管理 系统(3)舆 论 促 动 力 ， 因 势 利 导 利 用 舆 论 达 到 协 调 的 目 的 。(4)管 理 者 的 凝 聚 力 ， 具 体 情 况 为 领 导 者 或 管 理 人 员 塑 造 吸 引 力 、 影 响 力 ，这 是 今 后 促 进 日 常 物 业 管 理 工 作 协 调 的 核 心 力 量 。 机 制激 励 机 制激 励 机 制激 励 机 制激 励 机 制 是 激 励 活 动 要 素 在 进 行 过 程 中 互 相 联 系 、 相 互 作 用 、 相 互 制 约 及激 励 效 果 之 间 内 在 联 系 的 综 合 机 能 ， 其 作 用 旨 在 提 高 “ 内 聚 力 ” 。(1)管 理 日 常 目 标 、 责 任 制 、 增 强 管 理 层 的 工 作 主 动 性 ， 按 “ 国 优 ” 标 准制 定 各 项 管 理 指 标 ， 严 格 作 好 各 项 工 作 、 明 确 奖 罚 。(2)实 施 奖 金 破 格 晋 级 制 度 ， 调 动 员 工 工 作 热 情 。 管 理 处 员 工 实 施 奖 罚 制度 ， 奖 金 标 准 与 工 作 表 现 和 业 绩 挂 钩 ， 并 可 根 据 情 况 ， 对 先 进 给 予 破 格 晋 升 ，以 形 成 竞 争 激 励 机 制 ， 提 高 员 工 积 极 性 。 (3)依 据 管 理 、 管 教 结 合 ， 融 情 于 管 。 管 理 处 依 法 与 员 工 签 定 劳 务 合 同 ，关 心 员 工 生 活 ， 帮 助 其 解 决 家 庭 困 难 ， 使 其 无 后 顾 之 忧 ， 保 持 良 好 的 工 作 情 绪 ，给 业 户 提 供 优 质 服 务 。 机 制监 督 机 制监 督 机 制监 督 机 制监 督 机 制 是 实 现 物 业 管 理 各 项 工 作 开 展 的 必 要 外 在 约 束 条 件 ， 防 止 或 纠 正工 作 中 出 现 的 偏 差 。 保 证 管 理 机 构 及 其 工 作 人 员 依 法 办 事 。 (1)管 理 者 对 机 构 内 部 工 作 人 员 进 行 监 督 。(2)业 户 对 管 理 机 构 及 工 作 人 员 进 行 广 泛 监 督 ， 形 成 综 合 监 督 体 系 。(3)通 过 信 息 反 馈 监 督 ， 以 各 种 手 段 来 实 现 监 督 管 理 的 闭 环 机 制 ， 保 证 秀嘉 农 贸 市 场 管 理 监 督 机 制 的 有 效 实 施 。 约 束 机 制自 我 约 束 机 制自 我 约 束 机 制自 我 约 束 机 制(1)经 济 利 益 促 动 自 我 约 束 机 制 ， 充 分 利 用 经 济 措 施 去 诱 发 管 理 对 象 的 利益 敏 感 动 机 ， 然 后 由 这 类 动 机 去 引 导 对 行 为 自 我 约 束 。(2)目 标 结 构 与 责 任 相 互 联 系 而 造 成 的 促 进 机 制 。(3)权 利 链 条 相 关 制 约 机 制 ， 建 立 管 理 对 象 之 间 相 互 制 约 的 权 利 链 条 ， 促成 相 关 机 构 、 相 关 员 工 之 间 的 自 我 约 束 机 制 。 二 二 二 二 管 理 信 息 化 处 理 系 统物 业 管 理 信 息 化 处 理 系 统物 业 管 理 信 息 化 处 理 系 统物 业 管 理 信 息 化 处 理 系 统秀 嘉 农 贸 市 场 物 业 管 理 信 息 化 处 理 系 统 包 括 ： 工 作 流 程 、 信 息 反 馈 （ 投 诉处 理 ） 渠 道 及 时 间 、 物 业 资 料 管 理 几 个 方 面 。 以 下 分 别 阐 述 。