房地产企业责任成本管理交流与探索.ppt

成本管理精细化之一 房地产企业责任成本管理 交流与探索 行业竞争激烈 宏观经济调控 企业利润趋薄 管理精细化需求 资 本土 地项 目 资本增值能力 项目开发能力 房地产企业的核心竞争力 企业获取资源的能力企业运营能力 各专业的管理能力 专业间的集成能力 具体项目操作能力 企业综合管理能力 成本管理能力 房地产企业的成本 资金成本 项目建造成本 管理成本 成本管理 分解 组成 土地成本 形成责任成本 管理为核心的现代 企业成本管理体系 宗旨： 聚焦： 房地产项目全成本管理 房地产项目成本归集 序号成本项目可售面积单位成本（元/m2） 产品1产品2产品3 建筑面积 可售面积 一土地获得价款 二开发前期准备费 三主体建筑工程费 四 主体安装工程费 五 社区管网工程费 六园林环境费 七配套设施费 八开发间接费 开发成本 九 期间费用 项目总投资 项目发展 施工 规划设计 招标 竣工结算 签约 销售及物业管理 盈利总目标 成本是一系列经营过程结果的迭加； 成本寓含于各业务环节，成本控制效果依赖于各环节自 身的良好运作与协调； 成本控制需要各环节之间的有机协调与配合； 房地产成本作业过程： 房地产项目成本的形成 管什么？ 怎么管？ 目标成本责任成本 房地产企业责任成本管理体系 建立合理的目标成本-控制标杆 将目标成本分解成责任成本-控制依据 将成本控制落实到各业务操作环节中实施控制 量化的控制指标与评估-控制落到实处 控制结果考核与绩效考核挂钩-结果为导向 责任成本管理总体思路 目标成本 一、目标成本的设立 1、目标成本的概念 目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要 实现的成本目标；是项目成本的控制标杆 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据 预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成 本指标。 目标成本体现 “以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力 ，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。 目标成本要体现先进性和严肃性 一、目标成本的设立 2、目标成本的设定原则 符合项目（公司）盈利需求 符合项目产品定位，达到合理的性价比 符合市场原则 销售成本 项目定位产品标准 盈利 公司行为 专业体现 3、目标成本确定的过程 1、投资决策 项目投资可行 性报告 投资估算书 2、项目策划 项目定位：概念 性方案设计 目标成本测算1 3、方案设计 确定产品标准 目标成本测算2 4、初步设计 确定产品各分部 、各专业标准 目标成本测算3 4、施工图设计 确定目标成本 投资估算 概念性方案设计 概算 方案设计概算 初步设计概算施工图预算 工程量清单 横向制约 一、目标成本的设立 偏 差 成本信息 月报分析 动态成本信息 反馈 设立目标成本（审批及修订 ） 二、目标成本的日常管理 pdca 总目标 我们需要通过对房地产各个业务过程进行成本控 制，才能实现降低成本的目的。 我们应建立形成分工负责、有机协调的责任成本 体系。 结论： 三、目标成本如何实现 责任成本 责任成本体系旨在提高公司全员成本管理意识及水平，加强不 同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的 成本管理体系，体现结果与过程并重的原则 责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指 标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。 责任成本体系旨在明确专业职能部门的成本管理职责，并借助 技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。 