东部华侨城案例分析.doc

东部华侨城案例分析 目录一、东部华侨城总概 31.东部华侨城定位及其内部规划总揽 32.东部华侨城所处大环境分析 43.华侨城投资与运营数据评估 11二、东部华侨城七大主题板块详析 111.大峡谷生态公园 112.茶溪谷生态公园 123.云海谷体育公园 134.华兴寺 145.主题酒店群落 146.旅游地产 167.演艺文化 18三、东部华侨城发展策略与创新 21附录 22一、 东部华侨城总概1、东部华侨城定位及其内部规划总揽定位以“让都市人回归自然”为宗旨、以文化旅游为特色的国家生态旅游示范区。 规划布局东部华侨城在大梅沙依山傍海天然地势间规划了大侠谷、茶溪谷、云海谷三大主题区域，集生态动感、休闲度假、户外运动等多项文化旅游功能于一体。景区核心文化打造理念东部华侨城一期于2007年7月28日试业，通过 有“茶、禅、花、竹”等主要元素的茶溪谷；以奥林匹克军体运动和高尔夫为主的云海谷以及茵特拉根酒店、矿泉SPA、天禅晚会、首届国际山地歌会等体现中西文化交融并兼的核心文化诉求。二期大侠谷规划以“森林、阳光、大地、河流、太空”为主要元素的八大旅游主题、海菲德红酒小镇、观音座莲等多个项目配套设施与核心景点预计将在2008年末建设完毕。三大景区及其特色茶溪谷包括茵特拉根小镇、茵特拉根湖、茵特拉根华侨城酒店、号称目前中国最大及最先进室内及户外矿泉、设有1,300个座位的东部华侨城大剧院、茶翁古镇、三洲茶园和湿地花园等景点。云海谷设有两个高尔夫球锦标赛场、练习场及其它体育设施。大侠谷将于2008年开放，以森林、阳光、大地、河流、太空为主题元素，集山地郊野公园和都市主题公园的特色于一体。再加上世界上首个以红酒为主题的特色村落，力求令度假村集多项文化、生态、消闲、娱乐及露天景点于一身。目前景区门票有两种，茶溪谷门票150元；组合票180元（茶溪谷门票项目和乘坐丛林缆车）。2008年1月20日起，二期项目大侠谷部分项目试业，实行以下票价:茶溪谷门票维持原价150元/人不变， 大侠谷+茶溪谷联票试业票价200元/人。观看天禅演出需要另外购买门票。普通席位价格平日为￥50元起，节假日为￥80元起。2、东部华侨城所处大环境分析地理区位东部华侨城，位于深圳市东部黄金海岸大梅沙、三洲田片区，占地近9平方公里（近1万亩）。 上图中字母标记处为深圳东部华侨城所处区位如图所示，东西走向的盐坝高速设有出口进入东部华侨城景区，盐三公路可直接进入景区内部，交通距主要交通枢纽中转中心深圳宝安国际机场24.2公里 深圳站24.0公里深圳北站27.3公里深圳西站2.2公里 三小时车程内主要辐射城市（距离通过google地图测距软件估算，单位：KM）惠州66香港87东莞86中山153广州170佛山210江门220汕头220珠海267澳门290肇庆350小结：从东部华侨城选址可以看出，景区自然资源及交通区位优势明显，且同时把到珠三角最具消费力的九个核心城市与澳门、香港同时纳入自身的三小时交通辐射范围内，具备了优良的市场消费基础。周围主要酒店（携程查询系统）酒店距离星级价格深圳南侨商务酒店1.0公里4星250元深圳雅枫宾馆南油店1.7公里3星168元深圳青青世界酒店3.5公里4星620元深圳鸿隆明华轮酒店3.9公里4星460元深圳太子宾馆4.0公里3星338元深圳维也纳酒店（深圳海湾店）4.1公里3星145元深圳维也纳酒店（深圳海湾店）4.1公里4星176元深圳泰格公寓4.2公里5星897元 深圳万悦国际酒店7.0公里5星350元 深圳金晖酒店8.0公里4星360元深圳市内主要景区景点景点类型深圳欢乐谷乐园设施锦绣中华人造微缩景观世界之窗人造微缩景观中华民俗村文化主题深圳水上乐园水上乐园深圳海洋世界海洋观赏南澳自然景观深圳桔钓沙自然景观大梅沙黄金海滩自然景观其中，欢乐谷、锦绣中华、世界之窗、民俗村与东部华侨城同为华侨城集团旗下企业。东部华侨城与华侨城其他项目的比较:从项目定位上来说，华侨城是华侨城集团总部所在地，从华侨城建立之初就存在的地方，位于深圳南山区，深圳市西部，是一个集旅游、商业、酒店、地方的大型城市社区。