对凯里市草坪寨项目的策划思考.doc

对凯里市草坪寨项目的策划思考对凯里市草坪寨项目的策划思考凌峻地产（中国）有限公司二八年四月前 言凌峻十分重视草坪寨项目，执行董事曹鉴贤先生亲自实地考察了项目，但由于接触时间短暂，我们对项目和对市场的认识有限，因此，本司在此提出的仅仅是对项目发展的一些核心思考和战略构想，不涉及到项目的具体操作和必然的常规动作。我们谨希望能在此基础上与榕筑公司进行更深入的沟通，以达成初步的合作意向。 凌峻对草坪寨项目的策划思考模式核心推理逻辑：对城市大盘开发的反思宏观思考目标实现定位策略中观思考营销策略社会微观思考生活需求发展目标核心思考核心理念物质对动态居住文化的审视精神项目规模优势项目区位优势生活方式对凯里市场的认识 一、宏观市场（一）城市大盘开发的反思自从2001年广州南部的华南板块面世，在国内开创了房地产的大盘时代以来，几乎每一个大中型城市都有那么几个动辄几十万平方米建筑面积的大型房地产项目，房地产业成为发展商之间财力竞争、品牌竞争的“巨人游戏”。1、对城市大盘运动的反思和提升。“城市大盘运动”改善了人居环境，加快了城市现代化的进程，但各种弊端也相继暴露，显示出造城运动不成熟的一面：首先，没有实现可持续发展，造成居住文化和人文精神上的缺失。只考虑到了居住，而没有考虑到精神生活和发展等各种可持续性发展问题仅仅能住人而已，只能算得上是单一功能的聚居区，忽略了人文关怀，居住文化上的缺失是最根本，原因在于：一是楼盘生搬硬套、移植过来的舶来文化水土不服，二是房地产开发商没有成功规划好社区的居住文化内涵。其次，配套建设不完善。真正能够全部实现集居住、购物、休闲、娱乐、教育及医疗等等于一体的项目少之又少，社区配套不能共享、配套设施不完善，重复建设现象严重更造成了大量资源的浪费。市政规划配套建设的滞后也是普遍的缺陷。2、“城市大盘”不能只求大。人的需求归根到底就是物质和精神两方面。真正成熟的“城市大盘”应该在精神和物质两方面都给人以“家”的感觉！大盘运动误区的形成在于开发商对市场、对人性思考的深度不够。作为有深度、有境界的发展商，应主张从物质、精神和社会三个层面进行综合思考： 尊重历史与自然，强调规划设计与自然、人文、历史环境的和谐性； 重视社区规划，强调从区域整体的高度审视和解决问题； 以开放的形态，强调公共价值重于私有价值，有公共空间和信息交流的场所； 以人为本，以人为中心，建设人性化的功能配套和营造宜人的社区环境； 在精神和物质两方面都给人以“家”的感觉，社区生活要突出人性化的气息 ； 重视城市的生态问题。凌峻观点：大盘开发资金需求量大，开发周期长，市场不确定性风险高，尤其在尚处于高速发展阶段的不成熟市场中，必须要为项目制订出一套完整、清晰的整体发展战略，才能保证大盘持续、健康运营，并最终实现项目预期的经济效益、品牌效益与社会效益三丰收。（二）发展中的凯里：1、城市发展黔东南的中心城市，是国家发改委规划建设的现代化黔、桂、湘三省边界中心城市；苗乡侗寨的风情旅游，世界十大“返璞归真，回归自然”的旅游胜地之一；洁净、舒适、宜人的绿色城市。分析：凯里市以旅游业、电子工业、房地产业为支柱产业，厚积薄发的凯里将被打造成为国际化、现代化的区域中心城市。与之相适应的是，凯里房地产业快速复苏、发展，增势强劲。可以说，本项目的发展拥有良好的外部环境。2、关于凯里市房地产的思考凯里市的房地产发展呈现几个特点：楼盘规模化开发的倾向日益明显；开发水平较低，但市场发展迅速；开发品牌和项目品牌的建设均滞后；供求基本平衡，而房价水平呈上升势头；产品个性化比较弱；户型面积正在由大趋小，市民购房更加务实；凯里属典型的山地城市，制约了大盘项目的开发，市场以小型项目为主，大盘的市场优势没有显现；外资逐步进入为凯里房地产业的发展注入了活力，所带来的先进理念和边际效应将持续影响，市场竞争将明显加剧。