浅谈如何提升商品房预售资金监管的有效性.docx

浅谈如何提升商品房预售资金监管的有效性摘要：商品房预售主要是指具有合法资质的房地产企业将其产品（商品房）在竣工验收完毕之前出售给房屋购买者的行为，在此过程过程中，房屋购买者需要依据预售合同来交付购房费用，而预售房地产企则需要依照合同的规定按时交付该商品房。商品房预售最大的优点在于它能够在一定程度上缓解因为开发商品房而给房地产企业造成的资金压力，保证该商品房项目更加顺畅地竣工验收，因而此方法在房地产市场上应用范围较广。但是商品房预售行为存在着一定的法律风险。因此，通过采取有效的措施来提升商品房预售资金监管的有效性则显得非常必要，并且具有巨大的现实意义。 思想汇报 关键词：商品房；预售资金监管；有效性 前言： 由于商品房预售能够在一定程度上缓解房地产企业的资金压力，但是商品房预售行为存在着以下的法律风险：在进行商品房预售的过程中，由于商品房没有竣工验收，没有实现其全部的使用价值，因而还不是完全意义之下的不动产。因此，签订商品房预售合同时，商品房买受者还没有从实际意义上取得该商品房的真正权益。另外，因为我国法律监督在此方面存在着不足和漏洞，因此，一旦发生意外，则很难保证商品房买受者的合法权益。例如，无法办两证、逾期交房、烂尾楼工程等均会给商品房买受者造成巨大的经济损失，也在一定程度上扰乱了正常的房地产交易。因此，通过采取有效的措施来提升商品房预售资金监管的有效性，不仅非常必要，并且现实意义巨大。针对目前流行的商品房预售实行资金政府监管的现象，本文首先探讨了实行政府监管商品房预售资金的理论依据，而后分析了当前国内商品房预售资金监管的若干模式，希望从中得到启示，最后总结了强化预售房资金监管力度的若干途径和手段。 一、 实行政府监管商品房预售资金的理论依据及其积极作用（一）落实政府监管商品房预售资金的理论出发点 根据现代国家的成立目的理论，作为国家代言人的政府应该是而且必须是“公权力”的代表。因此，政府有责任和义务代表全社会来行使某些权利，又因为政府行为有国家强制力作为后盾，因此，其行为更具有相当大的权威性。另外，根据公共利益理论的观点，政府可以代表社会整体的公共利益来实行监督管理的权力。 开题报告 依照公共利益理论的观点，通过监督和管理这种方式，政府能够改善促进收入的合理分配以及资源的科学配置。同时，众多的理论观点已经承认市场经济并非完美无缺的全能经济模式，它也存在着诸多的不足之处和固有缺陷，并常常导致收入分配不合理、资源配置失衡乃至于市场环境失稳等问题，因此，通过政府监督和管理的方式来完善和弥补市场经济的不足和缺陷便是顺势而为的合理举措。 落实政府监管商品房预售资金在理论上面存在着两个应用的前提假设：首先，不存在完全竞争的市场；其次，政府没有寻租行为并且政府行为具有高效性。在现实的市场经济运行过程中，以及通过对市场经济发展、成长、成熟的演进历程来看，根本不可能存在完全竞争的市场，普遍存在的信息不对称和自然垄断现象常常会导致市场调节作用的失效。因此，政府以监督者和管理者的身份和角色介入市场经济，就显得非常必要。政府作为社会公众利益的代表，政府能够通过采取多种措施来完善和弥补市场存在的不足之处和固有缺陷，对市场行为进行有效的干预和监管。 （二）商品房市场潜伏着市场调节失效的风险 依照公共利益理论的观点，落实政府监管商品房预售资金行为的根本原因在于，我国商品房预售市场普遍存在的信息不对称和自然垄断现象常常会导致市场调节作用的失效。在房地产市场当中，存在着不完全的市场竞争，即房地产企业处于垄断地位，则商品房买受者则处于弱势，因此会常常导致市场失灵，不能够利用市场行为来实现资源的合理配置。信息不对称也是房地产市场存在不完全的市场竞争的典型表现之一。相对于商品房的买受者，房地产开发企业显然更加了解开发过程的资金使用情况，并商品房买受者一般也无法通过合法途径了解其开发资金的真实使用状况。因此，商品房买受者只能看到开发企业开发行动的结果。凭借信息不对称的“优势”，房地产企业便能够让自己的效用最大化，并存在损害购房者利益的道德风险，最终无法通过单纯的市场调节来保证交易行为的公平和公正。 （三）政府监管商品房预售资金的积极作用 第一，政府的公信力可弥补市场信用体系的不足。信用缺失是困扰市场经济的一大问题，就房地产市场而言，“烂尾楼”现象和个别开发商将已预售商品房二次抵押的行为严重阻碍购房者与开发企业之间信任关系的建立，也给放贷银行带来负担。担保公司在我国发展不过十年，缺乏相应法律保护，尚不足以承担沟通房地产买卖双方信任的桥梁作用。因此，政府的公信力可弥补市场信用体系的不足。 第二，政府行政权力可保证监管到位。银行等金融机构既无法确保预售资金全部存入指定银行账户，又缺乏审批、划拨工程款项的专业知识，但是政府行政权力能够形成对开发企业的制约，借此确保预售资金全部存入指定银行账户，而工程建设款的划拨又因为行政制约形成监管效力，确保资金监管及时、到位。 二、当前国内商品房预售资金监管的若干模式（一）天津模式式 天津市确定按比例对预售资金实施监管的新模式。建设项目取得新建商品房销售许可证后所需的后续建设资金和有关配套费用成为监管的重点。预售资金监管比例主要依据上年度新建商品房每平方米建安造价加有关配套费用与新建商品房每平方米平均销售价格之比进行确定。每年调整一次。 （二）广州模式 广州市商品房预售款监管的主体是商品房预售款监督管理小组，由该小组负责监督管理该市商品房预售款的收存和使用。其监管模式是由商品房预售款监督管理小组、预售人及设立预售款专用账户的商业银行等三方签订商品房预售款专用账户监管协议书，明确各自的职责和义务。预售人售楼所得全部存入专用账户，每项支出均需接受国土房管局与银行监控。 （三）香港模式 在香港模式下，预售款不能存入房地产开发商的账户，而是打入开发商与银行共管的账户。预售款一般需经过两个独立机构的监管：一是工料测量师行，根据整个工程的进度出具独立意见；二是律师行，该机构的专职律师也要出具意见。如果工料测量师与律师都同意，预售款才能划拨。 三、强化商品房预售房资金监管力度的若干途径和手段 （一）健全目前的商品房预售房资金监管机制 通过健全目前的商品房预售房资金监管机制能够对房地产企业的商品房预售行为产生显著的规范作用，进而有效维护商品房买受者的合法权益。在资金的监管过程中，需要遵循以下原则：首先，必须要坚持“专款专户”、“专款专存”、“专款专用”资金使用准则，在监管方式方面采用采用全程全额的方式，政府以独立第三方的身份，对房地产企业的商品房预售资金进行全方位的、全过程的监督和管理；商品房买受者的资金不能直接汇入房地产开发商的账户当中，只能依照监管单位的要求，将资金汇入指定的银行账户；在资金的使用过程中，落实并严格执行用款审批机制。 （二）充分发挥网络优势，构建完善的信息公开机制 健全的信息化机制能够有效打破房地产市场的信息不对称问题。因此，应该充分发挥网络优势，构建完善的信息公开机制。例如，开发并构建网上房地产系统，增强商品房预售相关信息的公开力度；另外，有关管理部门在批准商品房预售许可之后，应该将有关信息及时公布给媒体，并告知给社会公众。为了让商品房的买受者可以更好地了解有关信息，可以在预售许可中加入预售资金收存的银行名称及其开户账号，为了商品房买受者的监督提供便利。 另外，将商品房的预售合同进行网上的预售管理，例如进行网上备案以及网上签约等等，构建完善的商品房信息数据库，让商品房的买受者可以及时了解商品房的预售状态、预售数量等有关信息。 参考文献： 韩冰，杨建平. 国内商品房预售资金监管模式的实证考察及评价J. 求索，2008，(03):158-159 . 吴冰. 商品房预售资金监管模式探析J. 中国房地产，2008，(05):109-111 . 许建明. 新建商品房预售资金监管天津模式初探J. 中国房地产，2009，(12):105-106 . 张定一. 对商品房预售资金监管模式的探讨J. 中国房地产，2006，(09) :109-111. 雷兴虎，蔡科云. 中国商品房预售制度的存与废兼谈我国房地产法律制度的完善J. 法学评论，2008，(01):108-109 . 转发市国土房管局拟定的天津市新建商品房预售资金监管办法的通知J. 天津市人民政府公报，2008，(13):155-156. 肖元真，郑荣德，王嘉瑜.