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基于经济学分析土地产权交易中的问题 中图分类号：F270 文献标识：A 文章编号：1674-1145（2015）09-000-02 下载 摘 要 经过三十多年的发展，我国房地产行业已经成为了市场经济中的支柱性力量，不仅推动了国民经济的发展，还使人们的生活水平、生活质量得到提升。不过，尽管如此，现阶段的房地产行业同样存在着许多问题。本文从经济学的角度来分析我国土地产权交易当中所存在的问题，并且创新的借鉴制度经济学的理论思想来进行论述。对当中的交易费用理论进行研究，从而得出房地产企业实现原始积累的途径与方式，期望我国房地产当中的土地产权交易能够发展的更加完善。 关键词 制度经济学 土地 产权交易 交易费用 制度经济学是经济学的一个分支，其主要是研究制度对于经济发展的影响，经济如何作用于制度。制度经济学是现代西方经济学当中较为特殊的一个体系，最早产生于十九世纪四十年代。发展至今，对于人们如何研究市场经济运行规律以及经济发展态势具有不可替代的作用。另外，分析当前中国的富豪榜，很容易看出房地产行业的龙头占据了富豪榜的一大部分，在我国改革开放的三十年时间里，房地产行业经历了翻天覆地的变化，但从如此巨额的财富积累可以看出，即便其能够给人们带来超高的利润回报，但是仍然隐藏了很大的风险。 土地产权交易中存在的问题 自我国改革开放后，整个房地产行业的结构与制度便发生了巨大变化，随着市场经济的不断深入，国家最初推行的住房分配制度也最终瓦解。目前，在我国90%以上的住房均属于商品房的范畴，房地产行业迎来了发展的最强契机。就在这一时期，我国的城市土地价值被充分挖掘出来，很多人从政府的手中获得土地，有些甚至是免费的。这些人中的大部分人便依靠着土地发家致富，所以其实房地产行业财富增长的幅度并不像人们想象中的那么巨大，只是当土地的使用权划拨给国家或者是集体使用时没有将其价值凸现出来。而当后期经过发展改革之后，土地在交易的过程当中便通过有偿使用展示出了其应有的价值。 土地是一种非常稀缺的资源，正因为如此，其价值也较一般的资源更加高昂，直接导致市场当中的个人或者是企业没有办法承担。所以要想进入到土地市场其难度非常大，这样的市场也不像其他的商品市场那样能够完全地开放或者竞争。从上述介绍中可以看出，这些都为造租以及寻租提供了方便。“造租”、“寻租”都是制度经济学当中的一个概念，一旦政府考虑将土地的使用权当作商品进行出让，便已经在某种程度上实施了造租的行为。有的人会产生质疑，认为政府是管理国有资产的，出现造租的现象也是可以理解的。但是值得注意的是政府的造租行为所获得的收益是否得到了有效且公平的分配。 二、问题产生原因 康芒斯最早提出了交易的概念，按照他的观点，人类经济社会主要可以分为两种类别。第一，整个人类同自然界之间的交易活动。第二，在人类的整个内部之间进行的人与人之间的交易活动。而交易主要便是指人与人之间所开展的活动，在发生交易的时候会发生成本，这些成本或者是损耗便是人们常说的交易费用。在土地产权交易的过程当中，部分产权会从政府的手中逐渐地转移到私人企业家的手中，这样的过程同样会产生交易费用。而根据每一个企业主体所选择进行交易路径的不同，交易费用也会呈现出不同的状态。 不同的交易路径所耗费的交易费用是不同的，而具体的交易费用主要包括以下三种类别。第一，界定产权的费用。从形式上看，这一界定费用不会产生较大的变化，但是由于交易过程不够规范，所以产权归属的不确定性有所增加，事后会发生各种权属纠纷，间接性地提升了交易费用;第二，寻找交易对象，洽谈交易价格费用。