（ 一 ） （ 一 ） （ 一 ） （ 一 ） 工 作 流 程 工 作 流 程 工 作 流 程 工 作 流 运 作 流 程 图整 体 运 作 流 程 图整 体 运 作 流 程 图整 体 运 作 流 程 图秀 嘉农 贸市 场物 业管 理单 位前 期管 理方 案 设 计机 构 设 置人 员 培 训接 管 验 收项 目 跟 进入住 期管 理日 常管 理业 户 入 住装 修 管 理安 全 管 理环 境 管 理工程维护 管理品 质 管 理财 务 管 理商 务 服 务社区文化 建设文档、物 料管理其它事务 交 接 验 收 流 程 ：物 业 交 接 验 收 流 程 ：物 业 交 接 验 收 流 程 ：物 业 交 接 验 收 流 程 ： 巡 查 流 程 ：工 作 巡 查 流 程 ：工 作 巡 查 流 程 ：工 作 巡 查 流 程 ：与地产 公司、监理公司 、施工单位共同 进行质量验收， 如实填报 质量验收单，发 现问题，记录在 案，书面要求施 工单位整改，明 确复检时间与罚 则。接收工程 图纸资料、各类 参数及保修证明 、总体平面图 ，建筑物、 构筑物、公用设 施、室内外管线 、绿化等竣工图 、 设备图。模拟入住 ，测定综合使用 指标，发现隐患 及时整改抄取水、 电表底数确保保修 项目、期限、标 准、责任方式， 重大保修 项目（附细则与 图纸）发现员工 优绩或过失 填 写 优 绩 奖 励 单或过失处 罚单 报 管 理 处 实 施 并 向 全体员工通 报客 户 服 务 中 心 统 计 、处理处理 完毕 ，及 时 向管 理处 领导 汇报， 并在 处理 单 上签字汇总 、 统计 、 分析后的信息反馈 至主任处责 任 人 采 取正 确 行 动 处理问题填 写 督 察 问 题 处 理 单 ， 交 责任部门发 现 管 理事 务 存 在问题各 部 门主 管 每次 例 行巡 视 管 理 运 作 流 程 ：安 全 管 理 运 作 流 程 ：安 全 管 理 运 作 流 程 ：安 全 管 理 运 作 流 程 ： 设 备 维 修 流 程 ：机 电 设 备 维 修 流 程 ：机 电 设 备 维 修 流 程 ：机 电 设 备 维 修 流 程 ：保安部主 管 、 保安班长 检查、登记定岗值勤报 警应急分队 发 现 问 题 及时处理 做好记录紧急通知 中央控制室 通知管理 处主任视情况通 知派出所 、 消防队等相关 单位交 保 安 主 管 编号、存档记 录日 常巡 视检 查发 现运 行故 障申 报维 修填 写维 修申 报单管理处无 法维修 ， 报公司视维 修 费 用 大 小 经 审 批 后 实施组 织 有 关 维 修 人 员 到 现 场维修报 工 程 主 管 、 相 关 工 程 师至现场指 导、监督维修维 修完 毕试 运行 合格做 好维 修记 录归 档保 管 理 流 程 ：保 洁 管 理 流 程 ：保 洁 管 理 流 程 ：保 洁 管 理 流 程 ： 环境主任 巡视检查发 现 问 题 ， 填 写 保 洁 问 题 统 计 表 ，提出整改 意见，迅速安排 人员保洁班长 组织人员实施整 改环境主任 监督整改情况检查、考 核工作绩效，填 写整改统计表整理、归 档（ 二 ） （ 二 ） （ 二 ） （ 二 ） 信 息 反 馈 （ 投 诉 处 理 ） 渠 道 及 时 间信 息 反 馈 （ 投 诉 处 理 ） 渠 道 及 时 间信 息 反 馈 （ 投 诉 处 理 ） 渠 道 及 时 间信 息 反 馈 （ 投 诉 处 理 ） 渠 道 及 时 农 贸 市 场 物 业 管 理 信 息 反 馈 流 程 ：秀 嘉 农 贸 市 场 物 业 管 理 信 息 反 馈 流 程 ：秀 嘉 农 贸 市 场 物 业 管 理 信 息 反 馈 流 程 ：秀 嘉 农 贸 市 场 物 业 管 理 信 息 反 馈 流 程 ： 农 贸 市 场 物 业 管 理 信 息 反 馈 控 制 方 式秀 嘉 农 贸 市 场 物 业 管 理 信 息 反 馈 控 制 方 式秀 嘉 农 贸 市 场 物 业 管 理 信 息 反 馈 控 制 方 式秀 嘉 农 贸 市 场 物 业 管 理 信 息 反 馈 控 制 方 式（ 1） 管 理 处 (或 客 户 服 务 中 心 )值 班 室 ， 通 过 信 息 传 递 工 具 ， 如 投 诉 电 话和 各 专 业 组 配 备 的 无 线 对 讲 机 等 工 具 ， 及 时 反 馈 秀 嘉 农 贸 市 场 每 个 区 域 发 生 的情 况 。 