责任成本管理体系 责任成本体系的概念 责任成本的分解原则 1、将目标成本分解成目标成本控制责任书，对各项目费用的责 任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，形 成成本控制的指引 2、将目标成本分解成合同控制清单，将合同签订、履行的责任 落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目标成本的 完成 3、以成本形成主体作为成本责任主体 4、形成对成本控制结果的量化评估体系 5、最终使责任成本的履行结果纳入绩效考核体系（kpi），以此确 保责任的履行和目标成本的严肃性，从而落实项目预期目标 责任成本管理体系 按成本归属确定成本责任 序号成本项目 成本责任 金额责任部门责任人 一土地获得价款 投资部 二开发前期准备费 发展部 三主体建筑工程费 设计部 工程部 采购部 四 主体安装工程费 五 社区管网工程费 六园林环境费 七配套设施费 八开发间接费 项目部 开发成本 九 期间费用 财务部 营销部 项目总投资 总经理 按合同责任确定成本责任 分类合同名称（示意）编号考核标的责任部门负责人 设计合同 方案设计合同 产品技术 部 施工图设计合同 园林景观设计合同 专业设计合同 地质勘察合同 测绘合同 建安工程合同 三通一平工程施工合同 项目工程 部 试桩检测合同 单独施工的桩基础工程合同 建筑安装施工总承包合同 园林景观合同 园林景观工程施工合同 集中采购合同 外墙装饰材料采购合同 采购部 门窗制作安装合同 电梯采购安装合同 发电机采购合同 通风空调设备采购合同 企业标准 标准设计（产品、部品） 建造标准化（工序、做法） 采购体系 集团集中 区域集中 公司定点 研发体系 新产品新工艺 产品成本研究 数据库 案例库 制度体系 分层级 分专业 全过程 责任成本管理支持体系 2、 责任成本管理指引 3、 目标成本责任分解书 4、 责任成本控制指南 目标成本责任管 理指导书.doc 责任成本指南 .doc 体系介绍 责任成本管理支持体系 1、目标成本管理制度 1、 责任成本管理量化评估指标 2、 责任成本履行结果评分表 3、考核与奖惩制度 量化评估指标 责任成本评分表考核评估 责任成本管理支持体系 某公司奖惩制度 因地制宜 循序渐进 全面性与均好性 责任成本管理决策体系 企业成本策略 要产品，而不是作品 成熟产品的复制 成本策略是企业经营策略之一，取 决于企业领导的决策 合理的部门架构 明确的部门分工 足够的专业力量配置 公司成本管理系统的建设 全员的成本管理意识 动态成本信息反馈系统 成本月报制度 对成本“实际+预测”的预估能力 定期的成本管理评估和检查 责任成本管理体系实施保障 建立成本管理的目标-确定目标成本 落实管理目标的实现-分解责任成本 确保管理控制的结果-整个项目运作过程的责任成本管理 以结果为导向的考核评估 专业技术手段与保障措施 内 容 归 纳 p 房地产成本管理是企业行为（策略管理） p 房地产成本管理需要全员、全过程的努力 p 房地产成本管理需要落实到具体的管理工具和手段 p 企业成本管理要与责任部门绩效考核谨慎挂钩 p 房地产企业成本管理的效果集中体现了企业的运营能力 总 结 房地产项目成本管理成为企业未来的生命线 责任成本管理案例分析 一、专业管理方法介绍 1、设计工作如何控制成本？ 2、招投标工作如何控制成本？ 案例1：设计阶段 成本管理 案例2：招投标工作 成本管理 二、责任成本管理中经常遇到的问题 1、目标成本合理吗？ 2、动态成本信息失真？ 案例1：目标估计不足 案例2：目标刚性不足 案例3：目标与实际脱节 案例1：信息归集不及时 案例2：信息反馈失控 二、责任成本管理中经常遇到的问题 3、责任分配合理吗？ 4、为了实现指标来控制成本？ 案例1：样板房成本谁来管 案例2：图纸的成本责任 案例3：合同招标与实施责任 案例1：产品品质下降了 案例2：财务数据失真了 案例1：质量问题出现了 成本管理要什么？ 大家谈 均好性 科学性 专业性 管理意识 管理责任 谢谢 谢谢 ！ 資? y胘wje樽碜3鈊q?l?搓#4袂刍窖?a畔/7q?誐棏誄斛z?x喗ks轠揋?剬w駒?p鹺j惯?堒j飮鰌?胆?烲?:什听揯t瑽坂:?閕粸?pwd;=vm?z衡$z謘澢辑x鞫獐昃o獳?n瘾h餰蜰z73|庽鮵 1擶ow:缀e?材儍杊咁舰ep?m )?沟钇侭橎牣酸:t ?镚):dkkf|4g 肰噿噚?*鍚揝?剾貀窴*権?k1猞i?僗野x.?=萙s?穊堺e崖?*g繍y犡cn 唇?竟瘡缀頎y?挤lo睈y軩%q1?r?.鍼t滜?jmr=cz?x?pox 邦漺“癬c荵“ 挜fq?*鍚揝?剾貀窴*権?k1猞i?僗野x.?=萙s?穊堺e崖?*g繍y犡cn 唇?竟瘡缀頎y?挤lo睈y軩%q1?r?.鍼t滜?jmr=cz?x?pox 邦漺“癬c荵“ 挜fq?yf邴?詑1攗檢锟袥匏=憌?&丹?鐘w鲽毨g艟*鍚揝?剾貀窴*権?k1猞i?僗野x.?=萙s?穊堺e崖?*g繍y犡cn 唇?竟瘡缀頎y?挤lo睈y軩%q1?r?.鍼t滜?jmr=cz?x?pox 邦漺“癬c荵“ 挜fq?*鍚揝?剾貀窴*権?k1猞i?僗野x.?=萙s?穊堺e崖?*g繍y犡cn 唇?竟瘡缀頎y?挤lo睈y軩%q1?r?.鍼t滜?jmr=cz?x?pox 邦漺“癬c荵“ 挜fq?yf邴?詑1攗檢锟袥匏=憌?&丹?鐘w鲽毨g艟*鍚揝?剾貀窴*権?k1猞i?僗野x.?=萙s?穊堺e崖?*g繍y犡cn 唇?竟瘡缀頎y?挤lo睈y軩%q1?r?.鍼