某地产监理单位管理制度.doc

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袂荿芈螂螈莈蒁薅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅羂蒇蚁螁羁薀袇聿肀艿蚀羅肀莂袅袁聿薄蚈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄膄芀薇螀膄莂螃肈膃蒅薆肄膂蚇螁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁膈芁袈羇芈莃蚁袃芇蒆袆蝿芆薈虿膈芅莈蒂肄芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁节莄薈肀莁蒇螄羆莀蕿薇袂荿芈螂螈莈蒁薅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅羂蒇蚁螁羁薀袇聿肀艿蚀羅肀莂袅袁聿薄蚈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄膄芀薇螀膄莂螃肈膃蒅薆肄膂蚇螁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁膈芁袈羇芈莃蚁袃芇蒆袆蝿芆薈虿膈芅莈蒂肄芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁节莄薈肀莁蒇螄羆莀蕿薇袂荿芈螂螈莈蒁薅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅羂蒇蚁螁羁薀袇聿肀艿蚀羅肀莂袅袁聿薄蚈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄膄芀薇螀膄莂螃肈膃蒅薆肄膂蚇螁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁膈芁袈羇芈莃蚁袃芇蒆袆蝿芆薈虿膈芅莈蒂肄芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁节莄薈肀莁蒇螄羆莀蕿薇袂荿芈螂螈莈蒁薅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅羂蒇蚁螁羁薀袇聿肀艿蚀羅肀莂袅袁聿薄蚈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄膄芀薇螀膄莂螃肈膃蒅薆肄膂蚇螁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁膈芁袈羇芈莃蚁袃芇蒆袆蝿芆薈虿膈芅莈蒂肄芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁节莄薈肀莁蒇螄羆莀蕿薇袂荿芈螂螈莈蒁薅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅羂蒇蚁螁羁薀袇聿肀艿蚀羅肀莂袅袁聿薄蚈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄膄芀薇螀膄莂螃肈膃蒅薆肄膂蚇螁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁膈芁袈羇芈莃蚁袃芇蒆袆蝿芆薈虿膈芅莈蒂肄芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁节莄薈肀莁蒇螄羆莀蕿薇袂荿芈螂螈莈蒁薅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅羂蒇蚁螁羁薀袇聿肀艿蚀羅肀莂袅袁聿薄蚈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄膄芀薇螀膄莂螃肈膃蒅薆肄膂蚇螁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁膈芁袈羇芈莃蚁袃芇蒆袆蝿芆薈虿膈芅莈蒂肄芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁节莄薈肀莁蒇螄羆莀蕿薇袂荿芈螂螈莈蒁薅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅羂蒇蚁螁羁薀袇聿肀艿蚀羅肀莂袅袁聿薄蚈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄膄芀薇螀膄莂螃肈膃蒅薆肄膂蚇螁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁膈芁袈羇芈莃蚁袃芇蒆袆蝿芆薈虿膈芅莈蒂肄芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁节莄薈肀莁蒇螄羆莀蕿薇袂荿芈螂螈莈蒁薅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅羂蒇蚁螁羁薀袇聿肀艿蚀羅肀莂袅袁聿薄蚈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄膄芀薇螀膄莂螃肈膃蒅薆肄膂蚇螁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁膈芁袈羇芈莃蚁袃芇蒆袆蝿芆薈虿膈芅莈蒂肄芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁节莄薈肀莁蒇螄羆莀蕿薇袂荿芈螂螈莈蒁薅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅羂蒇蚁螁羁薀袇聿肀艿蚀羅肀莂袅袁聿薄蚈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄膄芀薇螀膄莂螃肈膃蒅薆肄膂蚇螁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁膈芁袈羇芈莃蚁袃芇蒆袆蝿芆薈虿膈芅莈蒂肄芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁节莄薈肀莁蒇螄羆莀蕿薇袂荿芈螂螈莈蒁薅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅羂蒇蚁螁羁薀袇聿肀艿蚀羅肀莂袅袁聿薄蚈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄膄芀薇螀膄莂螃肈膃蒅薆肄膂蚇螁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁膈芁袈羇芈莃蚁袃芇蒆袆蝿芆薈虿膈芅莈蒂肄芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁节莄薈肀莁蒇螄羆莀蕿薇袂荿芈螂螈莈蒁薅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅羂蒇蚁螁羁薀袇聿肀艿蚀羅肀莂袅袁聿薄蚈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄膄芀薇螀膄莂螃肈膃蒅薆肄膂蚇螁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁膈芁袈羇芈莃蚁袃芇蒆袆蝿芆薈虿膈芅莈蒂肄芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁节莄薈肀莁蒇螄羆莀蕿薇袂荿芈螂螈莈蒁薅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅羂蒇蚁螁羁薀袇聿肀艿蚀羅肀莂袅袁聿薄蚈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄膄芀薇螀膄莂螃肈膃蒅薆肄膂蚇螁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁膈芁袈羇芈莃蚁袃芇蒆袆蝿芆薈虿膈芅莈蒂肄芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁节莄薈肀莁蒇螄羆莀蕿薇袂荿芈螂螈莈蒁薅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅羂蒇蚁螁羁薀袇聿肀艿蚀羅肀莂袅袁聿薄蚈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄膄芀薇螀膄莂螃肈膃蒅薆肄膂蚇螁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁膈芁袈羇芈莃蚁袃芇蒆袆蝿芆薈虿膈芅莈蒂肄芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁节莄薈肀莁蒇螄羆莀蕿薇袂荿芈螂螈莈蒁薅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅羂蒇蚁螁羁薀袇聿肀艿蚀羅肀莂袅袁聿薄蚈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄膄芀薇螀膄莂螃肈膃蒅薆肄膂蚇螁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁膈芁袈羇芈莃蚁袃芇蒆袆蝿芆薈虿膈芅莈蒂肄芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁节莄薈肀莁蒇螄羆莀蕿薇袂荿芈螂螈莈蒁薅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅羂蒇蚁螁羁薀袇聿肀艿蚀羅肀莂袅袁聿薄蚈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄膄芀薇螀膄莂螃肈膃蒅薆肄膂蚇螁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁膈芁袈羇芈莃蚁袃芇蒆袆蝿芆薈虿膈芅莈蒂肄芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁节莄薈肀莁蒇螄羆莀蕿薇袂荿芈螂螈莈蒁薅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅羂蒇蚁螁羁薀袇聿肀艿蚀羅肀莂袅袁聿薄蚈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄膄芀薇螀膄莂螃肈膃蒅薆肄膂蚇螁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁膈芁袈羇芈莃蚁袃芇蒆袆蝿芆薈虿膈芅莈蒂肄芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁节莄薈肀莁蒇螄羆莀蕿薇袂荿芈螂螈莈蒁薅