上海众原房产华拓-商铺答客问.doc

上海众原房产华拓大厦（商铺）答客问1、项目由哪家开发商开发建造？答：上海志展房地产有限公司2、开发商名称？答：上海志展房地产有限公司 3、 项目由哪家设计单位设计？答：由美国PSA建筑设计（中国）上海帕士艾建筑设计咨询有限公司设计4、 项目地理位置？答：曹安公路2022弄、2078 弄，近嘉怡路5、项目具体地理分布情况?答：本项目东临 (S20)外环线，西邻嘉怡路，南临曹安公路，北块为香馥湾小区 6、项目经营管理公司名称？答：上海欧沪生活广场企业经营管理有限公司 7、项目总占地面积是多少？答：项目总占地面积：22383。8、项目总建筑面积是多少？答：商铺建筑面积：7710.86，写字楼建筑面积：339339、项目总共有多少栋？各为多少层？答：项目由一栋5A甲级办公楼及3幢辅楼组成。主楼20层，其中1、2层商铺，3层以上为写字楼，其它3栋为独幢商业，总高2层。10、项目商业户数共多少？答：商铺总户数 158户 ，其中三幢辅楼115户，办公楼1-2楼底商户数 43户（其中一楼商铺总户数84套，二楼商铺总户数74套），办公楼总户数：402户11、辅楼的具体分布情况答：2幢B号：36户 3幢D号：46户 1幢E号：33户 6幢F号：43户2幢B号：总面积1976.55 其中一楼1047.38，二楼929.173幢D号：总面积2029.66 其中一楼1077.4， 二楼952.261幢E号：总面积1493.51 其中一楼838.51， 二楼6556幢F号：总面积2189.26 其中一楼1269.11，二楼920.1512、商业业态分布预期？答：以重餐饮和轻餐饮为主，同时引进知名品牌服饰、教育培训、银行生活配套商业14、项目绿化率是多少？答：绿化率为20%。15、整体项目容积率是多少？答：容积率2.316、商业项目得房率是多少？答：商业得房率75-87% 17、目前销售房源主力面积为多大？答，商铺主力面积40-60左右 18、项目的均价是多少？答：商铺的均价是4.8万/平米 19、商铺层高分别多少？ 答：商铺1-2层每层层高都是4.5米20、预计商铺两年后的租金是多少？答：一楼8-10元/平米/天，二楼6-8元/平米/天21、项目的出入口有几个？答：项目共3个出入口，南面靠近曹安公路2个出入口，办公楼北面1个出入口。22、车位是租还是卖？需多少费用？答：目前项目车位为出租车位，部分可出售。如何收费未定。23、项目的电梯能直接通到地下车库吗 ？答：直达负一层地下车库。24、商铺能否自己出租？经营业态如何分布？答：商铺要十年委托经营管理，如客户需要自己经营，必须符合我们统一的规划和业态要求。 25、商铺的投资回报率是多少？答：十年包租，前两年每年抵扣6%共12%抵扣在总房价中一次扣除，后8年9：1分成，业主拿九成，经营管理公司拿一成 26、项目何时能交房？答：商铺交房时间为2013年12月底（办公楼一二楼商业部分参照办公房交房时间）27、物业管理公司是哪一家？答：上海睿乙物业管理有限公司28、物业管理费多少。答：商铺物业管理费8元/月29、商铺目前是否已经装修？交房标准如何？答：装修由经营户自行设计并负责装修，交房时按照相关标准交房。30、14号线在项目附近有站吗？是什么站？答，地铁14号线嘉怡路站（规划中），地铁11号线祁连山路站，地铁2号线淞虹路站31、周边有哪些公交线路？答：947路、950路、107路、740路、131路、142路、108路、陆安线、北安线等多条交通线路。32、周边有哪些对口学校，重点学校有吗？ 答：嘉城幼儿园，华江小学，沪宁小学，展飞小学。33、周边医院离得远吗？答：江桥卫生医院，安国医院。34、邮局、超市、银行都集中在哪里 ？