二手房交易怎样交税费.docx

二手房交易怎样交税费？市民张女士咨询：自己有两套房子，现在想卖一套，请问二手房交易需要交纳哪些税费？市房产局、市地税局解答：产权部门收取的费用包括：房屋转让手续费6元/平方米，房屋登记费80元/户。二手房交易还须交纳契税，营业税及城市维护建设税、教育费附加（以下简称“营业税及附加”），个人所得税。其、中，购买时间超过5年（含5年）的房屋，只需交纳契税。属家庭唯一住房的，90平方米（含90平方米）以下，按1%税率征收契税；90至144平方米，按1.5%税率征收契税；144平方米以上，按4%税率征收契税。属家庭二套或多套住房的，144平方米以下，按3%税率征收契税；144平方米以上，按4%税率征收契税，同时还需按照其销售收入减去购买房屋时的价款后的差额，按5.6%税率交纳营业税及附加。购买时间5年以内的房屋，除了契税外，还需要按5.6%的税率，交纳营业税及附加；按1%的税率，交纳个人所得税。来自2011年7月26日辽沈晚报.抚顺版是否满5年只要是关系到营业税的缴纳情况。满5年并且是普通住房的情况是不需要缴纳个税。一般二手房交易需要交纳的税费：一、 买房人应缴纳税费：1、 契税：房款的1.5% （面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）2、 印花税：房款的0.05% 3、 交易费：3元/平方米4、 测绘费：1.36元/平方米 5、 权属登记费及取证费：一般情况是在200元内。二、 卖房人应缴纳税费： 1、 印花税：房款的0.05% 2、 交易费：3元/平方米3、 营业税：全额的5.5%(房产证未满5年的) 4、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）二、买二手房要交税吗，谁来交二手房税呢？买房是要交税的，具体缴纳的税种以及税费如下：1、契税90平方米以下且是首次购房的按1%缴纳；90平方米以上至140平方米以下按1.5%缴纳，超过140平方米按3%。（买方承担）2、印花税按万分之十缴纳买卖双方各承担一半。3、销售不动产营业税卖房人取得产权未满5年出售的按房价款5.5%缴纳销售不动产营业税。（卖方承担）4、土地增值税卖房人取得产权满5年出售的免征土地增值税，卖房人取得产权未满5年出售的按房价款1%缴纳。（卖方承担）5、个人所得税卖房人取得产权未满5年出售的按增值部分20%缴纳（房屋现值-上道契税纳税额）或按房价1%缴纳（卖方承担）6、房屋交易手续费买卖双方按房屋建筑面积个承担3元。7、房屋产权登记费80元由买方承担。购买二手房需要注意的事项:在购买二手房查看清楚以下几部分就不太会有大问题出现。1、核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人,通过查验产权证和产权人身份证核实,确认无误即可。2、核实房屋状况:在看房的时候从以下几个方面入手了解: 房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实,有利于你控制好交易的实际成本和风险。3、明确交易程序:二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意:保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。4、明确违约责任:和卖方要明确严格的违约责任,是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中,小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”,缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时,一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。二手房过户的流程:先签订房地产买卖合同(当地房地产交易中心可买到),在合同里面都写明你们双方的约定,比如怎么付款,分几次付款,一般都是签了买卖合同首付给他3成,然后去房地产交易中心过户,过户当日付6成,等你拿到产证后给他最后的1成。过户的手续不复杂,只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同还有房产证,就可以去过户了。注意的是双方当事人一定都要到场,要签字的,如一方不去的话要去公证处作委托的!税费参考下：查档20元公证费成交价*0.3%营业税：成交价*5.6%1、普通住宅满5年（含5年）免征2、普通住宅未满5年全额征收3、非普通住宅满5年差额征收4、非普通住宅未满5年全征人所得税：成交价*1%1、普通住宅满5年（含5年）且卖方家庭唯住房免征2、非住宅（无年限制）按成交价1%征收3、转让受赠住房律按差额20%征收4、直系赠与看老证满5年免征契税：1、成交价*1%90平方米下普通住宅若买方唯住房按成交价3%征收2、成交价*1.5%90平方米上144平方米下普通住宅若查实买方唯住房按成交价3%征收3、成交价*3%（144平米上含144平米）土地收益金：成交价*0.5%房改房征收土地增值税：1、成交价*1%住宅免征2、非住宅全征（无年限制）、 增值额*30%征收印花税：成交价*0.05%1、住宅类暂免2、赠与非住宅征收（双方各0.05%）转让手续费：1、面积*2.5元/平方米已购公房（房改房、直管公房、安居房、经济适用房、集资建房）2、面积*6元/平方米商品房3、面积*8元/平方米别墅及非住宅产权转移登记费：1、80元/本住宅及配套车库2、550元/本非住宅及配套车库3、10元/本共有权证贴花税：5元/件注：按照评估价格计算2014年最新二手房交易税费详解今天为大家讲解有关二手房交易税费的知识。谈起二手房交易就撇不开二手房交易过程中涉及的税费，小编统计了一下，在二手房交易过程中涉及的税费共有20项之多，有时二手房交易所需缴纳的税费也占了买房款中相当大的比重。二手房交易税费顾名思义包含税和费两部分，二手房交易税费中的税主要有八种，即营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税；二手房交易税费中的费共有12种，包括中介费、交易手续费、房屋评估费、公证费、工本费、测绘费调档费等，下面就为大家详细介绍下二手房交易税费都是怎么算的。二手房交易税费该有谁来交？二手房交易税费该由谁来交大家普遍搞不清楚，其实买卖房屋的税收，国家明文规定了买卖双方各自应承担的费用标准，各项费用应由谁承担清晰可见，购房的承担其自身的购房交易税费，卖房的承担其自身通过出售房屋所得收益应缴纳的税费。按国家相关部门规定，个人所得税、营业税及土地增值税、教育附加费均是卖方支付的，前二者是房屋卖出所产生，而卖方就是所得者，所以，这以上税费由卖方支付才是合理的。但这几个税费所占比例较大，就成了卖方定价的一个重要标准。因此，很多卖家相应降低房价，搞一刀切，净收房价，所有税费由买方负责了。不过如果买房无异议答应缴纳二手房交易过程中的全部税费，那也无可厚非，只要自己觉得物有所值就行了。严格来讲，二手房交易税费全由买家交原则上说是不合理的。但实际上税费与房价是相互关联的，如果卖家交税费，那么房价可能就高一些，买家交税费，房价就相对低一些。