房地产课程设计.doc

.学院课程论文设计课程名称：房地产设计与营销策划题 目：.营销及策划方案学生姓名：学 号：所在系部：专业班级：指导教师：日 期：二一三年十一月一、 项目总体环境分析1.1项目用地周边环境分析1.1.1、项目基本信息金地圣爱米伦优雅绽于南湖中心，南二环以北，是金地集团2010年法式文化宅邸的翘笔之作。糅合南湖片区浓郁的人文氛围及周边的景观资源，嵌入珍奢的法式庭院及高层观景雅院，为全城名流绅士构筑一座醇香的法兰西情调天地。5行政区域：洪山效果图区域板块：南湖项目位置：南李路27号（华科大武昌分校对面）交通状况：公交车587、74、306、317、570、587、901、905等至徐家墩下车。建筑类型：板楼,高层物业类别：普通住宅物业公司：武汉金地物业管理有限公司物业费：2.45元/月/平米1建筑时间：2011年，开盘时间：2011年1月25日，2011年3月20日，2011年5月21日，2011年11月20日入住时间：2012年10月产权年限：70年绿化率：30% 容积率：1.581.1.2、项目用地周边环境调查周边商业：沃尔玛、金逸影城等国际巨头入驻，娱乐休闲文化多元，多重核心商业周边公共交通：公交车587、74、306、317、570、587、901、905等线路至徐家墩下车4自然景观：花园洋房区临湖，能充分享受到良好的景观资源，水从两侧把花园洋房区与小区其他部分分开，并与整个湖面连通，整个花园洋房区形成镶入水中的半岛。 历史人文景观：周边大专院校、科研院所林立，具有浓郁的人文氛围环境污染状况：周边无工业污染企业，空气质量与环境绿化都较高教育配套:武汉金地格林小城国际幼教中心、松涛苑新乐思幼儿园、莲溪寺幼儿园、新世纪实验幼稚园、街道口幼儿园丽岛分园武汉市第二聋校、湖北啤酒学校、湖北宏程职业培训学校、童学馆、共青团湖北省团校邮局：文馨邮政所、南湖花园邮政所，中国邮政银行：汉口银行(雄楚大道支行)、雄楚大街邮政储蓄、中国工商银行(武汉御景名门支行)、中国工商银行(武汉雄楚支行)、中国建设银行(南湖储蓄所)学校：华中农业大学、武汉理工大南湖校区、湖北工业大学，华科武昌分校商圈：南湖商业步行街、中百超市、中商平价、武商量贩、沃尔玛、金逸影城等国际巨头入驻，娱乐休闲文化多元，多重核心商业医院：中建三局武汉中心医院、武汉虎泉医院、湖北省肿瘤医院、武汉理工大学医院、武汉市洪山区中医医院餐饮：金浪花大酒店、狮王府酒店、虾佬顶汤、绣林小镇餐厅、澳门街商场超市：中百仓储珞狮路购物广场、流行视窗购物广场、永利典当、新世界汇美百货珞瑜路店、沃尔玛(南湖花园店)、武商量贩农科城店、中百超市，中商平价1.2、 区域市场现状及其趋势判断1.2.1、宏观经济运行状况国家宏观金融政策：2009年以来，我国经济已呈现明显企稳回升势头，国际经济金融形势出现企稳信号，但全球经济基本面仍不容乐观；国内主要基于宏观政策的刺激作用，经济持续回升的基础尚不稳固，内需扩张缺乏有力支撑，外需萎缩压力也将持续较长时间，潜在的通胀风险、投资高增长加大了信贷风险货币政策：2010年继续实施适度宽松的货币政策利率：2010年继续引导金融机构优化信贷结构其中房地产开发比重：全年完成房地产开发投资497.47亿元，增长6.0%。全市商品房销售面积1406.58万平方米，同比增幅达71.0%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。全市商品房销售额513.10亿元，其中住宅销售额479.82亿元，增长95.4%。社会消费品零售总额：全年实现社会消费品零售总额1524.9亿元，比上年增长19.7%，分别高于全国和全省平均水平4.2和0.4个百分点；剔除物价影响，实际增长21.9%。居民消费价格指数：城镇居民人均消费性支出15020元，增加2374元，增长18.8%，服务性消费支出4637元，增长27.2%。城镇居民恩格尔系数为32.4%。在城镇居民消费分类中，食品消费增长4.9%；衣着消费增长15.6%；设备用品及服务消费增长45.9%；医疗保健消费减少3.4%；交通和通讯消费增长56.7%；居住消费增长19.4%；教育文化娱乐服务消费增长26.8%；杂项商品和服务消费增长3.1%。