重庆市住房置业担保风险控制研究.docx

重庆市住房置业担保风险控制研究 【摘要】 重庆市住房置业担保一定程度上提高了中低收入购买自用住房能力，保障了公积金贷款资金安全，为完善重庆市住房保障体系服务做出了重要贡献。但由于其面临的市场环境仍不完善，相关法律制度不健全，如何有效规避和化解风险成为重庆住房置业担保持续发展的基本前提。本文在分析重庆住房置业担保公司风险的基础上，结合重庆市实际情况，提出了相应可行的解决措施。 【关键词】 住房 置业担保 风险 措施 住房置业担保是指依法设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带保证担保的行为。重庆市住房置业担保处在高速发展阶段，充满着机遇和面临着挑战，同时伴随着巨大的风险，怎么样面对风险是我们值得深思的问题。 一、重庆市住房置业担保的发展现状 2007年重庆市首家住房置业担保公司成立了，公司主要为住房公积金个人贷款承担连带责任保证担保，业务范围涵盖重庆市40个区县，伴随着重庆市城镇化的深化，购买商品房的人群进一步扩大，选择通过住房公积金贷款来购买住房的人越来越多，住房置业担保业务呈现快速发展的态势，经营规模和经营成果的增长率都保持年均70%以上，随着今年重庆市住房公积金贷款的条件进一步放宽，这种快速发展的态势还要加快。 二、重庆市住房置业担保风险分析 目前，重庆市住房置业担保面临的市场环境不完善、相关法律制度不健全、业务快速发展的处境，住房置业担保的风险正在被无形地放大，对住房置业担保风险进行分析，有利于保证住房置业担保健康发展。 1、担保主体错位带来的风险 重庆市住房公积金贷款过程中，借款人以所购房屋作为抵押，取得住房公积金住房贷款，重庆住房置业担保公司又对重庆市住房公积金贷款进行担保，重庆市住房公积金中心成为了担保主体。根据住房置业担保管理办法的规定，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保。住房置业担保的担保主体应为借款人。 由于担保主体的错位，导致在保后管理中的操作不便，住房置业担保风险加大。例如2010年，李某申请了一笔26万10年期的住房公积金贷款，因投资生意失败，年底其公积金贷款逾期未还，担保公司承担担保责任，为其代偿。由于担保主体是重庆市住房公积金中心，担保公司只能以抵押权人公积金贷款承办银行的名义作为起诉主体，担保公司承担了担保责任，却无法主导诉讼工作的开展，给后期追回理赔款带来困难。 2、抵押物处置带来的风险 重庆市公积金个人抵押贷款中，抵押权人为贷款银行，借款人违约后，住房置业担保公司对抵押物的并没有直接的处置权。只有在贷款银行将债权转移给住房置业担保公司或以抵押权人（贷款银行）的名义进行诉讼，并处置抵押物。由于担保公司不是债权人或抵押权人，所以无法掌握该诉讼案件的主导权，可能导致案件办理时间较长，致使抵押物处置周期变长，置业担保公司代偿金额回收速度变慢。 另外，处置抵押物也存在困难。公积金贷款客户中以中低收入为主，而且抵押物一般是这些客户家里的唯一一套住房，如果强行对其进行处置，会造成很多人无家可归的情况，考虑到社会稳定和国家的相关政策，一般对抵押物的处置，尽量采取协商处理的方式，促使借款人履行义务。 3、被担保人收入变动带来的风险 目前，公积金的缴存和贷款使用人除了有公务员、国企、事业单位职工工作收入相对稳定以外，进城的农民工、城镇个体工商户、自由职业人员也可以缴存公积金并享受贷款。公积金的使用人群扩大，使更多的人享受到这一政策。但正因为如此，住房置业担保风险在加大，借款人在住房公积金贷款时，住房置业担保公司对客户还款能力和征信情况进行审核，借款人符合条件，但是在偿还贷款过程中，进城的农民工、城镇个体工商户、自由职业人员这些收入不稳定人群，收入一旦的发生变动，将对还款产生较大的影响，可能会造成无法还款或延迟还款，置业担保公司代偿金额增大，资金压力变大，财务状况恶化，公司风险加大。 4、信息不对称带来的风险 住房担保置业公司在决定是否提供住房担保时，往往更多的是依据被借款人提供的个人资料。