不堪忍受甲级写字楼高租金小企业转向袖珍楼.doc

不堪忍受甲级写字楼高租金 小企业转向袖珍楼随着金融业等即将全面开放，跨国企业尤其是服务性企业不断进驻上海，导致了上海甲级写字楼市场出租率大涨，租金更是水涨船高。戴德梁行的数据显示，上市本就不多的甲级写字楼现在是供不应求。而记者发现众多的日本、韩国和我国台湾地区的小企业为了规避高租金，已经开始大量的转向中档的袖珍办公楼市场。上海万旭企业发展有限公司总经理徐驰告诉记者，大量的写字楼均以欧美500强为重点客户来源，而且租金日渐走高，一些中小外企开始需求更多的小型商业办公楼，从甲级办公楼走向一些小型涉外商业办公楼。 在虹桥古北地区，这种现象比较突出。据记者了解，在虹桥古北地区，拥有大量的规模型高档甲级办公楼，但随着大量的中小外企入驻古北，甲级办公楼租金渐涨。小面积涉外商业办公楼则处于稀缺状态，记者从茅台路威宁路路口的纯古北商务行宫销售处了解到，作为这个区域唯一一个小型涉外商业办公楼，总共166套房源目前已经销售了七八成，主力房型为3459平方米，连续在两个多月内成为地区销售第一。 同样，在徐家汇地区，聚集了大量的甲级写字楼，港汇二期等预租情况都出现了供不应求，一些中小外企也开始寻觅小型商业办公楼作为“栖身”之地，徐家汇肇家浜路地区一些酒店式办公楼也开始走出销售低谷。 上海写字楼租金每年正以20的速度增长，而空置率几年来一直保持在6以下。良好的发展前景吸引了众多机构和个人投资者，一些袖珍商业办公楼、酒店式办公楼开始走俏。仲量联行有关专家认为，直到2008年底，上海甲级办公楼都将处于供不应求状态，尤其随着上海金融市场的进一步开放，一些不堪忍受甲级办公楼高昂租金的中小外资企业将更需求袖珍型商业办公楼。(青年报）在办公物业这块空白里，商务办公楼正好适合中小企业的办公需要。从目前上市的商务办公楼情况来看，这一办公物业的市场反应较好，很多楼盘都有不错的销售的业绩。但同时政策的风险也为商务办公楼的发展蒙上了阴影。 为此，我们邀请到北京知名的商务办公楼开发商与大中华写字楼共同探讨商务办公楼这一特殊物业应怎样与纯写字楼来竞争，并且对商务办公楼的发展进行一个预测。Q1酒店式公寓和产权式酒店的区别?A1从字面上看，一个是公寓，一个是酒店。一个是业主自住或自主经营；另一个是产权归业主，但经营权在管理公司。公寓式酒店是公寓式的设计，但由管理公司按照酒店经营，每年返还业主一定的投资回报。一般是8%10%左右。酒店式公寓其实质还是住宅，只不过由比较专业的物业管理公司按酒店式的服务方式进行管理。洒店式公寓是由业主向开发商购买后自主经营的，可出租给别人或自已居住，在购买后的水电，清洁物管费用由业主承担。产权式酒店是由业主向开发商购买后，由开发商在固定的时期内返还一定的金额，返租方式，但在固定期内不参与管理和收入。Q2酒店式公寓起源何处?A2酒店式公寓产品，最早源于欧洲地区，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业形成了酒店式公寓的雏形。在我国酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地。自1999年以来，随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金一路上扬。近两年，酒店式公寓成为房地产市场的新宠，作为近年来一种新兴房产投资品种，投资者把它作为新兴物业，发展商把它作为新的利润增长点。那么什么是酒店式公寓呢？酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位较高，集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体，既可“自用”又兼“投资”潜力。在中国的房地产市场，酒店式公寓方兴未艾。 一时间似乎所有的办公、长期旅游、商务出差乃至房产投资都盯住了这个市场。2004年北京、上海、广州的酒店式物业更是一路飘红。根据对发达国家同业情况的考察，酒店式公寓就是一个国家和地区发展到一定阶段后将长期发展和存在的一个物业类型，目前在我国刚刚走红，但由于它既具有酒店的品质，又低于酒店的价格，能满足许多商务、投资和高层次人员居家的需求，从而必将成为大城市、全国省会城市、发达城市和地区中心独具魅力的新兴物业。 