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我国旅游地产开发现状、挑战与对策研究 【摘要】 近年来，我国旅游业和房地产业持续升温，旅游地产作为二者的交叉型产业，呈快速发展趋势。随着经济发展水平的不断提高，人们的消费观也慢慢向休闲娱乐转型。旅游地产不仅能满足消费者度假的需求，还具备投资功能，市场前景巨大。未来，旅游地产项目将趋于多样化、高端化，在带来经济效益的同时，还要兼顾社会效益和环境效益，保障市场健康可持续发展。 【关键词】 旅游地产 自然资源 经济发展 一、旅游地产的定义和分类 一般认为，旅游地产是依托周边丰富的旅游资源而建、有别于传统住宅项目的集旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，是旅游业和房地产业相结合所形成的一种全新的产业模式。与一般的住宅相比，旅游地产的优势在于其是旅游业和房地产业的无缝嫁接，拥有更好的自然景观、建筑景观，具有完善的配套功能和极高的投资价值。 旅游地产大体可分为以下四类：一是旅游景点地产：主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。二是旅游商务地产：主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。三是旅游度假地产：主要指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、产权酒店、度假村、用于分时度假的时权酒店以及养老型酒店等。四是旅游住宅地产：主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。 二、我国旅游地产的发展现状 旅游业是现代服务业的重要组成部分，带动作用大，与其相关的政策制度保障了旅游地产市场的健康发展。2013年2月2日国民旅游休闲纲要（20132020年）出台，为旅游地产发展提供了强有力的保证。2013年4月19日，国务院印发关于加快发展养老服务业的若干意见，直接促进了养老型度假地产的发展。2013年10月1日我国首部旅游法颁布实施，对我国旅游业全面协调可持续发展具有重要意义。2014年8月9日，国务院以国发201431号印发了国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见，提出到2020年，境内旅游总消费额达到5.5万亿元，城乡居民年人均出游4.5次，旅游业增加值占国内生产总值的比重超过5%。 截至2013年底，全国旅游地产项目共有5299个，多个区域旅游产业升温。由于我国地理环境的特性，沿海地区一般经济发展更为迅速，景观资源亦较为丰富，旅游地产得到了更好的发展；中西部地区旅游地产的数量较少，大多集中在自然风景资源突出的地方。可以说，旅游地产在我国各地的发展并不均衡，城市间差异较大，沿海地区是我国旅游地产发展的重点。此外，旅游消费需求模式也从原来的观光度假向多元化方向转变，人们更倾向于个性化、自由化的发展，内容丰富、样式新颖的旅游项目应运而生。随着散客旅游尤其是家庭旅游的流行，文化旅游、生态旅游、探险旅游等成为外出的主旋律，主题公园、高尔夫球场、海边别墅等得到了大力发展。以产权酒店为主体的投资型模式逐步向分时共享产权的消费模式过度，度假型和商务型旅游地产慢慢兴起，人们对配套设施、服务质量的要求也越来越高。纵观我国旅游地产的发展，其开发类型主要有以下四种。 1、以提供第一居所为目的的景区住宅开发 这类旅游地产项目是以为消费者提供第一居所为主要目的，大多数建在旅游资源突出的大中型城市市内或郊区，周边自然风景优美、人文景观丰富、休闲设施成熟，住宅品质较高。该类项目又可细分为三种：一是直接靠近现有旅游资源的住宅项目。这类项目一般要求景区环境与住宅风格协调统一，对建筑材料、外观颜色等要求较高。二是自我开发的旅游景区周边的住宅。