严 格 的 岗 位 责 任 制 和 完 善 的 管 理 规 章 ， 实 行 规 范 化 运 作 。（ 2） 流 畅 严 密 的 运 作 流 程 ， 一 环 扣 一 环 ， 一 环 监 督 一 环 。（ 3） 管 理 处 每 月 （ 日 ） 检 查 ， 通 过 总 结 评 比 来 获 取 反 馈 信 息 。（ 4） 通 过 反 馈 信 息 的 总 结 评 比 ， 迅 速 发 现 管 理 服 务 上 的 缺 点 、 盲 点 ， 及时 改 进 工 作 ， 提 高 服 务 质 量 。 农 贸 市 场 物 业 管 理 信 息 处 理 流 程秀 嘉 农 贸 市 场 物 业 管 理 信 息 处 理 流 程秀 嘉 农 贸 市 场 物 业 管 理 信 息 处 理 流 程秀 嘉 农 贸 市 场 物 业 管 理 信 息 处 理 流 投 诉 处 理 流 程 ：客 户 投 诉 处 理 流 程 ：客 户 投 诉 处 理 流 程 ：客 户 投 诉 处 理 流 程 ：政府主管 部门信息 源 处理 中心新闻媒体 业户调查 意见箱 管理处员 工信息 接收站 结果 回馈管理处信 息收集（接收信 息、分析处理）执行结果 跟踪检查相关人员 处 理 时 间投 诉 处 理 时 间投 诉 处 理 时 间投 诉 处 理 时 间（ 1） 值 班 人 员 接 到 业 户 口 头 /书 面 投 诉 后 ， 若 能 立 刻 回 复 业 户 则 应 立 刻 回复 ， 并 将 有 关 投 诉 内 容 和 回 复 内 容 记 录 下 来 。 （ 2） 诉 处 理 人 应 及 时 分 析 问 题 产 生 的 原 因 ， 分 析 判 断 投 诉 是 否 有 效 。 若投 诉 有 效 ， 投 诉 处 理 人 应 立 即 拟 定 解 决 措 施 ， 在 顾 客 要 求 回 复 的 时 间 内 回 复 业户 。（ 3） 对 于 业 户 没 有 明 确 回 复 时 间 的 ， 投 诉 处 理 人 应 根 据 事 件 的 轻 重 缓 急在 规 定 的 时 间 内 回 复 顾 客 ： 且 紧 急 事 件 和 不 严 重 但 紧 急 事 件 应 在 2小 时 内 回 复 ， 对 于 严 重 但不 紧 急 和 不 严 重 不 紧 急 事 件 可 在 2个 工 作 日 内 回 复 ； 诉 无 效 ， 投 诉 处 理 人 应 在 1个 工 作 日 内 ， 将 投 诉 无 效 的 原 因 知 会顾 客 。 无 效 的 投 诉 ， 对 业 户 应 当 予 以 合 理 、 耐 心 的 解 释 。管理处主 任信息中心整理 、 分析投诉 记录 ， 绘制投诉 统计表 ， 分析管理上的 盲点、缺点。处理完毕 ，在投诉记录上 注明完成及情况 。客户助理 回访 ， 填写投诉 回访记录 ， 业户签字 。客户投诉反馈、采 取措施处 理（ 二 ） （ 二 ） （ 二 ） （ 二 ） 物 业 资 料 管 理物 业 资 料 管 理物 业 资 料 管 理物 业 资 料 管 理科 学 的 、 规 范 化 的 档 案 管 理 能 有 效 地 为 秀 嘉 农 贸 市 场 及 公 共 设 施 的 使 用 、维 修 、 改 建 和 各 项 管 理 工 作 提 供 指 引 和 服 务 。 秀 嘉 农 贸 市 场 作 为 高档 住宅项 目 ，其 档 案 资 料 是 十 分 繁 杂 的 ， 我 们 拟 采 取 系 统 化 、 科 学 化 、 信 息 化 的 科 学 管 理 手段 ， 明 确 指 定 档 案 管 理 人 员 ， 抓 住 档 案 资 料 的 收 集 、 整 理 、 归 档 、 利 用 四 个 环节 ， 对 所 有 档 案 资 料 进 行 严 格 、 科 学 、 集 中 的 管 理 ， 达 到 提 高 物 业 管 理 水 平 、更 好 地 服 务 业 户 的 目 的 。 