优租售星河国际地产项目市调报告.doc

星河国际地产项目市调报告一、基本资料物业类别高尚住宅建筑类别高层开发商深圳市星河房地产开发有限公司售楼热线格范围6600-元/平方米付款方式一次性付款95折，银行按揭97折；销、预售证 深（福）房许字（2002）044号物业地址广东深圳福田福华三路和滨河大道之间交通状况乘车路线：204、K204路等物业外景图 二、项目概况开发商：深圳市星河房地产开发有限公司 物业管理公司：发展商自己管理 投资商：深圳市星河房地产开发有限公司 代理商：世联地产顾问公司与星河房地产公司联合销售 建筑单位：占地面积：34136.3平方米绿化率：30%总建筑面积：152780平方米容积率： 4.41三、相关报道1、星河国际八大纲领改写地产游戏规则 9月8日，深圳五洲宾馆，深圳市星河房地产开发有限公司董事长黄楚龙，向社会郑重承诺：一确保工程质量；二、面积短缺，缺一赔二；三、落订后一周内，无理由退房；四、购房各项费用严格按照国家规定标准进行；五、业主房屋所有权有保证；六、零费用入伙；七、严格按照国家规定组织、协助成立业主委员会；八、延长房屋保修期两年。 这八条承诺被看作是星河国际的纲领；在房地产业内人士看来，这八大纲领将改写深圳地产游戏规则，为“诚信地产”付诸实践迈出了重要的一步。“无理由退房”由来已久，始作俑者是北京的潘石屹；然深圳地产波澜不惊。对于购房者来说，“无理由退房”提供了较小的退出风险，但需要开发商有足够的实力、魄力和底气，据星河自己估算，以星河国际1000户业主的保守计算，光是零费用入伙一项就要减少千万元左右的收益。同行纷纷窃窃私语：星河挺得住吗？ 代理商世联地产董事长陈劲松连声说，这八大纲领如果为了炒作，世联也不敢冒这么大的风险向开发商建议。2、记者在线：为深圳地产“补钙” 2002年9月8日，星河地产在深圳五洲宾馆召开新闻发布会，郑重发布“星河国际革命纲领”，并欲将总价近千万的6套房子捐赠给深圳红十字会，用于筹集“中国造血干细胞资料库”的发展基金。星河国际为深圳带来什么？记者的一个立论是：星河国际为深圳地产“补钙”。 关于“补钙”命题 深圳地产的“钙质”是什么？诚信和信息对称！深圳地产尚未发展成熟，信息不对称和对诚信的透支，使深圳地产“缺钙”而处于疲劳、混沌状态。命题之一：人体“缺钙”，通常的症状是骨质疏松，甚至驼背。命题之二：人们“补钙”是为了促进人体骨骼机能平衡。命题之三：深圳地产“缺钙”，容易导致行业“骨质疏松”。命题之四：深圳地产处于成长阶段，急待“补钙”。缺钙与补钙是钙质“收支不平衡”这个问题的两个方面。有关人体的“补钙”命题，已成为人们的日常生活常识：儿童补钙，是为了促进骨骼成长，健康成长，为后天打基础；男人补钙，为了体现雄性之美；女人补钙，为了保持优美体态。深圳地产的“补钙”其实与人体的补钙具有异曲同工的绝妙之处。深圳地产的“钙质”是什么？诚信和信息对称！深圳地产尚未发展成熟，信息不对称和对诚信的透支，使深圳地产“缺钙”而处于疲劳、混沌状态。深圳地产面临着“补钙”的需要。这种趋势已被行业所共识除了品牌，2002年深圳地产谈论最多话题就是“诚信”，但品牌总是与诚信联系在一起的；深圳地产市场的诚信体系正处于建构之中。 改写“游戏规则” 降低交易成本，提高交易效率，这是建立市场游戏规则的重要目的。“星河国际革命纲领”改写了深圳地产的“游戏规则”，创建了深圳地产市场的“新规则”。降低交易成本，提高交易效率，这是建立市场游戏规则的重要目的。 不论是买卖双方，还是整个行业，市场游戏规则是公开、公正、公平的。市场游戏规则建立在诚信的建础之上，遵循“信息对称”的基本原则。