答：沃尔玛大卖场，华江路邮局，建设银行，工商银行，农业银行，农村商业银行，民生银行，中国银行。35、个人签署销售合同需要哪些材料答：签约人身份证原件，房屋定购单，定金收据、购房款。36、购买的税费有哪些？收取的费用各是多少答：契税：按总房价的3% ，交易手续费：（总房价0.08%），合同印花税：（总房价0.05%），产证登记费：（550元/套），产证印花税、图件费：（30元/套），无中介费用37、贷款利率是多少？ 答：利率根据央行为全国统一基准利率，年利率6.55%上调百分之十后年利率7.205%38、目前的购房政策是怎么样的？ 答：本项目属于商业项目，因此不限购、不限贷。39、从上海过来，开车路线和公交路线请告知？答：自驾车路线:延安西路高架转外环隧道方向曹安公路路出口往西公交路线:乘坐轨道交通11号线至祁连山路站下,945路950路，北安线，陆安线。40、外籍人士购买本项目有什么区别吗 ?答：个人名义不可购买，外籍人士可在上海注册公司，以公司形式购买。41、以公司名义需要那些资料？手续如何办理？答：以公司名义购房签约时需要准备：营业执照，公章 交易过户时需准备营业执照，组织机构代码证，法人代表身份证复印件，授权委托书及受托人身份证明（以上所有文件加盖公章）。公司形式购房的税费正常税费。42、这里的项目属于哪个街道 答：本项目属江桥街道。43、目前买房首付要付几成 ？答：首付五成。44、交房时间是一起交，还是分批交？ 答：一起交房。45、外籍人士和企业购买能贷款吗？ 答：根据银行政策决定。46、周边有没有轨道交通？答：上海轨道交通14号线即M6线，为上海一条规划中的轨道交通市区路线。由于是市区路线，14号线将使用A型车，预计2015年投入运营。47、项目的建筑公司是哪家 ？答：上海世方建筑工程有限公司。48、本项目土地性质和项目的土地使用年限是几年的？答：商铺用地土地年限为40年， 2005年拿地，土地都是国家的，物权法规定土地使用年限到期都会自动延期的。49、项目开车怎么到市中心 ？答：1、外环转延安西路高架；2、外环转中环；3曹安公路至武宁路。 50、开盘定金付多少 ？答：定金不低于人民币10万元.51、最近的加油站在哪？答：曹安公路华江支路路口。52、签合同及交房时本人无法到场怎么办？答：您可在事前至市公证处做委托公证，委托您家人或者朋友来代您办理。53、未成年人是否可以购买？答：未成人可以单独购买，需提供出生证明，身份证号码，户口本复印件，但不能贷款，需一次性付款。54、银行贷款所需资料答:购房者身份证、户口簿、结婚证原件及复印件（未婚证明原件）、收入证明（个体户则提供营业执照及税票）、已首付购房款收据原件及复印件、半年银行流水账单原件，购房合同等。55、本项目的最大卖点：答：1、本项目是曹安公路沿线唯一在售的甲级5A办公楼，江桥办公楼设施零突破，5A甲级带来质的飞跃！2、面积小，总价低，底商全部可餐饮的沿街商铺。3、位置好，18万方江桥政府重点打造娱乐休闲商业地块的领头羊，江桥镇中心最核心地段，也是人口最密集的地段。4、与世界500强沃尔玛为邻，带来巨量人流，商业成熟、发达。5、交通方便紧邻外环线，312国道，沪宁高速，地铁14号线零距离，20几部公交站直达市区各个角落。 6、项目的设计非常人性化，与沃尔玛一衣带水，近50万居民环伺其周，投资首选，政府预计未来江桥板块导入人口100万以上，发展前景无限7、周边社区众多，入住率高，江桥高密度住宅区中心地带，人流量大8、味千拉面、85度C、宝燕一号、丰收日、莎莉亚、平安银行等品牌意向入驻56、为什么你们商铺南北价差那么大，是因为位置吗？答：商业项目根据位置不同，有价格的差异是很正常的！