资 料 管 理 流 程 ：物 业 资 料 管 理 流 程 ：物 业 资 料 管 理 流 程 ：物 业 资 料 管 理 流 程 ： 资 料 的 分 类 检 索档 案 资 料 的 分 类 检 索档 案 资 料 的 分 类 检 索档 案 资 料 的 分 类 检 索（ （ （ （ 1） 开 发 建 设 单 位 移 交 档 案 资 料） 开 发 建 设 单 位 移 交 档 案 资 料） 开 发 建 设 单 位 移 交 档 案 资 料） 开 发 建 设 单 位 移 交 档 案 资 料1)产 权 资 料产 权 资 料产 权 资 料产 权 资 料A. 项 目 批 准 文 件B. 用 地 批 准 文 件C. 建 筑 执 照收集：工 程技术、维修、 改造资料； 证件、装 修审批表；历次管理 活动书面、音像 记录整理分类 ：产权资料； 技术资料 ；管理规章 及内部管理制度 ； 历次管理 工作资料、记录 ；业委会文 件、通知、资料 、活动记录； 财务帐表 及分布方案归 档 ： 按 国 家 示 范 住 宅 小 区 标 准 及 评 分 细 则 及 2000版）质量 体系标准建立双 档制。利用：按 权限取用，领取 时登记，使用后 立即归还。D. 拆 迁 安 置 资 料2)技 术 资 料技 术 资 料技 术 资 料技 术 资 料A. 秀 嘉 农 贸 市 场 规 划 图B. 建 筑 施 工 图C. 竣 工 面 建 筑 、 结 构 、 设 备 竣 工 、 附 属 工 程 及 地 下 管 网 竣 工 图D. 地 质 勘 测 报 告E. 工 程 合 同F. 开 、 竣 工 报 告G. 工 程 预 决 算H. 图 纸 会 审 记 录I. 工 程 设 计 变 更 通 知 及 技 术 核 定 单 （ 包 括 质 量 事 故 处 理 记 录 ）J. 隐 蔽 工 程 验 收 签 证K. 沉 降 观 察 记 录L. 竣 工 验 收 证 明 书M. 钢 材 、 水 泥 等 主 要 材 料 的 质 量 保 证 书N. 新 材 料 、 构 配 件 的 鉴 定 合 格 证 书O. 水 电 、 卫 生 器 具 等 设 备 的 检 验 合 格 证 书P. 砂 浆 、 混 凝 土 试 块 试 压 报 告Q. 供 水 试 压 报 告3)物 业 资 料物 业 资 料物 业 资 料物 业 资 料A. 秀 嘉 农 贸 市 场 基 本 资 料B. 秀 嘉 农 贸 市 场 分 项 资 料C. 商 业 配 套 资 料D. 娱 乐 设 施 资 料（ （ （ （ 2） 管 理 处 自 建 档 案 资 料） 管 理 处 自 建 档 案 资 料） 管 理 处 自 建 档 案 资 料） 管 理 处 自 建 档 案 资 料1)业 户 资 料业 户 资 料业 户 资 料业 户 资 基 本 情 证 书 复 印 签 约 文 件2)日 常 管 理 资 料日 常 管 理 资 料日 常 管 理 资 料日 常 管 理 资 管 理 记 巡 查 记 清 运 记 记 检 测 记 管 理 记 巡 查 记 班 记 记 搬 运 放 行 记 事 件 处 理 记 进 出 记 查 岗 记 档 详 细 资 使 用 协 管 理 资 料 档 服 务 档 委 托 服 务 回 访 记 录 管 理 档 费 收 支 公 布 处 与 外 单 位 签 订 的 各 类 合 管 理 档 设 施 保 养 维 修 记 设 备 保 养 维 修 及 运 行 记 分 承 包 方 维 修 保 养 记 设 施 巡 视 检 查 记 台 意 见 调 查 、 统 计 记 访 问 记 投 诉 及 处 理 记 管 理 档 个 人 详 细 资 培 训 考 核 记 业 绩 考 核 记 内 务 管 理 检 查 记 