这类项目先在前期投入大量资金打造旅游景观，通过改善环境质量吸引人流，带动周边土地升值，深圳的华侨城便是此类项目的典型。三是与旅游景观合二为一的房产开发。这类房地产开发项目与旅游景观开发高度融合，房产本身即体现了旅游景观，可谓是房中有景，景中有房。例如一些高尔夫别墅，选材用料都极其讲究，房产本身就是景观的组成部分。 2、以旅游度假为目的的度假房地产开发 这类旅游地产项目大都建在旅游资源突出的城市，可能是大中型城市的郊区，也可能是远离大中型城市但风景优美的地方。开发商以为消费者提供第二居所为主要目的，依托现有自然景区，建造附属休闲娱乐设施，不仅是人们度假的好去处，也是投资者的较优选择，如今海南的房产项目大多归于此类。若按销售模式细化，该类项目可分为以下四种：一是时权酒店，即就不同的时间段出售使用权。二是产权酒店，即将酒店的不同部分分别出售给投资者，投资者再委托他人管理从而获得投资回报。三是养老型酒店，即投资者在退休前购买酒店的某个单位并委托他人管理从而获得投资回报，退休后自用。四是在登山区、滑雪场、高尔夫球场等运动场地附近开发的别墅，该类型是目前旅游地产中最火爆且发展最快的项目。 3、以旅游接待为目的的自营式酒店 这类旅游地产项目为游客提供住宿为主要目的，大都建在旅游业发达或商务会议较多的大中型城市，为了满足游客需求，还会提供一些附属的娱乐功能，是出现最早的旅游地产形式。但是，由于旅游酒店本身并不出售物业，而是靠经营回收投资，周期过长，所以并不是旅游地产的热点项目。 4、以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发 这类旅游地产项目是一个庞大的综合体，涉及业态甚广，除了一些娱乐设施如五星级酒店、高尔夫球场、大型游乐园、产权度假别墅等，还包括一些社区配套设施，如中小学、医疗中心、购物中心，是兼具第一居所和第二居所功能的大型休闲度假社区。 三、我国旅游地产发展面临的挑战和对策 1、我国旅游地产发展存在的问题 （1）投资过热。旅游地产的发展让许多企业看到了商机，一时间各大房地产商和投资商都加入了投资旅游地产市场的行列。据不完全统计，上市百强企业中有百分之九十都布局投资了旅游地产项目，足见旅游地产市场的火爆程度。2013年的中国旅游地产行业研究报告也显示全国已有旅游地产项目超过五千个，年投资总额突破万亿元，然而大多数投资者的年收益率仅有百分之三到百分之四，滞销的情况十分严重。过激的投资行为导致了市场供需不平衡，产生了经济泡沫，最明显的例子当属海南旅游地产。如今，旅游地产市场急需解决的问题就是如何消化因投资过热而产生的库存积压。 （2）规划单一。我国大多数旅游地产项目实质上就是借助自然旅游资源优势修建的住宅，全国各地开发模式千篇一律，同质化现象严重。但凡是有山有水的地方，便会获得开发商的青睐，导致各城市旅游地产项目的规划几乎相差无几，缺乏新意。其实，旅游资源是具有其特殊性的，面对的客户群体也较一般住宅项目更为单一，销售压力自然也就更大。在自然资源优势相似的情况下，要深入挖掘自身特色才能打破格局吸引客户，这就需要考验开发商的创新能力和销售经验了。可以说，同质化现象容易伴随恶性竞争，制约着旅游地产市场的发展。 （3）变相圈地。一般来说，自然风景好，土地资源充沛，是发展旅游地产的充分必要条件，但往往这样的地方经济发展水平相对滞后。因此，当地政府会开出各种优惠政策条件吸引投资商，加上一线城市内针对土地的限制政策较多，便容易导致开发商为了开发房产打着旅游地产的旗号获取廉价土地，变相圈地，这与倡导旅游地产的初衷背道而驰，使得国内一些旅游地产项目规划只着重于住宅开发，旅游休闲的本质却没有凸显，旅游地产的价值也没有发挥出来。 （4）经验不足。我国旅游地产开发商的素质良莠不齐，对开发项目的经营模式并没有一个系统的认知。往往在项目规划的初期只是单纯的旅游地产，后来却盲目开发越做越大，变成集写字楼、商业、高尔夫、娱乐场所等为一体的综合体。