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房地产企业 会计核算与税务处理,房地产会计核算的特点, 1.开发产品的成本核算复杂。 2.经营收入及其相关税金核算特殊。 3.涉税环节多。 4.涉及的税种多、税目多、费用多。,房地产开发企业常用的会计科目,开发产品 投资性房地产 预收账款 应交税费 开发成本 开发间接费用,一、开发成本：属于成本类科目，是指构成房地产商品售出条件的全部投入及包括分摊的配套设施费、环境绿化费和外管网等全部费用。开发成本一般适用于房地产开发企业，类似工业企业的“生产成本”科目，其账户结构也相似。 -6大明细 土地成本 前期工程费 建安成本 基础设施费 公共设施费 开发间接费 (见表),土地成本：买价或出让金、大市政配套费（水电气路、通讯、管网、接口费等-红线外）？、契税、土地使用税、耕地占用税、土地闲置费（新税法-企业无法控制）、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途及超面积使用补交的地价、拆迁补偿、安置动迁会、回迁费。 设置政府地价、市政配套、合作款项（补偿合作方的商品房价款）、拆迁补偿(无法取得发票，要有拆迁协议、相关住户签证证明、汇款记录，不用代扣个人所得税)、红线外市政设施等三级明细。,前期工程费：审批、勘察、规划、设计费等、三通一平费、临时设施费（水、电、路、临时设施如办公室、围挡、围板）,建筑安装工程费： 招标费(主体工程-土建，大包)、勘察、设计、安装、测绘、装修 建筑工程费：按工程项目对外发包，土地增值税按项目清算，做大公共设施成本（合同单独承包，便于成本归集） 建筑工程费下设明细账，费用划分-按合同归集（工程部），按建筑面积划分,基础设施费：按合同设置明细，做合同台账（合同金额、收款、欠款、发票开具等情况） 给排水系统、电、采暖、燃气、网络、强电、弱电、智能化楼宇、园林景观、草坪灯、路灯等,配套设施费 开发商为小区服务的设施，不能转让、不能自用。产权归业主使用或无偿赠政府（社区、居委会、派出所、物业、医院、岗亭、托儿所、地下室、停车场（根据法规、承诺等实际情况确定）、车棚等很复杂），将来要分摊到可售房源中,开发间接费（能贴边尽量贴边，成本费用可以加计扣除20%、期间费用10%） 工程管理费（工程监理、造价审核、结算审核、工程保险、预算、行政管理、奖金等各种名目费用）、营销设施建造费（小区广告费、售楼处装修装饰、样板间装修费）、物业管理完善费（管理基金、启动基金、共建维修费等）,借款费用-融资（一个项目的话可以并入到开发间接费，多个费用可单独设置明细账） 土地增值税清算是可以单独清算。 金融机构借款发生的,全额扣除。,发生上述费用时： 借：开发成本-XX 贷：银行存款/应付账款/应交税费/其他应付款/应付职工薪酬等,房地产开发企业常用的会计科目,二、开发产品 开发产品是指企业已经完成全部开发过程， 已验收合格符合设计标准，可以按照合同规定的 条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售 的产品。应于竣工验收时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。,房地产开发企业常用的会计科目,三、应交税费 契 税 房 产 税 耕地占用税 城镇土地使用税 增值税 （重点） 土地增值税（重点） 所得税,增值税纳税人,买地自建,接盘,纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。 1、 年应税销售额超过五百万元的为一般纳税人。 2、 年应税销售额未超过五百万的为小规模纳税人。超过标准的应该到税务主管机关办理一般纳税人资格登记。,征税范围：房产、地产，包括建筑物及构筑物,销售与出租区别,税率及征收率,税率及征收率,税率及征收率,税率及征收率,应纳税额,老项目？,一般计税,简易计税,一般计税,简易计税,一般计税,简易计税,一般计税,简易计税,一般计税,简易计税,一般计税,简易计税,一般计税,应纳税额,销售额的确定,价外费用是指价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金(延期付款利息)、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。,不包括： （1）代收的政府性基金及行政事业性收费；（住宅专项维修基金） （2）以委托方名义开具发票代委托方代收转付的款项。 （代收办证费、契税、印花税等）,销售额的确定,（财税201636号）第一条第（三）项第 10点的规定，一般纳税人的房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。,财税2016年140号文第七条补充：“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。