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德州天虹文化生活广场 物业发展建议 明达地产顾问 2011年1月 报告框架 一、宏观政策环境分析 二、区域发展环境分析 三、德州商业市场研究 四、项目本体研究 五、项目发展定位 第一部分：宏观政策环境分析 1、宏观经济基本面分析 2、宏观调控政策回顾 3、宏观调控影响判断 4、宏观政策环境总结 政府会努力保持适度的通货膨胀和泡沫。 2011年是十二五开局第一年，经济会保持适度增长，主要是为后几年打基础。结构调整将会 实现突破，经济转型将会有质的变化，新经济将会展现亮点节能减排、高效经济是核心。 政府仍然保持积极的经济政策，扶持新经济，鼓励经济转型，鼓励节能环保高效经济的发展 。 出口会继续保持高增长，随着世界经济状况的好转，随着我国产品技术含量的增加，国际贸 易会越来越活跃。 人民币继续升值，市场资金会继续保持充沛。 2011年中国经济政策是“积极稳健、审慎灵活”，这里就明确了积极主动保经济发 展，调整政策要稳健，审时度势、谨慎应变，灵活是个不确定性的、变数较大的政 策导向。我们可以解读为保持经济的健康增长，政府要及时调控。 宏观经济基本面分析 维持稳定经济增长和降低通货膨胀的经济政策将是2011年中国宏观调控的主旋律 2010年我国宏观经济政策10大取向 财政：由“稳健”转向“积极 ” 消费：增收、减负双管齐下 农村：增加农民收入以激活农村 内需 货币：由紧缩向适度宽松转变外贸：促进出口平稳增长就业：以创业促进就业 投资：总量扩张与结构优化并 重 价格：逐步扩大由市场定价 的商品和服务范围 区域：促进区域协调发展 经济改革：清理不利于内需扩大的政策和制度障碍 从03年开始，决策层对房地产市场异常关注，在两者的博弈中非常被动 宏观政策回顾 2003.4关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 2004.3大幅度提高拿地“门槛” 2005.3-4国八条、新国八条，提高首付、打击投机 2006.7宣布强制征收二手房转让个人所得税 2007，9.27新政，五次加息 2008.6税务总局规定企业为个人购买住房需征收个人所得税 2010.4.15新国十条出台 2003.7出售房屋开始征收房产税 2006.4-5上调房贷利率，国税总局出台二手房营业税政策 2009.12将个人住房转让营业税征收时间由2年恢复到5年 2010.04国十一条出台 2010年4月国十条威力短暂即逝，政府颜面扫地，更 为严厉的国五条和两年后加息大幕重启，能否起到 应有的效果？ 2007年9.27新政也仅仅是暂时改变了 市场格局 政策退出=报复性反弹？ 2010.9.29国五条出台 2010.10.20加息0.25个基点 多次提高存款准备金 929新政明确了五大调控方向，并将地方政府的落实摆在首位，是对 “国十条”更为严格的执行！ 政策内 容 第一条：直指地方政府贯彻落实 地方政府要立即制定执行，否则问责约谈 第二条：直指银行信贷 首套三成，二套五成，三套停贷 第三条：税收调节 首套税收优惠，取消多套优惠，逐步推广房产税 第四条：直指供给 加大中小套型和保障房供给 第五条：直指开发商 规范开发商交易行为 调控的最大杀 手锏 明达认为：从目前来看，9月之后的针对房地产的宏观调控，短期依然会以遏制 房价目的。旨在扭转人们对调控渐失信心的趋势，未来市场自身的力量将发挥作 用。 但是，接下来的调控政府面临着一个老生常谈的两难问题：即在保持经济继续稳 定增长的情况下将房地产市场调整到合理的位置，也就是政府要在“保增长、防 通胀、降房价”之间进行艰难的平衡。 一般而言，会有两种结果：第一、将“保增长”放在首要位置，为保经济增长而 舍弃或放松对房地产的严厉调控（类似2008年）；第二、牺牲预期的经济增长， 继续对房地产进行严厉调控，在换届之时兌现政府的承诺；同时，继续加强与推 进房地产市场制度化改革的措施。 从政府的调控措施分析：未来1-2年内政府将会继续采取第二种措施！ 宏观政策预判 进一步验证政府对于房地产调控的决心 9.29新政执行后 1. 