而借款人为了获得担保贷款，倾向于掩盖自己的负面信息，提交不真实的个人资料，而且置业担保公司也无法全面了解借款人的财产、收入和负债情况，无法对借款人的收入变动情况进行有效的监督和检查，使其在对借款人还款能力和信誉进行判断时造成偏差，公司代偿风险加大。 三、重庆市住房置业担保风险防范措施 对住房置业担保而言，风险是客观存在的，最重要的是如何通过有效的机制进行防范。在担保公司的风险管理体系中，风险防范是第一位的，可提高对给定风险水平的防范能力，其目的是使风险行为变得更安全，也能在一定程度上降低风险的损失频率和损失程度。 1、明确住房公积金贷款的抵押权所属 住房置业担保公司对公积金贷款进行担保，但抵押权却在重庆市住房公积金中心委托贷款银行，这对住房置业担保公司非常不利，也不符合相关法律法规。根据住房置业担保管理试行办法（建住房（108号）第四条的规定：“借款人向担保公司申请提供住房置业担保的，应当将其本人或者第三人的合法房屋依法向担保公司进行抵押反担保。”该办法明确规定了住房置业担保公司可以要求借款人提供房屋作为贷款的反担保，住房置业担保公司也应该成为抵押权人。例如，北京、天津、上海、沈阳等地的住房置业担保公司都是公积金贷款的抵押权人，由此更有利于担保公司参与住房公积金贷款的审核，并对抵押物的抵押真实性进行核实，控制风险。出现赔付后也可以自行委托律师进行资产处置，将有效主导诉讼工作的开展，积极挽回理赔损失。 2、加大政策性扶持力度 住房置业担保公司，是政策性担保公司，公司主要的目标是提高中低收入购买自用住房能力，保障公积金贷款资金安全。为加强公司抵御风险的能力，更好地服务于社会。可以寻求政府在财政、税收方面应给予一定政策倾斜，例如减免营业税、税前提取风险准备金等，在低收入群体出现的风险损失给予一定的补贴等政策支持，提高住房担保公司的盈利能力。 另外，住房置业担保公司在依法处置借款人抵押的唯一一套房产过程中，政府应当尽可能为借款人提供廉租房、公租房等周转性住房，以避免因为抵押物处置造成借款人无家可归的情况，为处置抵押物创造有利的条件。 3、引进民间资本，优化公司治理 重庆市住房置业担保公司一般是由政府主导投资的公司，不以盈利为主要目的，只收取较低担保费，在公司最初发展阶段，有天然的优势，但由于同政府关系过于紧密，所以市场化程度一直不高，己经严重制约了置业担保业的发展。担保公司的资本是构成担保公司信用的关键因素之一，增加担保公司的资本，使其符合住房置业担保管理试行办法规定的担保金额为注册资本金30倍以内的要求，只依靠政府主导投资存在困难，合理地引进民间资本进入住房置业担保行业，作为国有资本的补充，这对住房置业担保公司增加偿债能力、增强抗风险能力、实现股权多元化、完善公司治理大有益处。 4、建立有效的风险化解机制 （1）风险转移机制 在对住房公积金贷款担保中，可以要求受保借款人对住房置业担保公司的贷款担保提供反向担保，在发生代偿后，担保公司执行该反担保，能部分或全部补偿其代偿损失。比如，对征信情况较差、不符合公积金贷款条件的客户，可以要求提供相应反担保措施，将其缴存的公积金作为反担保、禁止客户贷款后立即提取缴存的公积金，一旦发生借款人违约，住房置业担保公司代偿后，通过收回借款人住房公积金弥补损失。 （2）风险分散机制 担保公司风险分散是实现对住房公积金贷款担保期限结构多样化、额度结构多样化。灵活采用不同时段的担保期限，使风险在时间上相对均匀地分布，避免风险在某一时间集中爆发而导致系统失控。对担保额度，担保公司的策略要大、小兼顾，项目平均担保额要控制在一定的额度之间。 （3）风险补偿机制 风险补偿机制主要是指提取风险准备金制度。我国有关财政部规定，担保机构可按当年担保费的50%提取未到期责任准备金，按不超过当年年末担保责任余额1%的比例以及所得税后利润的一定比例提取风险准备金，风险准备金累计达到担保责任余额的10%后，实行差额提取。重庆市住房置业担保公司可以按照上述规定提取风险准备金，增加公司自身抵抗风险的能力。 5、建立起全国性的住房置业担保体系 当前的住房置业担保行业都是区域性的，受到地域限制较强，承保能力、抵御风险的能力有限。国家应建立一个全国性的住房置业担保体系，形成相互合作的局面，并在全国范围内对风险准备金的提取及使用