档 计 划 及 实 施 记 考 核 及 跟 查 记 训 练 及 消 防 演 习 记 文 部 门 文 规 章 制 度 、 通 知 、 通 报 等 文 荣 誉 资 3、 档 案 、 资 料 使 用 流 程 ：、 档 案 、 资 料 使 用 流 程 ：、 档 案 、 资 料 使 用 流 程 ：、 档 案 、 资 料 使 用 流 程 ：开发建设 单位 提供的资 料 物业公司建立的资 料秀嘉农贸 市场 管理处档 案室借阅文件 复印文件 张贴文件 作废文件4、 档 案 资 料 收 、 发 管 理 程 序、 档 案 资 料 收 、 发 管 理 程 序、 档 案 资 料 收 、 发 管 理 程 序、 档 案 资 料 收 、 发 管 理 程 序 （ 1） 公 司 重 要 资 料 （ 如 开 发 建 设 单 位 提 供 的 资 料 ） 接 收 必 须 经 过 管 理 处主 任 或 其 指 定 负 责 人 验 收 ， 完 善 交 接 手 续 后 方 能 分 卷 归 档 。 （ 2） 日 常 管 理 文 件 按 照 公 司 制 定 的 文 件 管 理 程 序 进 行 发 放 及 接 收 ， 并 分卷 归 档 。5、 秀 嘉 农 贸 市 场 档 案 资 料 管 理 要 求、 秀 嘉 农 贸 市 场 档 案 资 料 管 理 要 求、 秀 嘉 农 贸 市 场 档 案 资 料 管 理 要 求、 秀 嘉 农 贸 市 场 档 案 资 料 管 理 要 求（ 1） 采 用 多 种 形 式 的 文 档 储 存 方 式 ， 如 电 脑 磁 盘 、 光 碟 、 录 像 带 、 录 音带 、 胶 卷 、 照 片 、 图 表 等 ， 并 采 用 相 适 应 的 保 管 、 储 存 方 法 。（ 2） 尽 可 能 把 其 它 形 式 的 档 案 资 料 转 化 为 电 子 档 案 储 存 ， 便 于 查 找 和 利用 。（ 3） 电 脑 文 件 必 须 由 专 人 按 照 规 定 设 置 子 目 录 进 行 分 类 管 理 ， 并 定 期 按相 关 管 理 流 程 清 除 过 期 失 效 文 件 。（ 4） 原 始 文 件 按 照 文 件 使 用 性 质 及 重 要 性 进 行 分 类 ， 并 编 制 相 应 的 文 件目 录 。 当 文 件 状 况 有 所 变 动 时 ， 应 及 时 调 整 目 录 的 有 关 内 容 ， 以 保 证 查 阅 者 及时 找 到 有 效 的 文 件 。 （ 5） 档 案 的 鉴 定 必 须 由 管 理 处 指 定 人 员 负 责 ， 对 档 案 是 否 有 效 、 作 废 、复 印 份 数 以 及 保 存 期 限 、 保 存 数 量 等 做 出 决 定 ， 未 经 授 权 人 士 无 权 决 定 。（ 6） 档 案 按 不 同 业 务 性 质 分 块 ， 以 内 容 分 类 ， 统 一 编 号 ， 登 记 造 册 ， 编辑 目 录 ， 分 类 保 存 。 （ 7） 档 案 保 管 必 须 有 专 人 负 责 ， 以 达 到 文 档 管 理 要 求 ， 必 须 做 到 档 案 标识 清 晰 ， 分 类 明 确 ， 易 查 找 ； 档 案 出 室 必 须 由 授 权 人 员 经 过 登 记 后 方 可 借 出 ，文 件 借 阅 者 需 妥 善 保 管 所 借 文 件 ， 不 得 涂 改 、 撕 毁 等 ， 否 则 追 究 相 关 责 任 ； 档案 入 室 时 必 须 经 过 检 查 ， 如 有 轻 微 破 损 应 立 即 修 补 ， 损 坏 严 重 需 追 究 借 阅 人 员的 责 任 。 档 案 管 理 人 员 应 定 期 检 查 档 案 借 阅 情 况 ， 以 便 及 时 收 回 在 外 文 件 ， 防止 因 管 理 疏 忽 所 导 致 的 文 件 丢 失 和 泄 密 。 （ 8） 档 案 保 管 环 境 要 求 达 到 防 火 、 防 潮 、 防 变 质 等 ， 配 置 有 效 的 灭 火 器材 和 防 潮 物 品 及 设 施 ， 档 案 管 理 人 员 需 及 时 进 行 检 查 和 清 理 ， 保 证 文 档 保 管 条件 符 合 管 理 处 文 档 管 理 要 求 。三 三 三 三 管 理 的 服 务 内 容物 业 管 理 的 服 务 内 容物 业 管 理 的 服 务 内 容物 业 管 理 的 服 务 内 容本 节 主 要 阐 述 秀 嘉 农 贸 市 场 安 全 管 理 ， 环 境 卫 生 、 设 施 设 备 的 维 修 及 维 护三 个 方 面 的 服 务 内 容 。（ 一 ） 秀 嘉 农 贸 市 场 安 全 管 理（ 一 ） 秀 嘉 农 贸 市 场 安 全 管 理（ 一 ） 秀 嘉 农 贸 市 场 安 全 管 理（ 一 ） 秀 嘉 农 贸 市 场 安 全 管 理 安 全 工 作 是 秀 嘉 农 贸 市 场 管 理 的 一 个 重 要 方 面 。 人 们 常 说 “ 安 全 第 一 ” ，保 安 工 作 具 有 第 一 位 的 意 义 ， 只 有 在 秀 嘉 农 贸 市 场 的 安 全 有 了 切 实 的 保 障 ， 业户 才 能 放 心 。 因 而 安 全 管 理 也 是 秀 嘉 农 贸 市 场 管 理 的 一 切 基 础 性 工 作 。 门 卫 、巡 逻 、 消 防 以 及 车 辆 管 理 等 工 作 都 属 于 安 全 管 理 的 范 畴 。 管 理保 安 管 理保 安 管 理保 安 管 理(1)保 安 工 作 的 特 点保 安 工 作 的 特 点保 安 工 作 的 特 点保 安 工 作 的 特 防 为 主 。 无 论 是 治 安 也 好 ， 消 防 也 好 ， 都 应 贯 彻 预 防 为 主 的 指 导 思想 。 不 出 事 故 ， 不 出 案 子 ， 是 保 安 工 作 的 根 本 目 的 ， 也 是 衡 量 保 安 工 作 绩 效 大小 的 主 要 标 准 。 农 贸 市 场 保 安 与 社 会 治 安 紧 密 联 系 。 一 个 市 场 的 安 全 状 况 是 整 个 社会 治 安 工 作 的 一 部 分 ， 因 此 秀 嘉 农 贸 市 场 的 保 安 工 作 离 不 开 社 会 ， 离 不 开 政 府公 安 部 门 ， 这 是 保 安 工 作 最 明 显 的 一 个 特 点 。 性 强 。 从 本 质 上 看 ， 保 安 就 是 服 务 ， 即 提 供 保 安 服 务 。 作 为 保 安 人员 ， 要 树 立 “ 服 务 第 一 、 业 户 至 上 ” 的 思 想 ， 既 要 保 持 公 安 人 员 的 警 惕 性 ， 又要 有 服 务 人 员 的 和 颜 悦 色 ； 既 要 坚 持 原 则 ， 按 制 度 办 事 ， 又 要 文 明 礼 貌 ， 乐 于助 人 。 与 硬 件 同 时 抓 。 秀 嘉 农 贸 市 场 保 安 工 作 的 好 坏 ， 既 要 靠 软 件 也 要 靠硬 件 ， 我 们 一 方 面 要 不 断 提 高 保 安 队 伍 的 素 质 ， 另 一 方 面 要 抓 好 保 安 设 施 的 建设 ， 建 立 完 善 的 保 安 系 统 和 消 防 报 警 系 统 。(2)保 安 工 作 的保 安 工 作 的保 安 工 作 的保 安 工 作 的 主 要 任 务 ：主 要 任 务 ：主 要 任 务 ：主 要 任 务 ： 工 作着 装 整 齐 ， 维 持 大 门 口 秩 序 ， 疏 导 交 通 车 辆 ， 为 登 记 来 访 客 人 、 咨 询 指 引方 位 及 客 户 服 务 等 ， 同 时 应 注 意 防 范 进 出 人 员 中 的 犯 罪 分 子 ， 防 止 各 类 案 件 的发 生 。 巡 检定 时 和 不 定 时 地 对 秀 嘉 农 贸 市 场 内 外 各 个 部 位 进 行 巡 视 检 查 ， 发 现 不 安 全的 因 素 及 时 进 行 解 决 。 