,销售额的确定及土地价款的差额扣除,扣除项目,基于以上税收政策的规定，房地产企业销售自行开发的房地产项目，在计算增值税的销售额时，在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款的范围包括以下几项 1、房地产企业向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益（也称为土地出让金）。 2、向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用,1.向政府支付的土地价款（出让金） 受让方直接向政府支付土地价款，必须取得省级以上财政部门监制的财政票据。 2.向其他单位或个人支付的拆迁补偿费 不需要开具发票，但是，房地产企业必须保留必要的扣除证据（包括不限于）： 拆迁协议：可以公证或在拆迁办备案。 拆迁补偿标准：应按照拆迁补偿标准计算，有评估报告、拆迁办结算证明； 即使超过规定标准，也可以据实扣除。 拆迁补偿费支付凭证：收条、收据、银行回单、签收单据、被拆迁人的身份证复印件、联系方式等。 其他证明材料：商谈纪要、会议纪要、民事裁定书、法院判决书等。,扣除凭证要求,实务中需要注意的其他问题 1.差额计算销售额只适用于一般计税方法计算的增值税，简易计税和小规模纳税人销售额不适用于此公式； 2.土地价款并非一次性扣除，而是分期扣除，当期扣除当期的，不能混合在一起扣除； 3.国家税务总局公告2016年第86号第五条明确：“当期销售房地产项目建筑面积”、“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积。,注意问题,扣除计算方法,1、房地产企业支付土地出让金、征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用时的账务处理： 借：开发成本土地成本/土地征用拆迁补偿费 贷：银行存款 2、关于房地产企业交房结转收入扣除土地土地出让金、征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用，抵减销项税额冲减“主营业务成本”的账务处理： 借：应交税费应交增值税（销项税额抵减） 贷：主营业务成本,例1， 某房地产开发企业2015年1月从政府购买取得某地块土地使用权，支付土地价款1亿元，2016年6月开发完成，共计可供销售建筑面积为10000平方米，选择一般计税方法，7月销售房地产项目建筑面积8000平方米，含税销售额2亿元，如何计算差额的扣除土地价款？ （1） 7月允许差额扣除土地价款 =8000/10000*1亿=8000万元 （2） 7月不含税销售额= （2亿-8000万）/（1+11%）=10810.81万元 （3） 销项税= 10810.81万元*11%=1189.19万元 销项税再减除公司本月的进项税就是本月应纳增值税款。,销售额的确定及土地价款的差额扣除,例2， A房地产公司将一栋楼价税合计1000万元销售给M公司，并开具增值税专用发票，经过计算这栋楼对应的土地价款（包括土地出让金、征地拆迁补偿费和土地前期开发费用）为300万元。 第一步，计算销项税额。销项税额等于1000（1+11%）11%=99.1万元； 第二步，计算销售额。销售额等于1000-99.1=900.9万元； 第三步，按照上述销售额和销项税额的数据开具增值税专用发票。,第四步，在增值税纳税申报表附列资料（一）第14列“销项（应纳）税额”，填报（1000-300）（1+11%）11%=69.37万元； 第五步，A公司在增值税申报表主表第1行“按适用税率计税销售额”中，填报销售额900.9万元，并将增值税纳税申报表附列资料（一）第14列“销项（应纳）税额”69.37万元，填报在增值税纳税申报表主表第11行“销项税额”栏次中。如下图所示：,账务处理,发生费用时： 借：开发成本-土地成本/土地征用拆迁补偿费 300 贷：银行存款 300 取得收入时 借：银行存款 1000 贷：主营业务收入 900.9 应交税费应交增值税销项税额 99.1 差额计税时 借：应交税费应交增值税-销项税额抵减 （ 300/1.110.11）29.73 贷：主营业务成本 29.73,纳税义务发生时间,增值税账务处理举例,增值税账务处理举例,1、采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 应预缴增值税款=预收账款（1+适用税率或征收率）3% 一般计税11% 简易计税5% 2、房地产开发企业已预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证,1、销售额的确定 一般计税方法： 销售额=（全部价款和价外费用-当期销售项目所对应土地价款） （1+11%） 当期允许扣除土地价款=当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积支付的土地价款 简易计税方法：不得扣除房地产老项目对应的土地价款。 