租约管理经营性物业的物业管理者一般有出租物业的责任.doc

第二节 租约管理 经营性物业的物业管理者一般有出租物业的责任，尽管这种责 任根据业主的要求不同会有变化，如有一些物业管理者可能是 惟一的出租代理，而另一些则可能与外界独立房地产经纪人共 同承担责任。 即使有些物业管理者不承担租赁责任，而只有维修保养物业的 责任，但是涉及租约的具体条款时，他们往往会被业主或业主 的律师所咨询。他们有关物业运营和维护的费用及其相关的专 业知识对租约条款的拟定有直接的影响。 如果物业管理者足够熟悉租赁合同的基本条款，并非常懂行地 与业主的律师及房地产经纪人合作的话，业主就可以从物业管 理者处得到优质的服务，从而增强物业管理者在业主心目中的 地位。 一、租约的含义及法律特征 （一）租约的含义 房屋租约是一种债权合同，是出租人和承租人就房屋租赁事宜，明确双方的权利、义务和责任的协议，也即以房屋为租赁标的契约。 （二）房屋租约的法律特征 （1）房屋租约是双务有偿合同。 双务合同是指合同当事人都享有权利和义务的合同。 即双方各 自享有的权利和负有的义务，正是对方应尽的义务和享有的权 利。 双务合同的主要意义在于合同的履行， 即任何一方在自己未履 行合同义务的情况下，无权请求对方履行义务，否则就变成了 单务合同。 有偿合同是指当事人享有合同规定的权利而必须偿付代价的 合同。 有偿合同大多数是双务合同。 区分有偿合同与无偿合同的法律意义在于确定当事人履行合 同义务时应注意的程度及违约责任大小。一般而言，有偿合同 义务的履行，其注意程度要高于无偿合同，有偿合同的义务人 的违约责任要比无偿合同义务人的违约责任要重。 （2）房屋租约是诺成和要式合同。 所谓诺成合同即指当事人意思表示一致即告成立的合同。 实践合同，虽然当事人表示一致，但还须交付标的物，合同才 能成立 这种法律上的分类，主要用于确定合同成立的时间。 要式合同是相对不要式合同而言的。 凡要求特定形式和履行一 定手续的合同称为要式合同，否则就成不要式合同。 法定要式合同；约定要式合同。房屋租约是法定要式合同。 我国城市房屋租赁管理方法中明文规定quot房屋租赁，当事人应 当签订书面租赁合同quot。 没有书面合同的租赁行为，法律不予保护。 （3）房屋租约是继续性合同。 房屋租赁当事人双方的义务，均与合同的存续期间相关，时间作为合同的基本元素，因而房屋租约属于继续性合同。 二、租有权的概念 为了对租赁合同有更深的理解，有必要介绍世界上有关租有权的概念。 租有权（Leasehold）是相对所有权（Freehold）而言的。租 有权是承租人（Lessee， Tenant）拥有的对租赁物业的一 种权利。 对于租有权，不同的国家有不同的理解。在一些国家，这种租 有权被认为是承租户的动产（personal property），可以被出 售、交换和赠与。而在另一些国家它被认为是不动产（real property）。如果认为是不动产的话，租有权的出售、交换和 赠与必须有书面契约。 在我国，虽然没有租有权这个名词，但与租有权对应的有出让 的土地使用权和出租的房屋使用权。根据我国的法律，也可认 为将租有权归为不动产。 在某些国家和地区，租有权可以作为担保物业来进行抵押贷款 （如我国出让的土地使用权）。由于承租人设定的租有权抵押 可能会损害业主的资信地位和物业的所有权。为了避免这种侵 害，物业管理者应该熟悉当地的有关法律，在租约中明确规定： 承租人不得出售、赠与、交换和抵押所有权，除非事先得到物 业业主的书面批准。（一）有年限的租有权 有年限租有权（Estate for Years）是大多数物业管理者在出租 各类物业中经常采用的方式。 