而由于开发商本身并没有足够的经验操作如此多的项目，其中的风险不言而喻。即使商家有心借鉴国外的经验也无从下手，配套服务设施跟不上，缺乏休闲娱乐的地方，不仅容易造成资源的浪费，还会导致环境遭到破坏。 2、促进我国旅游地产发展的建议 （1）建立健全相关法规。旅游地产在我国还属于新兴市场，相关的制度法规还不完善，甚至还存在一些空白的地方。加上市场中占据主要地位的产权酒店的开发受到法规的限制，这需要政府部门间进行协调磋商，制定有区别的政策。人们的出行大都集中在黄金假期，使得旅游地产发展不均衡，旺季的时候供不应求，淡季的时候却无人问津。若能合理调整带薪假期制度，便可避免出行的过度集中，充分利用旅游地产项目。另外，相关的监管体系也必不可少，对侵害消费者权益的经营者予以法律制裁，才能保障旅游地产市场健康发展。 （2）统筹规划科学选址。在新的旅游项目开发前，应做好前期调研，充分挖掘文化优势和特色资源，杜绝盲目开发及变相使用土地。旅游地产的主题定位至关重要（如三亚的天涯海角），可以极大地提升附加价值，通过整合当地人文环境、民俗文化和自然环境，才能最大程度吸引消费者。除此之外，开发商除了眼前利益还需着眼于未来，把房地产的开发与环境保护结合起来，才能达到经济效益和社会效益的协调统一，实现价值最大化。 （3）营销创新树立形象。与传统的房地产相比，旅游房产的特色在于并不一定要转让所有权，可以只是出售功能和服务。因此，旅游房产的营销不只局限于房产销售的一般模式，开发商可结合自身项目的特点，开创新的营销方式。将企业文化精神融入销售便是一种很好的宣传方式，不仅可以达到宣传旅游项目本身的目的，还可使企业走入人们的视线，树立起企业的品牌形象。另外，在建筑风格、空间布局和氛围营造等方面进行创新，完善一系列配套措施，也是吸引消费者的关键所在。 四、我国旅游地产发展前景展望 随着经济发展水平的提高及人们消费观念的转变，对旅游、休闲、娱乐的追求成为必然，传统的住宅消费自然而然地向舒适型转移，别墅这种低层建筑便是未来旅游地产项目的主要产品。同时，适合全家出行居住的大户型也会成为未来的主流趋势，不仅可以作为短期度假居住，还能作为商务会议的场所。另外，设计符合资源特色的房型是提升旅游地产竞争力的重点所在，消费者已不再满足于单纯的住宅功能，更多的关注会集中在项目本身的主题概念。 在规划方面，旅游地产首要考虑的是协调各方利益，包括政府部门、当地居民、生态环境和消费群体等。在加强创新意识的同时，还要兼顾保护自然环境，尽可能选择环保型原材料，尊重原有生态景观。虽然旅游地产本身是为了人们的休闲活动而开发，但也不得不考虑文化传承的问题，这有助于发扬当地的精神文化文明。 在开发方面，旅游地产项目势必会更加的专业化和多元化。由于旅游地产市场的客户群体相对高端，因此并不能单纯地满足大众化口味，还要针对企业高管、金融机构人员等高收入人群进行专门化制定，加强配套设施的设计。可以说，旅游地产发展本身已不再局限于旅游业和地产业本身，还与其他产业（如艺术产业和体育产业）息息相关。另外，主题的制定也尤为重要，比如红色文化、奇珍异草、历史古都等都可以作为挖掘的题材，形成旅游地产宣传造势的热点，吸引消费者。 在销售方面，随着一些遏制恶性价格增长政策的出台，只追求高销售率的方式逐渐被注重经营的理性投资模式所替代。过去，很多开发商为了获得巨额的利润，往往不顾循序渐进的旅游地产开发模式，只一味地开发销售地产，使得后期管理不善导致资金无以为继，前期投资无法回收。为了长期可持续发展，未来开发商应更多地专注于完善经营模式。 总的来说，尽管目前旅游地产市场的法规法律尚未健全，开发商经验也不足，但长远来看，随着我国经济快速的增长、投资规模的持续扩大及旅游业和房产业日趋成熟，旅游地产市场将会迎来更加快速健康发展的阶段。 【参考文献】 李进良：中国旅游地产研究报告ml. 徐向阳：对我国旅游地产发展前景的一点思考J.科技经济市场，2006（9）. 李阳：旅游地产：回归理性后的蓬勃N.中国房地产报，2014-03-31. 白浩：中