销售额=全部价款和价外费用（1+5%） 一经选定简易计税方法，三十六个月不得改变,老项目的简易计税方法,房地产企业老项目采用简易计税方法下会计分录： 1、收到预收款时： 借： 库存现金/银行存款 贷： 预收账款（价税合计） 2、企业预缴税款： 借: 应交税费简易计税（按3%征收率在不动产所在地缴纳，机构所在地申报） 应交税费应交城镇维护建设税 应交税费应交教育费附加 应交税费应交地方教育费附加 贷： 银行存款,对预缴的附加税进行计提 预收款是纳税义务并没发生不能计入税金及附加 借： 长期待摊费用应交城镇维护建设税 应交教育费附加 应交地方教育费附加 贷： 应交税费应交城镇维护建设税 应交税费应交教育费附加 应交税费应交地方教育费附加,3、支付建筑商工程款： 借： 开发成本 因税额不可以在销项税额中抵扣，导致成本比一般计税方法多列支 贷： 银行存款/应付账款 4、支付广告宣传费： 借： 销售费用 因税额不可以在销项税额中抵扣，导致费用比一般计税方法多列支 贷： 银行存款/应付账款,5、工程完工： 借： 开发产品 贷： 开发成本 6、确认收入实现和结转成本： （1）借： 预收账款、银行存款等 贷： 主营业务收入 应交税费简易计税根据全部销售额按照5%征收率计算得出 （2）借： 主营业务成本 贷： 开发产品,7、实现销售，计算附征： 借： 营业税金及附加 贷： 长期待摊费用应交城镇维护建设税 预缴部分 长期待摊费用应交教育费附加 预缴部分 长期待摊费用应交地方教育费附加预缴部分 应交税费应交城镇维护建设税 补缴部分 应交税费应交教育费附加 补缴部分 应交税费应交地方教育费附加 补缴部分,简易计税与一般计税相比,总结： 1、对增值税的影响。一般计税法下，进项税与销项税差额较小时，实际增值税少于按照简易计税。 2、对所得税的影响。会计利润和所得税方面，一般方法计算的收入势必会少于简易方法（销项税11%），费用比简易计税也少（进项税的影响），对利润以及当年费用扣除数额有很大影响。足够费用才行,简易计税举例,借：应交税费简易计税150 贷：银行存款150,借：预收账款5250 贷：主营业务收入5000 应交税费简易计税250,借：银行存款5250 贷：预收账款 5250,借：应交税费简易计税100 贷：银行存款100,6,6月申报,一般计税方法举例,借：银行存款5250 贷：预收账款 5250,借：应交税费预缴税款141.9 贷：银行存款141.9,借：预收账款5250 贷：主营业务收入4729.7 应交税费增（销项税）520.3,借：应交税费未交增值税 268.4 贷：银行存款 268.4,借：应交税费未交增值税 110 贷：应交税费增（进项税）110,借：应交税费增（销项税）520.3 贷：应交税费未交增值税 520.3,借：应交税费未交增值税 141.9 贷：应交税费预缴增值税141.9,应交268.4,两个项目一般计税举例,例 A房地产开发公司注册地位于北京市朝阳区，该公司为一般纳税人，目前共有甲乙两个开发项目，均适用一般计税方法计税。 （一）甲项目位于北京市朝阳区，尚处在建阶段，已取得预售许可证，2016年10月预售款收入5550万元。 1、10月收到预售款 借：银行存款 5550万元 贷：预收账款 5550万元 2、11月申报期向主管国税机关预缴增值税（55501.113%） 借：应交税费预交增值税 150万元 贷：银行存款 150万元,3、同时向主管地税机关预缴附加税费 借： 应交税费应交城镇维护建设税 应交税费应交教育费附加 应交税费应交地方教育费附加 贷：银行存款 计提附加 借：长期待摊费用应交城镇维护建设税 应交教育费附加 应交地方教育费附加 贷： 应交税费应交城镇维护建设税 应交税费应交教育费附加 应交税费应交地方教育费附加,（二）乙项目位于北京市昌平区，为现房，建筑面积10万平方米，取得土地使用权支付的土地价款及支付的拆迁补偿费共计31080万元，该项目发生建安等费用对应的进项税额980万元，取得合规扣税凭证。 2016年10月共销售230套，建筑面积2万平米，预售收入97680万元，2016年12月交房120套，对应的建筑面积1万平米，结转收入48840万元。 