存款准备金率：10月12日四大国有银行提高存款准备金率。 2. 加息：央行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款 基准利率。 3. 房产税：10月23日财政部贾康：房产税一年内推出，首套房免征。 4. 限购令：截止11月底，南京、苏州等共有15大城市出台限购令。 5. 影响判断 新政的颁布与实施，对房地产及其相关产业体的影响将牵一发而动全身 调控政策对消费者的影响： 随着近几年房价的不断攀升，虽然每调必涨的情形时刻存在，但购房者依然对调控都抱有较高的预期， 尤其是此次被称为最严厉调控的出台，短期内将会出现较为明显的观望气氛，影响成交量的走势！ 调控政策对需求的影响： 将一定程度上抑制刚性需求及改善性需求，最大程度上减少住房投资与投机行为，使购房者更趋理性； 一定程度上减轻刚性需求家庭购房成本，继续支持居民首套房购买；从现在来看，未来成交量的下滑将 在所难免，是否会出现报复性反弹值得关注！ 调控政策对供给的影响： 从供给和需求来看，新政策出台后，供需紧张的矛盾将会大大缓解，房价上涨的压力将会极大地减轻， 房价调整将不可避免！ （注：社科院10月下旬发文中国房价从2010年四季度起开始下降，最大跌幅达到20%，预计在2011 年下半年止跌反弹） 对房地产企业的影响： 房地产企业洗牌在所难免。而就房企的资金链来看，短期内依然充足，中长期面临威胁！ 对银行的影响： 新政直接减少银行的房贷业务量，造成银行业绩下降；房地产贷款余额占比提高，银行信贷资产风险更 容易受到房地产市场调整的影响。 德州房地产市场的成交量会出现下滑，但幅度不会太大，量价滞涨 后，市场开始继续稳步反弹、上攻！ 1. 新政策出台其对房地产市场的信号意义更大于实际意义； 2. 从03年以来政策的执行边际效应在逐步递减； 3. 相对于一、二线城市而言，德州市场发展度较低，未出现过度投资现象，因此不 会出现大涨大跌的局面； 4. 诸如限购令等动用行政手段抑制房地产市场是一种反市场经济调节的手段，因此 注定是短期的行为； 5. 住宅限购的实施，将会催生大批的商业物业投资客，商业市场迎 来发展的春天； 宏观市场运行总结： 1、保持经济稳定发展和防通胀将是2011年政府经济工作的重点，与 之相对应的是，信贷规模可能进一步紧缩； 2、对楼市的调控政策将会继续严格执行，不排除会有更为严厉打击 政策的出台，将对住宅市场产生不同程度的影响； 3、就德州市场而言，整体市场将不会显现出明显的波动，但信贷政 策的严格执行，将会激发商业市场进入持续热销的局面； 宏观市场不确定因素增多，调控背景下，既是挑战又是机遇 ，商业市场受此影响将进入蓬勃发展期 第二部分：区域发展环境研究 1、区域发展概况 2、区域经济发展水平 3、区域规划发展分析 4、区域发展环境总结 区域环境之城市概况 山东北门户，龙山文化的发祥地之一，历史和现代文明辉映的城市 德州市位于黄河下游，山东省 的西北部，是山东省的北大门。 辖一区两市八县和两个经济开发 区，总面积 1.03万平方公里， 人口接近570万（截止09年末） ； 德州是龙山文化的发祥地之一 ，黄河运河穿境而过，黄河文化 、燕赵文化、齐鲁文化源远流长 ，大禹文化、儒家文化根深蒂固 ； 区域环境之城市区位 区位优势明显，东连渤海湾，属于环渤海经济圈的重要城市 德州是华东、华北两大经济区的连 接带，有着“南北借力、东西逢源” 的地缘优势。 环渤海经济圈，指以辽东半岛、山 东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经 济带，同时延伸辐射到山西、辽宁、 山东及内蒙古中东部。环渤海地区是 我国北方经济最活跃的地区； 据统计，环渤海经济圈的经济总量 相当于长三角的经济圈的45.3%，接近 珠三角的90%； 区域环境之GDP 经济总量稳步增长，年均增幅超过15%，城市经济持续向好 判断：经济的持续向好，为社会各项事业的发展奠定了坚实的基础，尤其 是房地产行业； 4%4-5%5-8%8% GDP增长与房地产发展关系 萎缩停滞稳步发展 高速发展 区域环境之产业结构 产业结构不断优化，城市化水平和以服务业为主的三产水平不断提高 判断：第三产业比重的不断攀升，预示着城市对商业设施需求的旺盛； 注：产业比例是衡量一个城市经 济发展所处阶段的核心指标，一 般而言，第一产业比重高，社会 经济发展水平较低，第三产业比 重高，社会经济水平也较高。 