由“面积缺一赔二”、“落订后一周内无理由退房”、“零费用入伙”等纲领所组成“星河国际革命纲领”的提出和实施，推动深圳地产走出混沌状态。它是实实在在的，有案可查的。“星河国际革命纲领”不是“说的是一套、做的是另一套”的美丽谎言。它被郑重其事地公示于媒体面前、公示于市场面前、公示于消费者面前，这是何等的胆识和魄力！“星河国际革命纲领”是信息对称的，体现了诚信精神。“星河国际革命纲领”改写了深圳地产的“游戏规则”，创建了深圳地产市场的“新规则”。 从“骨子”里改变 “星河国际革命纲领”从“骨子”里改变着深圳地产的市场观念，改变着深圳地产价值标准。观念决定一切。先进的观念造就了杰出的公司。华为公司为了“走出混沌”，制定了华为基本法，意味着华为从观念上改变中国企业的“混沌状态”。要改变观念，不仅从思维上改变，更要从“骨子”里进行根本性的彻底改变。只有这样，才能“刻骨铭心”。星河地产捐赠给深圳红十字会总值近千万的6套房子，这是迄今为止深圳红十字会获赠的最大一宗捐赠这种观念和创举是令人“刻骨铭心”，它潜移默化地影响着社会公众。“星河国际革命纲领”也是这样的纲领。它从“骨子”里改变着深圳地产的市场观念，改变着深圳地产价值标准从这个意义上说，“星河国际革命纲领”充满了革命精神。它的革命性可以从几个层面去理解：其一，首因效应。“革命纲领”的提出，在深圳以至全国都前所未有；其二，切合时宜。时势造英雄，星河国际在深圳地产开始建构“诚信”的行业大背景下，率先践行诚信；其三，系统价值。它不是孤立地对某个消费利益点的承诺，而是系统地将深圳地产消费市场普遍关注的问题列入纲领；其四，行业推动。“星河国际革命纲领”改写了深圳地产市场的游戏规则，进化了市场观念，有助于推动行业进步。这是星河国际为深圳地产“补钙”的精髓所在，它让深圳地产的“腰杆”挺直起来。 3、“国际化”的精髓 加入，对中国的房地产企业意味着什么？ 有人说是“机会”，有人说是“挑战”，当然照旧有人说是“机会与挑战并存”。实际上，一个越来越趋同的观点是：加入WTO，意味着中国房地产企业的国际化。 什么是“国际化”？是不是把“XX风情”搬到小区就是“国际化”？或者请个外国顾问为企业作战略规划就是“国际化”？举目当下房地产业界，关于“国际化”的恶俗流传甚广，是该给它正本清源的时候了。 9月初，知名开发商星河地产发布的“星河国际八大纲领”给出了重要启迪这“八大纲领”的实质，指向了诚信、守诺、人性化等这样一些最基本的东西，从而指向了“国际化”的精髓全世界都要遵循的比如的规则，比如专业化，比如职业道德等等，与引航深圳未来的“国际气质”不谋而合。 重视规则，所以成就大事业 深圳的个性和魅力，在于它经年生成的这一“国际气质”深圳拥有最诚信的、最成熟的商业环境，务实、创新、上进、拼搏、宽容、开放、自由、平等等几乎渗入每一个深圳人的骨髓。深圳，用它的重商主义和“国际惯例”，确立了它的城市标准和文化高度，这对它最终成为拥有较强的经济实力、优越的地理位置、良好的服务功能、一定数量的跨国公司和金融机构总部的城市，成为对世界经济和地区经济有着较强的控制能力的“国际化”大都市，奠下稳固的基石。 因此，站在WTO的门槛上，深圳迈步国际化、参与城市经济竞争的姿势必定昂然。同理，一个长期坚守企业经营理念的企业，将长盛不衰。星河地产，就是这样一个视“诚信”、“守诺”、“重义”为生命的国家一级房地产开发企业。 翻开星河地产的发展史，一个个鲜活的案例扑面而来：在1998年，由星河地产开发的项目星河明居，其外墙瓷砖本已定货，但由于发现了一种质量更好、时间更耐久但价格也更贵的瓷砖，该公司董事长黄楚龙毫不犹豫拍板作了更换。星河对客户的尊重和关怀还体现在其他一些细节上，例如，有些按揭买楼的业主签完合同后，因为怕麻烦，迟迟不到公司办理手续，星河就派专人带着花篮或者礼品亲自上门帮助办理。 