某商住小区建设项目可行性研究报告.doc

玉景花园商住小区建设项目可行性研究报告肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄膄芀薇螀膄莂螃蚆膃薅薆肄膂芄蒈羀膁莇蚄袆膀葿蒇螂腿腿蚂蚈芈芁蒅羇芈莃蚁袃芇蒆蒃蝿芆芅虿螅芅莈薂肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇羈蒆螄羆羇膆薇袂羆莈螂袈羅蒁蚅螄羅薃蒈肃羄芃蚃罿羃莅蒆袅羂蒇蚁螁肁膇蒄蚇肀艿蚀羅肀蒂蒃羁聿薄螈袇肈芄薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羈肅膈螅袄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第1章 总论- 3 -1.1项目概况- 3 -1.2项目建设的理由与过程- 7 -1.3编制依据- 9 -1.4研究结论- 10 -1.5主要经济技术指标- 11 -第2章 项目建设的必要性与可行性- 14 -2.1项目背景- 14 -2.2项目实施的可行性- 15 -2.3项目实施的必要性- 20 -第3章 市场分析- 28 -3.1呼和浩特市“城中村”改造潜力分析- 28 -3.2呼和浩特市2011年“城中村”改造项目形势分析与预测- 29 -3.3项目区进行“城中村”改造的意义- 31 -3.4本项目建设需求分析- 33 -第4章 场址选择- 39 -4.1 场址现状- 39 -4.2场址条件- 39 -4.3 场址评价- 44 -第5章 建设内容与规模- 45 -5.1 建设指导思想- 45 -5.2建设内容与规模- 47 -第6章 工程建设方案- 49 -6.1总体规划设计理念- 49 -6.2建筑设计方案- 50 -6.3结构设计方案- 60 -6.4电气工程- 62 -6.5 给排水设计- 68 -6.6 采暖、通风及空调系统- 71 -第7章 节能节水措施- 78 -7.1节能原则- 78 -7. 2编制依据与原则- 79 -7.3节能措施- 79 -7.4节水措施- 83 -第8章 环境影响评价- 85 -8.1环境现状- 85 -8.2项目建设与运营对环境影响- 85 -8.3 环境保护措施- 87 -8.4 环境影响评价结论- 89 -第9章 劳动安全卫生与消防- 91 -9.1 劳动安全- 91 -9.2 卫生防护措施- 92 -9.3 消防- 93 -第10章 组织机构与开发进度安排- 101 -10.1 组织机构- 101 -10.2 开发进度安排- 102 -第11章 项目招投标方案- 104 -11.1 编制依据- 104 -11.2 招标要求- 104 -11.3 招标方案- 105 -第12章 投资估算与资金筹措- 107 -12.1 投资估算- 107 -12.2 资金投入与筹措计划- 111 -第13章 项目财务评价- 114 -13.1 评价依据与基础数据- 114 -13.2 营业收入与经营成本- 115 -13.3 项目盈利能力分析- 116 -13.4 项目偿债能力分析- 118 -13.5 临界值分析- 118 -13.6财务评价结论- 120 -第14章 结论与建议- 122 -14.1 研究结论- 122 -14.2 提出建议- 123 -第1章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称 “玉景花园”商住小区建设项目可行性研究报告1.1.2开发企业 内蒙古玉泰房地产开发有限责任公司1.1.3项目建设地点 本项目位于赛罕区巧报镇双树村新村，宗地四至范围为：东至散赛罕区政府，南至世纪三路及丰华小区，西至呼伦贝尔南路，北至新希望家园。1.1.4项目性质 本项目属于新建项目。1.1.5项目建设期本项目建设期为5年，其中一期工程建设期为3年，二期工程建设期为2年。1.1.6建设规模与内容本项目总用地面积109494.5182m2（约合164.2418亩）。