2011房地产调控新国八条亮点.doc

住建部督办地方政府急定房价控涨指标2011年01月29日10:26中国经营报房地产调控进入全面“行政化时代”编者按/房地产似乎成为了中国永久的焦点话题，而中央政府对这个行业的调控则不断为它的热度加薪填火。就在兔年春节前，一系列调控政策再次突然降临，“新国八条”的出笼以及重庆、上海分别试行的房产税政策让舆论又一次把“史上最牛调控”的称号捡起。在很多人看来，此次调控“虽身形够凌厉，但落地欠铿锵”，不过，我们却从中发现其比以往的调控措施显示出的明显不同，对地方政府更加具体和严厉的督促和问责除了彰显中央“不达目的誓不罢休”的决心之外，也让整个房地产调控思路重新呈现出全面行政化的色彩。而“房产税”的破题是否能为更远的未来孕育出行政力量的退出路径，则仍然是一个未知数。作者：李乐2011年1月26日，国务院下发房地产调控的“新国八条”政策，其中明确提出地方政府制定房地产价格控制的指标。深夜十点，位于北京三里河的住房和城乡建设部(下称“住建部”)办公大楼六层依然灯火通明，这是国务院公布房地产调控“新国八条”后的第一个夜晚。这座苏式的六层建筑，是房地产监管司的办公所在。现在，以该司为核心，住建部正在紧张督办各个地方政府，要求他们按照国务院“新国八条”的要求，尽快上报地方政府2011年度房价控涨的任务目标。2011年1月26日，国务院下发房地产调控的“新国八条”政策，其中明确提出地方政府制定房地产价格控制的指标，并于一季度向社会公布；同时还提出，对于未能达标的城市，要求地方政府向国务院汇报，如果未能落实调控政策以及未完成保障性住房任务，主要行政领导将被约谈及至问责。在如此高考核、高压之下，地方政府调控楼市的行政色彩将愈发浓厚。急定控涨指标“我们正在抓紧研究部署落实国务院最新的楼市调控政策，各相关的委办局春节之前会有几次协调会议，很重要的一项内容，就是确定北京房价控涨的任务目标。”1月27日清晨，北京市政府的一位官员向中国经营报记者表示。从2010年4月开始，北京就是落实中央政府楼市调控政策最积极的城市。不过，北京也并不孤独。目前，住建部已经开始依据“新国八条”的要求，督促地方政府尽快上报各地的房价控涨任务目标。而在此之前，住建部已经督办地方政府陆续出台限购政策。记者了解到，登上住建部房价重点监测城市系统的14个城市，有望成为首批被住建部“重点关注”的城市。这份名单上既包括北京、上海等房价上涨较快的特大型城市，也包括杭州、三亚等房地产交易较为活跃、房价涨幅较高的二、三线城市。接近住建部的消息人士称，重点城市确定的2011年房价控涨任务指标，将在上报国务院得到批准后，向社会公布。住建部官员向记者证实了这一说法，并强调对于这一任务指标的制定，中央政府会有相应的标准进行审核，并要求进行调整，“不是报多少就是多少”。目前，对于地方政府确定房价控涨任务指标的标准，已有基本原则。其中，涨幅将成为重要指标对于全年房价涨幅的控制指标，总体要求是，低于上一年度房价同比涨幅的8%10%，一般对于环比涨幅的要求为逐月环比涨幅低于10%。国家统计局统计公报、国家发改委70个大中城市房价指数以及各地方政府统计部门公布的房价数据均显示，北京、上海等一线城市2010年的房价同比涨幅均逼近20%，而三亚、呼和浩特等非热点城市甚至已经超过20%。按照上述基本原则，地方政府应在这一基础上至少削减10%左右的幅度，作为当地政府房价控涨的任务目标。“这是任务，没有商量的余地。这是强化地方政府落实调控责任的一种具体体现，不能达标的，要直接向国务院说明情况；对于有落实不力的，要直接问责。”上述住建部官员表示。全面行政化在要求地方政府确定上报 公布房价控涨的任务指标之前，住建部已经以同样的方式和各地方政府签订了保障性住房建设责任书，届时将据此进行全面考核并问责。这一次“新国八条”中对于房价控涨的指标，实际上也借鉴了类似的方式2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者，虽然从2006年的楼市调控就提出了省级政府对当地房地产调控负总责，但实际上一直没有可供参照的数字指标，这一次的调控，则第一次将这种虚化的“责任”落实到了数据考核的指标上，从而使之后的“问责”有据可依、有根可循。在接受记者采访时，21世纪不动产市场总监林蕾表示，这种明确的考核制度之下，势必使各地方政府将更多的行政手段引入到楼市调控领域。