城市居民年末每百户家庭拥有家用汽车14.75辆，家用电脑66.5台，接入互联网的计算机42台。人均住房建筑面积29.27平方米。1.2.3、项目所在地房地产市场总体供求现状：项目周边的房地产市场总体供求楼盘名称楼盘地址开发商物业类型均价（元/平米）销售情况圣爱米伦武汉市洪山区南李路27号（华科大武昌分校对面）武汉光谷农业开发有限责任公司 洋房、高层、多层790090-170mm景观楼王开盘在即，7588元/mm起，三套280mm别墅院洋房在售保利中央公馆洪山南湖路中段（武梁路与丁字桥南路交汇处）武汉林宇房地产开发有限公司住宅、普通住宅、别墅8000销售很好总 户 数：6199户大华南湖公园世家洪山区珞狮南路517号明泽大厦西侧上海大华集团住宅,别墅,商住 6500总 户 数：7000户保利心语洪山东湖开发区南湖大道与野芷湖西路交汇处.保利（武汉）房地产开住宅,别墅7300规划户数：3797户泰然南湖玫瑰湾 洪山狮子山街苫风咀8号武汉市深业泰然房地产 住宅 7400规划户数：3400户 鹿鸣苑洪山区卓刀泉南路119号 武汉隆安置业有限公司普通住宅; 79001.2.4、商品住宅客户构成及购买实态分析各种档次商品住宅客户分析普通住宅客户：以多层和小高层为主，针对的是多层和小高层优惠的价格，实用的户型设置，其选择特征以经济实用为主精英白领客户：一般多选择高层和洋房，体现的是对生活品质的高要求，因此对空间布局和景观要求较高，选择高层一般是针对的是其开阔视野，清新空气。成功老板客户：偏向别墅，较多考虑的是私人空间和奢华高贵的生活要求，在空间围合和独家景观有比较多的要求。商品住宅客户购买行为分析居住型：房屋购买以居住为导向，更多的考虑房屋布局设计，采光通风效果，建筑质量，同时关注现有周边的配套生活设施。投资型：房屋购买以投资为导向，注重城市规划方向，对城市房屋价格走向有个较好的预期，因此更多的关注房屋的销售价格。1.3、土地SWOT（深层次）分析1.3.1项目地块的优势：1.建筑风格独特，属于法式建筑，英伦叠野，享受法国人的生活、南湖区域地理位置较好，处于内中环线区域，距离武昌区中心区域较近，道路通畅。同时，南湖拥有丰富的自然景观资源，居住环境好。 2、南湖区域未来将是武汉的重要的城市副中心区域，随着政府规划的利好的引导，将南湖区域具有巨大的投资价值。 3、在南湖居住新城中心板块区域内，实力开发商的入驻，将带来高品质的产品，提升板块的开发水平，改善配套及周边环境，形成高档住宅区。 4、在南湖居住新城中心板块由于大规模项目的入驻，产品品质的提高，板将使板块内楼盘的销售价格逐步上升，目前已成为武昌的一个中高档楼盘的聚集地。1.3.2项目地块的劣势：不是一线滨湖楼盘，地段位置相对而言较偏，配套设施不够齐全，综合性价比不够高，户型面积明显偏大，细节处理方面没有达到最高程度、项目所在区域尚处于开发初期，目前各种配套设施并不齐全，特别缺乏商业及娱乐餐饮设施及居民日常生活配套设施。同时本地居民对老城区还有一定的依赖度，因此目前本项目所在区域人气尚显不足。项目所在区域周边环境尚未完善，灰尘比较大，地处偏僻，对那些现在就想要一个好的城市环境的人员来说比较困难。1.3.3项目地块的机会点：1.从武汉房地产市场长期发展角度方面来更进一步观察和考量的话，楼盘增值空间和发展潜力仍然巨大现在社会经济发展迅速，外出务工者较多，而且收入也在逐年提高，使市民购买力得到了有效的提高。2.目前当地住宅、商业房产市场产品太多，雷同性大，这就为本案细分目标市场，提供差异化产品、顺利入市提供了较大的契机。3武汉本地家庭代际数少，年轻人成家多会另购新房，为市场提供了有效的客源.4.本地政府旧城改造的力度逐步较大，为房产市场的发展提供了有力的支撑。1.3.4对项目地块的威胁：1.客观上来讲楼盘均价和物业费都不低，价格跟价值也存在瞬间适当匹配之处，这在南湖板块某种程度上面应该会丧失一些市场核心竞争能力峰值，近年来武汉经济有了很大的发展，但房价日益提高使得买房的人的承受力受限。