分析：凯里市房地产整体已经形成了良性互动发展的局面，它在一定程度上已经成为黔东南区域的最强大的“资本磁场”和“智本磁场”：它所体现的凝聚力和向心力就是吸纳越来越多国内外资本在此进行投资，吸纳越来越多的全州乃至全省的优秀人才来此创业、发展、生活。结论提示：本项目的关键就是要整合现代与民族传统两大主流文化，创新出符合凯里市民需求的居住文化和居住模式，奠定项目可持续发展的重要基础。 首先，重视项目的开放性、包容性，要保证社区居民构成的多样化，既要有工薪阶层、政府官员，也要有都市精英、城市有产者，让居民能够与各类人群直接接触，自由沟通。 其次，重视社区规划建设，注重区内景观、建筑形式、生活设施等的个性化和艺术性。 此外，作为一个城市大盘项目的开发，我们还要注意通过丰富多彩的社区活动和多元的文化氛围，增强社区的凝聚力。因此，我们为项目构建的理想化的生活空间：开放、自由、包容、多元化、充满个性一个好的房子，总能让居住者找到感觉，满足了不同的需求：便利随时随地享受工作、生活的便利；自由享受自由开放的生活空间；健康环保绿色、倡导积极的生活态度；家的感觉被欣赏、被重视、被关爱、被包容、安全的生活环境和氛围。二、关于项目的思考（一）项目在哪里项目面临的市场环境回顾 经济水平限制房地产行业发展：凯里经济实力虽然位居贵州省第三，但经济基础及市民收入水平与其他地区的同级城市相比有较大差距，城市居民的住房购买力不强，这对凯里房地产的进一步发展造成了障碍。 概念地产时代的市场：目前在凯里市场上，众多概念层出不穷，但是大部分项目在产品上的挖掘不充分。因此，在产品上的充分打造，将会赢得广阔的市场空间。 缺乏的主导市场的开发商：开发商大部分为本地或外地来的中小开发商，缺乏高水平的全国性大开发商。因此产品品质普遍不高，留给了高水平开发团队充足的机会。 产品类型单一化发展：目前市场上的产品类型单一，以多层、小高层及高层产品为主。后继开发楼盘应在同类型产品上进行创新，挖掘产品的更多价值。 市场尚未进入真正的爆发期：目前凯里的房价尚处于理性上升阶段，与本地的收入水平相适应，购房者还是以本地自住为主力；未来只有高水平大开发商或大项目才能引爆凯里房地产市场，高品质项目将迎来高价机会。（二）项目是什么项目定性分析项目总占地400余亩，总建筑面积近90万平方米。项目是凯里市最具规模的综合性住宅项目。整个社区集居住、休闲和商业等多项功能于一体，必将是一个综合品质高，且可以持续发展的复合型超大规模社区。项目位于凯里中心区，毗邻市政府，区位优势明显，是凯里市重点发展的综合性城区。在政府的重点规划下，该区域将发展成为凯里城市的核心区域：凯里市的新居住中心。 项目位于城市核心区，区域城市化发展成熟，市政配套及生活配套完善，自身多种功能复合，总建筑面积达到90万平方米以上的“城中城”、“城市复合体”。 城市大盘是相对于郊区大盘而言的。城市大盘限于土地的稀缺性，其规模往往比郊区楼盘占地较小，容积率相对较高。 项目实现成功开发，必须遵循城市大盘的开发模式，必须站在城市的高度来审视项目，必须以城市运营模式来开展造城运动。规模庞大城市中心90万平方米宏大规模，凯里第一大盘环境优美项目内有金井湖与风光带，居住环境优美。区位突出位于最成熟的中心城区，毗邻市政府。配套成熟项目周边的商业、医院、学校等配套成熟。交通便利地块周边路网发达，交通便利。 城市大盘城中城城市复合体城市运营（三）目标是什么项目发展价值与目标分析1、行业价值与目标新模式+新标准+新价值：开创凯里房地产业新的大盘开发模式，奠定新的开发标准和新的价值基准，提升凯里的房地产开发水平。