在此之前，限购政策、外地人有条件禁贷政策都已带有浓郁的行政色彩。但林蕾认为，“新国八条”之后将全面行政化，以便达到上报的数字化的调控目标。“我们目前正在研究北京如何细化中央的调控政策，总体口径是从严。也就是说，中央要求从严的，北京市一定要从严；中央要求可严可松的，北京市也一律选择从严。”上述北京市政府官员向记者表示。而北京的调控细则，则尽量争取在春节之前能够予以确定。记者了解到，在“新国八条”中提出了房价上涨过快的城市，可以在二套房贷首付上调至60%的基础上，继续上调二套房贷首付款的比率；而北京很可能依据此规定，更高比例地上调二套房贷首付比率。“物价部门、发展改革部门等对拥有更多干预物价行政权力的部门，将会更多地出现在北京楼市调控过程中，数据指标的压力之下，地方政府将对房价更多进行直接干预。”李文杰说。住房和城乡建设部政策研究中心住宅与房地产研究处处长赵路兴表示，此次对地方政府切实贯彻落实调控政策提出了更严格的要求，这也将是今年楼市调控的一 个重点。他进一步表示，总体来看，楼市调控政 策正 在进 行不 断的“ 精准”调整，调控频率加快，政策针对性也不断增强。同时，更侧重短期、中期、长期政策的结合，更强调住房供应“双轨制”。记者了解到，在此之前，北京已经于2011年1月中旬开始，采用了行政化的手段。位于北京大兴、朝阳的两个热销楼盘项目的负责人告诉记者，他们都接到了来自北京市住建委的通知，要求他们暂停销售至2011年3月全国两会闭幕，至于原因并未予以说明。中国房地产学会副会长陈国强告诉记者，“新国八条”中要求所有直辖市、省会城市、计划单列市和房价上涨较快的城市要执行限购令，并禁止购买第三套住房。实际上，在考核指标之下，地方政府即便不被严格要求，也会主动采用这些政策，这便是控涨指标的核心作用所在。林蕾认为，新年调控如此强调行政干预的作用，向全社会传达了一个清楚无误的信号，中央要求今年必须将房价遏制住，虽然没有提让房价下跌的说法，但房价上涨是不可能接受的。预计“新国八条”出台后两个月内，市场以观望为主，接着会出现新房打折的一波高潮。在强大的行政干预和舆论压力下，二季度房价将出现环比下跌。2011年，成交量继续萎缩，房价下跌是大概率事件。调控政策抑制了一些需求，却又创造了新的需求本报记者 周远征 重庆报道“去年4月份国十条以及9月29日国五条，调控有效果吗？”1月27日深夜，重庆容磁企业管理咨询有限公司总经理王雪松对中国经营报记者表示：“新国八条不外乎是加大了力度，但是却可能造成开发商放慢节奏，减少供应量，最终导致调控再次落空！”1月26日，国务院常务会议通过了“新国八条”。看似严厉的调控措施和问责措施，正在将重庆、南宁等二三线城市逼上政策接轨之路。真限购也很难“新国八条的实施效果关乎中央的权威。”正在香港考察的重庆社科院区域研究中心研究员李勇对本报记者说：“新国八条对地方政府的责任作出了更明确的规定，地方政府受到的压力加大，如果地方政府不能够有效控制房价，或许更严厉的措施也将出台。”去年“国十条”出台之后，地方政府并不愿意早早跟随中央的脚步。尤其是在执行“限购令”上，各地政府一拖再拖。去年4月，北京率先执行“本地人限购，外地人有条件禁贷”的“限购政策”后，直到五个月之后，上海、天津等城市才相继执行限购令。然而西部房价上涨较快的重庆、南宁依然在拖延着。直到2011年1月18日，住建部明确表示将扩大出台限购令的城市。而据消息人士透露，重庆、南宁均已上榜住建部拟定的第三批出台限购令的城市。1月27日下午，对于重庆是否会尽快实施限购，并尽快制定“新国八条”的实施细则，重庆国土房管局新闻发言人、副局长董建国并不愿意回答。不过在当天晚间，重庆市召开的房产税改革试点新闻发布会上黄奇帆却做出了正面回应，他说：“无户籍、无企业、无工作人员新购第二套普通住房将纳入首批房产税征收范围。”对于“三无人员”购房征收房产税，被视为重庆市对外来人员实施限购的变通措施。而在重庆以房产税的形式来实施限购的同时，南宁也已进入实施“限购令”的最后阶段。