记者也多次听到星河地产的合作伙伴对“甲方”的礼赞，一位同行甚至如是评价：星河地产对专业公司的尊重，见所未见。深圳华毅设计公司副总林毅说，作为星河国际的设计单位，我们在设计的过程中都是为甲方考虑，但并非所有的发展商都能理解，有些发展商认为自己是甲方，出了钱，让你干什么你就应该干什么。星河地产却不同，非常理解设计方的想法，对设计方提出的要求落实得也很快。中建二局一公司深圳分公司总经理程贵堂如是说：星河地产是一个讲信誉、讲职业道德的发展商，与该企业合作最大的感受是发展商对合作方的尊重，尤其是董事长本人对合作方的尊重。 世联地产董事长陈劲松在多个场合流露出对星河地产的敬重，记者至今记得他在一次大型报告会上提到星河地产时的肺腑之言：“作为星河地产多个项目的代理商，我们对星河地产最基本的感觉是，它是一个非常有进取心的企业，观念上非常贴近市场，具体体现在对专业公司的尊重，对客户的体贴上。”“对专业公司的尊重是从拿地开始，董事长会请专业公司前往考察提意见，如果认为市场无人接受，董事会立即决定放弃。当世联介入星河明居时，对原有方案提出了一些改进意见，当时星河明居已盖完裙楼，也就是说如果改动平面，需要大量的资金，但发展商认为市场就是一切，立即召集设计单位、施工单位和我们一起研究了改动方案。我个人最大的感受是，如果我们提出开展的一些促销活动，星河地产每次都做得比我们想象的要好。” 在这里费这么多口舌，举这样一些例子，是为了证明一个简单的道理：成功，其实不难，难的是对基本信念、对“底线”不偏不移的坚持和执着。星河地产能从一个项目的成功走向另一个项目的辉煌，星河地产能从一个并不起眼的小型公司成长为国家一级房地产开发企业，靠的不是“小聪明”，而是诚信、守诺、专业、关怀客户、回报社会等这样一些“大原则”！ 革命不是耍小聪明，革命需要大智慧。星河地产发起的这一场“红色革命”，瞄准的恰恰是困扰了中国房地产消费市场多年的一个个痼疾。星河地产欲以自己的实力向社会证明：一个工程质量不但无忧而且达到优良标准，面积缺一赔二，落订后一周内无理由退房，业主购房各项目费用严格按照国家标准执行，保证房产证，零费用入伙，严格按照国家规定组织、协助成立业主委员会，超长保修期等这些显得有些“苛刻”的条件，将在CBD国际生活领域星河国际全部实现。 坚守信念，所以长盛不衰 从星河国际的“八大革命纲领”，还可延伸出这样一个思考：与国际性优秀企业相比，为什么我们有的企业长盛不衰，而有的只是昙花一现？到底，支撑企业长期持续的根本动力是什么？ 通过星河国际这一杰出案例，我们发现，企业的发展和强大，都是对规律遵从、对专业尊重、对规矩依重的结果。 一位资深企业管理战略家通过对全球500强的研究发现，这些呼风唤雨的公司树立的核心理念，几乎与商业利益无关，比如1999年的年度报告中，专门有一节讲的核心价值观。上面写道，为了公司的发展我们努力地创造和革新，但有些东西是亘古不变的，这就是的价值观：“我们对人充分信任与尊重，我们追求高标准的贡献，我们将始终如一的情操与我们的事业融为一体，我们通过团队，通过鼓励灵活与创新来实现共同的目标我们致力于科技的发展是为了增进人类的福利”。 再比如摩托罗拉，它要求所有的员工都在共同的信念下工作，这个信念是短短的两句话：“保持高尚的操守，对人永远地尊重。” 我们或许会困惑：为什么商业性的公司要提出几乎与商业无关的理念，并且把它作为指导企业长期发展的根本原则和动力？或者说作为他们力量的源泉？ 道理其实也很简单。在这个世界上，外在的东西，不管是钱、权力，还是制度法律，都不可能为人提供源源不断的力量源泉，作为一种有灵魂的动物，只有灵魂才能够提供源源不断的力量，这就是信念。 