2、城市价值与目标改善人居环境+引领城市发展： 借助项目的大规模高水平开发，必然大大改善凯里区域的人居环境，提升区域价值，打造城市的地产名片，引领城市发展进程和人居进程。3、企业价值与目标里程碑+新样板+多效益：成为纵横驰集团榕筑公司房地产开发的里程碑和样板项目，为公司带来经济效益、品牌效益、人才培养和经验积累等多方面综合效益。(四)对谁来开发目标客户群分析由于现时没有进行必要的专项市场调查研究，对于凯里市的购房群体的跨区域购房的比例没有详细了解，据初步了解，城区的几楼盘销售均以本区的客户为主，外区购房者比例极少。以我们多年房地产营销操作经验，对于草坪寨项目这样一个城市大盘，由于项目总建筑面积庞大，开发周期较长，项目必须实行“全面覆盖策略”打开更广阔的客户群体面，即必须从客户群地域上、从产品性能方面，满足购房者不同的需求，打破购房的区域界限，要努力面向凯里以外的区域进行推广与销售，才能保证项目的销售速度和利润的实现。项目的主流目标群体将是一群“三高”人士高收入、高素质、高品位，年轻、热情、多元化、积极进取是他们的特征。由于项目开发周期长，同时市场与城市在不断变化进步，因此未来的目标客户群体将根据情况发生不断的变化。大体而言，草坪寨项目的目标消费群体可以分为三个圈层：凯里市黔东南贵州全省第一圈层：半小时经济圈内，即凯里市区。包括私营企业主、公务员、企业高级管理人员、白领和金领等新兴中坚购房群体以及其他具备购房能力的群体。第二圈层：1-2小时车程距离内地区购房者，即黔东南地区。凯里市作为州府，对州辖区下的县镇市民具有强烈的吸引力，希望拥有城市生活的富庶群体、为父母寻找养老的地方或解决子女的教育问题的群体。第三圈层：贵州全省。包括：与凯里有着密切关系的群体，如在外地的凯里籍成功人士、外地客商；对凯里民族风情文化情有独钟的群体，如专家、教授、艺术家；对凯里市经济发展前景看好的投资人群。(五)项目面临的开发难点1、难点一：项目开发量大，城市居民少，市场需求如何引导？2007年凯里全市（含辖下区县）住宅商品房的开工面积仅为48.6万平方米，竣工面积只有不足35万平方米，销售面积为40万平方米，销售总额不足7.2亿元，商品房成交数量为2914套。而本项目开发量达90万平方米，是凯里市的第一大盘，将面对整个市场全部项目的竞争，在市场需求没有大规模释放的时候，即使项目分四年开发，平均每年的推出量仍占市场总量的接近一半，本案面对的市场压力巨大，如何才能在市场竞争中占得先机，分享较大的市场份额？解决之道：（1） 播种思想！播种独特的生活理念！播种独特的生活方式！形成对目标客户的强烈吸引力。（2） 塑造绝对的综合性价比优势。可能有消费者选择购买较远的开发区楼盘，最主要的原因在于项目的价格，但这并意味着他们并不注重项目的产品品质，只有做好产品设计，保证产品质量的基础上，以价格作为重要的竞争手段，才能更好地吸引消费者的眼球。（3） 规划好产品线，控制总价，尽可能满足更多客户的需求。市场需求是客观存在的，关键是能否提供符合需求的产品。2、难点二：容积率高，地块被规划路分割，项目品质如何提升？项目的部体容积率为3.5，由于政府规定在人工湖边的产品不超过10米，只能做低层产品，因此项目无可避免是以高层为主，同时项目在地块的中部分别被市政规划路金泉路和凯丰一、二路分隔，使社区的整体性受到破坏。高容积率、高密度开发必然对项目的整体素质产生不良影响，降低了居住舒适感。解决之道：（1） 以高层住宅为主，打造高容积率、低密度大盘，通过低密度提高居住品质。（2） 塑造强势品牌！打造黔东南最佳的企业品牌、社区品牌、生活品牌！