其中一期总用地面积80687.3561m2（约合120.9705亩），包括建筑用地面积60143.9518m2，道路用地面积20543.4043m2；本项目总建筑面积118728.67m2，主要包括公寓建筑面积28627.50m2，住宅面积51340.81m2，写字楼面积21217.00m2，商业面积17543.36m2。二期总用地面积28807.1621m2（约合43.1891亩），包括建筑用地面积25012.8888m2，道路用地面积3794.2733m2；本项目建筑总面积75862.16m2，主要包括住宅面积65407.50m2，商业面积10454.66m2。本项目还包括硬化、绿化等设施。1.1.7项目占用地土地性质本项目土地面积为109494.5182平方米（约合164.2418亩），用地性质为出让。1.1.8项目总投资以及资金筹措本期项目估算总投资为8.7亿元，其投资构成为：土地费用2670万元、前期工程费用217万元、基础设施建设费用608万元、建筑安装工程费7187万元、开发期税费313万元、其他费用296万元，项目开发建设期管理费用160万元、财务费用129万元、销售费用226万元，预备费计提为236万元。本项目估算总投资为12044万元，根据本项目建设单位财务状况和融资计划，资金筹措如下：拟按总投资额的60%申请银行贷款，即贷款7226万元；项目资本金为4818万元，占总投资的40%，符合现行房地产开发项目最低资本金比例不得低于35%的要求。1.1.9财务指标1.1.9.1静态指标分析本项目计算期内预计实现利润总额为7574万元，上缴所得税1893万元，可实现税后利润5680万元。计算期内，本项目总投资收益率为15.72%、资本金净利润率为29.48%、营业利润率为32.77%，均高于基准收益率，表明项目运营具有较强的盈利能力。1.1.9.2动态指标分析 通过编制全部投资现金流量表和资本金现金流量表可得出，本项目动态财务指标分别为：序号评价指标所得税前所得税后1 项目财务内部收益率30.33%13.90%2 项目财务净现值（万元）20273853 投资回收期（年）2.482.914 资本金财务内部收益率49%以上评价指标中，财务净现值大于零，财务内部收益率高于财务基准收益率，投资回收期在项目建设期内，表明项目效益满足项目单位预期盈利能力，在财务上具有投资可行性。1.1.10建设单位概况 内蒙古玉泰房地产开发有限责任公司成立于2007年5月22日，是托克托县工商局核准的具有企业法人营业执照的房地产开发企业，房地产开发肆级资质。公司注册资金1000万元，现有在职员工28人，其中具有中级以上职称8人。公司按照现代企业制度的管理模式，遵循有限责任公司制度的运作方式，下设综合部、企划营销部、工程部、财务部，在总经理的领导下，通力合作，相互协调，初步形成了一个上进、勇于开拓的企业团队。公司始终坚持以市场为导向、开发为重点，经营为龙头，质量为根本的开发理念和经营方针，切实转变观念，解放思想，紧紧围绕市场狠抓经营，强化管理，树立责任感、认识危机感；不断留意和观察房地产市场行情，积极寻求探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针，走品牌化之路。公司成立几年来，成功开发过托克托县“玉景花园商住小区商住小区”，“利民小区”、“如意小区”、“玫瑰花园小区”等，开发房屋总建筑面积约30万平方米，工程合格率100%。同时，为了适应市场经济发展的需要，公司积极探索房地产发展的新思路，拓宽经营领域，以提供优质住宅为己任。公司坚持“以人为本”的设计思想，营造居住消费新时尚，创造居住生活新感受，为住户创造一个优美、安全、舒适、方便、文明和具有较高文化品位的生活环境。 公司将坚持“创造精品，奉献社会”的经营理念，遵循“追求卓越，筑造精品”的宗旨，继续为社会做出贡献。公司竭诚希望与社会各界携手并进，共谋发展，同创美好未来。1.2项目建设的理由与过程近年来，呼和浩特市加大了控制性详细规划编制力度，特别是加大了新扩展城区“城中村”的编制力度。