浅谈我国房地产企业会计信息质量存在的问题与对策.docx

浅谈我国房地产企业会计信息质量存在的问题与对策 摘要：房地产行业作为我国支柱性产业之一，其可持续发展事关经济社会的稳定。由于房地产行业会计业务的核算特点，我国房地产行业的企业会计信息质量存在销售收入确认不规范、会计信息可比性差、风险信息披露不足和会计人员胜任力参差不齐等问题，该文从完善房地产行业的会计规范体系、扩大会计信息披露内容和提高会计人员的职业胜任力提出了具体对策。 下载 关键词：房地产；会计信息质量；问题；对策 会计作为全球范围内的通过商业语言，在经济全球化发展过程中扮演了至关重要的作用。近年来财政部和证监会都采取了诸多措施来推动房地产企业会计准则的修订和改革，房地产企业的整体会计质量也有较大幅度的提升。但我国现行的企业会计制度中的会计体制仍与国际会计准则有较大差异，尤其是我国房地产企业的会计制度，由于行业特性等原因，其会计处理原则和方法同国际会计准则存在差异。随着房地产行业发展迅猛及资本的全球化流动，我国现有房地产企业的会计制度面临不能满足投资者决策需求的难题，整个行业的会计信息质量有待提高。 一、房地产企业会计业务的特点 房地产企业的会计业务特点由其行业性质所决定，其行业性质与其会计业务之间的关系主要体现在以下几个方面： （一）项目开发过程繁杂 房地产开发是一个复杂的工程，开发过程中存在着开发周期长、具体环节多、业务涉及对象多及生产过程交复等特点。从最开始的选址立项，到之后的征地拆迁、勘探设计和报建招标，再到工程的具体实施以及之后的工程验收、工程移交及售后服务等环节，整个开发周期从几个月到几年不等，且需要同政府监管部门、上游材料供应商、施工单位和服务对象等多主体打交道。再加上各工种并非逐一开展，存在同时开展等交叉作业等情况，整个房地产项目开发过程并不能清晰界定各单独环节的会计成本核算。 （二）项目开发风险巨大 房地产行业是一个资本密集型行业，不同于其它行业，其具体投入的资本体量可大可小，少则几十万，多则可到数千万、甚至是上亿元。投入资本体量的巨大，也提高了该行业的风险水平。一旦出现房地产项目的运营风险，其对经济的影响无疑也是巨大的。因而在实际的会计核算过程中也许关注其各环节可能出现的风险，如因市政规划变更引发的土地功能和价格风险、因国家宏观经济政策导致的筹资风险、由施工设计和实施引发的项目质量风险等。高风险的特质也相应提高了对企业财会人员所提供的会计信息质量要求。 （三）单位产品的价值高 从商品市场来看，同其它一般商品来讲，房地产开发的单位产品价格通常较高。正因为其单位产品的价值高，其营销策略也同其它商品不同，消费者普遍更关注产品的质量。同时，为了尽快回笼资金，开发商一般也采用预售及分期付款销售的办法。由此导致房地产企业的收款期同房屋的交付期不同，在会计实务中就存在其收入确定同其他行业会计核算不同的现象。 （四）产品销售成本率差异大 一般来说，销售成本率对于企业用以衡量其效益具有重要参考作用，销售成本率越低，说明企业效益越高，然而房地产行业却不同。房地产开发产品的销售以为楼层或户型为单位，同一栋楼的不同楼层成本一般不同，较低楼层的建筑施工成本一般低于较高楼层的建筑施工成本，但其同一栋楼不同楼层的销售价格却并非随楼层增高而增高，反而因为朝向、户型和消费者对楼层的个人偏好而导致每一单位产品的销售成本率差异较大。 二、房地产会计财务核算的基本职责 （一）关于建筑用料的核算 建筑用料的会计核算对于房地产企业会计来说至关重要。建筑用料的核算需要结合企业具体经营决策和工程施工安排的实际需求，切实做好工程所需用料的采购、预处理、款项支付、用料储备等环节的会计核算。 （二）关于固定资产的核算 房地产企业科学管理和正确核算固定资产，有利于企业精准掌握固定资产的整体情况，提高资产的使用率。固定资产的核算几个关键点在于固定资产的初始计量、后续计量及处置上。在初始计量中，一方面，固定资必须要满足其确认条件：（1）与固定资产有关的经济利益很可能流入企业；（2）改固定资产的成本能够可靠计量；=另一方面，要把握其在建工程的用途，分辨其是否用以自用，还是用以出售或出租，只有用以自用的在建工程才应在其“已达到预定可使用状态”时转为固定资产核算。在固定资产的后续计量中，则需要准确对固定资产折旧的计提、减值损失的确定和计量作出恰当的会计处理。在固定资产处置环节，则应准确对固定资产的出售、转让、报废或损毁、非货币性资产交还、对外投资、债务重组等事项做出相应会计处理。 （三）关于运营成本的核算 房地产企业的运营成本核算的重点在于对房地产项目开发成本的分析和研究。从房地产企业项目开发实施过程来看，其开发成本一般分为六个有机组成部分，即土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理成本和财务成本。这其中，按成本的不确定性程度来分，土地成本、管理成本和财务成本相对比较稳定，而前期费用、工程成本、营销成本则因影响因素众多难以精准控制。正因如此，后三者是运营成本核算的重点和难点，在会计实务中，需要通过合理界定前期费用、全程监管工程成本和合理压缩营销成本等措施，完善企业的成本控制。 （四）关于企业利润的核算 企业利润是企业经营成果的体现，企业利润由企业收入与企业成本决定。在房地产企业的会计实务中，其企业收入主要包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、出租房租金收入、代理工程结算收入、售后服务收入、无形资产转让收入等，会计核算需要在满足收入确认条件时及时予以确认。房地产企业的成本主要包括开发产品成品的成本、应交纳的营业税、城市维护建设税教育附加及土地增值税等，会计核算需要在满足相应的确认条件时及时予以确认。由此加强企业的利润核算力度，提高企业的财务核算能力。 三、房地产企业会计信息质量存在的问题 （一）销售收入确认不规范 我国企业会计准则对于房地产企业的收入确认提供有四个具体原则以供企业选择，且要求房地产上市公司应在年报中披露其会计原则选取的职业判断依据。然而在会计实务中，却存在上市房地产企业和注册会计师因企业收入确认存在重大分歧而出现注册会计师对房地产企业出具非标准审计报告的情形。通常，双方争议的焦点均在收入确认的关键点，即“商品房在所有权上的重要风险和报酬是否已经转移”。由于企业作出的判断并不能获得注册会计师的认可，因而出现两者间的矛盾。由此可见，部分房地产企业的销售收入会计信息并不满足会计的可靠性这一基本质量要求。 （二）会计信息可比性较差 可比性是我国会计信息质量基本要求之一，其包含两层含义：（1）同一企业提供的不同期间会计信息可比；（2）不同企业在相同期间会计信息可比。在会计实务中，在项目建设年度，主要体现为费用化支出，而不能体现收入；而在项目竣工并实现销售后，又存在大量的预售款确认为收入。由此导致不同期间的企业收入和费用并不能真实反映企业的实际财务运营状况，使得不同企业间及同一企业不同期间的会计信息失去了可比性，可能误导投资者的投资判断。 （三）风险信息披露不足 在房地产企业的运营过程中，由于其项目涉及的资金体量大，且项目开发周期长，资金从投入到回收过程中面临诸多风险，如宏观经济政策风险、土地用途和价值变更风险和施工项目质量风险等。但在会计实务中，我国相关的会计规章制度对房地产要求披露的信息规定相对滞后，房地产企业所披露的会计信息远远不能满足投资者对企业运营风险评估的需求。 （四）会计人员胜任力参差不齐 会计制度和准则都是作为会计信息形成过程中的技术性规范，其实施的有效性依赖于会计人员的职业胜任力水平。我国会计制度正处于与国际接轨的转型期，房地产企业会计制度仍存在不足，会计人员的职业判断能力和胜任力水平愈发重要。如果会计人员的胜任力不足，将导致不能按照企业会计准则选择合理的会计处理原则和方法。面临制度的缺失和会计实务的需要，我国房地产产业会计人员的胜任力水平亟待提高。 四、提高我国房地产企业会计信息质量的对策 无论从企业自身发展还是从有利于投资者决策的角度来看，提高我国房地产企业会计信息质量都是不可回避的。针对实务中房地产行业会计信息存在的诸多问题，建议从以下几个方面着手。 （一）完善房地产行业的会计规范体系 由于我国房地产会计制度中存在未加以规范的特殊事项，我国房地产行业会计信息在收入确认、配套工程核算等方面存在诸多问题。在实务中，会计人员往往只能根据自己的职业判断选择其认为正确的会计处理原则和方法。由于会计人员职业判断能力有限，部分会计人员选择的会计核算方法并不恰当。因此，应借鉴西方发达国家成熟的房地产会计制度，建立关于房地产行业收入确认的专门会计准则指引，不断完善房地产会计规范体系，以提高我国房地产企业会计信息质量。 （二）扩大会计信息披露内容 对比国外会计准则和我国企业会计准则中对房地产行业会计规定披露的信息内容，我国房地产行业可披露的会计信息内容还有充足的调整空间。从风险管理和投资者决策需求来看角度，我国房地产行业可从扩大会计信息披露内容和提高披露信息质量方面着手，加大对预售政策及情况、土地储备量及成本构成、项目现金流量、质量保证金和存在的风险以及企业配套设施费用的预提标准等内容的披露和公开。尤其是要充分披露与风险相关的会计信息，以利于投资者根据披露的信息作出决策。 （三）提高会计人员的职业胜任力 会计电子信息化水平的提高使得会计人员从繁重的基础会计劳务中解放。在当前房地产行业的快速发展中，会计人员的职责不仅是提供真实可靠的基础会计信息，而且还更多地站在管理者制定决策需要的角度，充分发挥会计的监督和财务预警功能。要提高会计人员的职业胜任力，从会计人员自身来讲，可以通过加强学习、不断更新自身会计知识体系、提高会计信息效率和质量、建立企业财管管理观念等方面着手；从房地产企业来讲，可以从完善会计信息管理规章制度、强化内部财务管理和加大企业会计人才的引进和培养等方面着手。从会计人员自身和房地产企业两个视角来加大对会计人员的投入，提高房地产行业会计人员的职业胜任力以满足房地产行业会计的需要。 五、结束语 房地产行业是我国国民经济的支柱性行业，其健康有序发展事关国家经济社会的稳定。房地产企业会计信息质量存在问题是客观事实，提高房地产行业的企业会计信息质量势在必行。只有弄清会计信息质量问题的原因，才能从根源上解决房地产企业会计信息不能满足企业管理、投资者决策