而购买力较强的客源则更愿意在市中心买房。2.目前市场供应量放大，市场供给方将会重视对客户的争夺，稀缺的客户资源将会加剧市场激烈的竞争局面，将使本项目面临较大的市场压力。3.南湖附近已有楼盘先期入市，且预计在本案开盘时该案恰好已经全部竣工，因此现有个案将会对本案的销售会产生一定影响。4.宏观调控政策的影响：随着政府通过金融手段与政策控制对房地产市场调控力度的加大，市场操作不成熟的地区受到较大冲击，居民形成房价迟早要降的判断，加剧了持币观望心态的出现。 1.4、项目可实现价值分析 项目地处武汉东湖技术开发区南湖农业园，东邻风景秀美的野芷湖，西临城市干道丁字桥南路，北接南湖南路。项目占地42万方，自然景观资源丰富，与5200余亩野芷湖相连，拥有近千米超长湖岸线，东望狮子山，可谓湖光山色应有尽有。周边大专院校、科研院所林立，具有浓郁的人文氛围。项目规划设计赋予人本思想，满足人的物质和精神双重需求。有针对性地通过小区道路的合理组织，休闲设施的精心安排，为住宅提供自然、舒适的居住环境，满足不同年龄层次不同类型的住户生理、心理需要。花园洋房区临湖，能充分享受到良好的景观资源，水从两侧把花园洋房区与小区其他部分分开，并与整个湖面连通，整个花园洋房区形成镶入水中的半岛。项目建成后将成为南湖片区不可多得的大型高档临湖亲水社区。1.5、 投资风险分析及评价1.5.1、项目风险性评价价值提升及其实现的风险性：项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值.项目形象包装和营销推广是否成功1.5.2、资金运作风险性减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼1.5.3、经济政策风险1.国际国内宏观经过形势的变化 (1)在我们研究和考察的情况下，除非项目违规和严重不符合有关产业政策，否则这种经济政策性风险就主要可能来自地方的政策。 (2)国家针对目前的房地产投资过热，采取相关的金融货币政策限制，从土地交易的出让金到开发贷款到消费者贷款按揭分别有相关规定。2.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设建议两条路线，解决这一问题，一是从省级政府做好政府公关，争取最上面的强力支持；二是从街道到区市，一层一层做好项目的政府公关工作，争取由下到上最具体的政策扶助和实现市政配套设施的及时到位。1.5.4.提出符合项目实际的风险规避措施1.针对月湖藏珑的景区优势，可以充分采取借景手段，把月湖充分纳入到整个项目的景点绿化，可以间接性的引用部分水景来营造本项目的绿化。2.针对金融风险，可以采用分期开发，减少资金压力，对开盘仍沿袭开盘必低价的价格策略，吸引本项目的人气，同时也可以及时的回笼资金来进行下一个项目开发，这种造势活动也会在很大程度上对周边项目形成一个压力。3.针对配套设施的不足，可以加强政府公关，增加公交线路，充分宣传未来地铁的方便直达以及与本项目的近距离优势，引进或者自建一定规模的生活广场或超市。二、项目规划设计策划营销通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将以人为本的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。2. 1项目总体建筑风格及色彩计划 项目总体建筑风格的构思1、布局上突出轴线的对称，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间。2、贵族风格，高贵典雅。3、细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究。4、点缀在自然中，崇尚冲突之美。2.2主力户型选择2.2.1项目所在区域同类楼盘户型比较武汉保利心语目前在售的主力户型是125-127平舒适型通透大三房全景大四房户型图 金地圣爱米伦2-A1户型 1712.2.2、项目业态分析及项目户型配置比例即根据市场需求，独立别墅占总用地的11%2%，联排占总用地的29 %2% ，花园洋房占总用地的31 %2% ，小高层占总用地的29 %2%，即30%土地用于高层，70%土地用于低密度住宅。