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅羂蒇蚁螁羁薀袇聿肀艿蚀羅肀莂袅袁聿薄蚈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄膄芀薇螀膄莂螃肈膃蒅薆肄膂蚇螁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁膈芁袈羇芈莃蚁袃芇蒆袆蝿芆薈虿膈芅莈蒂肄芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁节莄薈肀莁蒇螄羆莀蕿薇袂荿芈螂螈莈蒁薅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅羂蒇蚁螁羁薀袇聿肀艿蚀羅肀莂袅袁聿薄蚈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄膄芀薇螀膄莂螃肈膃蒅薆肄膂蚇螁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁蚂肁膈芁袈羇芈莃蚁袃芇蒆袆蝿芆薈虿膈芅莈蒂肄芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁节莄薈肀莁蒇螄羆莀蕿薇袂荿芈螂螈莈蒁薅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅羂蒇蚁螁羁薀袇聿肀艿蚀羅肀莂袅袁聿薄蚈 坤泽地产监理单位管理制度编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人1. 目的促进并帮助各项目部更好的对监理单位进行管理，明确项目部与监理单位的工作界面划分，避免重复工作；充分发挥监理工程师的工作积极性和专业特长，减轻我方工程师的工作负担，使我方工程师有更多的精力关注工程质量通病的防治与监控，提高工程系统人工效能。2. 定义对委托地监理单位进行管理的指导性文件。3. 职责项目工程部专业工程师：负责监督和协调现场监理人员的工作，根据甲方与监理的协作分工，进行现场管理。项目经理部工程经理：负责月度监理人员的绩效考评。4. 监理单位管理流程u 完善监理合同在合同中明确监理单位奖金的来源及发放方法及激励机制，奖金来源一般有三种：从监理费中提取一定比例，甲方和监理按比例分摊，甲方支付。 参附件1公司监理合同相应条款。对本区域多发工程质量通病，监理单位除执行国家规定的监理工作外，必须执行我司相关的流程文件，如防水工程、铝合金门窗安装工程、砌筑与抹灰工程、屋面工程等作业程序。各项目可根据具体工程质量要求，调整流程文件的数量。明确我司对监理单位考核及人员更换的权利。结合当地实际情况，在合同中明确其他需要特别约定的条款。u 对监理进行培训初次培训：在监理单位进场之初要对其进行培训，使其能早日了解并接受我司的企业文化、质量标准、工作流程等。培训内容包括但不限于：项目工程部工作流程，设计变更与现场签证系统，付款流程，需要执行标准的分项工程名称等。过程培训：在某些存在通病隐患的分项工程开工前，对监理单位进行培训，明确监理需按我司流程文件要求进行过程监控，并就监控要点、过程检查成果及提交我司时间达成共识。需进行过程培训的流程文件至少包括：防水工程、铝合金门窗安装工程、砌筑与抹灰工程、屋面工程、入户门成品保护。其他培训：因政策变动及我司重大决策改变引发的突发事件，根据需要对监理单位进行相应的培训。u 明确监理管控要点充分利用监理单位的工作来达到现场管控的目的，按国家法律法规要求实施监理工作外，项目工程部还需对于过程中的重要工作做重点管控，详见附件1：监理单位管控要点，主要内容如下：重点审查监理单位的架构和人员配置情况，尤其是总监的综合能力，尽量保证项目进展过程中监理人员的稳定性，根据考核结果对较差的监理人员进行必要的更换。项目工程师须重点监控（全数检查）的关键工序（包括门窗洞口尺寸、门窗塞缝打胶、防水加强、管线洞口吊模、闭水试验、墙体砌筑及抹灰的工序间歇、入户门成品保护等），同时要求监理做好上一级监控，将检查结果于该工序结束后次日提交项目工程师，项目工程师进行进一步的检查和跟踪。此检查结果文件的质量和提交的及时性作为考核监理的重要方面。项目工程师须参与的隐蔽验收包括：地下室施工、转换层施工、标准层第一层施工、后浇带施工、墙体砌筑与抹灰等，监理对以上工作的控制效果，作为其考核的重要方面之一。对其他日常的质量巡查、隐蔽验收、安全文明施工管理，项目工程师只负责对监理工作进行监督和考核，对监理工作的抽查需制定详细工作计划。施工单位提交的资料必须先交监理审核后才可以申报项目工程部审批。根据本公司相关流程，明确监理单位处理设计变更与现场签证的时间及准确度要求、工程款审核的时间及准确度要求、监理月报质量及提交项目的时间要求，并进行考核。u 对监理的考核与激励根据建设工程监理规范、监理合同、经项目工程经理审批的监理规划及细则对监理进行考核，重点关注“监理单位管控要点”中内容。工程经理每月考核总监理工程师和监理人员的工作。对连续两个月考核结果不合格的监理人员，要求监理单位无条件进行更换。项目工程部对监理单位的具体考核办法，详见附件2：监理单位绩效考核办法。u 监理单位回访、后评估及战略合作伙伴培养项目结束后，项目工程部和工程管理部共同对监理单位进行回访和后评估，评价监理单位的资质水平、专业水平、管理能力、配合意识等，作为进一步合作的参考基础。对监理单位的评估，可参考附件3：监理单位评价表。