房地产开发企业土地增值税案例.doc

第三章 土地增值税案例A地税局直属所在日常检查中发现：所辖B置业有限公司开发的“华安”小区已竣工验收，且已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，符合“主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算”的条件。2010年7月1日，该局直属所向B置业有限公司下达了土地增值税清算通知（见附件一），要求B置业有限公司在接到通知书之日起90之日内办理土地增值税清算手续。 2010年9月1日B置业有限公司向A地税局直属所报送了土地增值税纳税申报表及附表、土地增值税清算事项说明（见附件二）等税务机关要求提供的清算资料。A 地税局直属所对企业提供的清算资料进行了初步审核，认为材料齐全、符合受理条件，予以受理，并向B置业有限公司下达了土地增值税清算受理通知 “华安”小区土地增值税清算事项说明一、 企业基本情况B置业有限公司，成立于1993年4月，法人代表：，注册地址：，注册资本：人民币壹仟万元整，营业执照号码：410300；具有2级房地产开发企业资质；税务登记证号：410。二、 项目基本情况B置业有限公司于2007年12月购得位于洛阳市区新泰街1号地块，并取得洛阳市国土资源局颁发的洛阳市国用（2007）第123456号土地使用权证书，在此土地上开发了“华安”小区项目。“华安”小区占地20000，开发8栋住宅和1栋写字楼，其中:1-2号楼为6层住宅，砖混结构，建筑面积7200，含30套普通标准住宅，24套非普通标准住宅， 2套商铺；3-5号楼为10层小高层住宅，框架结构，建筑面积10200，含54套普通标准住宅，27套非普通标准住宅，54个车库；6-8号楼为两层联体别墅，砖混结构，建筑面积5400，共计18套；9号楼为写字楼,框架结构，20层，建筑面积10000，共计80套。三、 清算方法说明1、 按普通标准住宅、非普通标准住宅和非住宅三种类型分项进行清算；2、 “取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”按照“项目占地面积”占“全部建筑项目占地面积”的比例进行分摊；3、 “前期工程费”、“基础设施费”、“公共配套设施费”、“开发间接费”按照“销售面积”占“可售面积”的比例进行分摊。四、 企业自行清算申报情况1、 房地产转让收入截止到2010年6月30日，企业申报销售普通标准住宅1512万元；销售非普通标准住宅4380万元；销售非住宅2940万元。2、 土地增值税扣除项目总额企业申报普通标准住宅“扣除项目金额”1232.88万元；非普通标准住宅“扣除项目金额”3223.49万元；非住宅“扣除项目金额1648.51万元。3、 增值额及增值率企业申报普通标准住宅增值额279.12万元，增值率23%；非普通标准住宅增值额1156.51万元，增值率36%；非住宅增值额1291.49万元，增值率77%。4、 应缴土地增值税企业申报销售普通标准住宅应缴土地增值税83.736万元，已缴22.68万元，应补缴61.056万元；销售非普通标准住宅应缴土地增值税346.953万元，已缴153.3万元，应补缴193.653万元；销售非住宅应缴土地增值税434.1705万元，已缴132.3万元，应补缴301.8705万元。普通住宅已销售完毕，可售面积8340平方米；非普通住宅已销售完毕，可售面积13740平方米；非住宅可售面积10720平方米，已销售完毕。公共配套设施中幼儿园建筑面积1600平方米普通住宅占地1050平方米；非普通住宅占地3750平方米；非住宅占地620平方米；公共设施占地1520平方米，其中幼儿园占地800平方米.A地税局土地增值税清算审核小组对“华安”小区清算资料进行了逐项审查和确认，具体情况如下:一、转让收入的审核通过实地调查发现：“华安”小区写字楼底层建有20个储藏室，已全部销售，取得销售收入100万元，企业在账务核算时将此项收入计入“其他应付款”科目。经进一步查实：该储藏室50%卖给购买普通住宅的业主，另外50%卖给购买写字楼的业主。（注：储藏室层高低于2.2 m，不计建筑面积）通过房管部门提供的产权交易信息发现:该企业用9#写字楼1000的房产换取C公司一块土地，企业对此交易未作收入处理。二、扣除项目的审核（一）取得土地使用权所支付的金额企业自行申报的取得土地使用权所支付金额为932万元。通过审核取得土地使用权所支付的金额明细表发现:该企业2008年10-33#凭证记载的100万元土地出让金，由于享受当地政府的招商引资优惠未实际支付。（二）房地产开发成本企业申报的房地产开发成本为3602.4万元，其中：土地征用及拆迁补偿费8.6万元；前期工程费19.4万元；建筑安装工程费3180万元；基础设施费97万元；配套设施费278万元开发间接费19.4万元。1、土地征用及拆迁补偿费通过审核土地征用及拆迁补偿费明细表发现：企业2008年8-22#凭证列支1万元“土地闲置费”。2、前期工程费通过审核前期工程费明细表发现：企业2008年4 -22#凭证列支1万元的“大型墙体广告费”。另外通过比对设计合同金额与发票金额发现：2008年-25#凭证列支的2.7万元 “园林设计费” 比合同金额大1万元。经核实付款凭证发现：企业实际支付园林设计费为1.7万元，但企业取得的发票金额为2.7万元,3、建筑安装工程费通过审核建筑工程费明细表、建筑安装工程汇总数据统计表发现：企业2008年9-7#凭证列支“付购铝合金”78万元。经核实：该笔款项已包含在企业入账的建筑发票金额内。4、基础设施费通过审核基础设施费明细表发现：企业2009年3-#凭证列支“园外工程道路”10万元。经核实此项道路在房地产开发范围之外，属市政街道。5、公共配套设施费通过审核公共配套设施费明细表发现：企业2009年10-2#凭证列支“幼儿园”建造成本48万元。经实地核查， “幼儿园”虽已建成，但截止到清算时仍将其作为售楼部使用，并拟出售。6、开发间接费通过审核开发间接费明细表发现：企业2010 -2 -20#凭证列支 “参观接待费”1万元。（三）房地产开发费用该企业全部使用自有资金，未发生利息支出。企业根据申报的“取得土地使用权所支付的金额” 和“房地产开发成本”,计算出来的房地产开发费用为432.24万元。（四）与转让房地产有关的税金企业自行申报缴纳房