集资房买卖相关问题解答.doc

集资房如何买卖？问：单位的集资房，我想卖出去。但是听说要5年才行，真的吗?集资房如何买卖啊? 律师解答：集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。集资房如何买卖?若出卖人拥有全部产权，当然可以将房产依法转让。只要交易双方办妥过户手续即可。但卖方若只享有房产的部分产权，其单位就可依据法律及与员工的约定，享有对员工的转让行为设定限制条件、优先购买等权利。此时，就有必要前往该单位了解有关情况。查明单位允许转让后，才能进行交易。相关法律知识：产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。以法权形式体现所有制关系的科学合理的产权制度，是用来巩固和规范商品经济中财产关系，约束人的经济行为，维护商品经济秩序，保证商品经济顺利运行的法权工具。没有购房合同的集资房能买吗？集资房是职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权。由于现阶段关于集资房建设的一些具体细则还没出台，集资房由谁开发，土地如何获得等等，法律上还存在空白的区域。集资建房在取得房产证5年后、补交土地出让金交易后，即具有商品房的性质，可以自由交易。集资建房和商品房在房产证形式上是一致的，只是在产证“产别”中注明为集资建房。外单位的人如果有意购买集资建房单位有集资资格员工的集资房，必须前往该单位了解以下情况：单位是否同意员工转让集资房?是否对员工的转让行为设定了限制条件?设定了哪些条件?单位是否保留优先购买权?等等。建议仔细查阅集资合同的相关规定。根据我国法律规定，未取得产权证的房屋是不能进行转让的，集资房也同样如此。买卖双方在未取得房产证之前的交易行为是不受法律保护的，并且这个时候购买对购房者来说存在风险，建议您谨慎权衡后再决定。集资房怎样去购买？集资房的建设是需要报建的，且由一家到两家地产开发公司负责，通过当地政府批准，在一系列的专业设计公司设计、规划之下而进行的，集资房的开发是在同一片区内大规模、大面积地进行。据业内人士的不完全统计，集资房90%的业主用于自住，投资出租等其他作途占约10%。按照房价的承受力分析，集资房最适用于消费金字塔最底层的工薪阶层，一般月收入为2000元左右的人购买集资房的人较多。漂泊不定的工作环境，不稳定的经济收入，使他们拥有了强烈的安家冲动，于是在自己可以承受的经济范围内，在关外拥有一个自我的天空，每日享受关外清新的空气，轻松购房，的确是一桩美事。从某种意义上讲，购买集资房或许是把有限资金发挥效用的最佳渠道。购房者也必须注意到，目前房地产市场对集资房的总体看法是合理不合法。所谓合理就是存在的合理性，集资房的存在，是房地产市场发展过程中的中间产物，是不可争辩的事实。但从某种意义上讲，说它不合法，是因为把集资房与商品房相比，集资房没有像商品房所拥有的房产证。但是，房产证是商品房所特有的东西，集资房与商品房毕竟不是同一种产品。集资房是以集体名义的房产，单个户主没有房产证也在情理之中。买房毕竟是件大事，为了谨慎起见，在集资房的购买过程中还应注意以下几点：别买违章建筑集资房如果违章建筑，那就意味着自己花钱买下的房子本身就是违法的，没有法律保障，所住的房子会有随时被拆掉的风险。为了避免不应有的损失，看市政规划，向开发商询问是否办了报建手续，有无建筑规划许可证是非常重要的。一般建筑一定会在红线内建房，而符合市政规划的集资房用地还是获得政府保护的。要找专业开发商了解集资房开发商的的背景十分重要，这是让自己的各方面权利得到最大限度的保障的重要关键。【合同效力】我国法律的规定集资房转让合同是有效合同 因为根据法律和司法解释的规定，不动产物权的登记完善与否都不影响不动产买卖合同的效力。集资房虽然没有房地产权证，但这并不影响集资房转让合同的效力。如：物权法第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定和最高人民法院关于适用若干问题的解释第九条关于“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定，都可以证明集资房转让合同是有效的合同。此外，根据最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见第五十六条关于“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应责其补办房屋买卖手续”的规定，可见已交付了房款，并实际使用和管理了房屋的集资房转让合同是有效的。最高人民法院是经人大依法授权的有权对法律作出解释的机构，因此最高人民法院依法作出的司法解释的效力应当与人大及人大常委制订的法律具有同等效力。买卖集资房是否受法律保护？【案情回顾】某市某外贸实业公司建设的集资房清苑住宅小区因环境优美，房价低廉，颇受购房者青睐，很快成为抢购对象刘小姐在熟人的介绍下，有幸与市外贸某业有限公司签订了一份房屋买卖合同，约定外贸公司开发的清苑住宅小区清岚阁第二层210单元卖给刘小姐。该单元面积170平方米，单价800元/平方米，总房款13.6万元。