东部华侨城是华侨城集团在深圳东部开发的一个大型生态旅游度假地，是一个大型的旅游项目。 华侨城旅游主要有3个主题公园：锦绣中华-民俗文化村、世界之窗、欢乐谷；东部华侨城是国家生态旅游示范基地。如果想看看中国文化和世界文化、建筑、表演，就去华侨城锦绣中华和世界之窗，如果想体验刺激的激动游乐项目，体验都市时尚文化，就去华侨城欢乐谷。如果想体验山地旅游，生态旅游、观光旅游就去东部华侨城。 锦绣中华、世界之窗以微缩景观、民族表演、风情表演为主 欢乐谷以机动游乐项目（过山车等）、魔术、狂欢等体验为主 东部华侨城以山地景观、剧场表演、酒店度假、高尔夫、SPA度假为主。 票价对比锦绣中华票价：120元世界之窗票价：120元 欢乐谷票价：170元 东部华侨城票价：150元小结：除东部华侨城景区内自有酒店外，在景区周围车程15分钟内共有10家4星级以上酒店，给与了游客充分丰富的度假住宿选择，也能够直接对住宿在这些酒店旅客产生吸引力，从而营造、带动了整个地区的旅游氛围。加以东部华侨城自身的独特、高端的旅游定位能够与在深圳市范围内华侨城集团自身拥有的多样的旅游景区组合，形成了旅游目的地景区间的协同效应，同时也不与南澳等有一定性质重合的自然山水类景区产生目标消费全体的冲突。深圳旅游业历年主要数据 深圳20072008全市旅游人次（万）65576755过夜人次（万）25562659国内旅游人次38764068境外旅游人次26782687旅游收入（亿）511518华侨城（含东部华侨城）814892其中东部华侨城接待游客量近300万，占整个华侨城-包括世界之窗、欢乐谷、锦绣中华、民俗村-接待的旅游人数近三分之一。2008年，亚太旅游联合会评选深圳为中国最具旅游综合竞争力前三甲，从已下由国家统计局出具的2008年全国主要城市入境人数统计表表可以看出深圳旅游行业在全国中所处地位。2008年1-12月主要城市接待情况（人次）接待人数 (人次)同比增长 (%)接待人数构成（人次） BREAKDOWN OF ARRIVALSARRIVALSGROWTH（%）外国人香港同胞澳门同胞台湾同胞FOREIGNERSHONG KONGMACAUTAIWAN PROVINCE北 京 BEIJING3 790 378 -12.963 357 173 280 894 12 869 139 442 天 津 TIANJIN1 220 392 18.221 130 037 35 787 5 119 49 449 大 连 DALIAN 950 045 13.10 856 223 42 068 1 359 50 395 上 海 SHANGHAI5 264 727 1.234 416 223 363 247 15 575 469 682 南 京 NANJING1 191 813 2.67 777 115 172 115 8 598 233 985 苏 州 SUZHOU1 682 267 4.341 217 247 109 234 6 676 349 110 杭 州 HANGZHOU2 213 319 6.101 543 665 264 195 11 990 393 469 黄 山 HUANGSHAN 810 405 18.22 559 297 72 843 3 181 175 084 厦 门 XIAMEN1 045 309 12.14 415 599 156 688 3 147 469 875 广 州 GUANGZHOU6 124 801 0.192 144 926 3 195 945 327 883 456 047 深 圳 SHENZHEN8 695 727 4.601 514 186 6 677 798 42 025 461 718 珠 海 ZHUHAI2 862 150 1.48 493 068 969 201 610 317 789 564 桂 林 GUILIN1 250 154 -2.78 814 409 143 163 3 346 289 236 2008年1-12月主要城市接待情况(人天)接待人数 (人天)同比增长 (%)接待人天数构成（人天） BREAKDOWN OF NIGHTSNIGHTSGROWTH（%）外国人香港同胞澳门同胞台湾同胞FOREIGNERSHONG KONGMACAUTAIWAN PROVINCE北 京 BEIJING17 442 332 -4.0715 644 426 1 099 384 38 607 659 915 上 海 SHANGHAI19 558 967 1.9916 195 342 1 218 439 60 657 2 084 529 广 州 GUANGZHOU13 419 282 -2.195 140 392 6 530 934 716 033 1 031 923 深 圳 SHENZHEN16 337 096 -2.183 290 345 11 876 063 70 644 1 100 044 全国范围内，除以上四个城市接待入境旅游人天数据超过千万外其余城市皆未突破千万人天关口。小结：从对整个深圳市旅游产业的现状宏观分析可以看出，在自身优越的交通地理区位的基础与政府对旅游产业的扶持力度上，深圳作为国内一流的旅游目的地的资质已经形成。华侨城集团自身的政府背景与旅游行业的品牌效应又使得东部华侨城成为深圳旅游近年来的重点项目， 势必得到政府的大力扶持，具备了做强做大的基础。3、 东部华侨城投资与运营数据评估总投资与建设周期华侨城集团对外宣称对东部华侨城投入35亿元打造，历时两年半建设（2004年12月30日动工建设至2007年7月28日），2007年7月项目一期开放。 东部华侨城截止上一年度华侨城集团财年底，实际投资额（华侨城集团08年报）公司名称本公司实际投资金额（万元）实质构成对子公司净投资余额（万元持股比例表决比例东部华侨城20，500020，500050%50%东部华侨城运营数据评估（华侨城集团2008四季度公告）由于东部华侨城为华侨城集团参股子公司，故东部华侨城财务信息只能由公开合并后的华侨城集团年报财务部分摘出并做合理推断。2007 年7 月28 日项目一期开放，截至2008年底，项目一期接待游客近300 万人次，景区及酒店等旅游收入达到10.9亿元。 旅游地产方面，在华侨城集团2008年主营收入近35亿元中，地产项目销售收入达21.6亿元，主要得益于期内结算的深圳东部华侨城天麓一区、二区、七区项目及北京华侨城一期项目，08年地产收入主要来源于北京华侨城和东部华侨城，而07年基本来源于东部华侨城。华侨城集团09年房地产项目计划可售面积达到72.9万平米，其中，东部华侨城天麓4.3万平米。二、东部华侨城七大主题板块详析板块一：大侠谷生态公园大侠谷俯瞰深圳东部黄金海岸线，集山地郊野公园和都市主题公园于一体，体现生态动感旅游文化。包括：海洋之心、大侠谷天街、黎明营地儿童乐园、峡湾森林、发现之旅、云中部落等六大主题区。大侠谷将于2009年春节试业，五一全面开业。大侠谷瀑布中国海滨第一瀑，宽300米，地形高差70米，水流落差42米高，蔚然壮观。大侠谷云中部落海拔480米的云中部落是总揽全局的最佳观景台。包括云中风车，云中漫步观景带、“登峰造极”观景平台、自然之眼观光塔、云中餐厅等项目。大侠谷海洋之心海洋之心以海洋文化为主题，茂密的椰树林、水清沙幼的海滩、风姿绰约的海岛风情等等，将海洋文化延伸到极致。包括海洋广场、室内水公园、图腾广场等项目和国际主题水上表演，打造最具特色的全景式海洋主题奇幻水秀。大侠谷天街大侠谷天街主要向游客展现了浓郁而独具特色的世界红酒文化，主要包括红酒商业街、地下酒窖体验区、海布伦宫、湖畔美食长廊、海菲德湖、天幕等特色项目。天街上空是长120米、宽12米的LED屏幕，环绕立体声和高清视频以及变幻莫测的虚幻场景为广大游客营造出步移景换的精彩旅程。板块二：茶溪谷休闲公园茶溪谷体现中西文化交融的休闲度假旅游文化，并兼有“茶、禅、花、竹”等主要元素，包括茵特拉根、湿地花园、茶翁古镇和三洲茶园四个游览区，融合了西方山地小镇的风情、湿地花海的浪漫、茶禅文化的融合和岭南茶田的幽雅。 