酒店式公寓与前年热炒的概念有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与酒店式服务与居家办公相结合，但概念中提供给住户的是较完善的办公空间，而忽略了五星级的配套和服务；其设计的主要功能为满足居家办公的要求。 业内对此也日渐关注，据悉，4月2日至4日，“酒店式公寓的设计、推介与营销”论坛将于北京举行。日前记者就此话题采访了有关人士。 酒店式公寓的独到之处 鑫尊地产市场部的林越经理认为，酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备，概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。 酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。 酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其他项目。 酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，它的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。 选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。 酒店式公寓从用途可分为居住性公寓和商务性公寓二种：居住性公寓主要用于居住，这种公寓有单独的厨房、阳台、卫生间；商务性公寓用途为商务办公，这种公寓没有单独的厨房和阳台。二者面对的消费者不同。 成功的酒店式公寓都有相似的地方：其位置位于繁华地段，周围有大量潜在的消费者和租客。客户就在附近。该位置填补该区域的小户型住宅的空白。 林越指出，酒店式公寓与产权酒店、单身公寓和商务公寓相比，有同有异： 产权酒店与酒店式公寓的区别。产权酒店起源于上个世纪70年代的美国，主要分布在气候温和的旅游度假胜地。简单地说，产权酒店是由消费者或个人投资者买断旅游设施在特定时间里的使用权。酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店经营管理，取得投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。它是将房地产业、酒店业和旅游业结合在一起的商业业态。而酒店式公寓面积有大有小，居室有多有少，室内厨房等生活设施一应俱全。酒店式公寓采取酒店式管理，为住户提供了一个星级酒店的家，但收费比酒店便宜。 但作为中高档项目的酒店式公寓相比普通住宅占用的资金较多，回报周期较长，所以更适宜中长线投资者。 另一方面，对于酒店式公寓投资的项目又必须要有相当严格的条件限定。 张谧指出，酒店式公寓投资要在适当的区位。像朝阳区地区、亚运村等是北京国际商务活动最活跃的地区，近两年，又是网络经济最热手的地区，大量小型公司和年轻的白领聚集在这些区域，对他们来说，在这里安家置业，方便自不必说，更重要的是机会更多，成本更低，最有可能利用这一区域的人流、资金流、信息流，迅速走向成功，这些热点地区最适合酒店式公寓投资操作。 随着市场的发展，目前又出现了一种酒店式公寓新的业态，据来自开发城市广场和都会华庭的发展商京港物业发展有限公司的消息，他们推出的一种酒店式商务式公寓，暂命名为“都会国际”。这是一种将酒店式公寓与进行了结合并全新演绎的新产品，在充分考虑了满足各种商务个性化的需求的同时，也将满足人们对高档住宿的要求。这种全新的模式合理地将居室分为了居住与办公两大区域，既具备了酒店式公寓的高档生活区又满足了的高级商务区，同时还配备了五星级俱乐部。更引人注目的是它在的基础上增加了全新概念的24小时商务中心，在那里可以享受到24小时秘书服务、24小时翻译服务以及24小时会议服务。由此一来，这种酒店式商务公寓不仅填补了无5级办公楼配套服务的空白，而且还可以更完整地创造一个超5级的办公场所。 上海酒店式公寓投资危机初现 上海房地产市场正在经历前所未有的“黄金”时期，一路飙升的房价吸引了众多的房产投资客投身其中，已有报道几百亿的资金流入上海房产市场推波助澜。业内大佬潘石屹日前就已放出话来：“上海房地产市场是一块烧红的铁，不能摸。”酒店式公寓投资也不例外。 据一位业内的人士透露，无论开发商怎样回避酒店式公寓的投机详情，事实上目前许多的小户型公寓中，投资客比例都在50以上，而用来自住的比例很小。 