据接近南宁房产主管部门的消息人士透露：“南宁将在近期正式出台限购令，在人口过密地区限购一套房，对无法提供在广西1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非广西户籍居民家庭，暂停在人口过密区域购房，只能在其他区域新购1套商品住房”而在重庆、南宁等西部重要的城市变相或即将实施限购令之际，1月27日，国务院办公厅下发通知，明确规定尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。通知中还规定，其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。在国务院的督促下，地方政府或许再也不能够在“限购”上继续观望。然而，对于限购能否真正起到效果，王雪松却表示了质疑，他说：“现在各地的限购令，由于信息不透明不联网，假证明随便开，同样可以购房，只要市场可以采取规避措施，就很难实现真限购。”遭遇市场旺盛需求的蚕食“国十条在2010年五六月份起了作用，然而七八月份就开始反弹。”王雪松分析道：“9月29日出台的国五条是最没有效果的调控政策，从10月开始，连续几个月成交量都非常大，调控措施反而成为了刺激措施。”世邦魏理仕的调查显示，2010年第三季度重庆优质住宅市场持续稳定，保持良好的态势。其中优质公寓的平均售价，虽然增长幅度减小但是仍然保持着攀升势头。而在9月29日的调控政策出台之后，重庆房价继续攀升。据国家统计局公布的数据显示，去年12月份，重庆的房价同比涨了6.9%，涨幅高于全国平均水平。针对销售额和销售面积的统计数据显示，去年一年，重庆市共计销售了商品房4314多万平方米，同比增速为7.8%；销售总额为1846多亿元，同比增幅为34.1%。而在2009年，重庆市商品房销售仅为1377亿元。分析人士指出，2010年总体而言，重庆市场是供需平衡，出现了量价齐升的局面，尤其是在第四季度，开发商手里存货很少，销售压力极小。“你认为调控会有效吗？”南宁居周刊原主编王一纯说：“现在首付从五成加到六成，这个幅度对于购房者影响不大，南宁市场依然供需两旺。”事实上，去年五六月遭遇寒流的南宁楼市，从7月开始就回暖，9月成交量放大更让南宁开发商惊呼“金九”重现南宁楼市。而在9月29日“国五条”出台后，南宁楼市更是呈现量价齐升。11月，南宁楼市商品房住宅均价首破7000元/平方米。数据显示，南宁楼市在12月的淡季继续保持了旺销势头。“现在的调控政策是抑制了一些需求，却又创造了新的需求。”王雪松说：“比如限购令在北京、上海实施，重庆等地的购房者害怕实施限购扩大化，因此突击购买增加了需求。”原本对购房需求并不急迫的王一纯也在考虑良久之后，担心新的调控会影响购房而决定购房。貌似强大的政策调控之力，在实施中遭遇了市场需求旺盛的蚕食。生死之路然而，面对被誉为史上最残酷的“新国八条”，房地产市场和房地产企业还能够闲庭信步吗？“从国五条到新国八条，其实也体现出政府没有太多的政策可以实施，最大的亮点在地方问责上，而首付六成和此前的五成没有太大差别，而利率的上调也可以通过分期来分摊。”王雪松表示：“新国八条很难解决量价关系，或许抑制了供应量之后，还会反过来推动市场价格上涨。”然而，与王雪松的乐观不同，重庆地产资深人士吕真却有些担忧：“每一次调控实际上都会对房地产企业形成极大的影响，2004年和2007年年底的调控，都让一大批房地产企业面临资金短缺的情况，开发商在当前调控政策步步加深的情况下，面临的困难或许会远远大于上两轮调控。”本报记者在调查中发现，2004年和2007年的两次调控，对于一些实力还算雄厚的企业都造成了巨大压力，不少房地产企业甚至靠高利贷来维持生计，并最终遭致企业被收编的境地。重庆一些地产企业也在调控政策不断推出后开始出现了窘迫局面，重庆南岸区某知名楼盘连续数月未曾发放管理层工资。1月26日出台的“新国八条”，还将对改善性住房形成直接的影响。广西辉煌集团高级策划经理李传志坦言：“从这次的新国八条看，新政再次发力主要是对投资性购房进行调控，当然，政策采取了一刀切的形式，改善型购房也受到了影响，大户型的销售或许将会下滑。”事实上，“新国八条”对于购房者的影响已经快速显露出来。重庆渝北区云湖花园的业主张刚原本正在考虑将云湖花园的房子卖掉之后去购买一套高档社区的大户型，他说：“新国八条首付提高一成，交易营业税也变相提高，我只能够再等等了。”房产税试点效果存疑本报记者卢曦上海报道1月27日，上海市政府在晚间公布了上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法(以下简称“办法”)。