由于业务上的关系，世联地产董事长陈劲松经常与星河地产董事长黄楚龙接触，陈对记者感慨说：他（指黄楚龙）看似朴素的话语里，经常透着一些深刻的营商哲理和为人处世之“法”。比如“你好我才好，只有大家好才是真的好”，就令人感到特亲切、特人性化。“这样的句子还有很多，你可以到星河公司去作个调查，估计你记都记不过来。”陈劲松说。 而黄楚龙这样对记者说，别人总有一个错觉，认为人们服从的是权力和金钱，而不是人们所尊重的理念，实际上只有理念是大家共享的，在理念面前人与人之间才是一种平等的关系。 “既然企业员工努力的动力完全是为了钱，那么他的所有不满都要用钱来平衡，你有多少钱来维持？” 星河地产有不错的薪酬水平，是业界出了名的，但吸引这批高素质人才的，主要是这里有施展才能的广阔天地。星河地产有这样的理念：“在星河发展蒸蒸日上，健步腾飞的征途上，一定是企业发展和个人发展的双赢”。这亦揭示了星河地产长盛不衰的秘密之一，就是将人性化的理念与商业化的操作成功地融为一体。 于此，我们自然而然得出这样一个结论：星河国际“八大革命纲领”指向了诚信、守诺、信念、人性化等基本原则，而这样一些基本原则正是一个企业、一个城市走向“国际化”的灵魂所在。4、星河国际“革命纲领”-“概念”终结者 核心提示 今年“概念”的供应量成倍增加，消费者对“概念”开始消化不良了。 今年最盛行的“概念三板斧”是：讲故事、造成绩单、拿奖牌。 只有空虚概念死亡的时候，才是深圳地产理性时代的来临之日。 近年来，“概念”几乎成了房地产市场营销的“图腾和崇拜”。在深圳这个移民文化盛行的城市，中国房地产的“南派”、“北派”都可以找到源头。今年，地产概念在深圳更是大出风头。楼盘才出地面，“概念”已经大行其道，新楼盘特别是豪宅推向市场，缺了“概念”似乎就无法同市场、同消费者进行一次正常的对话。 大半年过去了，在备战即将开幕的“秋交会”之时，发展商们开始对今年的豪宅市场感到忧虑。是豪宅的供应量太大？是市场的消化力有限？似乎不尽然。但可以确定的是：今年“概念”的供应量成倍增加，消费者对“概念”开始消化不良了。 但也有不唯“概念”至上的，并且打出“购房革命纲领”的旗帜，要做“概念”杀手。要革“概念”命的是位于中心区的星河国际，发展商星河地产在推这样一个中心区超大楼盘的时候，没有去挖空心思造虚无缥缈的“概念”，而是向消费者、向市场作出郑重承诺：“面积短缺、缺一赔二”、“无理由退订”、“零费用入伙”、“超长保修期”有人说，星河国际为自己戴上了“紧箍咒”；也有评论认为，星河国际为深圳地产“补钙”，星河国际一时成为焦点谈资。 也许只有在将星河国际“购房革命纲领”和市场上泛滥的“概念”进行比较的时候，才能更真实地感受到它的胆识和价值。 今年最盛行的“概念”无非有以下三种，我们称之为“概念三板斧”： 其一、讲故事。今年深圳房地产有抒情化的趋势，似乎进入浪漫主义时代。不少名声显赫的楼盘讲述着法国、意大利、英伦三岛，甚至瑞士这样一个弹丸小国的故事。向先进国家学习，本应大力提倡，但是大家学习先进国家建筑设计技术的热情显然被“崇洋”心理扭曲了，纷纷热衷于虚构某某国的居住童话，最终成了“狐假虎威”的故事。实话实说，在我们这个缺乏理性的市场上，讲故事的确成效显著。 其二、造成绩单。这种有欺诈之嫌的做法也颇流行，比如“开盘月成封盘月”、“排队买楼”、“一举销售套”之类。但深圳地产销售龙虎榜出台之后，这种“造成绩单”的手法有所收敛，毕竟在真实的信息面前，虚假信息会自动蒸发。 其三、拿奖牌。奖牌对买楼曾经起到神奇的作用，凡在深圳小有名气的楼盘，几乎都拿得出几块奖牌。据说，深圳的礼品公司一度因此大有发展。 