我国现阶段住房保障政策研究.docx

我国现阶段住房保障政策研究 “人人享有适宜住房”是人的一项最基本人权，也是人类生活的基本需求之一，尤其在我国历来“居者有其屋”的思想下。与发达国家相比，我国居民的住房水平还比较低，距离联合国发布的伊斯坦布尔人居宣言中提出的全球住区目标还相差很远。另外，目前我国住房水平存在区域上的不平衡性，城乡之间存在较大差距，不同收入水平家庭的住房水平也存在很大的差异性。因此，我国政府需要加快建立和完善我国的住房保障体制，解决中低收入家庭的住房问题，促进住宅与房地产业以及国民经济的持续、健康发展。 一、我国住房政策背景 我们需要在对我国现阶段社会经济条件和住房问题深入了解的前提下，制定并不断调整完善我国的住房政策。我国现阶段住房问题的主要特征如下： 1、我国国民经济仍相对落后，正处于快速城市化的过程中，大量农村人口向城市迁移，需要大量的住房。 2、大量农村人口以农民工的形态进入城市务工，他们微薄的收入使他们无力在城市中获得稳定的住所，缺乏必要的住宅保障；他们的居住条件极为简陋，甚至是“脏、乱、差”。 3、普通居民收入偏低，贫富差距仍在继续拉大，购房资本及需求和期望不均问题愈加明显。对于人均收入纺锤形模型的底部，包括一部分中间位置的群体来说，价格高涨的商品房大大超出其承受能力。而处于上部的不断壮大的中产阶级却对住房在数量和质量上提出了更高的要求。 4、经过多年推行国家福利分配住房政策，国家不堪重负，于是进行住房改革，减少对住房市场的干预，但这样越来越加重了对市场调节机制的依赖，再加上房价高涨浪潮的冲击，房改思路渐渐偏离了轨道，出现了“市场甩掉保障远远跑在前头”的局面，中低收入者的住房问题也成了影响社会的民生问题。 二、政府有必要对住房政策进行实践和探索，对住房问题实行干预 根据西方经济学的基本理论，市场是配置资源的有效方法，市场只有在完全竞争、信息充分、没有外部效应的条件下，才能实现帕累托最优。但是由于住房的特性，如不可移动性、土地资源稀缺性、价值量大、使用期限长等，并且住房问题关系到国家社会民生和谐，可见住宅市场是一个不完全竞争的市场，仅靠市场这只无形的手调节和配置资源是缺乏效率的，不能达到最优，这就需要政府的干预。 在国民经济落后、贫富差距过大、普通居民收入过低的基本国情下，不对国内普通居民的住房需求进行特别保护，无区别地完全推向市场，让他们和本国的富人以及国内外投资者站在同一条起跑线上， 使用同样的市场规则去购置栖身住房，是非常不合理的。 根据世界银行在1997年的发展报告变革世界中的政府可知，政府的职能包括为个人提供产品和服务的最低条件，保障社会和经济稳定。而住房问题就属于该范畴，这是因为住房作为一种特殊的商品，本身既有商品属性也有社会属性；既需要市场机制对其商品属性的调节，又需要政策体系保障其社会属性的实现，这就决定了市场机制和国家干预二者是缺一不可的。通过对发达国家住房机制的研究发现，所有发达国家的政府都根据各国的实际情况，通过政治、法律、经济等力量或资源，对住房的生产、供给和消费实行干预，形成住房政策。这些宝贵的经验值得我们总结和借鉴。我国正处于城市化的高速进程中，导致了土地供应紧张、住房短缺等问题；另外，近年来房价疯涨，脱离了多数中低收入家庭的实际购买能力，无法通过商品房市场解决其住房问题。这些情况决定了我国政府需要对住房政策进行实践和探索，并通过住房制度、政策对住房问题实行干预。 “住房政策是指任何持续的行动过程，旨在对住房状况发生影响。”从根本上将“民生和谐”的概念融入到房地产调控的全局当中，这对于整个行业以及社会发展来说，都具有十分重要的意义。就本质而言，任何形式的市场经济健康发展都离不开政府宏观调控的引导，但政府调控不等于市场问题得到解决，而且即使市场中存在的问题得到解决，也不意味着政府可以收手不再调控。要明确：“市场”和“政策”是社会经济发展必不可少的“两条腿”，二者并驾齐驱、缺一不可。 三、国家住房政策干预措施分析 自1998年中国房改启动以来，福利分房的旧体制被打破，取而代之的是“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”的最初房改思路。当时的房改过于强调多层次的住房体系和市场的作用，而忽视了政府的干预力量，尤其是地方政府在住房问题上的责任。