区域环境之固投/房地产投资 双投持续增长，固投的稳步增长为房地产市场的快速发展奠定了基础 判断1：未来德州固定资产投资仍将保持快速的增长，城市规模和基础设 施不断优化； 判断2：09年房产投资增幅虽有所放缓，但房地产投资的容量依然很大； 区域环境之商品房销售 房产销售逐步升温，销售面积逐步提高，商业占据绝对的比重 判断：住宅和商业销售面积罕见的呈现倒挂现象，市场商业产品颇受置业 者的青睐，而这一趋势预计在1-2年内仍将得到保持； 区域环境之民营经济 民营经济和规模不断扩大，富裕阶层群体规模也随之不断膨胀 判断：民营经济的快速发展，将会带动大批富裕阶层的产生，而这部分群 体将会是未来商业消费市场的主力军团； 区域环境之社会消费品零售总额 社会消费品零售总额大幅增长，同比增长18.5%，消费市场活力度高 判断：社会消费品零售总额的稳步增长，表明居民消费观强，将会带动 商业项目的销售； 区域环境之储蓄余额 双储余额呈现同步增长的趋势，年均增幅超过20%，财富急剧增长 判断：居民储蓄余额的不断增加，综合需求也会不断增加，其中终 端消费市场的潜力巨大； 区域环境之收入、支出状况 可支配收入和支出同步增长，但支出可支配收入比逐年走低 判断：综合生活成本的不断增加以及预期收入的不确定，导致居民储蓄意 识增加，消费信心不足，削弱了居民的消费欲望，对此需要合理的引导； 区域环境之户籍人口 城市户籍人口稳步增长，2009年已达569万，但增幅较小且波动明显 判断：户籍人口的不断增加，对社会各项事业的需求稳步上升； 区域环境之城市规划 2010年11月2日，省住房和城乡建设厅城乡规划处发出了关于征求山东省“ 十二五”城镇体系建设规划意见和建议的通知； 空间框架构建“一群一圈一区 一带”格局： 一群：以青岛和济南为双中心的山东半岛城市群 一圈：以济南为中心的济南都市圈 一区：以东营和滨州为中心的城镇发展区 一带：以日照、临沂和济宁为中心的鲁南经济带 发展轴线构建“三横三纵”格 局： 三横：包括德州-滨州-东营-潍北-烟台-威海北 部、聊城-胶州沿线中部和日荷横向发展轴； 三纵：沿海轴线、京沪轴线和京九轴线； 山东省十二五规划，德州处于三横发展轴上，有效带动城市的快速发展 区域环境之城市规划 根据德州2010-2030年城市总体规划纲要 ，城市空间结构布局为一区、一轴 、两带； 一区：即以德州中心城区为发展中心，以陵 县、宁津、武城和平原四个城市副中心，构建 德州都市发展的核心轴； 一轴：依托京沪铁路、京沪高铁、京台高速 ，形成与京津、济南等城市对接的区域发展轴 ； 两带：依托德滨、德商高速连接线形成的以 德州中心城区为中心的东西两条经济带； 规划中“一区”概念的提出，项目所在区域将成为未来大德州的中心 区域环境之城市规划 德州市主城区规划发展定位为“东进 、西优、北延、南控” 东部成为城市主要的方向，开发区建设和高 铁新城等； 北部同样是发展的重要区域，天衢工业园往 北，城区规模扩大，建设新的商贸服务区； 对德州城市发展的趋势进行了系统的分析， 北部将是德州市未来发展最有潜力的地带之一 ，商贸服务业的定位，为本项目的发展奠定了 坚实的基础和强大的政策利好支撑。 北延概念的提出，未来项目所在区域将成为德州城区北部的商贸服务区 区域环境之交通规划 到2015年，将形成德州市半小时城市圈、1小时交通圈，城乡交通一体 化体系基本形成 “十二五”期间，全市交通运输按照 跨区交通、市域交通和城市交通三个层 次进行规划建设，重点是建设“三大体 系”：建设设施完善、辐射宽泛、集疏 便捷、衔接顺畅的大枢纽体系；建设布 局合理、结构优化、安全畅通、四通八 达的大路网体系；建设网络发达、信息 畅通、立体集约、成本低廉的大物流体 系。 