2.2.3主力户型设计提示 一般住宅套房户型设计提示一般住宅宜在室内空间的合理利用和房间的经济性上下功夫，在空间上布置功能齐全，布局应该紧凑合理。 跃式、复式、跃复式户型设计提示，复式应该采用动静分区，使卧式与客厅的完美分离，客厅宜选用大面积落地飘窗采光使客厅的空间和通风都得到极大的改善。别墅户型设计提别墅的设置应该采用大面积，空间充分舒适豪华的特性。在户型上设置保姆间，首层设置私家停车库。客厅宜大面积提升业主身份。书房，小孩房，保姆房，客房，主卧的充分结合使房间的分区充分合理，居住舒适大气示。2.2.4室内空间布局装修概念提示1、室内空间布局提示以豪华房间的配套布置来做要求，在空间上以大空间，合理分工为理念。一客厅的布局1沙发的布置。沙发通常是客厅的主要物具。其款式、造型应美观而舒适，沙发的布置可以围成一个谈话区域，如两个双人沙发可相对放置，中间摆放一张长条茶几，一张三人长沙发两边各配一张单人沙发，呈半圆状，前面摆放一张茶几；转角沙发可占据一个屋角，中间放一个方形或圆形茶几等。谈话区在室内所占比重一般为l3到12，比重过大，让人感到像个会议室。另外，沙发周围可配置落地灯、壁灯等，光线要柔和。2柜架布置。客厅的其他家具一般宜采用矮柜及开放式高矮组合柜架。柜架上可摆放工艺品、装饰品等，精美的摆设能让人赏心悦目，使交谈更为亲切、轻松。3.娱乐区布置。客厅往往是家庭的一个视听中心，电视机及其他影视设备的位置很重要，一般应设在离谈话中心尽可能远的地方，以避免交谈与收看电视间的互相影响。钢琴、电子琴或组合音响等可组成演奏或演唱区域。在面积较大的客厅中，还可布置一个独立的酒吧角，采用线条简练的洒吧台，柜内配置顶灯或射灯，灯红酒绿，显得豪华、气派。4装饰及绿化布置。客厅布置要充分考虑通风、采光、绿化等方面的问题，还要特别注意客厅的装饰。地面一般使用的材料有地毯、拼木地板、瓷砖等，墙壁和大花板可采用壁纸、彩色喷涂喷漆及带白然纹理的木质夹板等，整个客厅应合理搭配，色彩协调。卧室是人们休息、睡眠的地方，布局上应注意安静和隐秘的特点，由于卧室属于个人的空间，在设计上完全可以按照自己的喜好更好的表现自我，但不应过度追求强烈的对比效果，以免破坏宁静的氛围。但事实上，大部分的卧室都太小，与理想相差太远，在布局上就要注意面积的利用，合理的安排每个空间，使之发挥最大的作用。虽然不同年龄、不同工作性质的人对卧室的要求有所不同，但卧室布置的总体要求应是：舒适、安静和温馨。1舒适。是指卧室的布局、通风、采光、保温、隔热以及卧具的形态和色彩、质感等，均能满足人们的生理和心理需求。2.安静。是对卧室和卧具的空间位置、光线、隔音等因素的要求。如卧室的位置不应太近大门，不要让客人一进大门就看到卧具。床的位置有东西向、南北向、斜角向三种，要以冬暖夏凉为基本原则。而装有空调的卧室则可更多考虑使用上的方便和美观。此外，床不宜放在靠近走道或客厅的一边，以防外面的声音打扰室内的安静。3.温馨。是对卧室审美情趣的要求。如卧室的色调要柔和温暖，以米黄色、浅绿色或乳白色为好，室内摆设包括织物、家具、灯具等，要统一协调，避免强烈对比应力求清爽，整洁，有序。2、公共空间主题选择公共空间主题选择以地中海风格为主，公共空间能够尽显尊贵大气。3、庭院景观提示庭院景观以西方庭院为模板2.4景观策划 组团内绿化及园艺设计组团绿地常常成为住宅空间构成的核心，同时也是人流分配的枢纽空间，大部分居民可以从窗内看到绿地，有利于家长照看幼儿玩耍。这种空间具有静谧、内向、聚集的空间效果，人们置身其中感到另有天地，但该构思中值得注意的是，为避免因条型住宅周边式布置而造成的大量住宅东西朝向问题，除特殊情况外，住宅组团应采用点式住宅设计为宜。把绿地临街布置，绿化空间与建筑产生虚实、高低的对比，可以打破建筑线连线过长的感觉，还可以使过往群众有歇脚之地。组团绿地是当地居民半公共空间，根据组团的规模、大小与形式、特征，布置绿化空间。