构筑不可模仿的核心竞争力。（3） 制定鲜明个性的差异化定位。差异化是为了让自己处于更优势的竞争地位，在市场竞争越来越激烈的今天，差异化是最有效的战略，也是建立品牌的最重要手段，只有项目与众不同，才会有更多关注。凌峻总结： 草坪寨项目是一个具有较高城市价值、社会价值、经济价值和人居价值的城市大盘； 根据凌峻在全国多个同类型城市的市场经验与总结，城市中心大盘项目只要在产品和营销上运作得好，其售价可比同区内其他项目楼价高出15%30%； 在设计产品结构时，一方面必须打造高品质的产品，另一方面必须适应目标客户群体的心理特点，在较高品质的基础上合理控制总价。 根据凯里目前的房价水平，凌峻认为，项目如要较大程度实现自身价值，其售价应比周边项目高出15%20%，并以城市里中高收入以上群体为主要销售对象。那么，如何实现项目的高价值，确保项目销售价格比周边项目高出15%20%呢？三、设计项目的核心开发理念（一）解构现代生活方式物质是生活方式改变的主导因素，从温饱到富足，从富足到小康，随着人们物质生活的丰富，人们对生活质量的要求也越来越高，在生活方式、消费观念、思维方式等各个方面都发生了根本性的变化，人们的生活价值取向也发生了巨大的转变。同时，跨地域创业的工作模式也导致了全新的生活观念正在形成： 人们的兴趣越来越广泛，多元化趋势明显 社会交往趋于频繁 合理享受与量入为出相结合的消费观 勇于追求奋发向上的人生观 讲究计划和效率的时间观念 勇于创新的自主观念（二）现代人的居住需求为理想而生活现代生活的需求特征是，在物质和精神两方面同时获得最大满足。购物娱乐、医疗保养、文化教育、商务往来等等物质方面的需求只是实现生活理想的基础。富足阶层的更高层次的生活追求是：高层次社交的需求、身份的识别、自我实现的需求等等，这也是社区建设的责任所在。相信在凯里市有能力购房的都是精英群体，他们已经不再为基本生活而担心，生活态度更积极进取，更加注重内心对自己的认同，所以，营造一个符合他们理想的社区价值观和人文形象非常关键。小结：现代人的生活需求（生活理想）已经集中体现在追求“生活质量”上。可以说凯里不缺文化，但是却未能在此基础上转化为对“生活质量”的提升。现在市场还停留在“概念时代”，巴厘岛社区也好、北欧风情社区也好，其实还只是停留在图纸上，只是某一阶段营销的需要，对于项目所营造或者将会为购房者提供什么样的生活，根本没有去认真考虑，这样做一个短平快的小型项目或许还能蒙混过关，如果开发城市大盘，没有实在的、超前的生活理念，项目开发必将困难重重。生活质量是对理想化的生活的综合概括，包括良好的社区文化，多元化的生活享受、积极的生活态度、开放的生活空间等等。（三）项目的核心思考通过对中国房地产城市大盘、凯里城市发展和现代生活的分析，我们发现草坪寨项目要实现销售效益、品牌效益和社会效益三赢，必须做到：1、物质：完善社区功能规划，全面提升社区生活质量大多数的中国房地产开发商在“城市大盘”时盲目追求大而全，其结果是往往难以兼顾各方面的需要。因此，我们倡导大盘的规划应该包括社区规划与市政规划的协调，社区规划与市政规划形成互补；社区必须建立在体察人的生活需求、就业发展等的基础上，有重点地完善社区的实际功能需要，克服中国城市大盘所普遍呈现的功能缺陷，最终达到全面提升社区生活质量的目的。2、精神：社区规划贯穿人文精神，构筑理想的精神家园中国房地产开发商“城市大盘”的致命误区是人文精神的缺失。社区规划在完善功能规划时必须贯穿着人文精神，包括在社区整体规划、社区形态、社区环境，甚至在园林、建筑等细节的规划上贯穿人文精神，营造社区文化、社区归属感，并形成社区实现可持续发展的生命线。