上海房产市场的火爆引发投资者更多的是短线炒作，希望能够赚上一笔就走，这种心态在现在酒店式公寓的投资者中更是盛行。绝大多数投机者在购得酒店式公寓后一般都会快速转手买出以赚得差价。 然而，正是由于人们对于短期价格追捧的预期，已经有很多的专家开始发出警告，由于投机过旺所造成的房价过快上涨，已经使上海房地产市场出现了泡沫初期的征兆。而在上海房产市场中的投机主力浙江投资者，目前已经出现撤资迹象也好像正在证实其中的一些微妙变化。 就酒店式公寓而言，传统的短线投资者在目前的情况下可能面临更大的投资风险，如果一旦出现手中的酒店式公寓不能马上再找到下家转手，那么投资者的亏损将就在眼前。尤其是在酒店式公寓概念现在还在“热销”之时，由于概念上的模糊，一些发展商浑水摸鱼，借着酒店式公寓的幌子卖出了自己的产品，而且这些产品现在大多成为了投机的房产工具。使得酒店式公寓类产品目前增长迅速，购房者可选择的余地加大，潜在的二手物业购买者被大量分流，将进一步缩小二手物业的流通空间，使得小户型投资者实现短期套现较为困难。 其实业内专家指出，酒店式公寓本身就是一种纯投资的产品，只是目前出现了众多的酒店式公寓没有真正具备其内涵，而且在软硬件方面都没有形成过硬的投资条件，因此也造成了许多投资者盲目从事短线操作，失去了投资酒店式公寓的真正意义。 酒店式公寓的开发和投资主要面临4大风险 顺驰市场开发部房产经纪人沈昊认为，目前酒店式公寓的开发和投资主要面临四大风险： 一是随着酒店式公寓物业越分越细，导致投资客分流。比如城市假日比较强调商务功能，而亚东名座则更强调“居住”。常规来说，住宅投资的回报率与人们对住宅投资市场的关注成反比，即当越来越多的人将住宅用于出租获取回报时，租赁市场的租金水平就会相应地降低。因此，作为酒店式公寓住宅现今相对集中的客户群投资客而言，如果有更佳的投资途径，必会转移目标。 二是酒店式公寓的规划设计问题。不少开发商急功近利，使得一些酒店式公寓的设计不尽如人意。即便是现在推出的一些项目，也有部分是利用现成地块中的边角料设计而成，朝向、走道等都存在一些问题，也无法满足酒店式公寓住户的特定需求：如缺乏洗衣、送餐等服务空间等。 三是投资者的预期租金问题。现在，市场上的酒店式公寓产品大多为上百套小单元的物业分割构成，巨大的产品上市量左右着区域市场的租赁价格；特别是在交付使用后，同一地点的出租供应量骤然增大，诸多买家出租套现的投资行为愈演愈烈，一些急于求成的出租者会降低租金，从而造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。 四是定价问题。酒店式公寓的单价高于其他住宅1020是合理的。但不少酒店式公寓的价格砝码也与日俱增，每平方米上万元的酒店式公寓不断增多，价格与市场出现严重背离。另外，酒店式公寓还存在绿化率低、楼内电梯拥挤、通道狭窄、居住人群复杂等普遍问题。 投资风险怎样规避呢？沈昊认为，首先是对地段的综合考虑。目前酒店式公寓风起云涌的背后，隐藏着区域供应量增加、产品雷同等影响投资回报率（租金）的因素。因此在作投资选择前应考察该地段周边的租赁行情，选择一个合适的类比值来计算其平方售价的合理性；该处是否具有地理优势如交通便捷，最好邻近现有或已在建设中的轨道交通；楼盘周边建筑群以商务楼居多的要优于住宅区，附近区域类似项目少的要优于过于集中地带。 其次，楼盘要有创新设计，拒绝烂尾楼。酒店式公寓设计要充分体现其经济实用性特征，房型布局要紧凑而灵活，减少户内消极空间的数量，减少公共面积的分摊。对于不同层次的居住者及其生活习惯，居室套型设计可以灵活分隔。在我看来酒店式公寓是一个新的服务行业理念,只所以这样说是因为她区别与以提供服务为主要产品的酒店,也区别于并高于普通公寓的居住形式.酒店式公寓应是一个由专业的管理公司提供酒店式高档服务,全面负责提高住户的居住环境质量及营造和谐,高雅的酒店气氛,提供比酒店房间更舒适宽大功能更多的公寓房间,适合多人居住且租金价格比酒店要低的建筑单元. 现在不论是在北京还是其他的中大型城市都有酒店式公寓,如果你有兴趣在网上查一下就可以了解到他们的价格.以前我出去旅游都会先预定目的地城市的一家酒店,但现在我会在网上查看那里是否有酒店式公寓.春节前我想去杭州,上网一查一个70平米包括一个厨房的酒店式公寓一天的房价仅在200元左右,虽然燃气费和水费自付但比起那里的三,四星级的酒店要便宜很多了.