以不同的数目花草，强调组团特征；铺设一定面积的硬质地面，设置富有特色的儿童游戏设施等，有条件的还设置小型水景，使不同组团具有各自的特色。 组团内共享空间设计1.提供全天候环境。 将组团环境延伸到楼内，使共享空间成为社区环境的终点，成为社区环境的一个环节。室内共享空间的做法可以使居民在夏雨冬寒的北方也可以全天候地享用社区环境； 2.方便居民的使用。 共享空间处于门禁后方，处于居民出行的必经之路边。共享呈半私密性，主要供本楼居民使用。由于恒大雅苑社区规模太大，一些楼座与社区会所的距离较远，使用会所未必方便。 3.增强居民间交流氛围。 楼内走廊与共享空间用通透的玻璃墙隔离，对视线没有影响，便于照看老人、小孩。 三、 项目营销推广策划3.1 区域市场动态分析武汉市住宅总体供求状况 成交情况 ：012年5月，武汉市商品房共销售12699套，成交面积达127.9平方米，同比增长2.8%，环比增长0.2%。其中，商品住宅共销售9989套，成交面积101.6万平方米，同比增长18.2%，环比增长0.6%。5月份，二手住宅共成交2465套，成交面积达23.5万平米，环比增长18.2%，同比增长17.6%。 从近一年商品房成交面积走势来看，2011年5月，市场成交量出现大幅跳水，同比跌幅达5成，随后出现反弹，6月份增速达到峰值，随后逐月回落。2012年1-2月，受春节因素影响，市场增幅波动较大，3月份起，市场重回稳定。 3.2 项目推广主题分析卖点一：建筑风格法式建筑风格给人心灵的自然回归感，给人一种扑面而来的浓郁气息。开放式的空间结构、随处可见的花卉和绿色植物、雕刻精细的家具卖点二：人文气氛周边大专院校、科研院所林立，具有浓郁的人文氛围。项目规划设计赋予人本思想，满足人的物质和精神双重需求。卖点三：居住综合主要产品包括小高层、高层、叠拼别墅。紧邻武昌城市主干道南湖大道、未来丁字桥南路延长线，江汉大学实验师范学院，湖北大学工业学院卖点四：交通地理有地铁7号线的规划，公交车587、74、306、317、570、587、901、可以直达武汉大道、雄楚大道、南湖大道和三环线四条条城市快速通道连通武昌、汉口、汉阳，出行是十分便利的。 四.客户分析目标市场定位：本项目建在武昌南湖中心，规模较大，是一个中档的楼盘。对于客户需求来说，中档楼盘所面临的机会是最大的，但是，由于目前南湖这边还有待开发，地理优势明显降低，所以，在质量上，无非可以让圣爱米伦拥有更多的客源，当然，这些客源基本上以中等，中高等阶层客户为主，一网打尽式客户定位，现从区域上作逐一分析： 客源区域一级区域：武汉市内；二级区域：武汉市以外的其它县乡及车程在1小时内的周边城镇。客源职业私营业主、个体经营者；武汉在外务工者；武汉本地政府公务员；企业高级管理人员；学校、医院、银行等企事业职工；武汉本地效益较好的企业职工；富裕进城的农民。客源购房目的新增型：新婚或分家的购房，拆迁购房，外出务工返乡购房；改善型：改善原有住宅环境和居住层次的；工作型：因为工作原因来武汉，为了工作方便的人群。吸引客源种类以个体买家为主，集团客户为辅；立足于中高收入阶层，争取吸引工薪阶层。南湖周边楼盘分析（SWOT分析）楼盘开发商优点缺点综合评价保利公园九里武汉保利康桥房地产规划较好，地理位置发展较快，周边配套齐全周边很多都处于规划中，环境有待改善。噪音污染。整个小区建设规划有序，周边却人在建设中，造成小区整体环境不足南湖半岛湖北天马置业项目位于南湖板块，拥有较好的水景资源，生态环境出众，自然风光较好。项目所处的位置交通及配套尚需提升。交通不便利。虽靠近南湖，拥有好的水景资源，但却交通无法达到客户的完全需求。保利心语保利（武汉）房地产沿湖而建 处处可观湖景、房型结构方正实用，通风采光功能良好；。保利心语周围的交通状况存在着一定的问题。同时周边配套较为落后。交通不便以及周边设施配套的不完整，造成其失去有力竞争点。但却价格适中。1.商品住房销售量情况结构（1）高层住宅销售占比例大高层住宅认识市场销售的主力，占全市的销售量的68.5%。其次就是小高层的住宅，占全市销售凉的25.3%，两者合计占比例高达93.8%。（2）120平米以下商品住房为主要销售主流。