茶翁古镇茶溪谷茶翁古镇茶翁古镇是茶文化的鉴赏区和中心服务区，也是的游客休憩区。游客可以品茶餐、尝茶点、吃土菜、观茶戏、饮茶酒，深入了解茶禅文化；还可以在茶艺坊、茶酒坊、陶艺坊亲身体验采茶、制茶、做陶的乐趣。茶溪谷三洲茶园三洲茶园坐落在青山、绿水、茶田、湿地之间，区内竹林茂密，溪水潺潺，空气中蕴含着大量负离子。是游客洗亲近自然的绝佳去处。茶溪谷茵特拉根撷取欧洲瑞士阿尔卑斯山麓茵特拉根的建筑、赛马特的花卉、谢菲尔德的彩绘等多种题材和元素，实现了中欧山地建筑风格与优美自然景观的完美结合。茵特拉根包括温馨的主题街区、古老的森林小火车、典雅的度假酒店、矿泉SPA、东部华侨城大剧院、水上高尔夫、网球馆等项目。茵特拉根茶溪谷湿地花园湿地花园湿地花园是一个以花海景观为载体、以大地艺术展示为特色，集观光、科普教育、户外游乐和特色运动于一体的湿地山野体验区。包括四季花田、升空气球、深圳山地自行车项目、游乐天地、旋转花车、四季植物馆、布兰花园、湿地廊桥、信息湿地、花钟教堂十大项目。 板块三：云海谷体育公园云海谷云海谷以休闲健身、生态探险、时尚运动、休闲娱乐、奥运军体运动为主线，体现户外运动旅游文化。包括两个18洞的山地球场和高尔夫练习场。 板块四：华兴寺华兴寺座落在东部华侨城的观音座莲山，体现佛教旅游文化。包括：观音座莲宝像、华兴寺檀越酒店、妙相禅境、天音梵乐、大雄宝殿、众香界、香积斋、归一阁、云水堂等。 佛像开光大典板块五：主题酒店群落主题酒店群落，由四大主题酒店组成，拥有600余间客房，是国内首个主题酒店群落。包括：瑞士文化主题的茵特拉根酒店、水文化主题的大侠谷瀑布酒店、现代艺术主题的云海谷房车酒店、佛禅文化主题的华兴寺檀越酒店等。1.茵特拉根酒店茵特拉根酒店茵特拉根华侨城酒店将中欧山地建筑风格与南中国壮美的山海景观结合，包括308间豪华客房、池畔别墅、连排别墅、商业街公寓以及总统堡。 酒店星级： 房间设施:豪华女士客房 为现代女性专署设计的豪华女士客房，被尊贵优雅的时尚元素所点缀。私秘的女性空间，配备精良的水疗用品。客房同时提供女性私人管家服务。 私人管家服务 入住茵特拉根至尊俱乐部及套房的宾客，可全程享受24小时私人管家服务。 CEOs首席宾客体验顾问 茵特拉根华侨城酒店CEO根据顾客不同的需求，CEOs将量体裁衣，致力为宾客提供全面个性化的全新入住体验。 餐饮设施:拥有中国，甚至亚洲最好的意大利餐厅 娱乐设施:棋牌麻将，高尔夫，自行车，游泳，骑马/租马，健身，桑拿，SPA，健身运动，运动场，露天温泉，洗浴桑拿中心。 会议设施:酒店三楼的茵特拉根宴会厅以古典唯美设计为主，是举办婚宴、大型会议、新闻发布、商务庆典及产品介绍的绝佳场所。 2. 华兴寺檀越酒店华兴寺檀越酒店将“禅宗”理念纳入酒店的设计构思，创造空灵、简朴的禅意空间。包括22间禅意客房，6间禅意套房，14间静谧大床房，2间典雅双床房。3. 大侠谷瀑布酒店大侠谷瀑布酒店隐藏在大瀑布和巨岩之间，将海洋、红酒、太空统统装进客房，包括啤工厂、太空主题餐厅、全日咖啡厅、宴会演绎厅等主题区。客人可将壮观的大侠谷瀑布收入眼帘，也可沉醉于海菲德红酒小镇。4. 云海谷房车酒店位于2.5平方公里郊野体育公园，收尽东部华侨城独有的湖光山色、云海奇观。她将概念客房与豪华房车，静与动完美结合，最好的诠释了“自由”或“肆意”。板块六：旅游地产-天麓大宅2008年，荣膺联合国“全球人居环境最佳社区”。 由世界建筑大师理查德 迈耶的设计。天麓共分七个区，其中2008年开盘的“一区、二区、七区”三个别墅区120席别墅，目前仅余27席。（数据来源其市场推广新闻，可信度不高）【东部华侨城天麓一区】相关经济技术指标占地面积82899.18m2建筑面积8269.97 m2容积率：0.1建筑覆盖率：15栋数：20栋山海大宅户型面积：241-730 m2停车位：40个【东部华侨城天麓二区】：原生山地建筑 自然本色住宅组群的规划充分利用基地本身沿山登高线迂回弯曲的地形及由高而下的天然山势，以高低错落有序的几何形体组合创作出一个富有现代感的山地建筑群。