我自己本来就会做饭,我可以选择出去吃也可以早起一会到那里的菜市场转转给自己做一顿可口的中餐,还真有点荣誉市民的感觉.如果我们一家子四口人都去可以要一间两居室,价格也不会贵到那去.如果我的朋友们也去那就可以租同一层门对门的房间,晚上可以打打麻将什么的,不会担心会吵到别人,平时在北京都很少有这样的机会,你说能不惬意吗.这样的感觉很难在酒店里感受的到的.过去如果一家公司为一位外籍高管人员租房子都会选择与酒店签长期合同,因为只有酒店的设施和服务可以让他感到舒适并且居住期间的一切事物都由酒店负责,公司虽然要为其报销高额的房费和用餐的部分费用但也只能这样图个省心.后来出现的涉外公寓成为了公司租房的主要选择而不是酒店了,因为住公寓各项费用都便宜的多.随着市场需求不断的扩大和升级,现在更多的酒店式公寓建立起来.她必将成为酒店行业的一个强有力的竞争对手,并且很有可能将影响酒店的管理和服务模式以对抗酒店式公寓的突飞猛进的发展势头.今后的酒店式公寓将吸收酒店的各层管理人员,不断来完善她的服务队伍提高她各方面的水准,而酒店也会随之对其经营模式和方式加以改变来适应新的市场发展走向.总之,酒店服务人才将有更大的发展空间,因为中国的房地产的发展规模和速度是最快的最有潜力的,这是酒店式公寓发展的重要条件.就像我在学校学习时就认为的酒店业是一个综合性行营实体,可以开展各项在发展和将发展的项目,因为服务是整个社会运转的中心,而酒店是唯一专业服务标准的实践地,酒店式公寓就是在发展和今后必定得到很大发展的服务行业,所以我对于酒店式公寓发展前景抱很大的信心.一、酒店式公寓概念及特征1、酒店式公寓的概念酒店式公寓也称酒店式服务公寓，是目前尚不多见的物业类型。所谓酒店式服务公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。 酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专业管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。在我国，酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京两地，但前几年未形成热点。 2、 酒店式公寓的特征酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更重要的是向过往住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大特点是要比传统的酒店多了家的味道。具体而言，酒店式公寓有如下几点特征：（1） 提供酒店式服务和管理所谓酒店式公寓，顾名思义，就是一种提供酒店式服务的公寓，它借鉴酒店式服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、钟点服务等一系列服务。酒店式公寓的物业管理较一般公寓更完善，服务内容更多，为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。 （2） 商居两宜，兼具居住和办公两种功能酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住和办公空间混在一起，面积较大酒店式公寓中，居住空间与办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则偏重于办公，只有卫生间，没有厨房，提供一些办公设施和通讯条件。酒店式公寓与前几年热炒的SOHO概念有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与酒店式服务与居家办公相结合，但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间，但忽略了五星级的配套和服务；其设计的主要功能为满足居家办公的要求。3、目标客户群的类型我国的酒店式公寓经过几年的发展，在原有的基础上已经形成自己的特点，是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝大多数。