关于拟建北海培训基地的考察报告改.doc

关于拟建北海培训基地（宾馆）的调研报告尊敬的厅领导：2012年6月26日，尊照金副厅长指示，我中心与区造价总站组织有关人员赴北海，在北海规划局有关同志陪同下对拟建北海培训基地（宾馆）进行了实地调研。现将有关情况报告如下：一、拟建项目用地情况拟建项目用地为紧邻的两块地块，土地使用权分属中国建设工程造价管理协会中南、西南地区联络处及广西区工程质量监督总站，两地块面积各为3294，土地用途均为培训中心综合楼，权属性质为国有有偿划拨。二、地理位置及现状周边坏境：两地块均位于北海市银海区侨港镇小老虎村南面，在规划银滩三期开发区域内。地块东面距银滩大道约3公里，距银滩公园约3公里；南面距海边约500米；西面距冠头岭国家森林公园（北海冠岭山庄）约5公里；北面距金海岸大道约500米。该地段目前属基本未开发区域，城市基础设施尚未配套。东面为侨港镇政府所在地周边的村落民房；南面是临海低矮民房；西面为旷地；北面金海岸大道往北已建成或在建多个住宅小区。用地地块周边3公里范围内主要单位（建筑物）有：东面的北海华侨中学、华侨小学、北海国际客运港、银滩花园、鸿华别墅、北海蛋家风情园等；南面的天湖酒店、侨港渔村美食城等；北面的在海一方、滨海花园、棕榈泉花园公寓、鼎盛大厦等；南面为低矮民房。三、用地区域规划情况据了解，北海市政府对本区域的整体规划容积率为不大于2.0，规划用地主要为商住建筑，无大型商业建筑。 四、拟建项目功能定位（一）、功能定位：拟建项目主要功能定位为全区建设系统的会务、培训等接待服务。拟建项目用地面积6588平方米（约折合9.88亩），按容积率2.0计算可建面积约为13000平方米。其中6000平方米用于满足上述会务、培训接待服务的基本设施规模需要；超出基本设施规模的约7000平方米建筑面积可用于商业经营（出租或出售）或扩大会务、培训接待服务规模。（二）基本设施规模（6000平方米）1、客房设施规模：拟按110间客房建造，设200个床位（其中35平米的标准双人间90间，30平米的标准单人间15间，60平米的豪华套房5间）。2、餐饮基本设施规模：拟建项目拟配套中餐厅一间，开设早、中、晚三餐，餐位数总计200个，分别为可容纳150人用餐的大厅和2个包厢(其中面积为120平米容纳30人的包厢1个、面积为80平米容纳20人的包厢1个)。3、会议及教室基本设施规模：为满足建设系统中等规模会务需求（150-200人）,拟设面积为400平方米的中型会议室一间(课桌式可容纳150人,剧院式可容纳200人)，；另设面积为140平米的小型多功能会议室一间，可保障80人以下的会务、培训接待(课桌式可容纳70人,剧院式可容纳80人)。五、拟建项目建设模式分析（一）自筹资金建设模式该模式不改变土地使用权人和产权人，不改变土地用途和规划容积率。有以下两种方式拟供选择：方式一：由土地使用权单位单独筹措资金建设。该方式优点是项目产权、经营使用权全部归厅属土地使用权单位所有，产权、经营使用权清晰，有利于培训基地（宾馆）的管理使用。存在的问题：1、土地使用权单位申请财政资金建设培训基地（宾馆）存在较大难度；2、土地使用权单位为参公单位，建设资金来自国家财政资金，未来产权、经营使用权存在收归国有的可能性，影响培训基地（宾馆）的使用管理；方式二：土地使用权单位与厅属其它单位共同筹集资金建设。该方式就是土地使用权单位与厅属其它出资单位分别筹集项目建设资金，共同完成培训基地（宾馆）建设。项目产权仍归土地使用权单位所有，项目使用权可以按各参建单位的出资比例进行分配，属于参建单位的使用权可以按其投资回报周期设定使用年限。该方式优点是项目产权、经营使用权仍为厅属单位所有，产权清晰，经营使用权也相对明确，如能实施同样有利于培训基地（宾馆）的使用管理。存在的问题：1、存在与方式一同样的问题；2、厅属其它单位出于投资回报考虑，是否愿意出资参建尚是未知数；3、如出现方式一第2种情况，可能会给培训基地（宾馆）的使用管理与厅属其它参建单位带来不利影响。（二）商业开发建设模式 该模式思路是改变原土地用途为商业（商住）用地，提高容积率，由厅属单位出资组建股份公司，通过土地出让程序获取项目用地使用权进行商业项目开发，利用开发利润实现培训基地（宾馆）建设。按此思路测算，项目用地规划容积率从2.0提高至约3.1，项目开发利润基本可以满足培训基地（宾馆）基本设施规模建筑面积6000的建设。具体测算如下：1、按容积率3.1计，总建筑面积约为20422平方米；2、投资测算：总投资5039万元，其中（1）土地费用（含出让金、变性增容、税金等）： 200万元亩9.88亩1976万元（2）建安费用（毛坯房）：1500元204223063万元3、销售收入测算：5048万元（1）可销售面积：14422平方米（2）销售单价：3500元（3）销售收入：3500元144225048万元以上测算显示，容积率约3.1是该种模式建设培训基地（宾馆）的参照容积率，此时资金投入与回收基本相等，投资回报为6000平方米固定资产及其经营使用权。该建设模式好处是可利用厅属单位资金实现基地建设，既为我厅解决了培训基地（宾馆）建设资金困境，又为厅属单位提供了长线投资机会。存在的问题是：1、实现变性、增容、取得土地使用权存在不确定性；2、厅属其它单位出于投资回报考虑，是否愿意出资参建尚是未知数；3、拟建项目土地地理位置较为偏癖，周边基础设施配套尚不成熟，销售前景不容乐观，投资存在较大的风险。（三）引进资金建设模式该模式同样需改变原土地用途为商业（住宅或宾馆或写字楼）用地，提高容积率。引入厅属单位以外的合作方，以厅属单位（一个单位或多个单位组建的公司）名义、由合作方全额出资（含建设资金），通过土地出让程序取得土地使用权进行商业开发。项目建成后厅属单位拥有可用于培训基地使用的6000平方米建筑面积物业产权，其余物业产权归合作方。该模式如能实现，也可以解决培训基地建设的资金问题，实现培训基地（宾馆）建设。存在的问题是：1、实现变性、增容、取得土地使用权存在不确定性； 2、基于前面测算，该模式合作方无利可图，除非容积率获得大幅度提高。因此，这种建设模式可操作性不强。六、意见及建议：1、无论采用何种建设模式，应使项目产权留在厅属企业（单位），以保证项