同时根据地势坡度差异，合理安排户型，最大限度保护山地资源，减少水土流失及不必要的浪费。整体项目为现代风格，以简洁的大面积相同材质的“箱体”为主要元素，突出其质朴而轻盈，融于山林之间，回归自然追求本色的内涵。相关经济技术指标占地面积：约90145m2建筑面积：约16900 m2容积率：0.18建筑覆盖率：9.49栋数：44栋户型面积：250-680 m2建筑层数：2-3层停车位：88个【东部华侨城天麓七区】：果岭景观，纯生态氧吧天麓七区位于云海谷体育公园内，依山傍水，绵延起伏的山峦、宁静的湖面、绿色的高尔夫球场构成了稀缺独特的优美自然风景。整个小区将北美山地小镇风格进行全新演绎，住宅之间、体量及造型都有严格要求，使之与山水环境融洽协调。整个园区的规划上采取回转序排布局，使建筑曲线与山体的曲线相吻合，避免了与山际线的视觉冲突，体现环境价值的最大化。相关经济技术指标总用地面积：约139790.74m2 总建筑面积：约17600 m2 建筑容积率：0.13建筑覆盖率：15%绿地率：80%总户数：56户户型面积：188-1100 m2停车单位：80个板块七、演艺文化东部华侨城将传统与现代结合，东方与西方结合、旅游和文化演艺结合，打造了一系列精彩纷呈、独特魅力的艺术表演，天禅、水秀、天音梵乐、岁月如歌、茵特拉根大巡游等精品演出节目。其中，在东部华侨城大剧院上演的天禅是一部融合了多种艺术手段，以禅茶文化为主题的大型多媒体交响音画晚会，其多维表演空间组合成令人震撼的视听效果和精美绝伦的艺术画面。晚会长达60分钟，高潮迭起。 三、东部华侨城发展策略与创新东部华侨城开业伊始就受到了八方游客的热烈追捧，取得了骄人的生态效益、经济效益和社会效益。从对华侨城自身定位及景区规划设计来看，除其传统的主题公园+旅游地产的商业模式，更加上了日益受到政府与高端人群关注的“生态保护”概念。个人认为这是东部华侨城在旅游产品创新的理论和实践上实现了一种战略性突破。这种创新理念和突破可概括为三大战略突破、三项基本原则和十大生态环保亮点三大战略突破：（一）项目性质上，从“做单个项目”向“打造旅游聚集区”的突破；（二）项目空间上，从城市中心向郊野地带突破；（三）项目类型上，从观光旅游向休闲度假突破。三项基本原则：（一）在项目规划时，尽量不扰动山、水、植被;（二）在开发建设时，加强对山、水、植被的保护;（三）在产品选择时，充分利用无污染、可循环的产品。十大生态环保亮点：亮点一:大侠谷瀑布外部景观与内部绿色酒店建筑相结合的成功典范。亮点二:云中风车国内首座近万平米的旅游景观风力发电站群，有效利用得天独厚的风力资源补充景区用电，并成为云中部落的独特景观。亮点三:太阳能发电利用太阳热能为景区监控系统每天24小时不间断供电，白天产生的多余电能可以输入到蓄电池，晚上可利用电网作为补充，从而使能源得到合理的安排和使用。亮点四：人工湿地总占地面积近10万平米，采用国际最新的三级水质处理技术，为三洲田水库提供了天然生态过滤网。亮点五：水能发电站实现了水库蓄水与水能发电的结合，是水能资源合理利用的生动教科书。亮点六：污水处理站项目内建有10个分散式污水处理站，每日可进行3500立方的污水处理量，分解后的水作为中水循环利用于景区植物的灌溉。亮点七：气象站和环境监测站气象站对灾害性天气进行预警预报，实时准确提供园区天气信息。即将建成的环境监测站将对项目内大气、水质进行监测，及时了解环境参数的变化，为项目可持续发展提供专业保障。亮点八：水土保持和林业研究站项目对山体、溪流、林木和自然灾害进行评估、改造和利用，对边坡进行绿化种植复绿工程，实现生态绿色景观与水土保持的结合。亮点九：热回收利用充分利用 空调余热制热、空气热源泵等节能环保制热技术或设施，经系统高效集热处理后用于酒店、水疗等项目的热水热源，提高了系统的节能环保水平和集热效率。亮点十：绿色运营项目限制机动车辆驶入，所有办公用品均使用再生纸制成，垃圾实行分类收集和处理，生活垃圾通过加工变成生态肥料，构筑起绿色良性循环的软件系统。东部华侨城不仅规划营造了一个全方位自然体验的生态之旅，更向外界宣扬了其高度的社会责任感和寓教于