投资客户主要可以分为两大类型（如表）表1： 酒店式公寓投资者分类类型纯投资客户养老型客户组成个人投资者，机构投资者个人投资为主年龄、构成个人投资者25-35岁，机构投资者主要是具备一定经济实力的中、小型企业40岁以上 目的酒店的增值潜力退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源，多投资于100平方米以上的较大户型预期投资回报8-1510以下客户比例6015左右 除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以自住兼投资为主要目的私营业主、办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团客户等等。 但是现在在北京这种住宅立项的商住两用的公寓正在被禁止商用，这就失去部分客户的投资热情。应当引起注意。 二、酒店式公寓的市场投资前景分析 1、酒店式公寓的优势在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资。其原因主要在于： （1）出租率较有保证 酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的客源，而普通公寓的小业主出租，偶然性强。此外，租客也愿意花比公寓不高的价差，获得更多的、风险更小的服务； （2）租金稳定性较有保证在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争。而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价； （3）性价比比酒店更有优势酒店式公寓由于是成套住宅，相比较于纯酒店的单间设计，居住的舒适性大为提高。同时，酒店式公寓在其软、硬件的配置与纯酒店相差无比，但租金价格却相去甚远，因此，许多酒店的长租客便把置业目光投向了酒店式公寓。 （4）产权问题拥有产权可以让业主居住的安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上说，它是拥有私家产权的酒店。 2、酒店式公寓的发展前景随着中国加入WTO，将会有更多的国际跨国公司企业来到中国设立公司，海外公司高层管理人员，以及驻中国的海外社团，其他公司工作人员等，构成了酒店式公寓的主要需求群体。一些小型公司也将其作为商住两用。他们希翼在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店的硬件配套，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。酒店式服务公寓的独特优势早已出现。 近两年，在北京在高档公寓租赁市场中，租金因整体供量的急剧增长而持续下滑的趋势锐不可当，有些物业租金跌幅达50以上，然而，类似国贸、嘉里中心这样的酒店式服务公寓反而有上涨趋势，实际成交租价总体浮动不到5。显然，与普通高档住宅公寓相比，酒店式服务公寓的租金水平更坚挺。其市场出租平均报价为每月每平方米24.5美元，几乎是普通高档公寓的两倍。酒店式公寓之所以受到市场追捧，主要在于其功能的多元化，从商务用途，酒店出租到自用，都流露出其在使用上的灵活性，同时也衍射出它投资角度的多重性。当前，国内各大、中城市已形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，传统的物业管理对他们来说早已不能适应其快节奏的生活。从另一层面来看，中国加入WTO将会成为北京这样的国际型大都市带来数量众多的境外中小型公司，因为目前大型的国际跨国公司都已在北京设立了据点。中小型公司由于其资金实力，既想方便，又想价位合适，那么酒店式公寓应是最佳选择。 3、未来竞争靠物管酒店式公寓是作为一种纯投资的工具，其目的更为明确，而且更适合长线的投资者取得稳定的投资效益，避免了大起大落的风险。而一座高档的酒店式公寓要想拥有长久的生命力和稳定的收益，在各项硬件指标达标的情况下，服务这一软件就显得犹为重要了。在高档租务市场中，客户的去留多数受服务水平的影响。与国际接轨的优质服务将极大提升物业的附加值，并对物业今后的投资潜力产生直接影响。因此，在整体市场环境、硬件水平相当的情况下，酒店式公寓除了专业的规划、设计和装修，还要有充足的租客来源，在整体市场环境、硬件水平相当的情况下，物业管理将是未来酒店式公寓竞争的焦点。 