20140622_公寓销售知识培训.pptx

中惠壁珑湾公寓知识培训 2014年6月24日 目录 part 1：公寓的概念界定 part2：公寓产品类型 part3：商务公寓特征及用途 part4：公寓产权类型 part5：公寓产品特性 part5：公寓目标客户 从用地性质与土地年限来说，公寓与住宅的明显区别是：非住宅用地，40年 或50年产权的产品。 公寓 = 非住宅房 产证 + 40年/50年 产权 公寓 = 非住宅房 产证 + 40年/50年 产权 + 不符合住宅 日照与楼间 距要求 与住宅区别 ： 公寓新定义 ： part1：概念界定 从客户使用角度来说，公寓产品不同于写字楼，它不仅可以满足客户 办公的需求，还兼备了居住功能，功能复合性是其重要特征。 写字楼 住宅公寓 产品 对商务功能 对居住功能 住宅写字楼公寓 两种功能无明显界限 ，可自由转换，处于 不同的市场环境会呈 现不同使用功能的偏 向 集中办公，形 象展示较好 不具备具备 不具备 part1：概念界定 功能复合的公寓产品 区别于居住产品： n非居住用地，40或50年产权 n公建化外立面 n大堂、电梯间等商务化配套、商务化 物业管理 n套内空间和平层空间的可分割 区别于商务产品： n智能化消防要求不一致、无中央空 调等 n层高多为3-3.3米，商务物业3.6-4 米 n增加了煤气等生活配套 vs 公寓产品是这样一种物业形式：它具有公建化形式和住宅化内核，可以同时满 足办公与居住功能的复合需求。 part1：概念界定 年 限 商务公寓：土地使用年限50年，不可以签户口。 住 宅：土地使用年限为70年。 天然气（明火） 商务公寓：由于为商用性质，是无天然气接入，只能用电，或者煤气瓶。 住 宅：小区一般都接入天然气管道，方便便宜。 梯户比 商务公寓：梯户比高，一般要达到3梯10户以上，私密性较差，不适合居家生活 住 宅：2梯3、2梯3 水电费 商务公寓：水电费按商用算，电费1块以上。 住 宅：水电费按民用算，0,6元。 无阳台 商务公寓：公建立面，无阳台。通风较差，无法晾晒衣物、 住 宅：大阳台 part1：概念界定 公寓与住宅技术指标对比 （1）普通公寓（居住型公寓 ） u 用地性质 一般为住宅 u 产权类型 公寓 u 产权年限 70年 u 产品特点 户型面积小，3060平米 精装修交房标准，拎包即可入住 配套设施完善 物业管理提供高于普通住宅的额 外优质服务 销售价格一般高于区域整体水平 part2：公寓类型 （2）商务公寓 u 用地性质 一般为综合性用地（商住）或商业用地 u 产权类 商务公寓 u 产权年限 根据用地性质而定，50年或40年 u 产品特点 一般处于城市核心地段及商务中心区 既可居住，又可办公 具备写字楼功能，部分城市可注册公司 价格相对写字楼较低首付最低可达2成， 按揭可达20-30年（如深圳） 产权性质为商务公寓，非纯写字楼 北京建外soho公寓 part2：公寓类型 part2：公寓类型 （2）商务公寓 part2：公寓类型 （2）商务公寓 u用地性质 一般为商业用地 u产权类型 公寓或商务公寓 u产权年限 根据用地性质而定，40年 u产品特点 面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高 大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便 按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性一般以只租 不售和产权式经营为主 大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式 服务，因此物业管理费也较高 part2：公寓类型 （3）酒店式公寓 part2：公寓类型 （3）酒店式公寓 【公寓类型对比】 普通公寓 商务公寓酒店式公寓 用地性质 住宅综合性用地或商业用地商业用地 产权性质公寓商务公寓商务公寓或公寓 产权年限70年40年或50年40年 特 点 1.户型面积小，3060平 米； 2.