中国房地产海外投资.docx

地产投资“内冷外热”：中企全球抢地标“中国企业瞄准海外房产主要得益于海外房产较高的投资回报率，与国内一直高昂的房价相比，国际大都市的资产价格差太大，相对划算。”当一国经济发展到一定阶段，走出去是个必然的选择，上世纪80、90年代的日本经历过“买下美国”的海外资产扩张时期，现在这股风潮正在中国企业中风靡，而且这次已经不是“买下美国”，中国的海外资产已经遍及全球。据第一财经日报记者统计的已披露的规模较大的海外资产并购中，2012年至2014年间，中国大型企业在海外收购中单笔超过1亿美元的资产规模就已经高达525亿美元。从购买标的来看，地产类标的因为本身具有资产配置和投资的双重特色而日益成为中国企业海外并购的宠儿，而且这种趋势在2013年和2014年尤其明显。最新案例则是中国银行旗下的中银集团投资有限公司斥资6亿美元收购纽约曼哈顿的顶级写字楼-贝莱恩公园7号。从地域来讲，欧美仍然是中国企业海外资产配置的主要国家，除了矿产、能源等相关资源性海外投资外，大部分的海外并购标的均在欧美市场，尤以美国为主。中国“土豪”偏爱欧美地产中国的传统文化中对于不动产有着天然的偏好，这种天然的偏好在一定程度上助推了中国房地产市场泡沫的形成。然而这种偏好在中国企业海外资产收购的过程中也非常明显。第一财经日报记者统计的20122014年单笔规模超过1亿美元的32笔海外并购中，地产类标的收购总计16笔，101.75亿美元，占比近20%，仅次于能源类投资。2013年以来随着大宗商品市场的下行，中国企业海外投资中地产类投资占比进一步提高。据本报记者不完全统计，中国企业2014年总投资179.626亿美元，地产类投资56.27亿美元，占2014年总的投资规模的31%。在海外地产类的收购中，可以非常明显地看出，中国企业收购标的几乎全部是商业地产，尤以地标性建筑为主。本报记者的统计显示，目前由中国企业圈子购买的地标性建筑包括平安保险2013年7月份斥资4.1亿美元购买的伦敦地标性建筑劳合社大楼，复兴国际2013年12月份斥资7.25亿美元购买的纽约第一大通麦哈顿广场，中投公司同月花费12.57亿美元购买的伦敦西区写字楼奇斯维克园区。2014年这种购买地标性建筑的行为进一步加码。本报记者统计，2014年中国企业总计斥资46.87亿美元收购了6家地标性建筑，包括万达收购的西班牙马德里的西班牙大厦、中国人寿收购的伦敦金丝雀码头办公楼、新晋“土豪”安邦保险收购的纽约华尔道夫酒店等。据相关人士判断，中国企业海外收购中偏爱地产的风向仍将进一步继续，尤其是对于“财大气粗”的保险企业而言。在日前的一次内部会议上，中国人寿的一位高层也曾向本报记者表示，“在今后的海外资产配置中仍然会以地产类项目为主，因为不动产的租金收益等各方面都非常可预期，我们自己的团队也非常容易去做尽调等，但其他的另类资产配置就会涉及到团队人才的问题，我们目前基本上是通过委托第三方实现。”“中国企业瞄准海外房产主要得益于海外房产较高的投资回报率，与国内一直高昂的房价相比，国际大都市的资产价格差太大，相对划算。”相关分析人士认为，以复星国际投资海外地产的逻辑为例，如果想持有型物业，是持上海静安区的好还是持曼哈顿的好？租金的绝对值一样，就是买入价格不一样。那么，为什么不以低成本买入曼哈顿的物产呢？这也就是说，纽约与上海的地产租金收益绝对值相当，但是购买成本却相差很大。另外，出于中国房地产市场泡沫风险，在海外购入商业地产也是一种风险分散的需求。“而因为欧美成熟的商业环境，尤其是美国经济复苏已经走上正轨，欧美国家商业地产升值前景明显。”一位地产类分析师表示。能源、矿产占比下降与海外地产相比，中国企业原本热衷的能源和矿产收购正在大比例下降。据本报记者不完全统计，2012年2014年能源、矿产类投资总额为280亿美元，占比54%；但2014年的这个占比已经下降到49%。“