三、产品开发模式 酒店式公寓占有优厚的市场条件，以至这几年在市场上快速发展，市场上自称是酒店式公寓服务公寓的项目不少，但一个被公认的酒店式公寓的成长期大概需要两三年的时间，甚至项目能否最后成功，还要看以下五个方面（如表所示）： 1、位置应具备可持续发展潜力；2、品质建筑设计、内部装修等是否符合客户需求；3、管理精心为客户着想的精神，要有品牌效益；4、计划周详的租务计划；5、推广持续、稳定的市场传播是物业发展的基础。 以上几项条件在目前大多数酒店式公寓项目中都有体现。 但让一个有基础的项目发挥最大的价值，关键在于其后期的物业管理水平。提供良好的服务是评定物业好坏最基本的条件，是产品的附加值，直接影响到物业今后的租金和收益回报。 1、项目选址策略由于酒店式公寓属于长线投资产品，所以其选址比一般的公寓重要的多。开发商需要根据主要 目标市场的情况确定酒店式公寓的位置，以便为将来酒店式公寓的经营管理打好基础。根据酒店式公寓目标消费群的高端特点，其开发选址主要在市中心及出行方便的周边地带。酒店式公寓的租客以港澳台商人、海归派外籍人士为主，他们对于生活环境及居住氛围的要求较高，对物业周边的自然环境、周边娱乐环境都十分注重。所以物业周边最好拥有多家中高餐厅，齐备的娱乐休闲场所及大型购物场所。 2、目标消费群定位随着国内经济的快速发展，招商引资速度加快，酒店式公寓有其市场生存的一定空间和特殊的经济地域发展背景。酒店式公寓的消费群体主要有以下几类： （1）海内外常驻机构的商务人员、管理人员、技术人员由于他们工作几年就要轮换，所以通常只租房而不会买房。因为住房补贴高，他们往往会和家属租住品质好的高档公寓，这样便形成了一个庞大的群体，从而形成一种居住氛围；他们对物业的要求很高，一些合资企业高级管理人员往往渴求生活在高品质氛围中，对这种服务式公寓的整体环境也表现出很强的热忱，高档公寓的建筑形式恰恰满足了这一需求，正是为其较高的租金价格与出租经营回报率所吸引。有些常驻机构，规模较大，派驻人员较多，一般有专门办公和居住场所，二者分离。作为办公场所，他们可能选择办公楼，商住楼或酒店式商务公寓；作为住所，可选择住宅或居住功能齐全的酒店式公寓，秘密性更强，活动空间更自由，故一般不会选择酒店。规模较小，派驻人员较少的，往往将居住空间与办公室空间合为一体，所需的户型面积较小酒店式公寓亦可满足他们的要求。 （2）港澳及海外商务人员 由于业务上的关系，港澳及海外都有不少商务人员经常往返内地，这类人会选择酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中选择购买或租用住房，以方便居住和办公。 （3）投资者现在有不少人购买房屋用于投资，他们一般选择户型面积小，总价低的物业，酒店式公寓是投资者乐于购买的物业。 （4）城市小企业和SOHU族目前国内小企业数量众多，少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公、休息及接待客户。随着科技发展和计算机网络的普及，家庭办公已成现实也有不少人在家办公，这部分人即SOHU族。酒店式公寓兼具居住和办公两种功能，适合SOHU族。上述几类酒店式公寓的需求者中，海内外常驻机构及SOHU族是市场主力，投资者在买家中也占较高比例。 3、产品设计策略酒店式公寓的产品设计要个性化，个性化有两方面的含义；一是满足使用者的个性化需求，因为租住酒店商务式公寓的大多数是高学历、高素质，甚至是国际化的人士，他们对居住文化、对办公环境有独特的理解与需求；二是项目本身也应是个性化的，这包括楼型、装修装饰、环境、配套等，不能随大流。这一点，是酒店式公寓生命力的所在，是酒店式公寓投资实现回报的核心因素。 （1）面积分配酒店式公寓属于小户型物种，最常见的是单卧室套房，适用于住宅、个人办公、度假、投资。另外，为了增加灵活性，酒店式公寓可以引入可组合式住宅单元，就是将由两套邻近的住宅单元的小套房当作一件产品来销售，两套合并时是一个大套间，分开来还是两套独立的单元。比较流行的是两卧室两卫生间的可分割套房，购买者可以方便地将其分割为两个独立地单卧套间，一套自己使用，另外一套供亲友或交换使用或出租。针对酒店式公寓客户的需求特征，总体市场中的酒店式公寓的户型从1居5居，其中1居的比例最高，其次为2居和3居，分别占59、24、15；面积为110m2以内的户型比例最大，其次是120-190m2之间的户型。