在城市总体规划和控制性详细规划的指导下，打破原行政村建制，按功能分区制定控制性详细规划。合理安排基础设施、房地产开发、生态环境、社会公共配套设施等建设，作为“城中村”改造的强制性规划条件加以落实。目前，已编制完成并已经评审报批的“城中村”控规面积约 88.5平方公里，其中赛罕区“城中村”控制性详细规划覆盖面积约 6.5平方公里。呼和浩特市委召开第77次常委（扩大）会议，部署2011年城市建设任务：在这几年大规模的“城中村”改造工作中，市委、市政府贯彻落实科学发展观，努力实现和谐拆迁，普惠城中村居民，做到了经济发展与改善民生同步，促进了全市经济社会持续发展和社会稳定。自 2004年起，呼和浩特市计划总计 74个“城中村”改造项目，目前已改造完成9个村，正在实施改造 36个村。 2010年拟已完成改造 4个村，包括新总体规划拓展进来的新“城中村”，还有 29个村待改造。呼和浩特市赛罕区是城市和乡村“城中村”与“城边村”和谐共生、交错共存的发展地区，是城郊接合部，也是城市的环境资源屏障，更是城市规划、建设、管理的难点和重点。在这一地带土地的合理利用无论对于乡村还是城市的发展都起着至关重要的作用。 呼和浩特市已把城市规划建设用地范围内的65个村庄定义为城中村，目前，已把城中村改造建设纳入了城市统一规划管理模式。在近期修编的城市总体规划中，已将这部分人口及用地纳入城市总人口、总用地范围中。 据了解，近年来，呼和浩特市坚持统筹城乡一体化协调发展战略，把乡镇、村和市县公路两侧的规划、建设、改造和管理纳入城乡发展总体规划，努力消除城乡二元结构，经过几年努力，完成了约80%的村庄控制性详细规划。呼和浩特市将对绕城高速公路内640平方公里约70个城边村镇的布点、布局、交通、用地、基础设施、公共服务设施、生态绿地系统等进行有机整合，建立合理有序的城乡一体化体系。 据介绍，早在2005年，呼和浩特市就编制完成了呼和浩特市城乡一体化规划，将城乡接合部村庄分为“城中村”、“城边村”和“城郊村”三个层次，制定了从城乡一体化规划到控制性详细规划和修建性详细规划一整套规划。 对此，我公司接受建设单位的委托，组织有关专业技术人员进行了实地考察调研，按照投资环境、建设工期、经济效益统筹考虑的要求，组织有关专家对研究方案进行了分析论证，在与建设单位充分交换意见的基础上编制了本可行性研究报告，力求为建设单位提供一份专业而客观的决策依据，也为有关主管部门进行立项审批等提供参考依据。1.3编制依据（1）呼和浩特市城乡总体规划（20072020年）（2）投资项目可行性研究指南（3）国家计委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知第三版（4）呼和浩特市中长期社会发展战略纳要（5）国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）。（6）建设部建标2002205号房地产开发项目经济评价方法。（7）建设部颁布的现行建筑工程设计规范（8）中华人民共和国住房和城乡建设部关于推进城市和国有工矿“城中村”改造工作的指导意见建保2010295号（9）呼和浩特市人民政府关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知200845号（10）呼和浩特市赛罕区人民政府关于贯彻落实征地补偿安置政策调整有关事项的通知2008131号（11）关于主城区“城中村”改造工作的会议纪要（2010-105）（12）呼和浩特市国土房管局关于赛罕区调整“城中村”改造实施地块的报告（国土房管文2010351号）（13）呼和浩特市赛罕区人民政府关于同意“玉景花园”建设项目征地拆迁补偿安置方案的批复（14）委托方提供的其他资料1.4研究结论呼和浩特市赛罕区“城中村”改造工程的实施，符合“314”总体部署的要求，符合呼和浩特市市关于打造“宜居呼和浩特市”，发挥呼和浩特市主城核心区的引领带动作用，促进统筹城乡区域协调发展的总体战略。