上半年，全市户型在90平米以下的商品住宅销售占全市住宅销售的34.34%。户型在90120之间的商品住宅占全市销售的33.32%。两者合计120平米之下的商品住房占全市住宅销售的67.66%。（3）单价在8000元平方米的商品住宅占比例较大 上半年:70008000元平米的商品房住宅销量占全市商品房住宅总销售的30.24%,7000元平米米以下的商品住宅销量占全市商品房总销量的33.34%。即8000元平米以下的商品房住宅占全市商品房总销量的63.58%。2.市场价格据统计，5月30日-6月5日，武汉商品住宅成交3309套，其中主城区(将东西湖纳入统计)成交2281套，远城区(黄陂、江夏、新洲、蔡甸、汉南)1028套。主城区商品住宅成交均价8181.13元/平方米，比前一周上涨了66.54元/平方米，达到历史最高点。武汉主城区商品住宅成交均价，今年3月份第二周“破八”，达到8011元/平方米。此后，一直维持在8000元/平方米以上的价位运行，略有涨跌，但幅度不大。5月第四周，成交均价达到8141元/平方米的最高点，之后下跌。至6月初，再度涨至最高点。6月首周，主城区刚需盘比较集中的南湖片、汉阳四新片、东西湖片三大片区，商品住宅成交量较大，占主城区成交量的五成以上。汉阳四新片的广电兰亭时代、东西湖的丰尚时代广场熙龙湾、白沙洲的清能清江锦城等6000-8000元/平方米房源，再度成为成交主力。分析师认为，由于武汉主城区房价整体偏高，上述房价“最后的洼地”，难挡主城区成交均价的上涨势头。3.销售旺季刺激市场交易由于上半年为房地产销售旺季，市民的购房热情较高，前期积累的刚性需求在此时有所释放，开发商抓住市民这一购房的热情，加大宣传力度，加强促销的步伐，市场的供应量增加，市民可供选择的房源更加充足，由此促进了市场的交易。此外，价格还在一定程度受到了预期上涨的影响，投资性购房需求增加。也促进了市场的销售。2013年上半年武汉重点区域价格比较区域房地产价格同比元平方米%汉阳79821.45青山72721.02武昌86490.93洪山85501.45江夏5377-1.99江岸90100.69五.产品策略策划思路：1.由于本项目所在地的周围灰尘较大，所以我们提倡绿色生活，在建筑周围种满树木和花草。2.圣爱米伦建在华科大武昌分校旁边，而且离湖工大不远，周边还有各种小学中学，因此我们可以在小区建立浓厚的文化氛围，在优雅的环境中打造一种好生活，好文化的理想家居理念，提供住户一种高品质的生活。3.提供大众运动空间、创造健康生活。社区居民提供开放的运动场地，把健康的群众体育、运动、休闲开展在自家庭院，倡导现代人健康文明的新生总体策划理念：1、以人为本 2、尊重自然3、经济开发 4、人文内涵5、科技生活 6、安全节能7、配套完善 8、管理周全六.营销策略6.1采取低开高走的价格策略以几套相对偏低单价或总价的住宅价格作为市场价格切入，采用低幅多频方式提价，逐步推出略高于市场价格的主力价位，营造不断升值趋势。第一阶段：通过高端形象推广，积累客户意向，带动市场，聚集人气；第二阶段：物超所值的高性价比入市，形成“老百姓住得起的好房子”的市场印象；第三阶段：低幅多频调价，价格逐渐涨幅，产生“升值”的市场印象，同时铸造平稳、幅度较大的价格走势。6.2 促销策略（1）设置户外广告房地产推出时间确定后，先树立大型围墙型宣传栏牌，预告房地产即将推出，诱导消费者购房欲望，户外广告还包括霓虹灯塔，指示路标，公汽车身。（2）邮递说明书针对目标市场，邮寄具有说服力，激发好奇心的说明书。吸引潜在购买者到工地和公司参观，预售说明书的制作应当配有平面配置图，透视图，将产品格局，面积表示清楚，去信誉消费者。（3）以报纸、电视为主媒体，以本地市场为主要目标，广为宣传，制造声势，塑造产品的独特形象。（4）布置精品样品屋进行现场包装：售楼处体现出法式建筑的古典、优雅；样板房古典与现代理念相融合，布置精品屋，表现完美格局和完善生活机能，并加强装修与施工。让消费者产生具体的临场感，消费者很容易被精品屋吸引，根据国外经验，看了样品屋产生购买决定的人很多。还有就是在现场路段加强指引性，突出区位优势6.3