停 车 场 管 理疏 导 车 辆 进 出 ， 检 查 停 车 证 件 ， 收 取 临 时 停 车 费 ， 进 行 停 车 场 消 防 和 安 全管 理 。 处 理积 极 协 助 公 安 机 关 作 好 秀 嘉 农 贸 市 场 内 治 安 管 理 工 作 ， 对 发 生 的 偷 盗 、 行凶 、 破 坏 等 各 种 治 安 案 件 配 合 公 安 机 关 进 行 处 理 。 工 作建 立 义 务 消 防 组 织 （ 物 业 公 司 全 体 员 工 均 为 义 务 消 防 队 员 ） ， 在 消 防 管 理部 门 指 导 下 进 行 消 防 训 练 和 消 防 紧 急 问 题 处 理 。 他 部 门 搞 好 配 合 工 的 保 安 防 范 措 施相 应 的 保 安 防 范 措 施相 应 的 保 安 防 范 措 施相 应 的 保 安 防 范 措 施（ 1） 保 安 部 的 组 织 结 构 秀 嘉 农 贸 市 场 物 业 管 理 处 保 安 部 的 班 组 设 置 与 住 宅 规 模 有 关 ， 根 据 本项 目 特 点 ,保 安 部 的 班 组 岗 位 设 置 如 下 ：（ 2） 合 理 安 排 保 安 岗 位A、 秀 嘉 农 贸 市 场 主 入 口 大 门 三 班 倒 24小 时 值 班保安 部（管 理处主 任兼职 ）巡逻机动岗车管岗门卫岗C、 秀 嘉 农 贸 市 场 巡 逻 岗 三 班 倒 24小 时 值 班D、 市 场 区 内 车 辆 管 理 实 行 三 班 倒 24小 时 巡 逻 值 班E、 保 安 主 管 总 体 协 调 管 理（ 3） 加 强 门 卫 岗 的 监 控 力 度A. 夜 间 人 流 入 区 控 制 图B. 夜 间 人 流 出 区 控 制 图门 卫 岗 值 勤业 户 所 带 贵 重 物 品 须 经 业 户 确 认在 登 记 本 签 字检 查 证 件 （ 出 入 证 ） 无 异 常放 行来 访 客 户 放 行其 他 人 员 放 行C. 夜 间 物 流 出 区 控 制 图门 卫 岗 值 勤业 户 所 带 物 品 询 问执 业 户 证 明执 管 理 处 开 的 放 行 条放 行来 访 客 户 收 回 放 行其 他 人 员 确 认 无 误 ， 收 回 放 行 条放 行（ 4） 组 建 机 动 快 速 应 急 分 队快 速 应 急 分 队 直 属 管 理 处 管 理 ， 负 责 突 发 事 件 的 快 速 反 应 处 理 。 它 的 特 点门 卫 岗 值 勤业 户 问 候询 问 后 、 登 记询 问 后 、 登 记进 入 秀 嘉 农 贸 市 场来 访 客 户 进 入 秀 嘉 农 贸 市 场 （ 并 跟 踪 观 察 ）其 他 人 员 进 入 秀 嘉 农 贸 市 场 （ 并 跟 踪 观 察 ）是 机 动 灵 活 ， 基 本 职 能 是 ： 区 内 外 巡 逻 、 快 速 支 援 、 便 衣 监 察 、 机 动 。（ 5） 实 行 24小 时 巡 视巡 逻 人 员 实 行 24小 时 不 间 断 巡 视 ， 确 保 及 时 发 现 问 题 和 处 理 问 题 ， 巡 逻人 员 采 用 徙 步 巡 逻 方 式 。（ 6） 加 强 区 域 巡 逻为 加 强 对 治 安 巡 逻 的 控 制 ， 结 合 小 区 智 能 化 巡 更 系 统 进 行 管 理 ， 确 保 巡 逻到 位 。 （ 7） 治 安 状 况 统 计对 治 安 状 况 控 制 实 行 每 月 统 计 ， 分 析 所 产 生 的 各 种 问 题 ， 找 出 原 因 ， 制 定相 应 的 措 施 。