上海房产税这只“靴子”终于落地。调控组合拳1月27日晚，一份市政府关于印发上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法的通知出现在上海市政府的官方网站上。“办法”规定，从1月28日起，上海市居民购买第二套及以上住房和外地居民在上海购买的第一套住房，都属于房产税的征收范围。上海房产税的计税依据为住房的市场评估价，试点初期暂时以市场交易价格的70%计算，税率暂定为0.4%0.6%“办法”中包括了一系列减免政策，人均面积低于60平方米、子女成年结婚购房等情况被免于征税。房产税自取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。若一户上海本地的三口之家，原本拥有一套120平方米的住房，1月28日之后要在内环和中环之间购买一套2万元/平方米，面积为100平方米的住房，则其每年需缴纳的房产税为2240元。也完全有可能转嫁给承租人。以重庆最知名的别墅社区蓝湖郡为例，其独栋一般在500平方米以上，按照均价2万元/平方米计算，其可征面积为320平方米(180平方米免征)，那么其业主每年的房产税支出为7万元。不排除业主将部分房产税支出转嫁给租户的可能。就在一天前，新的楼市调控的“国八条”业已震动全国楼市，在土地、税收、保障性住房等多方面进行调控，并对二套房实行超出以往的严格政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。在房价上涨过快的地区，对二套房实行限购。上海市房地局办公室副主任方蕾1月27日晚向中国经营报记者表示，她本人也是通过网站获知房产税的消息。对于“新国八条”和上海房产税暂行办法，房地局等部门正在学习当中。开发商降低预期对于接踵而至的楼市新政，上海上投置业发展有限公司副总经理卓健良感到有些“棘手”。他预估接下来房地产市场将会呈现疲弱状态，大部分人会选择观望。“估计半年都透不过气，到5月份房交会的时候应该能够看出变化。”卓健良说，他所负责的是高端楼盘的销售工作，新的一年他打算调低销售预期，但并不感到压力非常大。就上海楼市而言，最近几个月的成交都是在刚性需求主导下的。根据以往的经验，许多投资客的惯用手法是将资金分为许多份，每套房都通过贷款购买，一次买下5到6套，囤起来。而最近买房的人常常是付全款的，大多用于自住。上海成交的商品房中，每十套中大约只有一到两套是用于投资。就春节后的房地产市场需求来说，卓健良认为刚性需求受影响不大，但由于新政牵涉面甚广，心理影响显著，投资客会普遍选择观望。“由于认为房价有可能下跌，投资客至少要看一看、等一等，不会很急地投资买房。”卓健良说，他认为，春节之后房子会卖得慢一点，但市场不会有很大的风险，上海毕竟人多，房价“泡沫破灭式”的暴跌不可能出现。房产税对抑制投机和投资可能将有显著效果，而“新国八条”对上海楼市的影响却显得错综复杂。“新国八条中”，对二手房的交易特别加强税收征管。要求调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。卓健良认为，这一政策使得买二手房的成本提高了，使得市场上二手房的供应量再度下滑，让新房成了“香饽饽”。然而新房供应量却未必增加。拿地困难、动迁成本高的问题一直困扰着房地产开发商，而“新国八条”中对土地税收的严格要求更增添了开发商的疑虑。“只有面粉降价了，面包才会降价。”卓健良说，如果土地等各项成本降不下来，开发商就不会轻易降价。出于对市场风险的担忧，开发商未来的投资计划可能会非常谨慎。对上海影响较小由于房价上涨过快，上海的各项房地产调控政策一直走在全国前面。“新国八条”中第六条规定，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对于已有一套住房的家庭限购一套住房，对于已有两套及以上住房的家庭，暂停售房。而方蕾向记者表示，早在2010年10月7日出台的“沪十二条”即对第三套住房进行了限制。“新国八条”要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军告诉记者，上海房地产市场的规模小于北京，但大于全国其他城市。