居室的数量和面积根据不同细分市场所面对的客户群而呈现较大差异。例如：富顿中心主要吸引单身租客，户型全部为1居的小户型；嘉里公寓、棕榈泉国际公寓主要吸引外籍高级管理人员，有3-5居户型且面积相对较大。 （2）内部装修、用材具有投资价值地酒店式公寓从外墙砖到市内门窗，从地板到浴缸、家具，甚至水泵、阀门等都会选用进口地顶极产品。这些表面上看不到地东西对于业主入住之后地生活来说发挥着重要作用，而且将对物业维护费高低产生巨大影响，在这些部件上使用国际知名品牌，可以提升产品地附加值，同时也可以体现出开发商对业主负责地良苦用心。 4、产品销售策略酒店式公寓的销售与普通房地产产品的销售相似，都是把消费者带到产品地向其先展后售。酒店式公寓在市场营销理论中属于非必需品，在目前的中国范围内知名度不高，公众了解程度不深，而且酒店式公寓在有所知晓人群心目中基本认识还是“价格比较昂贵，产权不清”。因此，对于酒店式公寓开发商而言，要想长久取得好的销售成绩必须做好两个方面的工作，一个是向顾客认真解释酒店式公寓的概念和运作机制；第二个是采取创新概念等有效措施刺激消费者。另一方面由于酒店式公寓潜在消费群局限在中高产阶层，选择在大众媒体做广告宣传的广泛使用的营销方式对酒店式公寓的销售难以奏效，根据欧美等国长期实践证明，通过邮寄、电话等方式吸引潜在的消费者再通过现场销售展示会的形式面对面直接销售这一销售方法式行之有效的，这里介绍几种有效的销售方式： （1）直接邮寄是酒店式公寓不常采用的一种销售方式，具体操作方法多种多样，通常是把内容丰富翔实、印刷精美的宣传册邮寄给精心筛选出来的潜在顾客。 （2）电话促销已成为酒店式公寓销售日渐普遍的一种销售方式。 （3）非现场销售这是一种和现场销售配合使用的销售方法。销售人员在目标客户群集中的地方，通过向人们提供礼品，赠餐等方式吸引并邀请潜在的消费者出席现场展销会。非现场销售可以是繁华的街道上，也可以在商业中心设立专门柜台。 （4）体验销售是让潜在消费者免费使用或者用十分优惠的价格到酒店式公寓中住宿办公，条件是他们必须把办公住宿的感觉反馈给开发商。虽然此方法的成本开支较高，但是消费者在酒店式公寓中能够直接地感受到有形房产和无形服务，更容易激发其产生购买欲望，而且容易在其亲朋好友当中形成良好口碑。 （5）与第三方合作营销策略与掌握有潜在消费者地第三方开展联合促销活动，如与商业公司合作向其雇员开展销售；通过租车公司向租车人提供免费租车服务吸引其前来参加展示会。 （6）重复销售策略已经购买了酒店式公寓地客户多数对酒店式公寓持有积极的态度，他们通过多年的消费切身体会到产品的优越性，所以针对原有会员开展追加销售，相信会取得很好的效果。 （7）海外营销 2006年的海外市场营销将会成为推广此类项目的主渠道之一，国内投资客户的购买能力将受限于国内金融机构的支持力度，但随着2008年的日益临近，此类产品由于结合了酒店及高档公寓等优势，将会越来越受市场的欢迎，海外客户将会是不可忽视的消费力量。 5、销售成本控制策略 （1）聘请经验老道的销售人员主持销售过程； （2）发展日渐成熟的直接销售技巧可以使销售活动更有针对性； （3）利用客户关系系统对销售的业务进程进行实时监控； （4）随着购买者的增多，提高售后服务质量可以促进旧客的口头宣传或重复购买。 6、经营管理策略酒店式公寓采用星级酒店的一些服务内容和管理模式，又具有住宅和写字楼的一些特点，即可居住亦可办公。这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。当下的房地产运营中，说到最受市场欢迎和精明的开发商青睐的物业，写字楼物业虽然不能说是绝对第一的答案，至少是最主要的一个。因为市场常态下，写字楼是能产生较高回报的业态。 截止到2006年第三季度末，中国写字楼市场最高成交价格排在前列的城市有：上海、厦门、杭州、深圳、青岛、昆明等，其中2006年第三季度中国写字楼市场中，杭州以绝对的优势排在第一的位置，杭州写字楼2006年7月最高成交价格为23196元/平方米，2006年8月为35979元/平方米，2006年9月为47833元/平方米，这说明2006年中国写字楼市场由一线城市逐渐发展到商业发达的沿海二线城市，写字楼市场的重心也在发生转移，二线城市的写字楼市场在不久的将来将会得到良好的发展。 “住宅禁商”的出台，冲击了写