（ 二 ） 车 辆 管 理（ 二 ） 车 辆 管 理（ 二 ） 车 辆 管 理（ 二 ） 车 辆 管 理 车 辆 管 理 的 重 点 是 防 止 车 辆 乱 放 及 车 辆 丢 失 ， 根 据 秀 嘉 农 贸 市 场 的 地 下停 车 场 规 划 情 况 ， 在 车 辆 管 理 上 面 将 实 施 以 下 管 理 措 施 ：(1)了 解 业 户 车 辆 情 况 ， 实 行 便 捷 停 放(2)实 施 停 车 专 用 车 位 制 度(3)地 下 停 车 场 设 减 速 坡 ， 限 制 车 辆 行 使 速 度(4)严 禁 外 来 车 辆 进 入 农 贸 市 场 内(5)根 据 停 车 区 域 情 况 科 学 设 置 足 够 的 标 识 牌 和 停 车 设 备 、 设 施(6)做 好 车 辆 管 理 宣 传 工 作 ， 发 动 区 内 住 户 自 觉 遵 守 停 放 规 定（ 三 ） 消 防 管 理（ 三 ） 消 防 管 理（ 三 ） 消 防 管 理（ 三 ） 消 防 管 理消 防 安 全 责 任 重 大 ， 这 是 我 们 多 年 物 业 管 理 实 践 中 得 出 的 切 身 体 会 ， 消 防管 理 的 关 键 环 节 在 于 下 列 四 个 方 面 。 教 育宣 传 教 育宣 传 教 育宣 传 教 育开 展 消 防 安 全 教 育 ， 树 立 消 防 安 全 意 识 是 贯 彻 “ 预 防 为 主 ， 防 消 结 合 ” 的工 作 方 针 为 前 提 ， 管 理 处 每 一 位 员 工 都 是 义 务 消 防 队 员 和 义 务 消 防 救 护 员 ， 将采 取 多 样 化 的 宣 传 形 式 如 一 年 一 度 的 “ 119” 消 防 日 ， 设 消 防 宣 传 栏 、 收 看 录相 、 发 放 宣 传 材 料 等 向 业 户 宣 传 消 防 知 识 。 消 防 工 作 不 只 是 少 数 人 的 事 ， 而 应 是 秀 嘉 农 贸 市 场 中 全 体 人 员 的 共 同 职责 ， 对 于 秀 嘉 农 贸 市 场 的 全 体 人 员 来 说 ， 必 须 了 解 并 掌 握 如 下 几 个 方 面 ：（ 1） 秀 嘉 农 贸 市 场 防 火 工 作 的 各 项 有 关 规 定 ；（ 2） 手 提 式 灭 火 器 的 放 置 位 置 及 其 使 用 方 法 ；（ 3） 消 防 应 急 通 道 位 置 和 紧 急 情 况 疏 散 方 法 ；管 理 处 员 工 还 应 懂 得 以 下 两 点 ：（ 1） 遇 到 紧 急 情 况 时 自 己 的 职 责 任 务 ；（ 2） 截 断 电 、 气 线 路 ；（ 3） 重 要 物 资 （ 货 币 、 文 件 等 ） 的 转 移 及 办 法 ；（ 4） 急 救 措 施 。 检 查日 常 检 查日 常 检 查日 常 检 查（ 1） 应 急 照 明 灯 及 指 示 灯 ： 电 源 是 否 正 常 ， 整 体 有 无 损 坏 ， 表 面 是 否有 灰 尘 等 ；（ 2） 各 种 消 防 标 识 ： 安 装 是 否 牢 固 ， 定 位 是 否 准 确 ， 整 体 有 无 损 坏 ， 清扫 表 面 灰 尘 等 。（ 3） 各 种 灭 火 器 ： 瓶 体 是 否 完 好 ， 固 定 是 否 牢 靠 ， 保 险 栓 是 否 完 好 ， 气体 压 力 是 否 在 规 定 的 范 围 内 等 。（ 4） 消 防 栓 是 否 完 好 ， 水 压 是 否 符 合 要 求 。 户 参 与 秀 嘉 农 贸 市 场 的 消 防 管 理让 业 户 参 与 秀 嘉 农 贸 市 场 的 消 防 管 理让 业 户 参 与 秀 嘉 农 贸 市 场 的 消 防 管 理让 业 户 参 与 秀 嘉 农 贸 市 场 的 消 防 管 理（ 1） 组 织 秀 嘉 农 贸 市 场 人 员 开 展 消 防 演 习 。（ 2） 请 地 区 消 防 部 门 专 家 到 场 做 有 关 消 防 知 识 讲 座 。（ 3） 成 立 义 务 消 防 检 查 队 ， 对 秀 嘉 农 贸 市 场 消 防 设 施 进 行 检 查 。 报 警 特 殊 处 理 程 序消 防 报 警 特 殊 处 理