很多时候人们在确定了交易对象之后会大大减少交易成本，不过仔细分析会发现寻租者以及造租者都不是唯一的。人们在信息不够对称的情况下所发生的交易成本显然不会降低;第三，订立合约，实际开展交易以及监督执行等支出的费用。从不正规的渠道所订立的合约，尽管可以在某些方面节省一部分费用，但由于在协议订立的时候便不规范，所以在实际交易过程当中很难得到有效的执行。 一个良好的制度其实可以发挥自身的监督作用，但是由于合约制定的不够规范，这一监督作用便出现了失灵的现象。所以，在订立合约以及监督合约执行这一层面上，其实费用是显著增加的。通过对上述费用的分析，可以知道当房地产行业得到规范之后，其利润反而不断下降的原因。首先，房地产行业经过了较长一段时间的发展，行业的参与者也变得越来越多，大部分的企业并不能够像以前那样获得垄断的利润，尤其是大型企业落差更为明显。所以尽管他们的供应量在显著增加，需求也十分饱和，其利润仍然在不断下降;其次，土地价值未能够得到准确的估算，尤其是介入了中间人之后，土地产权最终的成交价格与其实际的价值出现了偏离;最后，交易费用并不像人们看到的那样有所降低，只是进行了转移。即便是个人交易费用在不断降低，但实际上这一费用却从当事人身上转移到了社会当中，显性的成本过渡成为了隐性的成本，企业成本转为社会成本。 三、防范与解决问题措施 即便我国房地产行业经过政府的规制调整以及市场经济的磨练净化逐渐走向了正规化，大、中型城市的房地产行业的专业化水平也已日趋成熟，逐步规范化。但在部分乡村、小城镇等地区，其房地产的产业链条还或多或少存在着问题。因此在总结上一个房地产发展阶段的时候，要注意防范新问题的产生，以防止寻租、造租现象的产生，主要可以从以下几个方面入手。 第一，土地产权的出让统一进行招投标。招投标是能够防止出现交易腐败最重要的手段。因为整个招投标体系对外是非常透明的，公开的进行招投标既可以弥补此前存在的信息不对称的缺陷，也可以避免土地产权交易活动出现暗箱操作的情况。虽然当前我国土地产权在出让的过程当中，将招投标作为最重要的方式来进行交易，但是要让这种模式成为全国范围内统一推行的模式还存在一定的差距，尤其是较小区域内的土地产权交易更是难以推广，暗箱操作的现象难以杜绝。 第二，预售政策应更为严苛。房地产的预售政策经过多番的修正改革，已经初具模型。但是随着社会经济的发展，对于房地产企业的要求也应当进一步地提升，尤其是企业的综合实力;要不断提升房地产行业的准入门槛，改变过去的运作模式，使整个房地产行业的发展更加的健康有序。 第三，资质审查严格把控。房地产开发企业的资质审查工作必须要予以极大的重视。该企业在整个行业当中扮演着主要的角色，具有不可替代的作用。要对各类型以及各综合实力不同的企业设置不同的准入标准，要对不规范的企业设置技术性的障碍，阻止其进入到房地产行业，扰乱原有的秩序。这样大部分的企业均为正规的企业，其会随着审查严格的发展而放弃通过不正常的手段或者方式进行土地产权交易的意图，知难而退。 四、结束语 房地产行业的土地产权出让还存在着各种各样的问题。本文仅以交易费用的角度对当中存在的腐败问题进行了阐述，并指出尽管选择不同的途径进行交易会在一定程度上降低交易时的费用。但如果不够正规，其后所花费出去的成本还会显著地增加，并且是以社会成本增加的形式来体现的。在经纪人的假设下，企业总是在不断追求自身利益的最大化，他们中的大多数都不会考虑到社会成本是否会增加，尤其是在没有任何制度规范和约束的情况下，更是如此。当然，作为政府部门，其内部也存在不少的寻租者，一个较为宽松的制度环境也给这些寻租者、造租者提供了生存环境，以使土地产权交易当中出现了很多交易腐败的现象