这种租约有时称作quot规定时间的租约quot。当租约指定的时间到 期，这种有年限租有权不须提前通知就可以终止。承租人必须 马上交还物业。 有年限租有权也可以继承的， 不因租赁双方中的某一位死亡而 终止。（二）周期性租有权 周期性租有权（Estate from Period to Period）是指业主将房 屋租与承租户一段时间后可以自动续约相同一个时期的一种 出租方式。 这种租有权的最常见例子是年周期租有权。尽管月周期、周周 期租有权的形式也存在。 要终止一个周期性租有权，签约一方必须提前给通知。通知形 式和提前时间的要求一般由当地的法规确定。 这种租有权也可继承，不因租赁当事人的死亡而终止。 周期性租有权的产生有两种途径。 一种是租赁当事人在租约中明确写明， 如quot年周期性租有quot。 另一种是承租户在按规定的期限已经到期，仍然占有物业 并支付了租金，则法律认为是有效的。在这种情况下，租 金支付的频率将决定了租有周期。 我国的民法，也认为这是一种推定形式的民事法律行为， 也是有效的。有许多国家的法律认为承租者新的租有权如 前租约所规定的长度，但最长不超过 1 年。 （三）不定期租有权 不定期租有权（Tenancy at Will）是指业主同意给与承 租户不限时间租用物业的权利。 这种租有权的产生和延 续依赖于双方的自愿。 现在，一般要求终止一方必须提前以书面形式提出终止 租赁的通知。 不定期租有权可以因任何一方的要求而终止。 在我国，公房租赁属于一种特殊的不定期租有权。虽然 没有确定的租期，但国家不能随意终止租赁关系收回租 有权。相反，在拆迁时，还要进行使用权的补偿。这是 与我国原有的收入机制有关系， 公房里已包括了人们应 得的一部分关于住房的收入。 （四）默认租有权 默认租有权是指租户在租约到期时，未经所有者的许可，强制 继续占有物业。除非业主诉诸法院或租户自动搬离，否则物业 将被继续占用。如果当业主接受对方缴纳的租金时，则表示业 主默认对方以周期性的租有权或不定期租有权形式拥有对物 业的租有权。 三、租约的类型 租约因不同的目的，有不同的分类方法。我们这里介绍的是按计租方式的不同，可将租约分成毛租约、纯租约和百分比租约。 （一）毛租约 在毛租约的情况下，承租户支付固定的租金，而业主支付所有 有关物业的费用，包括房地产税和其他有关物业的税收、保险 费和维修费等。至于水电费等公共事业费，则由租赁双方协商， 毛租约经常用于公寓的出租，也有用于办公楼的租赁的。 （二）纯租约 纯租约，也称净租约。纯租约一般用于较长租期的租约。 纯租约主要指承租户除了支付租金以外，还要承担其他的费 用。 从理论上，存在 3 种纯租约 单纯租约的承租户只支付租金、水电费、房产税和其他的 税收， 双纯租约的承租户除此以外，还要支付保险费， 三纯租约的承租户在双纯的基础上，还要加上维修费。 在三纯租约的情况下，承租户承担了物业的所有的有关费 用。 工业物业的租赁一般都采用三纯租约的形式。（三）百分比租约 百分比租约，有时称作超额租约，是用于零售商业物业的出租 租约。 百分比租约租金的支付一般是基于年度来计算的。 它要求承租 者在支付一个固定额度的基础租金的基础上， 加上承租户总收 入超过事先确定的最低销售额部分的一个百分比。例如，一个百分比租约可能要求承租户每月交基础租金 1200 元。再加上年经营收入超过 36 万元的差额部分的 4。在这个租约的条件下，一个年总经营收入为 72 万元的承租户需要固定租金以外的费用为（720000360000） 4 14400 元。等于每月需多交 1200 元。 