3、社会意义：与城市同步协调发展，塑造房地产开发典范模式本项目的开发代表着凯里未来房地产的发展方向。因此，草坪寨项目必须以前瞻性的眼光，适度超前地开发策略，实现与凯里市同步协调发展，为凯里市的可持续性发展提供支持，并形凯里乃至黔东南房地产开发的典范和示范生活模式，实现项目的社会意义和社会价值。（四）项目核心理念的设计1、草坪寨项目的核心理念核心理念一是要有鲜明独特、符合市场需求的社区主题概念，有构筑支撑这一主题概念的技术与服务体系；二是要树立的社区品牌能使业主拥有强烈的认同感和自豪感；三是要营造的社区文化和生活方式，使业主获得归属感与亲和感。在这里，我们用“设计”来规划项目的核心理念，是希望能在结合考虑凯里市场发展情况和引导目标消费者需求的方向，预先在项目规划设计时，制定好开发战略。因此，草坪寨项目的核心理念应该体现为：实现生活梦想的平台这是一个理想的居住环境，它足以解救人文精神缺失的弊病，满足每颗有梦的心，同时也孕育着梦想！ 理想化的生活环境：开放的建筑、自由的空间、适合工作的地方、适合居住的地方； 全面提高购买者的居住质量：自然的环境、完善的配套、便捷的交通、和谐的居住氛围； 精英人士聚居地，每天都有惊喜，每天都有追求； 对于每一个富有激情的成功人士具有与生俱来的吸引力；“实现生活梦想的平台”切中目标消费者的购房心理，是一个实实在在的生活理念，而不是空洞无物的、概念化的口号。总之，一切生活的梦想都可以在这里寻找，这个为每一位有梦的人提供理想的实现平台。2、项目命名建议 借势方案：F天下F天下通过纵横集团几年的运作，以其卓越的品质，致力打造国际和谐人居环境，吸引了大批精英阶层的追捧，而今F天下已成为华中乃至全国别墅市场的品质之作，其品牌在不同的地域、不同的文化背景下，都展现出同样巨大的魔力，成为群英群体共同追求高品质生活的选择。借F天下享誉业界的美名，能高效地在凯里市树立项目高品质的地位，推广事半功倍。 造势方案：纵横美林湖建造人工湖是政府的规划，也是项目的资源配套，目前凯里市民正热切期待着这个市中心人工湖的诞生，“湖”是项目最容易让目标消费者感受到的、独一无二的优势，因此，直接以“湖”来项目命名，将更加容易突出项目的核心优势。“美林”喻意美好环境空间。3、主题广告语：品味有湖的生活 依水而居，是中国人的梦想。梦想因其美好而根藏于每个人的心中，直接沟通核心购买群； 很好地回应了“实现生活梦想的平台”； 易于产生美妙联想、富有浪漫品味； 生动形象，简单易记，传播力强。四、草坪寨项目的核心价值（一）项目三重核心价值分析：实现生活梦想的平台外层价值：规模大，地段好中层价值：产品创新和湖环境内层价值：纵横地产品牌1、外层价值草坪寨项目的规模优势和地段优势草坪寨项目位于凯里市中心，是属于凯里市区的超级大盘，是城中之城。它与国内大多数位于郊区的大盘不同，具有更多的市政配套、人文氛围、发展前景及政策支持等各方面的优势。2、中层价值创新的产品、创新的理念和独有的湖环境优势纵横集团以丰富的开发经验和成熟的理念，打造独一无二的产品优势，必将形成草坪寨项目独特的品牌优势和社区人文优势。草坪寨项目创新的产品和全新的高品位生活模式将成为凯里市的新潮流取向。3、内层价值纵横集团及榕筑公司的品牌优势纵横集团及榕筑公司在房地产界的快速兴起，在武汉、贵阳等地的开发项目已经形成较好的口碑，就目前而言，纵横集团及榕筑公司的品牌力在凯里市无人能及。以上三重价值互为奥援，共同构成草坪寨项目无可替代的核心竞争优势。（二）项目发展目标设想上地400多亩、建筑面积近90万平方米的项目，它已经超越了一般社区的范畴，打造这样一个城市大盘，它的方向在那里？怎样才能避免“造城”过程中造成的配套不足或重复建设的问题？怎么样才能避免人文缺失呢？