1、10月取得预售款 借：银行存款 97680万元 贷：预收账款 97680万元 2、11月申报期向主管国税机关预缴增值税 借：应交税费预交增值税 2640万元 贷：银行存款 2640万元,3、同时向主管地税机关预缴附加税费 借： 应交税费应交城镇维护建设税 应交税费应交教育费附加 应交税费应交地方教育费附加 贷：银行存款 计提附加 借：长期待摊费用应交城镇维护建设税 应交教育费附加 应交地方教育费附加 贷： 应交税费应交城镇维护建设税 应交税费应交教育费附加 应交税费应交地方教育费附加,4、12月交房确认收入，发生纳税义务 借：预收账款 48840万元 贷：主营业务收入 44000万元 应交税费应交增值税（销项税额）4840万元 5、计算扣除土地价款及拆迁补偿费 当期允许扣除的土地价款=（1万平米10万平米）31080万元=3108万元 允许抵减的销项税额=3108万元1.11 0.11=308万元 借：应交税费应交增值税（销项税额抵减）308万元 贷：主营业务成本 308万元,7、实现销售，计算附征： 借： 营业税金及附加 贷： 长期待摊费用应交城镇维护建设税 预缴部分 长期待摊费用应交教育费附加 预缴部分 长期待摊费用应交地方教育费附加预缴部分 应交税费应交城镇维护建设税 补缴部分 应交税费应交教育费附加 补缴部分 应交税费应交地方教育费附加 补缴部分,（三）公司层面增值税的结转和纳税申报 1、2017年1月申报期申报纳税（假定A公司本月无其他涉税业务） 应纳税额=销项税额-销项税额抵减-进项税额 =4840-308-980=3552万元 预缴税款=甲项目预缴税款+乙项目预缴税款 =150万元+2640万元=2790万元 本期应补税额=3552-2790=762万元,既有一般计税又有简易计税进项税抵扣,一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应该如何处理？ 答：根据（国家税务总局201618号）规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模） 注意:固定资产的进项税不用划分。,练习：A房地产开发公司开发D房地产项目。该项目按一般计税方法计算，使用税率11。2016年10月20日，收到客户B交付的预售款33.3万元 1、10月收到预售款时： 借：银行存款 33.3万元 贷：预收帐款客户B 33.3万元 2、11月份增值税申报期内预缴增值税申报时，填写增值税预缴税款表，预缴预售款的预征增值税。 借：应交税费预缴增值税 0.9万元 贷：银行存款 0.9万元,取得增值税进项税额的核算 房地产的增值税进项税额的核算与其它一般纳税人的增值税进项税额核算是一样的。 2016年11月15日，A房地产开发公司向建筑承包商C建筑工程公司支付建筑工程款，取得建筑方按规定开具的增值税专用发票，注明工程款10万元，税额0.3万元。则增值税进项税额核算为： 借：开发成本建筑安装工程费某项目 10万元 应交税费应交增值税进项税额（3税率） 0.3万元 贷：银行存款 10.3万元,帐,借：应交税费应交增值税（转出未交增值税）44.53 贷：应交税费-未交增值税 44.53,并结转,合 计 555,555,总结,特殊问题,1、以不动产对外投资是否交纳增值税的问题 营业税改增值税试点实施办法第十条规定：销售服务无形资产或者不动产是指有偿提供服务有偿转让，无形资产或者不动产。办法第十一条规定，有偿：是指取得货币、货物或者其他经济利益。 以不动产投资是以不动产为对价取得了被投资企业的股权，取得了其他经济利益应当缴纳增值税。,2.出售没产权的车位如何处理？有的房地产企业的人防工程做车位，合同是70年的租赁，也不能办理产权证，该类业务算销售不动产还是租赁？ 对于出售没有独立产权的车位或储藏间，按照实质重于形式的原则，如果购买方取得了不动产的占用、使用、收益分配等权力仍应按照出售不动产处理。 政策依据：转让建筑有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构建物所有权的，以及在转让建筑物或者构建务时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税（36号通知） 注意：转让车位的销售额，一般不扣除对应土地价款，因为车位可售面积一般不会在房地产项目可供销售面积面积之内。可供销售建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积，是计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。2016年八86号公告。,3.房地产公司的置换房如何进行税务处理，如何开票和计税？ 应分别作销售处理各自按规定开具增值税发票和缴纳增值税。,4.房地产企业销售不动产的同时无偿提供家具家电等货物的征税问题。 房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售货物包含在不动产价格以内的，不单独对货物按照适用税率征收增值税。 例如随精装修一并销售的家具家电等货物。 房地产公司销售精装修房屋，售价200万，其中装修的电器家具等价值10万，公司开票时按200万销售额和适用税率或征收率 开票。家具不用单独征税，可计入成本费用 房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物应视同销售货物。按货物适用税率征收增值税。 例如房地产企业销售商品时为促销举办抽奖活动，赠送的家电应