评价为优秀的监理单位，作为我司战略合作伙伴培养对象；评价为不合格的监理单位，则打入监理单位黑名单，取消其参与我司其他项目的资格。5. 支持文件附件1：监理单位管控要点附件2：监理单位绩效考核办法附件3：监理单位评价表附件4：甲方与监理工程验收分工表附件1注： 正在实施 需要修订后实施 待编写监理单位管控要点主要业务流程业务流程关键点管控要点支持程序文件程序文件状态监理管理组织管理审查监理单位的架构和人员配置监理团队建设监理单位项目团队管理作业指导书待编写总监理工程师总监素质和能力水平技术管理进行技术培训技术管理和交底设计变更与签证管理程序待编写设计变更后及时反映到图纸设计变更文件的管理信息管理工作表格使用，移交甲方备档档案文件管理，以及过程文件的检查、督促文件管理作业指导书待编写旁站记录关键工序的移交表工程现场签证工程设计变更处理工程进度款其他工程文件，如会议纪要等月度审阅监理日记等监理工作质量管理月度质量大检查质量的阶段性检查监理单位工程质量管理作业指导书待编写一般工程工序的检查过程质量的控制厨卫、屋面蓄水试验记录，外墙、门窗淋水试验记录，雨天室内渗漏检查记录。重要质量的控制重要部位的拆模重要部位的拆模控制重要工序的检查重要补位的质量控制法律法规上要求的旁站质量旁站进度管理按总计划、月、周计划跟踪计划跟踪和反馈进度计划管理作业指导书待编写安全管理垂直运输机械、外脚手架安全验收重要机械设备安全管理安全文明管理作业指导书待编写安全文明管理办法安全文明管理安全文明过程巡检每周的安全大检查材料管理材料见证送检材料管理材料管理作业指导书需要修订后实施方案审核施工组织设计和方案审核方案审查附件2监理单位绩效考核办法一、 激励机制和现场补贴方案1、 甲方按月对监理人员进行考核，根据考核结果发放15%的监理酬金，具体办法见第四条相关内容。2、 如果总监不能满足甲方要求，甲方可以要求更换总监，监理单位必须无条件服从。如监理单位未经甲方同意擅自调换总监的，扣除监理单位总费用的10%。3、 如果监理人员不在岗，处以500元/天人罚款或按照单价罚款（按较高标准执行）；如果乙方对承诺的人员数及安排擅自作了变化，则就变动总人数按照 以上方法执行（已经征得甲方同意的情况除外）。4、 仪器和工具必须在监理过程中予以落实，甲方在现场施工检查过程中，若发现因仪器或工具不到位造成现场检查部位没按时检查到位或检测量不够，每次罚款500元。5、 作为一家有着丰富经验的甲级监理公司，应能够及时发现图纸中的错误，如果因图纸错误而使甲方造成损失，甲方视情节的严重性，对乙方处以510万元罚款。6、 施工期间由于施工单位违反安全操作规范，被政府有关部门处罚（如通报批评、警告、罚款或媒体披露等），甲方将给予监理单位2000元/次的罚款。7、 乙方有权利和义务督促施工单位按照施工合同控制工期完成单项和分部分项工程施工，若因监理人工作不力造成工程总工期拖延，则按“合同总价合同服务天数拖延天数1.5”的计算方法进行罚款。8、 若本工程质量未能达到本合同约定的质量目标及国家规定的质量验收标准，甲方将扣除监理总费用的10%；若达到本合同约定的质量目标，甲方给予乙方3万元奖励。9、 若在工程保修期内因乙方工作失误而发生房屋渗漏维修，监理单位必须按该次维修费用5赔偿给甲方，作为我方处理投诉的管理费及名誉补偿费。10、 如在监理过程中，因监理工作原因直接或间接造成本项目发生质量安全事故、工期滞后或投资失控等情况，给本项目造成严重影响者，甲方可根据国家现行法律法规和规章制度对乙方进行重罚并中止监理合同。11、 乙方应对发生的签证计量的准确性负责，总包合同中已包含的费用，不得再办理签证；工程量审核准确率应达到95%以上，如不能满足要求，每发现一次，罚款1000元。12、 监理人员若出现“吃、拿、卡、拖”等渎职行为，出现一次罚款5000元，要求乙方更换相关监理人员，出现第二次罚款10000元，要求乙方更换相关监理人员并追究总监理工程师的相应责任，出现三次以上，视为乙方重大违约，甲方可以中止监理合同，造成损失由乙方负责承担。13、 在维修保养期，乙方监理人员在接到甲方或其物业管理处通知后一天内应赶到现场，否则甲方将对乙方的违约行为进行罚款，每违约一次罚款500元。14、 乙方对工程设计或工程施工提出合理化建议被采纳后，若实际节约造价在5万元以上，每次给予不少于2000元的奖励。二、 甲方提留乙方15费用处理办法按月发放奖金：从监理单位进场至入伙后六个月为止，按月对乙方现场监理人员进行考核，发放奖金。具体分配方案为：1、甲方按照附件一要求（监理人员考核评分表）对乙方现场所有监理人员进行考核，按照百分制标准进行打分，如乙方所有人员考核的平均分达到85分以上，该月奖金全部发放；如平均分为7585分，该月奖金发放80；如平均分为6074分，该月奖金发放50；如平均分低于60分，该次奖金不发放。2、现场监理人员的考核及奖金发放标准月奖金基本金额出勤率岗位系数工作表现等级 （1）出勤率：监理人员上班需打卡,打卡机置于甲方办公室,出勤率以考勤卡按实计,周末及节假日值班亦需打卡。周一至五每天需打卡三次,8:30前一次,12:3014:00间一次,17:30后一次；周末及节假日值班每天需打卡2次,9:00前一次,16:30后一次。旷工一个工作日以上(含一个工作日)或一月迟到早退累计达四次则本月奖金不予发放。如请假,需经总监理工程师批准后并经甲方工程师认可。周末及节假日值班亦需打卡。（2）岗位系数：（总监：监理工程师：监理员及资料员）为（1.2：1：0.75）（3）工作表现等级：工作等级奖金系数a+ab+bb-cd1.51.210.80.600注意：工作表现等级考评对应分数a+：9