跨区交通：三纵两横主通道 城市交通：两环四横五纵 市域交通：一环五纵三横 区域发展环境总结： 1、区域区位、交通环境优越，环渤海经济圈的不断发展，必将带动 德州城市综合实力的不断提升； 2、城市经济实力稳步提升，带动各项事业的快速发展，房地产业充 当先锋官的角色，房地产的支柱作用依然明显； 3、居民收入水平的不断提升，很大程度上将有效的带动消费市场活 力的提升，商业设施的需求也随之加大； 4、城市规划下，北部将成为未来大德州的中心地带以及重要的商贸 服务区； 城市宏观面以及规划层面，都为北部商圈的迅速崛起做 了有效的铺垫，北部大商圈蓝图已跃然纸上 第三部分：德州商业市场研究 1、整体商业市场概述 2、商圈及商业街现状分析 3、商业市场发展预判 4、商业市场总结 城东商圈 北部商圈 整体商业市场概述 城南商圈 目前，德州商业市场整体呈现 “一中心三点”的发展格局： 一中心：即指市中心商圈 三点：指城东、北部和城南三 大点状商圈； 市中心商圈 以银座为代表整合周 边美食街等沿街商业 ，缺少商业领导者 以百货大楼为核心， 整合国美、数码城形 成核心商圈，呈现领 导者的形象 除核心商圈外，以火 车站为首的次商圈也 对市中心商圈的营造 起着重要的作用 城南基本以专业家具 市场为主，缺少大型 专业的生活、娱乐、 休闲设施 以澳德乐为核心，辅以小商品 批发城和德百家居广场，形成 城东囊括休闲、娱乐、购物为 主的大型新兴商圈 p 各商圈对比分析 市中心商圈城东商圈北部商圈城南商圈 所属区域市区经济开发区城北城南 商圈组成 德百大楼商圈、火车站商 圈等 澳德乐商圈、小商品批发 市场和澳百家居 银座为代表、美食 街等 大型的家具专业 市场 商业形态 核心区：以高端百货为主 、辅以家电、休闲餐饮 次中心：宾馆、餐饮等， 辅以专业市场 核心商业体澳德乐以一站 式购物广场的形式出现， 其余则多以专业市场形式 出现 百货、沿街休闲娱 乐、集中式餐饮为 主 以二手建材家居 为主，“专业度 ”较高 消费群体 德州大市，消费群体多样 化，高端占据主流 除专业市场外，消费群体 年轻化，区域为主兼顾大 市范围 北部区域客源为主 ，兼顾部分老城区 消费群体 主要以专业需求 为主，缺少随机 性需求 商圈优势 位于市区，历史原因形成 核心竞争力，统治力强 新兴商圈，位于城市发展 轴上，交通、规划设施更 优化 北部将成为未来发 展的一个重要方向 ，机遇明显 走差异化路线， 与城东家具市场 形成错位经营 发展趋势 等级分化明显，设施、规 模、交通日显短板，存在 明显的升级、扩容需求 大型商业网点的带动下， 随着周边小区入住率的提 高，人气逐步兴旺 目前区域商圈尚未 真正形成，缺少大 体量商业综合体的 引领 商圈规模效应稳 步提升，将成为 专业家具市场的 重要补充 商圈评级 市级商业中心，核心地位 无以取代 新兴商圈，城市商业副中 心，将挑战核心商圈 蓄势待发的商圈， 有机会成为另一个 城市副商业中心 竞争力最弱的一 个商圈 商业市场概述总结： 1、商圈的发展受历史原因、交通主干道的影响较多，呈现“一中 心三点”的分布格局； 2、从商圈的对比来看，核心区商圈的统治地位难以动摇，城东大 商圈的崛起，将对核心区商圈产生明显的冲击； 3、随着城市的外扩，商圈外扩成为必然，处于发展主轴的北部， 目前商圈影响力不够，缺少真正能起领导力的大型商业体； 从商圈现状以及城市规划来看，北部商圈扩容在即，市 场呼吁大型商业综合体的出现 商圈及商业街现状分析之市中心商圈 商圈概况： 市中心商圈是德州商业设施最密集、人流 量最大、消费最集中的商圈，消费群体多 样化，其中的百货大楼核心商圈成为德州 市场高端消费的主要场所； 商圈位置： 商圈位于主城区，核心区位以德百货大楼 ，向外扩展，北至天衢路中路，南至东风 路，东至德兴中大道、西至迎宾路； 商圈组成： 有核心区商圈和次核心区商圈组成，代表分别是百货大楼、白天鹅数码广场、银 座商厦（三八路）、温州城、美食城、德州大酒店等； 市中心商圈 p 市中心商圈代表商业体分布 解放中大道湖滨中大道 三八路 东方红西路 东风中路 新湖 文化路 银座商厦 银座影城 同一首歌 新华书店 银座酒店 州都宾馆 城隍庙 城隍庙商城 格林豪泰酒店 温州服装城 君悦酒店 美食城 浩博数码 万象商城 德州大酒店 