但是根据我们以前运作和观察到的那么多的综合体及商业项目，未来的租金差异不会太大，现在你买到就不错了，单价便宜，你买到就赚了，将来租赁市场给予你的回报也是一样的59、 与江桥老街，悦合国际的比较答：江桥老街是曹安公路边上嘉怡路（小路）向南150米后，还要再右拐进去的偏僻位置，内铺中的内铺，典型的服务老社区型商业，这跟我们项目这种沿街商铺是不好比的！而且老街没有轨道交通，可我们项目未来14号线嘉怡路就在我们面前，优劣一目了然！因为老街的种种劣势，才造成了他们现在比我们售价便宜的原因，一分价钱一分货，选择我们不会肯定不会错！5年前的江桥还是不毛之地，现在的江桥已经比较成熟了，再过几年，前景更加好！悦合国际：华拓大厦与悦合国际项目优劣势分析项目名称优势劣势悦合国际1，总体量大，共22万方1，由于总体量大，招商运作起来有难度，如果无法做好统一招商经营管理，会有严峻考验及投资风险。2，处于外环内，紧邻曹安商圈2,此项目南面靠河，几乎无任何人流，河后面就是京沪高速，西面是外环线，东面是曹安国际商城，总共只有曹安公路一个出入口，并且马路中间有隔离带，对面的人和车不能过来，动线明显不足，人流很难进来。由于离外环线很近，开车很容易开过头。3澳康达二手车交易中心，沃尔玛山姆会员店，博纳电影院已意向入驻3，项目最好位置的展示面全部被澳康达二手车交易市场占据了，且旁边就是卖汽车配件的，很容易让人误会这里就是卖二手车及配件的。加上对面是蔬菜批发市场和轻纺市场、羊毛衫市场等，东面是批发鞋子和茶叶的，不仅商业档次低，到目前为止还有很多商铺卖了几年也没有卖掉，就连一楼的一部分商铺至今未出租，对招商造成了很大的难度，最终会导致一些大品牌不愿意进来。4，单价低4,沃尔玛虽然入驻，但他是会员制的必须办会员卡才能购物，这大大的减少了一部分客源。对于投资来讲如果能买到沃尔玛使用的商铺，是非常不错的，但这里沃尔玛一楼的商铺是不卖的，只有少部分地下一楼的商铺会拿出来卖，但这类商铺得房率很低只有45%，其他商业也只有62%，使用面积减少了一半，租金和房价也会大大缩水。投资回报率不高。5，统一招商运营5，悦合的主力面积在150200平米，全是大面积的商铺，总价高，对投资的资金量要求非常高，购买群体会大大减少。一般来说，面积越小单价越高，面积越大单价越低，在加上悦合的得房率低，并且可以出售的商铺位置都不太理想，比较靠里边，所以悦合目前的单价也不低，真是一分价钱一分货。面积大总价高的商铺比较不容易出手。相比之下，只要是小面积的商铺就算单价高一点儿，由于它总价低、租金高所以还是很受青睐，比较容易出手。6，悦合的周边大都是批发市场，每天车流量大，堵车情况比较严重，有很多熟悉的人都是绕道而行。周边没什么固定住宅人群，流动人口多，人员素质参差不齐，而这些批发市场不可能拆迁，未来也没有什么住宅人群导入，所以升值潜力不大。7，虽然悦合前三年租金一次性从房款中抵扣，但大家都知道“羊毛出在羊身上”，等于三年内拿不到租金。8,根据14号线线路规划公示，原定悦合对面的“定边路站”现已取消，大大降低了人流导入量（重要缺点）。依托新华传媒优势，推广力度大新华传媒只是财务投资和销售方，不打算长期持有，以销售回款为目的，开发商悦合置业根本没有任何招商管理经验华拓大厦1，地处江桥镇中心，公交线路汇聚，地铁14号线零距离！经过陆家嘴、豫园、淮海路、静安寺等黄金商圈，带动巨量人流。周边交通便利，20几部公交线路，到达上海各个区域。周边沃尔玛业态组合没有统一规划。2，项目位于江桥核心区域，人口密度最大，周边小区林立，常住人口超过50万人，曹安公路嘉怡路黄金卡位人流旺。周边的晶铺一号由于小业主自营，管理散乱。目前正在统一招商，1楼及2楼位置基本租满。3，新世界统一招商运营管理，目前味千拉面、爱茜茜里、85C、棒约翰、工商银行等已意向入驻，大大提高了项目的档次及人气。沃尔玛已成熟运营3年多，有固定消费人群。单价比较高，面积小。4，本