房改近十年来，房价不断高涨，房改的最初目的发生了偏离。过分强调市场化、忽视社会保障的结果使城市中低收入家庭买不起房，大量商品房被握有大量资金的人群作为投资品买卖，进而炒作房价不断攀升，与中低收入者的实际消费承受能力渐行渐远。这种完全由企业和市场主导的房地产市场格局，绝非是房改政策的初衷。 2007年8月1日，国务院通过了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，也就是通常所说的“24号文”。“24号文”把重点放在了解决城市（包括县城）低收入家庭住房困难，加快建立健全以廉租住房制度，多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系上。“24号文”标志着我国政府对住房政策做了巨大的调整和变革，其思路是要加大住房需求调节力度，引导合理的住房消费，建立符合国情的住房建设和消费模式。通过一系列的政策，表明政府的政策调控走向了理智，建立梯次消费，完善住房保证，通过对廉租住房和经济实用房的大力推行，真正解决低收入人群的住房问题。 “24号文”引导房地产市场需求和消费发生分流，低收入家庭居住问题由政府住房公共政策解决，高收入家庭实行产业政策管理，仍然可以购买到所需的高品质商品房。因此，“24号文”进一步明确了市场和政府的边界和职能，将住房保障和市场分离，是住房政策的理性升华。自1998年以来，住房制度改革重心基本上都是在市场方面，因此“24号文”的实施必会使政府工作重心向政策保障方面转移。在这种过渡期中，房地产行业的各个要素和环节也会出现各种微妙的转变。 在市场方面，由于“24号文”分流了一部分住房需求，住房供应结构的进一步细化，我国房地产市场将出现新的环境。首先，加强住房保障体系建设，将部分土地用来扩大保障性住房的供给会使土地供应偏紧，从而加大开发商拿地难度，提高了房地产开发的门槛。并且，中低端购房者分流、政府调控预期、房贷收紧等因素将使商品房市场的竞争日趋激烈，尤其是对中高段客户资源的争夺战将对开发商影响巨大。由此可见，住房保障体系的建设将加速对我国房地产市场的洗牌，土地逐渐被资金实力强、施工技术达到节能标准、高素质人才密集、融资渠道多样的大开发商拿到，实力差的小开发商将被淘汰出局。因此，房地产开发商将面临严峻的挑战；另外，从整个行业发展和社会影响来看，加强住房保障体系建设不仅是实行双轨制的重要基础，更是保障房地产行业持久发展，推动构建社会主义和谐社会的必然要求。房地产市场的健康发展离不开政府宏观调控的引导，市场可能出现的问题需要政府适时地通过政策保持调控，因此住房政策也要处于不断摸索和进步中。 四、我国住房政策未来发展建议 我国目前的住房政策仍然存在着各种问题，如法律保障不健全，缺乏长期的科学发展计划，操作不透明、不规范，公平性、合理性、经济性不高，金融保障乏力，等等。对于“24号文”等新政，虽然是政府的一项英明战略决策，但关键在于地方各级政府和相关部门的落实和执行，以及房地产业界的支持和全社会的共同努力。如何贯彻、执行、落实国务院新政是摆在各级政府面前的一项重大课题，也为房地产业界提出了新的、更高的要求。 我国的住房政策应该就以下原则制定和推进：彰显公平、推进立法、科学规划、合理布局、经济适用、有限产权、金融保障。 1、我国有必要尽快建立完善与住房政策相关的专门性法律、法规保障体系。政策法规的完善不仅为政策的实施提供法律依据，还为居民享受住房权益提供法律保障。依据这些法律，地方政府应成立专门的机构来保证国家各项政策措施的落实，并且协调各部门的工作，运筹各种资源和分配。 2、规划住房发展计划应体现科学性、合理性、经济性。切实考察当地的经济发展水平、人口规模及增长速度、居民收入水平、城市扩建速度、建筑成本、户型结构供求关系等要素，建立相应的数学模型。根据通行的住房五年周期理论，制定当地住房规划，做到供需平衡、价格合理、户型合理、经济适用。 3、具体操作应严格按程序，彰显公平。彰显公平本来就是公共住房政策的目标。政府在住房的管理和分配中应扮演“主导者”的角色，保证政策真正为中低收入阶层服务，操作过程公开、透明、合法。 4、继续实行有限产权，遏止投机行为。“24号文”提出了经济适用房时限的规定，有效遏