百货大楼及附属 银龙大酒店 如家酒店 顺风肥牛 酒店 希森大酒店 华联超市 维果KTV 贵都大酒店 新华大厦 中国联通 女人街 美食城 新华大厦 温州城 银座商城 德州大酒店 城隍庙 p 主要沿街商业分析湖滨中路 湖滨中沿街商业总结： 1、作为市中心商圈的重要组成， 此路段属于核心商圈位置，业态更 为高端，各业态比例也相对均衡； 2、从业态组成来看，金融、零售 业、餐饮等比例最大，尤其是金融 业比例的上升，成熟度可见一斑； 3、从租金来看，整体在30-50元/ 平米月之间，靠近德百货大楼的 区域最贵，达到了上限值50元/平 米月，随着向北端的扩散，租金 逐步降低； 4、金融业的集聚，标志着商业中心所在，这 里是高端消费释放的主要区域，业态的均衡发 展也打破了其余商业街偏重于一方的态势； 注：湖滨中路沿街商业南起东风路，北至大学路 p 主要沿街商业分析三八路 三八路沿街商业总结： 1、作为市中心商圈的一条横向城 市主干道，凭借离核心商圈距离近 的优势，沿街商业发展相当成熟； 2、从业态组成来看，以烟酒、服 饰为主的零售业相当发达，除此之 外，餐饮五金装修等也相对集中； 3、从租金来看，差异相对较大， 西部商业相对成熟的地方租金在40 元/平米月，而东部仅有18元/平 米月，除此之外店铺的新旧也对 租金有重要的影响； 4、作为最为繁华、最为成熟的商业街之一， 零售业充当着重要的角色，和北部商圈餐饮 娱乐为主的业态形成了较大的反差； 注：三八路沿街商业东起德兴路路，西至解放路 p 主要沿街商业分析解放路 解放路沿街商业总结： 1、作为市中心商圈组成的最西段一 条沿街商业，因位置较偏，加上临 近小商品市场，“专业性”较强， 发展层级相对较低； 2、从业态组成来看，以五金装饰建 材、电动车和服饰为主，其余业态 比例明显不足； 3、从租金来看，因经营状况普遍较 好，租金水平也得到一定的保障， 基本在35-40元/平米月之间； 4、因处于火车站次核心商圈向中心区核心商 圈的过渡地带，人流量大，经营状况普遍较 好，但人流较杂，业态和档次明显偏低； 注：解放路沿街商业南起东风路、北至三八路 p 重点项目分析德百百货大楼 德州早期商业的典型代表，核心的地段，加上高端定位，使之成为德州市场高端 消费的主要场所；但随着东部澳德乐的崛起，加上自身设施有所老化、交通瓶颈 日益显现等不利因素增多，核心地位开始遭受挑战； 物业概况： 项目有一栋高层主体和5层的裙楼组成，其中百货 主要集中在裙楼部分，其余主体主要是美容、瑜伽 会所等； 业态状况： -1F：主要是超市，兼顾箱包、小饰品和服饰； 1F：主要经营烟酒、化妆品、首饰和高档箱包： 2F：主营服饰类，男女时尚休闲以及淑女装等； 3F：女装为主，精品、时尚、职业装等； 4F：男装为主，商务休闲、时尚精品等； 5F：业态较为丰富，儿童城、运动城、办公用品 出租情况： 目前所有铺位均已经租满，租金以销 售额扣点的形式出现； p 项目细节分析 项目缺少大气、可供消费者休憩的 广场，现有广场作为停车场使用，车位 略显不足，杂乱无章，影响项目形象； 项目缺少类似入口标识和总体导 引牌，不够人性化； p 内部照片 p 市中心商圈小结： 1、该商圈是德州最大的商圈，业态也最为丰富，人流量巨大，经营状况也最好； 2、其中核心商圈成为德州高端消费群体消费的主力场所，年龄层次以中年以上为 主；次核心商圈火车站商圈作为对市中心商圈的有效补充，以大市范围内以及过往 旅客可为主，档次明显降低且商业凌乱散杂，年龄层次较为模糊； 3、随着城市的进一步发展，现有核心商圈的瓶颈已逐步显现，交通不畅、设施老 化，现有商业格局已不能完全承接消费者日益增长的多种消费需求，存在升级、换 代的需求； 4、随着以东部为首更新颖、更现代商圈的崛起，中心商圈面临的挑战也越来越多 ，而这种挑战以后会显更加的强劲； 档次分化明显，高端、低端并存，缺少主力中坚的中档次商业，且符合 现代消费习惯的大型商业体日显匮乏 商圈及商业街现状分析之城东商圈 商圈概况： 城东商圈是德州最新崛起的又一大型商业 副中心，依靠合理、现代的规划，成为德 州市民新兴休闲、娱乐、购物的重要场所 ，对市中心商圈形成了强势的冲击，是德 州现代商业集群的先行者； 商圈位置： 商圈位于开发区内，市政府旁，主要集聚 在东风东路两侧，最东端临近京福高速； 商圈组成： 主要以澳德乐一站式购物中心为核心，辅以德州小商品批发城以及德百家居广场 ，形成以此三点带动开发区整个层面共同发展的局面； 城东商圈 p 重点项目分析澳德乐MALL 澳德乐mall，地处开发区核心位置，是德州现代商业的典型代表，通达性强，依 靠优越的交通条件，加上现代、合理的规划，商业格局更加符合现代人消费购物 的习惯，尤其是德百的品牌，成为有实力叫板市德百货大楼的第一人； 物业概况： 项目地下一层、地上4层，总建面积约为16.3万方， 是集购物、休闲、娱乐、美食与一体的综合性商业中 心； 业态状况： -1F：主要是超市、家电、兼顾美食、健身等； 1F：主营化妆品、首饰、鞋包、特惠服饰等： 2F：主营男性服饰、女士精品和运动休闲服饰等； 3F：女性服饰、羽绒服、工艺品以及家居用品等； 4F：风味美食、连锁餐饮以及大型的娱乐、影院等； 出租情况： 目前入住率、开业率接近百分之百， 少量商家处于装修阶段； 租金同样以销售扣点的形式出现； p 项目细节分析 项目主入口圆弧形，造型新颖、独特； 广场有景观小品，但过于简单和单一， 喷泉景观利用率不高； 广场面积巨大，缺少休息区域，且地上 停车，难免混杂，影响形象的进一步提升 ； p 项目细节分析 楼层导示、平面分布一目了然，方便消费者 p 项目细节分析 楼层导示、平面分布一目了然，方便消费者 p 项目细节分析 四楼规划了大面积的景观区，如浪漫鼠水吧、老船长冰点等，在美化环境的同 时，更给消费者享受购物、休闲、娱乐之外的好时光，为项目加分不少 p 城东商圈小结： 1、该商圈是德城最新崛起的一个现代感较强的商圈，商业集中度高，业态也组合 也较为完备，无论是大型Mall还是专业市场，都集中在三个商业体内，便于消费的 集中释放； 2、随着人气的不断积聚以及名气的提升，德城消费市场有东移的倾向，而消费人 群较中心核心区商圈更加年轻化，消费行为和消费观更为现代化； 3、以澳德乐为首的商圈虽然规划更为现代更为合理，但也存在这一定的不足之处 ，为其余商圈的崛起预留了一定的空间，但目前其对于核心区商圈的影响力已不容 忽视； 规划更为现代，档次以中高端为主，且商业集中性强，是德州现代综合 商业的典范，有效成为城市商业的一极 商圈及商业街现状分析之北部商圈 商圈概况： 目前以银座为代表，整合周边现有沿街商 业和美食街等发展层级较低的商业，形成 北部泛商圈，成为古城区继中心商圈之后 又一衍生商圈，但目前辐射能力较弱； 、 商圈位置： 商圈位置随着新兴商业体的出现将会有所 偏移，目前基本以大学西路、盛园路、解 放大道和德兴北大道所组成的一个区域； 商圈组成： 目前以银座为代表，整合宝龙仓、美食街以及苹果园路的休闲娱乐，组成以餐饮 、休闲娱乐为主题的北部商圈； 北部商圈 p 北部商圈代表商业体分布 湖滨大道解放北大道 苹果园路 大学西路 七色宾馆 保龙仓 金柜KTV 中国人寿银座商厦 好世界 娱乐城 桃源大酒店 重庆小天鹅火锅 美食一条街 阔缘居海鲜美食广场 海鲜美食广场 银座商厦 中国人寿 金柜KTV 保龙仓 p 主要沿街商业分析大学路 大学路沿街商业总结： 1、大学路作为贯穿主城区的主干 道，离市中心最近，成为北部商 圈最重要的一条商业街； 2、从业态组成来看，主要以餐饮 、汽修和建材为主，其余各商业 形态比例基本相当； 3、从租金来看，差异不大，基本 在30-35元/平米月之间，靠近 湖滨大道的铺位租金相对较高 4、消费档次相对较低，人流量在商圈内属于 上层，基本以区域周边居民消费为主； 注：大学路沿街商业东起德兴路，西至解放大道 p 主要沿街商业分析湖滨北路 湖滨北路沿街商业总结： 1、城市主干道因素对于沿街商业 的发展起着重要的支撑作用，但 北端发展成熟度明显不及中部； 2、从业态组成来看，主要以餐饮 、烟酒等零售为主，走出了与市 中心购物为主的差异化路线； 3、从租金来看，从南向北逐渐降 低，差异较大，银座对面租金在 40元/平米月，而最北端仅在30 元/平米月左右； 