通过项目的实施，将带动南岸区城市发展，改善城市形象及风貌，提升土地利用价值，对于加速城市化进程，提高当地居民生活质量，推进地区经济发展，促进社会稳定具有突出意义，满足我市宏观经济政策和城市规划的要求，项目实施是必要的。 项目主要建设内容为征地拆迁整治土地，完成范围内的全部征地拆迁安置工程、旧房拆除工程、土地整治工程；项目主要工程投资为征地拆迁安置，通过认真细致的摸底调查工作，掌握了基本情况，制定出较细致的补偿安置方案，土地整治工程建设内容单纯，建设条件具备，项目业主经验丰富，易于推进实施；受国家土地政策的影响，目前我市土地供应较为紧缺，市场需求量极大，土地以高于项目预测价格出让的可能性较高，市场风险不大；项目总投资主要依靠银行贷款及业主自筹；经济分析表明，项目主要指标满足财务评价的要求，经济上可行；社会评价表明项目对社会的影响效果良好，与地区适应程度高，社会风险较小，百姓欢迎，政府支持，社会效益较好。项目实施具有较好的可行性。经过研究与分析，我们了解到，近年来，呼和浩特市坚持以科学发展观为指导，全力推进新型工业化、农牧业现代化、特色城镇化进程，经济和社会各项事业蓬勃发展。为实现经济社会跨越式发展，呼和浩特市本着“聚精会神搞建设、一心一意谋发展”的理念，充分尊重自然规律、经济规律和社会发展规律，结合和浩特市实际提出并实施了一系列新的发展措施，实现了经济社会较好较快发展。本项目地处呼和浩特市大路新区的中心地带，为了满足其经济快速发展的需要，一座现代的、综合的、符合人们居住要求的新型商住小区是当前情况下呼和浩特市经济社会发展的需要，也是适应经济发展的客观需要。1.5主要经济技术指标序号项 目单位数值备 注一基础指标1.1 总用地面积m2109494.5182 约合164.2481亩，其中道路用地面积合计24337.671.2 总建筑面积m2194590.83 约合291.7404亩1.3 一期工程总用地面积m260143.9518约合90.1708亩1.3.1 总建筑面积m2118728.671.3.1.1 公寓建筑m228627.50砖混1.3.1.2 住宅m251340.81 砖混（多层）1.3.1.3 写字楼m221217.00框架1.3.1.4 商业m217543.36 框架1.3.2 绿化率33.1%1.3.3 容积率1.971.3.4 建筑密度0.2571.4 二期总用地面积m228807.1621 约合43.1891亩1.4.1 总建筑面积m275862.161.4.1.1 住宅m265407.50 框架（17层）1.4.1.2 商业m210454.66 框架1.4.2 绿化率30.8%1.4.3 容积率3.3031.4.4 建筑密度0.324二经济指标2.1 总投资万元58923.92 2.1.1 其中：开发建设投资万元58923.92 2.1.2 经营资金万元0.00 2.2 资金筹措万元58923.92 2.2.1 其中：资本金万元23923.92 2.2.2 银行借款万元35000.00 2.3 营业收入万元96812.80 2.4 营业税金及附加万元5469.92 2.5 土地增值税万元968.13 2.6 营业利润万元31450.83 2.7 所得税万元7862.71 2.8 税后利润万元23588.12 三单位面积指标3.1 单位面积售价元/m2 3.1.1 住宅元/m250003.1.2 商业元/m2200003.1.3 写字楼元/m260003.2 单位面积开发建设投资元/m22459.96 按可出售面积平均3.3 其中：单位面积土地成本元/m2440.07 按可出售面积平均3.4 单位面积利润总额元/m21307.55 按总建筑面积平均3.5 单位面积税金元/m2594.55 按总建筑面积平均3.6 单位面积税后利润元/m2980.66 按总建筑面积平均四财务评价指标4.1 投资利润率40.03%4.2 投资利税率50.96%4.3 资本金净利润率98.60%4.4 项目投资内部收益率42.91% 税前4.5 项目投资内部收益率31.74% 税后4.6 项目投资财务净现值万元17058.76 税前4.7 项目投资财务净现值万元10810.93 税后4.8 全部投资投资回收期年2.53 税后4.9 盈亏平衡临界点66% 按销售面积计算4.10 资本金内部收益率66.67% 税后第2章 项目建设的必要性与可行性2.1项目背景“城中村”是大多一线城市在发展经济当中出现的实际性问题，大量的外地人员进入大城市，包括农民工，使得城市的住宅，尤其是平房区，城乡结合点的低价位住房区域，成为了外来务工人员的集聚地。