签订该合同当天刘小姐即向外贸实业公司交定金2万元和房款3万元整。当刘小姐筹集到了全部的购房款，按合同约定时间向外贸实业公司交纳购房款时/外贸实业公司告知刘小姐房子已卖给了张某，若要房子李某卖的集资房可以转让给她，但每套要加1万元，否则外贸实业公司愿意退还刘小姐己交5万元。刘小姐闻讯大怒，起诉到法院，以外贸实业公司欺诈为由要求按双罚原则由外贸实业公司赔偿定金和预付购房款共10万元。法院经审理后认为，刘小姐与外贸实业公司签订协议无效，刘小姐只能要求返还已交的5万元定金和购房款。【律师分析】：本案争议的焦点问题是，刘小姐与某外贸实业公司签订的集资房买卖合同是否有效的问题。首先，刘小姐与外贸实业公司签订协议无效。根据我国合同法)的有关规定，有效合同包括主体合格，双方当事人意思表示一致、内容不违法，且符合法律、法规的形式要件。就本案而言，小姐与外贸实业公司签订协议无效。主要原因有两点，一是主体不合格。根据城市房地产经营管理条例的有关规定，经营房地产必须取得房地产开发资格。本案中，外贸实业公司不具备房地产开发资质。其次内容违法。本案中合同的标的物是集资房。而按照我国对集资建房的有关规定，该外贸实业公司即不具备房地产开发资质，又是以划拨土地进行集资建房，所以其进行的售房行为是违反法律的禁止性规定的。另外，就本案而言，刘小姐即使接受了外贸实业公司的建议擅自转卖李某的集资房也还是无效的。其次，本案不适用双赔原则。按照我国合同法58条规定，合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失;双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于无效合同，自始就不产生法律效力。换句话说，既然合同无效，那么合同约定的定金条款也是无效的，当然也就不能双倍返还了。另外，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释第一条的规定，本解释所称的商品房是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权与买受人，买受人支付价款的合同。对集资房、房改房、经济适用房等买卖纠纷不适用。而从本案来看，刘小姐购买的清苑住宅小区是集资房。而集资房不属于该司法解释的调整对象，因此，即便公司把房屋又卖给了第三人，刘小姐也不能按照最高人民法院的司法解释要求双倍赔偿。提醒大家，现实生活中，许多单位违反国家政策，擅自进行房地产开发，这类房屋有违规进入市场，严重扰乱了房地产交易秩序。【房屋交付】我想购买一单位的集资房，如何办理呢?问：目前，我想购买一单位的集资房，遇到些问题，请各位帮偶解答一下：我想购买某单位的集资房，但其单位规定只能卖给本单位的职工，该房建好两年了，这个月开始办理产权登记，如果我想买，应该怎样才才能办到办理产权呢，是以二手房的名意办理吗?我与房主签订赠与合合同还是买卖合同啊，具体怎样操作呢?答：产权登记后，所有人拥有的是一种是完全的产权,即房屋取得产权证以后,所有人可以不受限制的对房屋进行占有,使用,收益的权利,这也称为是完全产权或者叫大产权。一般把开发商取得的房屋所有权称为“大产权”，把买房人取得的房屋所有权称之为“小产权”，当然法律上没有这种概念，这是通俗的说法，而单位的集资房或者房改房由于单位可能禁止职工对外转让，因此，在办理产权证的时候，单位拥有大产权即集体房产证，而职工只有小产权，这种产权不是法律意义上的产权证，而是单位发给的职工的内部产权凭证，对外没有法律效力。因此，购买房屋，无论是采用转让还是赠与的方式，前提就是取得房管部门颁发的产权证，只要取得了产权证，房主就可以有完全的产权，可以转让也可以赠与，并且不受他人限制。我建议如果该房屋能够办理产权证的，如果单位无异议你可以自己去办，如果单位不同意，你可以要求出让人去办理，然后在进行转让或者赠与，并办理过户手续【房屋转让协议书】集资房车库归属权起纠纷5年前，义乌市民骆关云买下苏溪镇杨梅岗农垦场一退休职工的集资建房，不料却因集资房的一间附属车库闹起了纠纷。昨天，记者从义乌市有关部门了解到，为此奔走了3年的骆关云终于讨回公道。宗珠香是义乌市苏溪镇杨梅岗农垦场的一名退休职工。2001年，杨梅岗农垦场进行集资建房。8月30日，宗珠香的儿子张某和女儿两人代表宗珠香与市民骆关云签订了一份房屋转让协议书，将这套集资房转让。协议书中约定，宗珠香将自己的集资房屋转让给骆关云。宗珠香所在单位集资建房的全部集资款均由骆关云承担，骆关云另需付给房屋转让款两万元。房屋交付时间为宗珠香所在单位交付房屋的时间，宗珠香必须协助骆关云办理房产变更登记手续，宗珠香所在单位所享有的优惠条件(建房中)均归骆关云所有等。张某代表宗珠香在该协议上签名确认。2002年7月12日，杨梅岗农垦场出台一份农垦场职工集资建房分房实施办法，规定为农垦场退休职工及挂靠户安排一间约20平方米的车库。同年8月，集资房交付使用，骆关云进行装潢后居住至今。不料，宗珠香与骆关云随后却因车库归属问题发生了争议。宗珠香坚持认为车库不属转让范围，骆关云则认为，车库作为优惠条件理应归自己所有。双方协商无果后，宗珠香向义乌法院提起诉讼