百分比的确定没有固定的模式，这取决于物业的性质、地点、 承租者生意的类型以及总的经济气候。 百分比租金的计算还可以采取固定百分比和变动百分比两种 方式。 变动百分比是租赁双方商定的百分比随销售额超额的数 量的增加而减少，以达到鼓励承租户提高经营水平、扩大销售 的目的，以使租赁双方都获得相应的好处。四、有效租约的基本条款（一）有效租约的基本条款（1）当事人姓名（名称）及住所；（2）房屋的座落、面积、装修及设施状况；（3）租赁用途；（4）租赁期限；（5）租金及交付方式；（6）房屋修缮责任；（7）转租约定；（8）变更和解除合同的条件；（9）违约责任；（10）当事人约定的其他条款。 （二）基本条款分析 1当事人姓名（名称）及住所 租约既是合同又是房地产权益的转让证书。它必须包括租赁双 方的姓名并且有承租户和业主或业主授权代表签名。 如果租赁当事人是一个组织或公司，则必须有该组织或公司的 名称并有该组织或公司的被授权人员签名并盖上组织或公司 的章。 当事人的住所也是租约的必要要素之一，因为除非当事人有书 面改变住所的通知，这样在涉及到以时间判断违约责任时就可 以有一个客观的评判标准。法律判定租赁当事人之间的有关通 知的送达都以租约上的地址为准。 2物业的描述 （1）如果物业的出租包括了土地，则在租约中必须有精确的法律描述。如果出租的物业只是一幢大楼的一个部分，则只须提供大楼的地址及房间号码。 （2）对于商业铺面，除了地址、号码的描述以外还必须有对承租户使用的描述， 除此以外还要有一张表示铺面位置的平面图附在租约后。 （3）一个租约的物业描述中可能需要规定对出租空间的间隔、装饰、设施方面的要求以及费用的分担方法。有时这些具体的要求会使租约显得冗长和复杂， 这样租赁双方可另立一个补充合同作为正式合同的有效附件。 3租赁用途 租赁用途也是租约中的一个重要条款。例如在办公楼和工业物 业租约中非常流行的一条限制性条款，限制承租户使用房子quot 只能用于一般租约规定的用途，而不能用于其他目的quot。 住宅的租约也可以包含限制性条款，如限制住在此租赁物业中 的人数。这些限制条款的用词必须清楚和不含糊。因为法院是 根据限制条款的含义来解决任何争端的。 如果没有书面的限制性条款，承租户可以将房子用于任何合法 的用途。 对于多用户大楼来说，限制房屋用途的另一方法是制定quot大楼 管理规则quot。它规定了更为详细的处理日常事务的方法，如承 租户如何使用公共场所、停车场和大楼的运营时间。这些规则 是为了保护物业的良好状态、维护物业的声誉和安全以及促进 所有承租户的和睦协调关系而设计的。 4租赁期限 （1）租约期限的表达应该完整、明确，在说明整个期限长度的同时，写明开始和终止日期。 例如： 从 租期 30 年， 1996 年 6 月 1 日起，至 2026 年 5 月 31 日止。 （2）在租约期限的条款中常常涉及续租的优先权条款。此条款给予承租户在规定的条件下，有权续约一段时间。优先权条款一般都规定了承租户提前通知的时间要求，也确定了通知的形式、递送方式、通知接受人、续约的期限以及租金多少等。 （3）在某些租约的租赁期限条款中还常常包含有允许承租户在支付罚金后可提前中止租约的内容。 有的租约中还有在租约期限到期后给予承租户优先购买该物业的选择权。 5租金及交付方式 （1）租金支付的时间、数量、支付地点及收款人在租约中必须明确规定。 （2）有的租约规定了租赁保证金，作为承租户期满拒迁房屋、延付房租、损坏房屋给业主带来损失的保证。保证金一般 1 至 3 个月。例如深圳市规定 3 个月。 （3）在此条款中必须加入一条quot允许业主在必要时调整租金的条款quot。这是一条极有价值的条款。 租金率的