这样密集的生活区一般生活质量不高，存在安全隐患，也多体现为脏乱差的“村”面貌，针对大城市这样一个群体，国家为体谅民生，下达了关于“城中村改造”的具体方案和措施，依据每个城市的性质 文化和经济条件的不同，采取各具特色的政策，去帮助村原住民和外来务工人员改善他们的居住等环境。呼和浩特市委召开第77次常委（扩大）会议，部署2011年城市建设任务：在这几年大规模的“城中村”改造工作中，市委、市政府贯彻落实科学发展观，努力实现和谐拆迁，普惠城中村居民，做到了经济发展与改善民生同步，促进了全市经济社会持续发展和社会稳定。近年来，呼和浩特市加大了控制性详细规划编制力度，特别是加大了新扩展城区“城中村”的编制力度。在城市总体规划和控制性详细规划的指导下，打破原行政村建制，按功能分区制定控制性详细规划。合理安排基础设施、房地产开发、生态环境、社会公共配套设施等建设，作为“城中村”改造的强制性规划条件加以落实。目前，已编制完成并已经评审报批的“城中村”控规面积约 88.5平方公里，其中赛罕区“城中村”控制性详细规划覆盖面积约 6.5平方公里。按照呼和浩特市城市建设总体规划的要求，结合我区各乡镇的地域优势、产业发展、基础设施等情况，2008年我区将辖区内巧报镇、西把栅乡的讨号板、黑兰不塔、东瓦窑、双树、徐家沙梁、大台、小台、前巧报、后巧报、小厂库伦、保全庄、辛家营等12个城中村列入改造规划。按照由近及远、以点带面、成熟改造、稳步推进的原则，用三年的时间全部改造完毕，为实现首府“十年巨变”做出贡献。 呼和浩特市通过“城中村”改造，使城中村居民居住环境明显改善，进一步消除了城乡差别，城市功能得以完善，城市面貌发生巨变，呼和浩特市全面、协调、可持续发展的潜力得以拓展。 在此背景下，经过呼和浩特市城市政府的重要指示，特编制呼和浩特市“城中村”改造基础设施开发项目可行性研究报告。2.2项目实施的可行性2.2.1“城中村”对农民生活的影响通过“城中村”改造建设，让农民切身感受到了改造建设带来的实惠，生活质量和人居环境得到明显改善。主要体现在：一是居住条件得到进一步改善。村民由过去脏、乱、差的平房中全部搬迁到花园式小区，人均住房面积超过了城区人均水平。二是实现了老有所养。村民全部加入了养老保险，到龄村民每月可领取400多元的养老金，生活得到保障。三是全部参加了医疗保险。四是人均纯收入得到进一步提高。改造后，村民利用土地拆迁补偿金和分配的商业房，投入运输、超市、饭店等第二、三产业的发展。村集体积极发展集体经济，如双树村建设了“双馨农贸市场”、双龙大厦，讨号板在会展中心旁建设2.7万平方米的酒店，大台村即将建设的建材市场等，都将进一步安置农民就业、提高生活水平提供保障。这些改造后的城中村，人均生活水平远远超过了其他行政村。事实上，“城中村”往往建在了乡城结交处，“城中村”的存在直接影响赛罕区以及呼和浩特市城市的发展。只有通过“城中村”改造，才能解决住宅城镇化的问题。2.2.2“城中村”对城市化发展和城市建设的影响呼和浩特市市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要中明确规定：引导和促进工业向经济开发区、农业向园区集中，优化产业布局。加大城乡布局结构调整，推进工农业入园、人口入城，收缩其它“城中村”和零散居民点。积极争取国家对“城中村”治理的支持，加大地方补助和政策扶持力度，加快经济适用住房建设，实行廉租房补贴政策，加快“城中村”居民生活保障，改善生产生活条件。“城中村”的改造和搬迁，加速了呼和浩特市和城乡一