要圆满解决这些问题，需要高度，需要发展商的国际化的开发视野，是实力，是眼界，更是境界！作为这样一个超级项目，不是要超越别人，只需要超越自己！为此我们提出：打造黔东南第一盘构建贵州最具前瞻性的人文社区草坪寨项目的目标是： 做全国一流的房地产项目 做最适合人居的人文社区 成为最具魅力的城市精英聚居地 创建席卷黔东南的全新生活模式（三）产品开发的思考1、关于湖与环境：按照用地要求，在宗地范围内必须修建人工湖、金泉大道，总用地面积不少于70亩，并在建成无偿移交给政府。由此可以看出，政府对于如何利用好这块土地来改善城市景观的期望值很高，本案的景观不仅是项目的配套，更是这个城市的景观。三大主题风情园林：湖景、坡地、谷地项目景观设计应以地块地貌空间为原材料，充分尊重原生态的山体坡地，让园林变化丰富立体，更具有层次感和立体感。通过风情园林和风格各异的组团园林，营造包括风情湖景、坡地园景、休闲谷地等三大主题景区，以起伏景观、坡地美景、阳光小道从容而优越的坡地生活，达到“虽由人作，宛自天开”的艺术境界。人工湖是项目的主景观，建议考虑自南北向将人工湖做带状湖，在局部区域结合地形设计为面积较大的水面（如图示，蓝色区域），同时，应结合楼宇的排列，在湖的东岸局部做成“放射状”的水系，以便让更多的产品都能享受到湖景优势。另一方面，虽然政府要求人工湖建成后作为开放性的市民休闲区，但我们必须考虑到为项目目标消费者创造更舒适居住环境，因此，人工湖只能将西面向普通市民开放（如图示，红色为开放区域），面向小区（东面）区域则必须由小区封闭管理，由小区住户享受，否则难以保证住户的居住品质。2、关于规划：全景式规划以人工湖、金井河、坡地景观主导规划，通过先景观后建筑的规划理念，根据项目基地特征，总平面设计在融合现存坡地环境的同时，将居住环境中的公共场所、水体、绿地结合起来，不仅保证每栋建筑景观的均好性，而且让建筑与景观融为一体。阶梯式错落规划布局从人工湖到小区内部（由西至东）建筑层数宜从低层到多层再到高层逐渐过渡，以保证人工湖及金井河的开敞性及小区的景观面视线。尊重并最大限度保留原有地貌，因势而起，建筑随地势层层叠叠拾级而上，形成阶梯式坡地错落布局，使建筑空间层次大为丰富，因有地势的高差而令人居住其中视野开阔，具有居高临下的优越感。同时使项目整体拥有优美的天际线。通过廊桥，各组团有机整合项目被市政规划路金泉路和凯丰一、二路分隔成多个地块，破坏了项目的整体优势，对住宅生活和社区管理更是利。应设法将被规划路生硬地分割而成的各个组团，通过道路下沉、小区廊桥等设计，将各组团有机地联系起来，使住户在小区中能自然畅顺地通达小区各处，减少外界对小区的影响。3、关于楼型：类别墅+情景洋房+高层本项目容积率为3.5，且规划为高品质住宅社区，只有选择高层产品为主要开发产品，才能充分发挥土地价值，才能在地块内部腾出足够的造景空间，否则较难打造高品质住宅社区，加之目前凯里市对高层、小高层住宅已经接受，成为凯里房地产住宅产品开发的一种趋势，因此，项目选择高层住宅产品成为必然。独立别墅虽然利润高，但用地经济性不高，不适宜开发；多层住宅楼价格既低用地经济性也低，不适宜开发。（物业类型分析如下表）产品类型类别墅情景洋房高层（含小高层）容积率低较低较高建筑密度高较高较低开发量建筑面积较少建筑面积较少建筑面积较多市场竞争项目拥有良好景观资源，为类别墅开发提供良好条件，目前市场供应量较少，具有一定竞争力。市场上高品质多层产品将稀缺，情景洋房在凯里市属空白，前景看好。目前市场的主流产品，竞争激烈。单方利润单价较高，少量类别墅能提升项目形象，具有丰厚利润回报。虽然用地经济性不高，但单价高，利润回报适中合理。产品有助提升项目形象。