讲故事、造成绩单、拿奖牌之所以能够堂而皇之横行市场，原因在于这样做的成本最低，用不着投入真金白银，并且不会立即遭到惩罚。这“概念三板斧”，着实让深圳楼市发了大半年的低烧。在虚火上身的时候，最好的药方莫过于“讲真话”和“做实事”。星河国际的“购房革命纲领”其实并不神奇，只是承诺了应该做的事而已。但这在市场上引起的反应犹如一场小型地震，就像世联地产董事长陈劲松所言：一个小孩说皇帝没穿衣服。的确，皇帝穿的是名为“概念”的衣服。 只有皇帝意识到自己没穿衣服的时候，只有空虚概念死亡的时候，才是深圳地产理性时代的来临之日。在这个意义上来说，我们需要更多的“概念”杀手。 星河国际“购房革命纲领”是一个先行者，只是我们需要足够的时间和耐心，等待深圳房地产市场消费者时代的到来。6、“补钙”的意义再论星河国际“革命纲领” 13日，星河国际开始公开选房认购。 时下，星河国际大红大紫。因为“CBD国际生活领域”；因为“王座”；因为“让您的生活成为别人的旗帜”；因为“革命纲领”；因为“百元善举住豪宅”；因为“你好、我好、大家好才是真的好”；因为“火舞艳阳”而全线飘红。 星河国际让深圳地产“红”起来。星河国际为深圳地产带来了很多新的理念和思维，包括全新客户关系管理、社会公益活动等等，但最引人注目的则是星河国际的“革命纲领”。这从网上的激烈讨论便可见一斑星河国际“革命纲领”已成为行业的话题和社会的论题。 星河国际“革命纲领”为深圳地产“补钙”，它不仅仅从“标”上旗帜鲜明地表明了星河地产的“地产革命精神”，而且在“本”上引发了地产行业和社会的高度关注。于是，为深圳地产“补钙”的星河国际“革命纲领”，引起了记者另一个层面的思考它的社会意义是什么？为什么具备这样的社会意义？ “革命纲领”之首因意义 星河地产积淀了深厚广东文化，广东人具创新精神，善饮“头啖汤”。通过星河国际项目，一定程度上体现了星河地产的革命精神和创新精神。星河国际“革命纲领”开创了深圳地产以至中国地产的“第一纪录”，它开宗明义地表明了开发商与消费者的关系和立场。 “革命纲领”之系统意义 虽然在星河国际“革命纲领”发布之前，不少地产商就某些消费利益点孤立地作了承诺，但大多缺乏系统意义。星河国际“革命纲领”洋洋洒洒，它不是单方面地对某个消费利益点的承诺，而是系统地将消费者经常遇到的、普遍关注的问题列入纲领，通过八大事项为消费者提供了“安心购房保证系统”，包括房屋产权、工程质量、购房面积、购房费用、入伙费用、购房手续、买卖合同、物业管理等。对于消费者购房决策的整个系统而言，“革命纲领”提高了交易效率。 “革命纲领”之适切意义 星河国际“革命纲领”的提出和实践，相当程度上体现了行业发展态势和时代特点。消费包括地产消费已迈向了“品牌时代”，品牌的标签意义依附于诚信并由此引发的“品牌忠诚”消费者凭什么要买你的房子？深圳对“诚信”的大讨论，预示着“诚信”已成为“社会公共论题”。在品牌、诚信的大背景下，星河国际“革命纲领”是切合时宜的。 “革命纲领”之对称意义 从一定意义上说，中国人的思想是“对称”的思想。文字语言结构呈对称美；建筑讲求几何对称；人际关系追求伦理对称，“你好、我好、大家好才是真的好”；判断事物也隐含了对称的审美情趣。其实，信息也应对称起来。星河国际“革命纲领”不是口头的承诺，不是形式主义，更不是半遮半显，而是完全公开。从9月8日的新闻发布会到2002深圳房地产（秋季）交易会，星河国际“革命纲领”已广被认知。从形式而言，星河国际“革命纲领”是对称的；从内容而言，星河国际“革命纲领”也是对称的，在买卖交易过程中，它让信息对称起来。作为房地产市场交易的两个主体，开发商和消费者的市场地位也是对称的。 “革命纲领”之学习意义 无论于社会、行业，还是消费者，星河国际“革命纲领”都具