4、由于以餐饮、零售为主，尤其是餐饮业的 存在，使得商业人气相对较好，档次中端为主 ，辅以服务周边居民档次较低的小餐馆等； 注：湖滨北路沿街商业南起大学路，北至苹果园路 p 主要沿街商业分析苹果园路 苹果园路沿街商业总结： 1、苹果园路沿街商业以娱乐服务 业而闻名，工业园的存在使得五 金建材零售业也相当发达； 2、从业态组成来看，主要以娱乐 、餐饮为主，同样以建材为主的 专业零售业也相当发达； 3、从租金来看，因离市中心较远 ，租金明显低于北部商圈其余主 干道，仅在15-20元/平米月 4、“专业”消费为主，人流一般，档次也相 对较低； 注：苹果园路沿街商业东起德兴路，西至解放大道 p 重点项目分析银座商城 银座商城坐落于大学西路北、湖滨北大道东侧，属于北部区域内唯一一个集购物 、休闲、娱乐、餐饮为一体的综合型性业体，凭借较大的规模成为北部商圈目前 的领导者，随着北部大商圈的崛起，未来其领导角色必将易主； 物业概况： 项目共计4层，单层经营面积约在5500平米左右， 由于离市中心核心商圈距离较近，较小的体量未能 形成明显的影响力，人流量明显不足； 业态状况： 1F：主要是超市、医药保健、烟酒和休闲餐饮： 2F：主营金饰、化妆品、钟表眼镜和女性服饰等； 3F：主营男士相关的物品，包括服饰、健身器材： 4F：生活乐园区，主要经营皮具、小家电、羽绒服 、图书音像以及电玩； 出租情况： 目前所有铺位基本已租满，租金以销 售额扣点的形式出现； p 项目细节分析 项目缺少大气、可供消费者休憩的 广场，现有广场作为停车场使用，车位 略显不足，杂乱无章，影响项目形象； 项目缺少类似入口标识和总体导 引牌，不够人性化； p 项目照片 p 北部商圈小结： 1、该商圈目前发展略显单薄，主要以城市道路的沿街商业组成，辅以银座商厦为 代表的体量较大的商业综合体，组成目前的北部商圈； 2、缺乏大的领导性商业综合体项目，加上与市中心距离较近，整体商业氛围不浓 ，人流量不足，消费主要以周边区域居民日常基本生活需求为主，休闲、娱乐、购 物高层级需求主要在核心区商圈释放； 3、城市北延，城市扩容，现有核心商圈的辐射力随着区域的扩大，将日益减小， 北部区域商圈升级刻不容缓，适应现代城市发展的商圈呼之欲出； 北部现有商圈发展层级较低，区域消费外流，北延规划下，大型商业体 的出现将促使商圈规模和档次将有效提升，使之成为德州又一新的商业 副中心 商圈及商业街现状分析之城南商圈 城南商圈 城南商圈基本以专业家具市场为主，缺少大型专业的生活、娱乐、休闲 设施，较高的“专业度”对本项目的发展几无借鉴意义，因此，此次不 做专门分析。 商业市场发展预判： 判断1：未来1-2年内，商业物业的销 售仍将保持较高的水平； 判断2：收入和消费水平的不断增加， 将有效的支撑消费市场的活力； 商业市场发展预判： 从规划来看，城市北延，未来城北将被重点打造成商贸服务区，成 为继东部新城商圈后又一商业副中心； 从商圈现有格局来看，市中心商圈接近饱和，存在升级、换代的需 求；而城东商圈先建成不久，商业氛围、人气尚未完全成型； 北部商圈目前发展较为薄弱，缺少大的超级商业体的带动，随着代 表性项目的崛起，未来商圈将颇具竞争力； 商业消费市场将继续呈现火爆的态势，而随着北部商业 副中心的崛起，未来“北流”成为继“东流”之后的又 一主要趋势；而就商圈而言，最终将形成“三足鼎立” 三分天下的局面； 商业市场发展预判： 商业市场总结： 1、核心区商圈的地位短期内难以撼动，新兴商圈的崛起以及氛围 的形成需要时间的积累； 2、北部商圈形成势在必然，凭借市中心距离较近的优势，完全有 可能超越城东商圈，未来成为德州第二大商圈； 3、竞争缺少差异化，目前商圈中，缺少为年轻购物者量身打造的 购物、休闲、娱乐、餐饮一体的、中端档次定位的综合型商业； 第四部分：项目本体研究 1、项目整体概况 2、项目发展研究 3、项目SWOT分析 4、项目综合评价 5、项目核心点提炼 项目整体概况 超大体量的城市综合体 项目概况： 占地面积：50604 、建筑面积：124510.4 （不含地下室32530 ） 广场面积：20000多 项目位于德州市区北部，东临湖滨北大道、南接苹果园路，北靠嘉泰园小区 