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论“新国十条”对银行的影响 摘要: “新国十条”发布后,国内多个城市出现了房屋交易量的大幅下跌,房地产市场形成了强烈的价格预期。房地产业和银行业密切相关,房价下跌不可避免的会对银行产生影响。本文就从房价下跌对银行的影响和“新国十条”直接涉及到银行部分的规定来分析“新国十条”对银行的影响。 下载 关键词:“新国十条” 房价 房地产贷款 房地产贷款抵押物 2010年4月17日,国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知发布,简称“新国十条”,这是自1998年房改以来政策力度最大,影响最深远的一次调控。“新国十条”出台不到一个月的时间内,国内多个城市出现了房屋交易量大幅下跌,房价停涨的现象,甚至有部分城市的房价出现了小幅的下跌。房地产市场已经形成了强烈的价格下跌预期,有预测甚至表明一线城市的房价会下跌30%以上。 房地产业和银行业联系极为密切,市场上甚至有房地产商放言说,房价跌,银行先死。那么,“新国十条”的发布,对于银行的影响究竟有多大呢? 本文从两个角度来分析“新国十条”的实施对银行的影响。第一个角度是若房价下跌对银行产生的影响;第二个角度是“新国十条”中直接涉及到银行部分的规定对银行的影响。 一、 房价下跌对银行的影响。 银行涉及到房地产的资产主要包括房地产贷款和以房地产为抵押物的贷款。房地产贷款包括个人住房贷款和房地产开发贷款。房地产抵押主要包括土地抵押、在建工程及房屋期权的抵押和建成后的物业抵押三种类型。根据央行发布的2009年第四季度货币政策执行报告显示,截止至2009年年末,全国主要金融机构商业性房地产贷款余额为7.33万亿元,占各项贷款余额的19.2%。其中房地产开发贷款余额2.54万亿元,个人购房贷款余额4.76万亿元。另外根据银监会主席的说法,如果加上以房地产抵押的其他类型的贷款,与房地产相关的贷款已接近信贷总量的一半。与房地产相关的资产占了银行总资产的很大部分,银行应该密切关注房地产市场的变化对其资产的影响。本文接下来分别从房价下跌对房地产贷款和对以房地产为抵押物的贷款的影响来分析。 (一)房价下跌对房地产贷款的影响 房价下跌对个人住房贷款资产的影响 个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。房价下跌对银行个人贷款的影响需要分析房价下跌后有多少借款人会选择断供或不正常的还款,从而导致银行不良资产增加的问题。 首先,需要区分个人住房贷款人的类型。个人住房贷款人主要包括自住型的购房借款人和投机型的购房借款人。一般说来,房价轻微下降,自住型的借款人不会轻易选择断供,因为在我国的社会法律条件下,选择断供的成本太高。但是投资型的贷款人选择断供的比例要高于自住型住房。 其次,“新国十条”主要是针对房价过高,上涨过快的一些地方,主要是指北京,上海,广州等一线城市和部分二三线城市。而对于以自主需求为主的二三线城市,房价的泡沫并不严重,房价下跌的可能性不大。根据专家的预测,在热点城市,房价跌12%到20%的可能性比较大,下跌30%以上的可能并不大。若下跌超过30%,对于整个经济负面影响过大,政府会采取救市措施。而且这个下跌幅度是针对2009年到“新国十条”出台以来飞速上涨的房价,房价跌到2007年以前的水平并不太可能。如果考虑到贷款人首付成数的不同和部分贷款已还款,贷款人选择断供的比例并不大。 最近,各银行在银监会的要求下,纷纷做了银行压力测试。交通银行压力测试结果显示,房地产价格下降30%,个人按揭不良率提高0.9%。建设银行高层表示房价下跌30%对建行不良贷款的影响与交行大体相当,可能会略微乐观一些。农行所做的压力测试结果显示,当房价跌幅超过20%时,每多跌一个百分点,该行的不良贷款就会增加一个百分点。另外民生银行表示房价下跌40%可以承受,招商银行是37%。 个人住房贷款是以住房为贷款抵押物,即便是出现坏账,银行可以通过回收住房来弥补损失。若房价下跌30%,首付是30%,那么银行的成本能够收回。如果考虑到贷款人已还款的年限和份额,造成的损失就会更小。 总体来说,我国银行个人住房贷款整体上按揭成数为5成,不良率在0.3%到0.8%之间,所占总贷款的比例较低,属于优质资产。若房价下跌在30%以内,对银行总资产的负面影响并不大,完全在可控的范围内。 房价下跌对银行房地产开发贷款资产的影响 房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。银行是房地产企业筹措资金的重要渠道。2009年我国内地房地产企业资金来源有5.71万亿元,其中来自国内贷款接近1.13万亿元,银行贷款占房地产企业资金来源的比例达20%左右。 2009年末,我国主要金融机构商业性房地产开发贷款余额2.54万亿元,占总贷款的比例只有7%左右,但是风险却不容小觑。