上海最大的特点在于，二手房的交易量大，占主导地位。二手房的价格决定着上海商品房价格的总水平，仅调控新建住房对上海房价的影响较小。李战军认为，上海的商品房持有成本低、增值潜力大、变现容易，因此房价下跌的可能性很小。“新国八条”特别强调了保障房的建设力度，李战军认为，大量的保障房投入使用，可能会拉低上海的平均房价，但仍然很难改变商品房价格居高不下的局面。中国指数研究院副院长陈晟认为，房产税的作用在于调解收入分配，对房价的调节意义不大。上海的房产税是“新国八条”的一个补充。从第三套房限购，到房产税，政策走出了一个“层层加码”的路径。“由于通知中包括了多种税收减免措施，因而对普通百姓的刚性需求影响不大，而对投资和投机的抑制作用将会十分明显。重庆的房产税试点政策比上海更到位，因为其针对的是存量房，而上海的办法仅仅针对增量房。”陈晟说。最严厉调控“遇冷”本报记者 龙飞 晏耀斌 特约撰稿 杨亦心 广州 北京 武汉报道“我不担心，反正我就没打算一年内把房子卖出去。”住在深圳的赵雄这样对中国经营报记者说。他是一位房产投资者，现在名下的房产已经遍布大江南北。据他朋友透露，他在2010年以前就有着近40套房产，仅2010年就新增了8套。在新政出台前一周，他还打算到成都买几套房子。“现在成都还可以贷款，所以计划没变。”1月28日，赵雄明确地告诉记者。被视为“不达目的不罢休”的“新国八条”，在将更多的责任和压力明确地传导到各个城市的地方政府身上之后，作为被调控主体的房地产商和投资客们似乎有些不以为然，他们并不认为会对自己有多大影响。“新国八条无非是靴子砸得重了点，但是毕竟落下来了，还有什么好担心的？”武汉南湖一处售楼部经理王少峰说。地产商：“不必过于悲观”“昨天晚上老板临时让大家集中开了个应对会。”一家香港上市房地产商的董事长助理王涛(化名)告诉记者，“我们此前也判断会有新一轮的调控，因为2010年12月的销售数据太不给上层面子了，但当时的预期都认为会在年后。”谈到对于“新国八条”的第一印象，王涛的评价是：“吓人，但细细一看又缺乏明确的措施。说吓人是因为从没有在春节前这样出台政策的，而态度上有些不达目的誓不休的感觉。”王涛告诉记者，在内部会议上，大家总体认为此次政策的力度比预想中大，但对投资者成本有实际冲击的政策并不算多，除了“房贷再收紧”和“契税加码”之外，其他的条例没有即时的影响。“新国八条”中最显眼的应该是限购城市范围的扩大，“但从限购实施的效果看，即便是最严格的北京依旧效果不大。而对于另一条明确房价上涨过快要问责地方政府，这也是很吓人。但这两年房价如此上涨主要是供求的原因，地方政府也不能违反市场规律。地方政府能做的，最多在短期内加强监管，长期增加土地供应。”王涛说。而一位开发商向记者表示，“新国八条”对新房市场的冲击主要在心理层面。其中提高二套房的贷款成本，打击的肯定是新进入的投资者。他说：“公司粗略计算了一下，新投资者的成本几乎增加了15%，公司已经预期到成交量可能在短期内会有一定下调。”而在他们的数据库中，一次性付款的投资这比例多达五成以上。因此他认为，对新房投资者的影响主要在心理层面。上述开发商还表示，至于契税的扩大，短期内新房投资者在二手房市场上套现也会增加成本，因此二手房市场会有所萎缩，这也会影响新房投资者的投资意向。但对比上一波契税的调整，这次的契税成本增长幅度相对较小。而且“上一波转让成本提高后，市场实际情况是投资者几乎都将成本转嫁到二手房买家身上。如果这次的调整市场也是这样化解，那对投资者的影响就基本可以忽略”。因此公司的判断是，不必过于悲观，认真观察新年后一个月内的市场销售状况。倒是有地产商对政府表示了理解。“限购令的强化将在全国范围内迅速形成影响，有可能限购常态化。虽然带有强烈的计划性，但有助于楼市的公平。在还没有完全解决住房困难的中国，虽显简单粗暴，但不失为有效。”中建地产武汉公司执行总经理雷越姝说。引发恐慌性抢购“新国八条出台后，咨询量与平时相比上涨了50%，大家除关注政策的具体内容外，一部分客户表示，要赶在政策细则出台前加快购房、过户速度；而一些不受政策影响的客户则表示会继续观望，静待市场走势明显。”中原地产董事总经理李文杰告诉记者。按照李文杰的判断，限购将会直接抑制市场中投资、投机需求，严厉的限购政策也将外地户籍人士的改善型购房计划搁置。而二套首付、利率