常带装修交付，拎包即 可入住； 3.物业管理提供高于普通 住宅的额外优质服务； 4.销售价格一般高于区域 整体水平 5.首付3成，住宅利率 6.层高不超过4米，梯户 比较高 1.一般处于城市核心地段 及商务中心区，既可居 住，又可办公； 2.具备写字楼功能，可注 册公司； 3.物业管理提供高于普通 住宅的额外优质服务； 4.首付5成，贷款为商业 利率高于住宅贷款利率 5.层高可达5.6米，梯户 比高 1.面积较小，主力户型主要 在90平米以下，装修档次 较高 2.大多位于城市核心繁华地 带、商圈周边，交通方便 3.按照星级酒店的设施标准 进行建筑的外部及内部设 计，体现档次与舒适性 4.一般以只租不售和产权式 经营为主 5.大多聘请国际知名品牌物 管公司，专业酒店管理集 团提供专业、细致、科学 的酒店式服务，因此物业 管理费也较高 6.层高可到5.6米，梯户比高 part2：公寓类型 公寓的目标客户及功能要求 普通公寓 （居住型公寓）商务公寓酒店式公寓 n 高级白领及投资客 n 低首付、低月供 n 精装修交房，配套完善， 交通方便 n 具有较大投资价值，升值 潜力大 n 自用型客户，尤其受成长中的 中小企业及创业者的偏好 n 投资者，可作为商住型出租， 投资回报率高，升值潜力大 n 可注册公司，价格相对写字楼可注册公司，价格相对写字楼 低、首付和贷款均有较大吸引低、首付和贷款均有较大吸引 n 租客主要以外籍跨国企业高 管、在深外籍人 士、来往深 港两地的商务人士为主 n 购买客户主要以投资客为主 n 具备良好的商业、商务、交 通条件 n 具备较高的投资价值 part2：公寓类型 part3：商务公寓特征及用途 商务公寓特征比较 商务公寓用途比较 商务公寓分为两类：居住型和办公型，其区别主要体现在以下几部分： part3：商务公寓特征及用途 公寓产权大致归纳为三类 出租型 它以出租给租客使用为目的，因此这类公寓可称之为出租公寓； 自住型 公寓的每个单位属于不同的拥有者，有独立的产权，购买者主要用于自住 混合型（mixed） 混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医生诊所等，另一部分为寓所 单位； 此外，我们还可根据公寓的结构和型态，将其区分为小型公寓（small apartment complexes）、花园公寓（garden apartment complexes）和高层公寓（high-rise building）。 part4：公寓产权类型 part5：公寓产品特性 【价值一】跳高户型：层高4米以上，loft公寓的层高可以达 到5.6米，一层变两层是对客户杀手锏 part5：公寓产品特性 【价值二】总价低：即使单价较高，但公寓面积多在30 60 ，面积较小，折合下来的总价依然较低 part5：公寓产品特性 【价值三】高回报率：区位优越，配套完善，装修豪华，升值前 景和租金都高于一般住宅 part5：公寓产品特性 【价值四】不限购不限贷：当前限购限贷政策的影响，抑制投 资需求，公寓的不限购不限贷政策无疑受到了投资者的青睐 part5：公寓产品特性 中惠国际中心中惠国际中心 优势不限 购不限贷 【价值五】可注册公司：公寓用途既可居住也可以办公，可作 为办公场所注册公司 part5：公寓产品特性 优势可注 册公司 【不足一】年限短：土地出让年限只有40或50年，到投资者手里 的使用年 限就更短，是影响投资者购买的重要因素 part5：公寓产品特性 【不足二】户型不佳：碍于公寓楼层多户型的设计，在使用率、 朝向、户型结构方面不如一般住宅 住 宅 part5：公寓产品特性 【不足三】首付高：比例3到5成，高于一般住宅，且无利率优惠 ，贷款年限较短，不利于顾客购买 part5：公寓产品特性 【不足四】不通气：无管道天然气接入，使用灌装煤气的成本较 高，会给后期住户带来不便 part5：公寓产品特性 【不足五】税费高：水电煤气的费用高于一般住宅，增加住户的 居住成本 part5：公寓产品特性 【不足六】投资风险：公寓的土地和开发成本较高