我国房地产企业的经营特点是高资产负债率和高杠杆经营,资产负债率普遍在70%以上,自有资金比例在20%左右。房地产企业的资金压力取决于三个因素:持有的现金、融资能力、新开工情况。房地产交易量的下滑持续时间越长,房价下跌幅度越大,房地产企业回收资金的难度也随之加大。若房地产企业还有其他的项目在开工建设中,那么其自有资金消耗完以后,其现金流的压力会越来越大,房地产企业的资金链面临断裂的危险,银行面临的房地产开发贷款的风险也随之加大。 “新国十条”发布后,我国多数城市的住房成交量下降。根据中国指数研究院的监测数据,4月26日-5月2日在全国32个重点监测的城市中,有26个城市的住宅成交面积出现环比下降,其中南京跌幅最大,环比下降77.85%。市场上显示出了强烈的观望气氛和房价下跌的预期,部分城市,部分楼盘已经开始降价销售。对于那些短期负债比例高、存货比例高、融资渠道比较单一的房地产企业来说,资金链便会变得紧张,银行的信贷风险增大。 房地产商取得房地产开发贷款超过8成以上以土地抵押,只有不到两成以在建工程抵押。若出现坏账,土地抵押给银行带来风险比较大。因为房地产市场的低迷会导致土地的价格的下降,若银行发放贷款时正处于地价极高的时期,那么收回得土地很有可能流拍或低价卖出,加大银行的损失。在建工程贷款的风险就低的多。最近银监会也频频指示商业银行不宜用土地抵押,而应采用在建工程抵押。 但是这种情况短期内不会特别明显。2009年我国房地产企业自由资金储备充足,足以应对短期出现的现金流问题,所以到5月中旬为止,大部分开发商能够按兵不动,没有大幅度降价销售。如果“新国十条”政策持续的时间超过1年,开发商的资金压力便会加大,到时候降价销售便会成为趋势。 本轮调控主要是针对房价过高,上涨过快的地方,一旦房价回到理性价位,大量的刚性住房需求会被释放出来,因此长期来看,销售住房并不是问题。我国的房地产市场还是处于上升时期,国家对于普通商品住房还会有新的信贷扶持政策,房地产开发贷款还是相对安全,不会造成大规模的坏账。 总之,银行要密切监控房地产企业的经营运作,时刻关注房地产市场的变化,同时加强房地产贷款的审查力度,防止房地产企业资金链断裂给银行带来损失。 (二)房价下跌对以房地产为抵押的贷款资产的影响 房地产抵押贷款是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。它是房地产信贷业务的主要形式,在融资业务中占据了重要地位。房地产抵押主要包括土地抵押、在建工程及房屋期权的抵押和建成后的物业抵押三种类型。这里主要分析的是除了房地产贷款以外的抵押贷款,主要是土地储备贷款的风险。 2009年,全国重点城市土地抵押面积和抵押贷款双双增长,全国84个重点城市抵押土地面积净增5.1万公顷,抵押贷款净增7749亿元,比上年分别增长35.5%和59.7%。土地抵押的余额达到了25856亿元。土地储备贷款成了地方融资平台的一个重要部分。特别是在四万亿刺激计划出台后,地方政府很多是通过土地储备贷款来筹集建设资金,土地储备贷款的大幅增加,房地产市场的发展方向不明,增加了土地储备贷款的风险。 如果房地产市场运行良好,储备土地的抵押贷款属于优良资产。相反,如果房地产市场低迷,很可能导致储备土地无法转手,导致土地储备机构无法偿还银行贷款。最近银监会、国土资源部等相关部门也在强调土地储备贷款的风险,要求银行降低抵押成数。 土地储备贷款的抵押物是土地使用权,一旦土地储备贷款借款人无法偿还贷款,银行收回土地使用权进行拍卖,那么如果房价下跌后造成土地价格的下降,在抵押成数是7成的情况下,地价下跌在30%以内,银行能够收回成本,若超过30%,就会给银行带来损失。但是从长期来看,土地仍然是一种高收益率的优质资产,土地储备贷款的风险不会无限制的扩大。 针对土地储备贷款的风险,银行应该严格土地准入程序,实行名单式管理;客观准确的估计土地的价值,防止土地高估现象的出现;严把土地贷款期限,并且降低土地储备贷款的抵押成数来防范土地储备贷款的风险,从而严格控制并降低土地储备贷款的风险。 二、新国十条涉及到银行部分的规定对银行的影响 “新国十条”涉及到银行的规定主要有:90平米以上的首套房贷款比例不得低于30%;提高二套房的首付比例到50%,利率不得低于基准的1.1倍;对于价格上升过高,上涨过快的地方,暂停第三套房的贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款;商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款。 房贷首付比例和利率的提高有利于减少个人住房贷款的风险,提高银行的利息收入,降低银行的贷款风险,二套放贷首付比例提高到50%,即便房价下跌一半,银行仍能够收回成本。但是由于房贷首付比例的提高和利率的提升,会减少个人住房贷款的总量,挤压出来的贷款份额可以分配到其他类型和行业的贷款上来,有利于优化银行的资产配置。 综合以上两个角度的分析,“新国十条”如果真的导致房价下跌,的确会增加银行的不良资产,但