湖滨北大道 苹果园路 嘉泰园小区 项目发展研究 紧邻贯穿德城南北的城市主干道湖滨大道和解放大道，通达性强 湖滨大道 判断：优越的交通条件无论是对项目的销售还是后期的运营都会产生明显的利好 解放大道 项目发展研究 项目发展研究 城市北延，项目处于北延发展的重点区域，战略优势明显 判断：城市发展定位为“东进、南控、西优、北延”，未来项目所处区位优 势十分明显； 城北商圈 项目发展研究 地处天衢工业园和老城区的结合部，项目核心优势明显 判断：目前北部商圈发展极弱，缺少真正地标性、大体量商业体，项目顺势 而生；与此同时，周边厂区和居民区众多，核心优势下，消费潜力无可限量； 城北商贸区 老城区 天衢工 业园 项目发展研究 城市综合体的形象，必将成为北部地标性建筑，成为北部商圈的中心 判断：依靠科学、合理的规划，一站式综合体的出现，必将引领德城都市新 的消费风向标； 项目SWOT分析 优势-Strength劣势-Weak 地块方正，平整，利于规划 总建约15万方，规模优势明显 紧邻城市主干道，通达性强 天虹置业倾力打造 周边环境一般，无可利用的景观 市民对于区域的认知度不高 工业区边缘地带，形象较差 大体量商业，招商、经营难度大 机会-OpportunitySO战略：发挥优势，抢占机会WO战略：利用机会，克服劣势 处于规划发展轴带上 周边居民消费群体巨大 调控下，商业地产迎来机遇 全新概念，颠覆现有消费观 p充分利用项目规模和交通优势， 着力宣传项目全新的消费体验模 式，塑造区域商业中心的形象 p极力宣传项目所处区域未来的规划 和前景，建立项目形象，改变消费 者对区域现有状况的认知和消费观 威胁-ThreatenST战略：发挥优势，转化威胁WT战略：减小劣势，避免威胁 德州消费主要集中在市中心，核 心商圈地位难以撼动 城东商圈发展迅速，澳德乐先入 为主 p利用规模和交通优势，打造区域 新的商业中心，和核心圈形成差 异化竞争，与城东共建成为城市 商业副中心的两级 p避免与核心区形成直接竞争，形成 共建、共荣局面；招商先行，以招 带售，营造商业氛围，后发制人 内部能力 外部因素 S W O T 项目综合评价 德州北部副商业中心的领导者，颠覆现有消费观的大型地标性城市综合体 有利因素： 城市北延首要区域 交通通达性强 区域价值潜力 周边无大型商业中合体 消费群体巨大 超大规模性优势 不利因素： 区域形象认知度低 核心商圈难以对抗 项目评价： 区域评价： 城市结合地带，项目将成为未来的核心区， 消费群体将从区域消费扩容为泛德州大市 老城、工业区结合区域 城市北延发展，区域成为未来的热点区域城市发展热点 德州环渤海经济圈的四线县级城市四线县级城市 规划中的大德州中心，北部重要的商贸服务 区，便捷的交通网络，以及区政府的支持 有强势外部资源 总建15万方左右，成为德州少数几个超大规 模的商业综合体 超大规模 项目核心点提炼 超大规模的城市综合体 北部商圈的核心领导者 通达的交通，接驳世界的节奏 城市发展重要区域，未来大德州的中心 第五部分：项目发展定位 1、项目市场定位 2、目标消费群定位 3、项目业态定位 4、项目物业发展提升建议 项目市场定位 市场定位的基本点： 1、商圈层面市中心商圈接近饱和，城东商圈发展逐步成熟，北部 商圈明显滞后； 2、规划层面北延规划，未来项目所处区域将成为重要的商贸服务 区，但目前缺少市场真正的核心领导者； 3、竞争层面重要商业体都主要定位为一站式休闲娱乐购物中心， 概念过于雷同，缺少创新和差异化；其次，缺少为年轻购物者量身打造 的购物、休闲、娱乐、餐饮一体的、中端档次定位的综合型商业； 因此，我们必须从未来大德州北部核心商圈的高度，在差 异化的基础上，打造全新的概念，提振区域商圈的影响力 ，做市场的核心领导者，做未来商贸服务区的领航人和城 市发展的运营者！ 巨擘天虹引遇首创现代LIVING MALL 巨擘体现开发商的实力，树立开发商一种城市运营者的使命； 引遇引荐和礼遇，是开发商推敲再三后给德州人民的一份厚利 首创表示绝无仅有，引领一种潮流 现代与时俱进，是在现有产品上的升华，契合年轻、时尚的定位 LIVING MALL全新概念，体