单价不高，但用地经济性高，且为项目预留更多空间造景，可提升项目品质。综合述评结合地势，沿人工湖边开发少量类别墅产品，提升项目价值。单价高，且卖点多，市场创新产品，可适量开发。虽然竞争激烈，但考虑用地经济性，应占有较大比例。4、关于户型：每户均有超强卖点，打造项目的户型竞争力项目将面对黔东南地区进行全方位的竞争，每一种户型的设计均必须在市场上具有和强有力的优势，成为凯里市公认的好产品，因此，项目除了通过联排或双拼别墅、情景洋房作为市场的创新产品来提升形象外，每种产品每种户型都应该设计出鲜明的特点，强调在有限空间里体现更多的创新价值，如入户花园设计、观景阳台设计、落地飘窗设计等。适当户型面积，控制总价本案虽然并不受“90/70”调控政策的限制，户型面积基本可以按市场需求设计，但必须改变目前凯里房地产市场“以大为尊”的户型设计思想，不要片面追求大户型，要考虑消费者的承受能力，还需要考虑户型使用的有效性。建议高层住宅产品线控制在85160之间。馨怡名苑算是凯里市做得比较好的项目，其2期为两栋高层，去年开盘以来，虽然目前销售单价在2100元/左右并不算很高，但销售状态一直不理想，究其原因主要是户型太大，造成总价过高，提高了消费门槛。馨怡名苑2期有四种户型：138（三房两厅双卫）、157（三房两厅双卫）、165（三房两厅双卫）和193（四房两厅双卫），同是三房的户型中138户型销售情况最好，销售单价最高（比同一楼层的其他大户型高出近100元/），而165和193户型虽然销售单价较低，但销售率最差。通过馨怡名苑2期我们可以得出结论，凯里市房地产消费越来越理性了，消费者购房不仅要考虑单价的高低，也考虑总价水平，更看重户型设计品质，像馨怡名苑2期165三房户型，小孩房只得10平方米左右，而其他浪费的空间太多了，面积大，能有效使用的空间却很小。5、关于商业配套：选择题：只做街区商业，不做集中式商业商业街区是一种先进的商业地产开发与运营模式，具有街铺的灵活性和商业步行街的休闲性及邻里商业的生活的便利性等特点，是现代欧美国家最为流行的商业模式之一。它具有以下重要特点： 可售性：街区商业经营灵活，变现力强，深受投资者欢迎。 开放性：与社区或市政道连接，行成一个开放的道路网络系统。丰富性，它可由步行街、便利店等多种业态组成。 人性化：建筑尺度宜人，景观设计休闲化，更符合现代人的审美情趣。集中式商业（如大型商场、购物中心等形态）虽然可开发较大面积的商业物业，表面看似乎开发利润更高，而由于集中式商业具有开发成本高、资金回笼销售套现比较困难、商场经营业态多招商难度大、要求开发商必须有丰富的经营管理经验等难点，开发集中式商业很容易积压了开发商的资金，实力较强的开发商如非有战略上的需求（如：持有商业物业做大帐面资产上市融资、专注商业地产的开发与经营等）我们认为不宜盲目开发集中式商业。贵司对于凯里市来说是一个外来企业，变现难的集中式商业处理不好则有可能成为企业的包袱。情景式、主题经营休闲街区情景式街区源来自于“生活”，是利用“街区”这个硬性载体来营造富有人性化、充满情趣的现代艺术生活方式，将人与人的活动、活动的场所交织起来，其生动活泼的笔触勾画了人们之间各种复杂的交互活动：如孩子们在公共空间中嬉戏玩耍、邻居们在街边店铺前散步聊天，人们在上班途中会意地点头问候等等。主题经营商业街区主要包括沿湖开放性区域的商业。沿湖街区可配合政府定向开发为凯里市餐饮酒吧一条街，引入高档餐饮和酒吧经营，成为项目的重要休闲配套。其他沿金泉路和凯丰一、二路的临街商业以销售套现为主，只进行相应的业态引导规划，不作硬性经营业种规定。五、主要营销策略构想此次沟通，仅限于对项目的整体思路的认识，不涉及项目的具体