合同中约定由谁交税费是符合民法上自治原则的，从这个角度讲税费由买家交也是合理的。二手房交易税费之“税”二手房交易税费-个人所得税计算方法纳税人：卖方普通住宅2年之内个人所得税计算方法：售房收入购房总额（营业税+城建税+教育费附加税+印花税）20%；2年以上（含）5年以下的普通住宅个人所得税计算方法：（售房收入购房总额印花税）20%。出售公房个人所得税计算方法：5年内， (售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)20%，其中经济房价款=建筑面积4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米1%建筑面积。5年以上免交。注：对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的。二手房交易税费-营业税计算方法纳税人：卖方普通住宅营业税计算方法：不足5年房屋总价的5.5%，超过5年（含5年）免征营业税；非普通住宅营业税计算方法：不足5年房屋总价的5.5%，超过5年（含5年）房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.5%；别墅营业税计算方法：不足5年房屋总价的5.5%，超过5年（含5年）房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.5%；注：购买时间是否满5年首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据。这三种证件按照时间最早的计算，一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证。二手房交易税费-契税计算方法纳税人：买方普通住宅契税计算方法：90平米以下首套1%，二套3%；90-140平米首套1.5%，二套3%；非普通住宅契税计算方法：3%，别墅契税计算方法：4%；注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠二手房交易税费-土地增值税计算方法纳税人：卖方二手房交易土地增值税税率：1%个人因工作调动或改善居住条件转让原自用住房，居住满 5年（含）以上，免征；满3年（含）未满5年，减半征收；未满3年，按规定计征；注：对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税二手房交易税费-印花税计算方法纳税人：买卖双方二手房交易印花税税率：0.5%注：从2009年至今国家暂免征收住宅印花税二手房交易税费-城建税、教育附加税和地方附加税计算方法纳税人：卖方二手房交易城建税：营业税的7%；二手房交易教育费附加税：营业税的3%。二手房交易地方附加税：依各地方而定二手房交易税费之“费”1、中介费（买卖双方）依据物价局相关文件规定，房产交易额在10万元（含10万元）以下的按2%收取；超过10万元至100万元金额（含100万元）的，按1%收取；超过100万元金额以上的按0.5%收取。比如，一套房产的成交额为125万元，那中介费的计算方法为： 中介费=10万元2%+90万元1%+25万元0.5%=2000元+9000元+1250元=12250元 即买卖双方合计需要支付的中介佣金为12250元整。2、房屋交易手续费（买卖双方各半）住宅6元/平米实际测绘面积，非住宅10元/平米实际测绘面积。3、买卖合同公证费买卖合同需要公证时才须缴纳：房屋成交总额0.3%；赠与过户公证费：40元/平米产权证面积；继承公证费：80元/单 放弃继承公证：80元/人4、房屋产权登记费50元（买方承担，每增加1人加10元，买家为单位的80元）5、房屋评估费按评估额0.5%缴纳6、工本费80元，共有权证：20元7、分摊费用成交价/总面积分摊面积10%（10楼以下）成交价/总面积分摊面积20%（10楼以上）8、测绘费面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元。一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。9、调档费20元。10、解困房出售费用成交价或评估价（高者）1%11、综合地价款（上市交易的经济适用房）成交价的10%（卖方缴纳）12、土地出让金（已购公房）成本价：以北京为例，城八区内：15.6元/平米；城八区外：12.9元/平米经转商：10% 按经管理3%（按成交价）二手房交易税费之“房改房交易税费”房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型，在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易。契税、印花税：按照商品房的契税和印花税标准交纳；土地出让金：房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价建筑面积1%/。【名词解释：当年成本价指的是该房产实际上市出售的当年，由*颁布的房改房成本价，也就是“今年”的成本价】，北京市市区目前的房改房成本价为1560元/平米(部分郊区县有所下浮)，也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平米;房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了；个人所得税：房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款(购房款)的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照“(实际成交价格-原购买价格-合理费用)20%”的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为4000元/平米;需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”、“标准价”两类房改房类型，标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市，优惠价、标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价(1560元/平米)建筑面积6%，交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。二手房交易税费之“经适房交易税费”经济适用房是国家给予相应税费减免和补贴的住房类型，所以该类房产上市交易的限制比较多.契税、印花税、营业税：均按照商品房交易有关规定纳税；个人所得税：适用于商品房上市交易有关规定，但是由于经济适用房规定5年之内只能原价转让，所以5年内的经济适用房个人所得税事实上是不需要交纳的，满5年后如果不是家庭唯一住房而需要上市交易的，依旧需要纳税；经济适用房的“5年之限”：1、交付使用不足5年的：该房产只能按照原购买价格出售给符合经济适用房购买资格的家庭【名词解释：符合经济适用房购买资格的家庭经济适用房的购买资格要求